Die Immobilienrente: Teilverkauf des Hauses hat viele Nachteile

Gerade in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten und Inflation sitzt auch das Geld bei Rentnern und Rentnerinnen, die in einem Eigenheim wohnen, nicht mehr so locker. Wie die nötigen Sanierungen stemmen? Was ist mit den Instandhaltungskosten? Viele fragen sich, ob sie das finanziell schaffen. Doch das geliebte Eigenheim zu verkaufen, um dann auszuziehen, ist für viele eine schlimme Vorstellung. Das muss auch nicht sein. Mit einer Immobilienrente lässt sich das Eigenheim verkaufen oder beleihen – und man kann dennoch weiter darin wohnen. Doch nicht alle Modelle halten, was sie auf den ersten Blick versprechen.

Insbesondere der sogenannte Immobilien-Teilverkauf mit Nutzungsentgelt ist in die Kritik geraten. Zahlreiche Immobilienunternehmen hatten massiv mit großen Werbeversprechen für diese Art der Immobilienrente geworben. Das süße Versprechen an die klammen Rentner: Sie verkaufen einen Teil ihres Hauses, erhalten sofort viel Geld und können in ihrem Zuhause wohnen bleiben. Doch so einfach ist die Sache in der Praxis nicht. Die tatsächlichen Verträge sind äußerst komplex und bieten viele Kostenfallen. So warnte bereits die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Frühjahr 2023 eindringlich davor, sich auf diese Form der Immobilienrente einzulassen. „Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilen-Teilverkäufe blind zu vertrauen“, erläutert Dr. Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management.

Bei einem Teilverkauf mit Nutzungsentgelt wird die Immobilie maximal bis zur Hälfte meist an ein darauf spezialisiertes Unternehmen verkauft. Der Kaufpreis für die Hälfte des Hauses wird komplett ausbezahlt. Der Verkäufer kann lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben, die ihm anteilig noch gehört. Er muss aber künftig ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Hauses und den veräußerten Anteilen. Die Instandhaltungskosten sind weiterhin vom Verkäufer zu tragen. So zahlt der Verkäufer zwar künftig eine Art Miete an den Käufer, behält aber die alleinige Verfügungsgewalt und kann die Wohnung nach Absprache auch weitervermieten.

Nicht zu unterschätzen ist das Nutzungsentgelt – also eine Art Miete – die monatlich zu bezahlen ist. Je nachdem, ob noch andere Kredite bedient werden müssen, ist dieses Entgelt möglicherweise doch nicht mal eben auf Dauer zu stemmen, selbst wenn zunächst eine stattliche Summe durch den Teilverkauf sicher scheint. Denn leider bleibt unterm Strich von diesem Batzen Geld in der Realität nicht so viel übrig, wie vorher gedacht.

Ein Grund dafür zeigt sich besonders, wenn die Preise am Immobilienmarkt sinken. Laut einer aktuellen Studie stellt gerade der Preisdruck ein immenses Risiko für den Teilverkauf dar. Denn die Unternehmen, die das Haus anteilig kaufen, sichern sich vertraglich gegen fallende Immobilienpreise ab. Eine solche Klausel garantiert den Unternehmen dann bei einem Weiterverkauf einen Gewinn. Einige Unternehmen haben auf diese Weise ein Mindestgewinn von bis zu 17 Prozent über der investierten Summe sichergestellt. Für die Käufer ist das Modell also sehr lukrativ, für den Verkäufer weit weniger. Außerdem verlangen viele Unternehmen beim späteren Verkauf der Immobilie ein sogenanntes Durchführungsentgelt. Diese Gebühr liegt – je nach Anbieter – bei mehr als fünf Prozent des Verkehrswertes des gesamten Objektes. Damit ist ein Teilverkauf alles andere als eine sichere Bank, um die Rente aufzubessern. Im Gegenteil, das Modell ist sehr risikoreich.

