NRW
Für die neue Grundsteuer ab 2025 kommen die ersten Bescheide vom Finanzamt: Ein Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwerts und einer über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Wir erklären, wie Sie diese prüfen und wann Sie schnell Einspruch einlegen sollten.
© studio v-zwoelf – stock.adobe.comWer seine Grundsteuererklärung abgegeben hat, bekommt in der Regel schnell eine Rückmeldung vom Finanzamt. Zwei Bescheide flattern dann in den Briefkasten: Ein Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwerts und einer über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Was in diesen Bescheiden steht, verstehen aber nur die wenigsten. Was steckt hinter den Begriffen? Hat das Finanzamt mein Grundstück richtig bewertet? Sollte ich gegen die Bescheide Einspruch einlegen? Und vor allem: Woher weiß ich, wie viel Grundsteuer ich in Zukunft bezahlen muss? Wir klären diese Fragen und geben Tipps, wie Sie mit der Post vom Finanzamt umgehen sollten.
Hinweis: Unsere Informationen beziehen sich auf die neuen Grundsteuerwert-Bescheide in Nordrhein-Westfalen. Sie können mit wenigen Einschränkungen auch für die anderen Bundesländer gelten, in denen das sogenannte Bundesmodell angewendet wird. Bayern, Niedersachsen, Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg wenden eigene Modell an. In Sachsen und im Saarland gilt das Bundesmodell mit leichten Abweichungen.
Außerdem: Unsere Ausführungen stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Für die Richtigkeit können wir keine rechtliche Gewähr übernehmen.
Schon seitdem feststeht, wie die neue Grundsteuer im sogenannten Bundesmodell berechnet werden soll, gibt es Kritik an diesem Verfahren. Viele halten das Bewertungsmodell, das in den meisten Bundesländern angewandt wird, für verfassungswidrig.
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat am 23. November 2023 zwei Beschlüsse (4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) gefasst, in denen das Gericht viele Argumente der Kritiker teilt und in ungewöhnlich scharfem Ton feststellt, dass ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der zwei überprüften Bescheide sowie der Verfassungsmäßigkeit der gesamten Bewertungsregeln bestünden.
Es befürchtet, dass aufgrund der vielen Typisierungen und Pauschalierungen Verzerrungen in der Bewertung auftreten würden. In den zwei überprüften Fällen seien die individuellen Umstände der Grundstücke „nahezu vollständig“ vernachlässigt worden. Die Kläger richteten sich in diesen Fällen konkret gegen den pauschalen Ansatz der Bodenrichtwerte sowie die typisierten Nettokaltmieten.
Das Finanzgericht bezweifelte speziell bei den überprüften Fällen, dass die Bodenrichtwerte rechtmäßig zustande gekommen seien. Es erkannte aber auch ganz generell ein „gleichheitswidriges Vollzugsdefizit“ bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte. Zudem beanstandete das Gericht, dass Steuerpflichtige keine Abweichung vom typisierten Grundsteuerwert nadhweisen könnten.
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat nun die Beschwerde vor dem Bundesfinanzhof zugelassen. Damit eröffnet das Gericht erstmals seit Start der Grundsteuerreform den Weg zu einer höchstrichterliche Überprüfung. Hier lesen Sie die vollständige Mitteilung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz zu den entsprechenden Beschlüssen.
Einsprüche, die sich auf verfassungsrechtliche Zweifel an den Bewertungsregeln beziehen, können sich auf diese Entscheidungen des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz beziehen. Formal müssen diese Einsrüche allerdings erst dann von den Finanzämtern ruhend gestellt werden, wenn Verfahren vor dem Bundesfinanzhof oder dem Bundesverfassungsgericht anhängig sind. Aktuell werden solche Einsprüche in NRW dem Vernehmen nach aber zumindest nicht weiter bearbeitet, bis es eine Überprüfung vor dem Bundesverfassungsgericht gibt. Es erfolgt also ein informelles Ruhen der Einsprüche.
Auch in die vom Bund der Steuerzahler sowie Haus & Grund begleiteten Musterklagen kommt nach langem Stillstand langsam Bewegung. Denn zwei von den Verbänden begleitete Eigentümer konnten nun in Berlin und Rheinland-Pfalz Klagen vor den zuständigen Finanzgerichten einreichen. Die Verfahren werden unter den Aktenzeichen 3 K 3142/23 (Finanzgericht Berlin-Brandenburg) und 4 K 1205/23 (Finanzgericht Rheinland-Pfalz) geführt. In beiden Verfahren wird die Höhe der für die Bewertung angesetzten Kaltmieten kritisiert. Im Berliner Klageverfahren geht es um eine vermietete Eigentumswohnung, im rheinland-pfälzischen Verfahren um ein vermietetes Einfamilienhaus. Im letzten Fall wurde der Vermieterin in einem Verfahren sogar unter Zuhilfenahme zweier Gutachten untersagt, eine Miete in der für die Grundsteuerbewertung angesetzten Höhe zu verlangen.
In beiden Verfahren wird auch die Anwendung der Bodenrichtwerte kritisiert. Die Kläger argumentieren, es komme bei den Bodenrichtwerten zu systematischen Bewertungslücken – z.B. dann, wenn für besondere Merkmale eines Grundstücks passende Bodenrichtwerte fehlen.
Bereits im April 2023 kam durch ein Gutachten des Verfassungsrechtlers Prof. Dr. Gregor Kirchhof neuer Wind in die Debatte. In dem Gutachten, das der Bund der Steuerzahler sowie Haus & Grund in Auftrag gegeben haben, wird unter anderem der Ansatz der Bodenrichtwerte, die Verwendung der pauschalen Nettokaltmieten, die fehlende Berücksichtigung individueller Grundstücksmerkmale oder die Unklarheit über die spätere Höhe der zu zahlenden Grundsteuer beanstandet.
Wichtig ist auch: Die Musterklagen richten sich gegen das Bewertungsmodell und damit gegen den Verteilungsmaßstab für die Grundsteuer. Sind die Klagen erfolgreich, führt das zu erneuten Verschiebungen bei diesem Verteilungsmaßstab, von denen einige Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren, andere aber auch Nachteile haben würden. Viel wichtiger: Was zunächst wie eine gute Nachricht für alle Steuerpflichtigen klingt, kann am Ende auch negative Folgen haben. Sollte das bestehende Bundesmodell höchstrichterlich gekippt werden, bleibt die Frage nach den politischen Schlussfolgerungen. Dass man ein genaueres und damit womöglich noch komplexeres Bewertungsmodell für die Verteilung der Grundsteuer einführt, erscheint wenig realistisch. Die Folge könnte also sein: Die Grundsteuer wird noch pauschaler verteilt – z.B. mit einem Flächenmodell.
Damit hätte man zwar weniger Bürokratie – gerade für Eigentümer von älteren Häusern kann das aber zum Nachteil werden. Es bleibt also spannend.
Übrigens: Damit die Grundsteuerreform die Kosten für’s Wohnen nicht generell in die Höhe treibt, sind die kommunalen Hebesätze noch einmal wichtiger als das Bewertungsmodell. Deshalb haben wir uns an alle Bürgermeisterinnen und Bürgermeister in NRW gewandt und sie dazu aufgefordert, sich zur aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform zu bekennen. Außerdem fordert der Verband Wohneigentum NRW, die Steuermesszahlen für Wohngebäude zu senken. Denn aktuell mehren sich die Befürchtungen, dass es im Zuge der Grundsteuerreform zu einer massiven Kostenverschiebung zu Lasten von Wohngrundstücken und zugunsten von Gewerbeimmobilien kommt. Wir fordern deshalb: Die Grundsteuerreform darf nicht dazu führen, dass Wohnen noch einmal teurer wird. Es wäre fatal, wenn Mieter und Wohneigentümer die Zeche für die neue Grundsteuer zahlen müssen.
Wer jetzt erst seinen Grundsteuer-Bescheid vom Finanzamt bekommt, hält vermutlich eine Schätzung in den Händen. Wer dann nicht handelt, muss ab 2025 höhere Steuern zahlen. 1.000 Euro mehr im Jahr für die Grundsteuer ist dabei keine Seltenheit. Achtung: Auch wer glaubt, seine Erklärung abgegeben zu haben, wurde vielleicht geschätzt. Lesen Sie in unserem Artikel, was Betroffene im Falle einer Schätzung jetzt tun müssen!