Hinzu kommen weitere Nachteile für den Teilverkäufer: Trotz des neuen Miteigentümers verbleiben die Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung oft zu 100 Prozent beim Eigentümer, sprich bei den Rentnern. Es empfiehlt sich unbedingt, vorab eine Kostenverteilung zu klären. Etwa, wenn es um Versicherungen, Renovierungen oder Straßenausbaubeiträge geht.
Die Anbieter refinanzieren den Erwerb der Immobilienanteile oft über Finanzierungspartner. Hierfür wird meist die Eintragung einer Grundschuld auf das gesamte Objekt vereinbart. Damit dient das ganze Haus als Rücklage, falls Zahlungen wegbrechen oder Kredite nicht bedient werden.

Zudem sind bestimmte Fragen zu klären: Was passiert bei einem Unternehmensverkauf des Teileigentümers? Was bei Insolvenz? Was passiert, wenn Sie sich das Nutzungsentgelt nicht mehr leisten können – wie ist das im Vertrag geregelt?

Tatsächlich gibt es nach der Warnung der Finanzaufsicht (BaFin) im Frühjahr 2023 wenig überzeugende Gründe für Rentnerinnen und Rentner, sich auf einen Immobilien-Teilverkauf einzulassen. In der Regel fahren Sie mit einem normalen Hypotheken-Darlehen viel besser. Auch wenn sich Rentner oft bei der Kreditvergabe durch Banken benachteiligt sehen, so lohnt es sich noch mal nachzufragen. Selbst wenn die Raten etwas höher sind oder andere Sicherheiten zur Gegenfinanzierung verlangt werden, oftmals ist das sicherer als ein Teilverkauf des Hauses. Erst wenn es keine andere Kreditmöglichkeit mehr gibt, wäre dieses Modell eine Überlegung wert.

a) Verkauf auf Rentenbasis

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie auf Rentenbasis. Der Verkäufer gibt damit alle Eigentumsrechte an der Immobilie ab. Heißt: Das Haus oder die Wohnung gehört dann nur noch dem Käufer. Der Verkäufer bzw. frühere Eigentümer kann aber je nach Modell bis zum Lebensende oder für einen vorher festgelegten Zeitraum weiterhin in der Immobilie wohnen. Der Käufer zahlt die Leibrente und ist als neuer Eigentümer für den Erhalt der Immobilie verantwortlich. Käufer können entweder Privatpersonen, gewerbliche Käufer oder aber auch Stiftungen sein. Da die Leibrente auf Lebenszeit für den Käufer schwerer zu kalkulieren ist, sind Leibrenten auf Zeit für den Verkäufer oft mit einer höheren Rentenzahlung verbunden. Die Rentenhöhe ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Alter des Verkäufers. Hier wird in den meisten Fällen ein Mindestalter zwischen 65 bis 70 Jahren vorausgesetzt. Dafür bietet die Leibrente bis ans Lebensende mehr Sicherheit, sich im Alter nicht doch noch eine neue Bleibe suchen zu müssen.

b) Verkauf mit Nießbrauchrecht

Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht können Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und vereinbaren mit dem Käufer gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht (oder „Nießbrauchrecht“). Der Verkäufer bekommt dabei keine monatliche Rente, sondern eine Einmalzahlung ausbezahlt. Der Käufer wiederum erhält keine Miete und kann die Immobilie erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen. Die Berechnung der Einmalzahlung reduziert sich um den Wert des Wohnrechts, der wiederum hauptsächlich von der Lebenserwartung abhängt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht dazu regelmäßig eine Tabelle zur Berechnung des Wohnrechtswertes.

Zum Thema Nießbrauchrecht, das im Rahmen einer Schenkung der Immobilie an die Kinder besonders oft ein Thema ist, haben wir die Vor- und Nachteile zusammengefasst.

c) Verkauf mit Mietvertrag

Wird die Immobilie mit Mietvertrag verkauft, dann veräußert der Eigentümer seine Immobilie an einen privaten Käufer und wird anschließend in der Wohnung zum Mieter. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Das kann jedoch erlöschen, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen als Mieter nicht nachkommt und beispielsweise seine Miete nicht zahlt. Es muss sichergestellt werden, dass das Wohnrecht auch bei einem weiteren Eigentümerwechsel erhalten bleibt. Der Käufer ist künftig zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet, die Miete kann über die Jahre jedoch steigen.

Vorteile:

• Sie können in Ihrer vertrauten Wohnumgebung bleiben.
• Sie haben ein finanzielles Zubrot.
• Instandhaltung und Modernisierung liegen meist in der Hand des neuen Eigentümers. Aber: Klären Sie diese Punkte nochmal vorab, damit es keine bösen Überraschungen gibt.

Nachteile:

• Die Immobilie fließt nicht in die Erbmasse ein.
• Sie profitieren nicht mehr von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.
• Die Leibrente muss versteuert werden.
• Insgesamt sind die Kosten für die Anbieter erheblich, daher müssen Sie mit hohen Abschlägen rechnen.
• Da Frauen eine höhere Lebenserwartung haben, kommen sie in der Regel bei der Berechnung der Leibrente etwas schlechter weg.
• Unsicherheit: Was passiert bei Insolvenz/Verkauf des Leibrentengebers? Unbedingt vertraglich absichern, dass Ihre Ansprüche auch bestehen bleiben, wenn der Leibrentengeber insolvent geht oder sein Unternehmen verkauft.

Fazit: Die Leibrente lässt sich individuell ausgestalten. Neben der Rentenzahlung – entweder lebenslang oder als Zeitrente – ist beispielsweise auch eine Einmalzahlung denkbar oder auch die Kombination von beidem. Doch die große Vertragsfreiheit birgt das Risiko, dass für Sie ungünstige Regelungen aufgenommen werden. Schauen Sie deshalb genau hin!

Die Umkehrhypothek (auch Rückwärtshypothek genannt) ist streng genommen gar keine Immobilienverrentung. Sie wird aber oft in diesem Zusammenhang als Modell für ältere Eigenheimbesitzer genannt – und soll deshalb auch hier behandelt werden. Eigentlich handelt es sich um ein Finanzprodukt, das sich von der Leibrente dahingehend unterscheidet, dass kein Eigentümerwechsel der Immobilie stattfindet. Stattdessen wird die Immobilie beliehen. Dafür zahlt die Bank dem Eigentümer eine monatliche Rente bis maximal zum 110. Geburtstag.

Die Umkehrhypothek richtet sich nach dem Verkaufswert der Immobilie. Der Eigentümer ist Kreditnehmer und muss diesen Kredit zurückzahlen. Wann der Zeitpunkt ist, wird im Vertrag definiert, so wie bei einem Kreditvertrag üblich. Zins- und Tilgungsleistungen werden erst nach Vertragende aus dem Wert der Immobilie beglichen. Die Rückzahlung des Darlehens kann unterschiedlich vereinbart werden. In der Regel verwertet der Darlehensgeber die Immobilie nach dem Auszug oder dem Tod der Eigentümer und tilgt so das Darlehen auf einen Schlag. Oder aber die Nachlassberechtigten können die Immobilie entschulden und dann ihrerseits weiternutzen.

Vorteile

• Sie müssen nicht ausziehen.
• Sie bleiben Eigentümer der Immobilie – für viele Menschen ist das trotz ungünstiger Konditionen
• emotional von großer Bedeutung.
• Die Immobilie ist nicht sofort aus der Erbmasse herausgezogen.
• Wie bei den Modellen der Immobilienverrentung haben Sie durch die Umkehrhypothek ein
• finanzielles Zubrot.
• Die Auszahlung ist steuerfrei – anders als bei der Leibrente. In der Regel erfolgen zu Lebzeiten
• weder Zins noch Tilgungsleistungen.
• Sie haben Planungssicherheit, weil Faktoren wie Laufzeit, Zins etc. feststehen.

Nachteile/Risiken

• Die Umkehrhypothek reduziert die Erbmasse. Zudem birgt sie das Risiko, dass das Haus durch die Erben wegen fehlenden Kapitals zwingend verkauft werden muss, obwohl die Erben das Haus gerne weiternutzen würden.
• Als Eigentümer tragen Sie die Kosten für Instandhaltung, Pflichtmodernisierungen oder Straßenausbaubeiträge.
• Der Darlehensgeber kann das Darlehen weiterverkaufen oder in die Insolvenz geraten. Wichtig ist für diesen Fall eine Sicherungszweckerklärung.

Fazit: Rechnerisch ist die Umkehrhypothek für den Kunden ein teures Produkt, sowohl was den Zinssatz für das Darlehen als auch die Gebühren betrifft.