Wichtiger Hinweis vorweg: Ist die Bewertung Ihres Grundstücks durch das Finanzamt fehlerhaft oder glauben Sie, dass die Berechnung nicht rechtmäßig ist, müssen Sie gegen den ersten Bescheid – den Grundsteuerwertbescheid – innerhalb eines Monats nach Erhalt Einspruch einlegen. Wenn Sie warten, bis 2025 die erste Grundsteuer-Rechnung von Ihrer Kommune kommt, ist es zu spät. Das liegt daran, dass dieser erste Bescheid als sogenannter Grundlagenbescheid die Basis für alle weiteren Bescheide darstellt. Der Grundsteuerwert ist nämlich die Ausgangsgröße, mit der in allen Folgebescheiden gerechnet wird. Deshalb: Wenn Sie etwas an der Berechnung des Finanzamts auszusetzen haben, müssen Sie sofort handeln.
Damit Sie beurteilen können, wie Sie mit den Grundsteuer-Bescheiden vom Finanzamt umgehen sollen und wie sich die Informationen später auf die Höhe der jährlichen Grundsteuer auswirken, sollten Sie zunächst einige Begriffe kennen. Kurz zusammengefasst: Aus dem Grundsteuerwert (quasi der Wert Ihres Gebäudes) wird der Steuermessbetrag (sozusagen ein verkleinerter Grundsteuerwert). Dieser wird mit dem Hebesatz Ihrer Kommune – gewissermaßen dem lokalen Steuersatz für die Grundsteuer – multipliziert. Dieser letzte Schritt ergibt die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer. Seriös kann man derzeit aber noch nicht errechnen, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 zahlen müssen. Denn die meisten Kommunen in NRW werden ihre Hebesätze im Jahr 2025 anpassen müssen, damit die Grundsteuerreform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird. Die aktuellen Hebesätze bieten aber eine gewisse Orientierung.
So gehen Sie vor: Sie müssen den Steuermessbetrag aus Ihrem Bescheid vom Finanzamt mit dem Hebesatz Ihrer Kommune multiplizieren. Die Hebesätze – also die Grundsteuersätze Ihrer Stadt – sind unter anderem auf der Internetseite Ihrer Stadt veröffentlicht.
Beispiel: Ihr neuer Steuermessbetrag liegt bei 80,- Euro. Der Hebesatz Ihrer Kommune liegt bei 650 Prozent. Dann müssen Sie 520,- Euro jährliche Grundsteuer zahlen. Denn:
80,- € x 650 % bzw. 80,- € x 6,5 = 520,- €
Wer genauer wissen will, wofür die einzelnen Bescheide stehen und wie sich daraus die jährliche Grundsteuer zusammensetzt, dem haben wir hier einige Details zusammengefasst.
Der Grundsteuerwertbescheid ist die Basis für Ihre Grundsteuer. Er ersetzt den ehemaligen Einheitswert und enthält eine Bewertung Ihres Grundstücks. Diese ist grob vergleichbar mit einer Kaufpreisermittlung. Der Grundsteuerwert ist insbesondere für die Verteilung der Grundsteuer unter den Eigentümerinnen und Eigentümern innerhalb einer Stadt maßgebend. Sie sollten Ihn genau prüfen, denn er ist für alle folgenden Bescheide bindend. Außerdem: In der Regel hat – wenn überhaupt – nur ein Einspruch gegen diesen ersten Bescheid Aussicht auf Erfolg.
Sie erhalten den Grundsteuermessbescheid in der Regel direkt zusammen mit dem Grundsteuerwertbescheid von Ihrem Finanzamt. Er rechnet den Grundsteuerwert letztlich nur in eine sinnvolle Größe um. Bei Wohngebäuden wird der Grundsteuerwert mit 0,00031 multipliziert. Das ergibt den sogenannten Steuermessbetrag, der für die Grundsteuer häufig zwischen 30 und 100 Euro liegt.
Der Hebesatz ist der Steuersatz für die Grundsteuer in Ihrer Stadt. Er entscheidet über die Höhe Ihrer Grundsteuer. Er wird vom Rat Ihrer Stadt erlassen. Dadurch unterscheidet sich die durchschnittliche Grundsteuer pro Kopf enorm. Hebesätze werden in Prozentpunkten angegeben. Hat Ihre Stadt einen Hebesatz von 300 Prozent, müssen Sie Ihren Steuermessbetrag mal drei nehmen. Das ergibt Ihre jährliche Grundsteuer. Die Hebesätze können von Ihrer Kommune übrigens von Jahr zu Jahr verändert werden. Welcher Hebesatz 2025 für die „neue Grundsteuer“ gilt, steht also noch nicht fest.
Den Grundsteuer-Bescheid bekommen Sie meist zusammen mit den weiteren Grundbesitzabgaben jährlich von Ihrer Stadt. Erst auf diesem Bescheid sehen Sie, wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen. Ein Widerspruch gegen den Grundsteuer-Bescheid hat in der Regel keine Aussicht auf Erfolg.
Wenn Sie die Grundsteuererklärung abgegeben haben und vom Finanzamt nun den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid erhalten, sollten Sie diese genau überprüfen. Denn nach Ablauf der Einspruchsfrist von einem Monat kann man nur noch schwer gegen die Neubewertung des eigenen Grundstücks vorgehen. Sie ist dann ab 2025 für sieben Jahre die Grundlage für die Berechnung Ihrer jährlichen Grundsteuer. Wie Sie die Bescheide Schritt für Schritt überprüfen und Fehler erkennen, erklären wir in unserer Checkliste.
Als erstes sollten Sie natürlich prüfen, ob alle Eckdaten zu Ihrem Grundstück und Gebäude vom Finanzamt richtig aus der Erklärung übernommen wurden. Achten Sie auch darauf, dass sich keine Zahlendreher eingeschlichen haben.
Die zu prüfenden Eckdaten finden Sie alle auf dem Bescheid zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Insbesondere die im Folgenden aufgezählten Informationen müssen korrekt sein. Hier erklären wir auch, wo Sie diese zwischen vielen anderen Informationen auf Ihrem Grundsteuerwertbescheid finden.
Das Aktenzeichen ist so etwas wie die Steuernummer für Ihr Grundstück. Es steht ganz oben auf jeder Seite der Bescheide vom Finanzamt.
Sie finden die Grundstücksart unter der Adresse auf der ersten Seite des Grundsteuerwertbescheids. Gebäude mit einer Wohnung sind Einfamilienhäuser, Gebäude mit zwei Wohnungen sind Zweifamilienhäuser und Wohnhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten sind sogenannte Mietwohngrundstücke. Eigentumswohnungen werden als Wohnungseigentum bezeichnet. Manchmal als „Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung“ bezeichnete Gebäude sind aus steuerlicher Sicht in der Regel Zweifamilienhäuser.
Das Baujahr finden Sie wie alle folgenden Daten im Abschnitt „Berechnung des Grundsteuerwerts nach dem Ertragswertverfahren“. Das Baujahr und das Jahr einer Kernsanierung stehen in der Regel noch auf der ersten Seite des Grundsteuerwertbescheids im Abschnitt „Restnutzungsdauer des Gebäudes“. Hier steht auch die Angabe zur Kernsanierung. Wichtig: In der Praxis liegen Kernsanierungen fast nie vor. Haben Sie irrtümlicherweise eine Kernsanierung angegeben oder hat Ihnen das Finanzamt eine Kernsanierung unterstellt, obwohl keine durchgeführt wurde, sollten Sie das in jedem Fall korrigieren! Hier lesen Sie, ob Sie in der Grundsteuererklärung eine Kernsanierung angeben müssen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Die Wohnfläche finden Sie im Abschnitt „Rohertrag gemäß Anlage 39 zum BewG“. Achten Sie darauf, dass die Flächenangaben und die Anzahl der Wohnungen stimmen und sich keine Zahlendreher eingeschlichen haben. Bei Eigentumswohnungen sollte hier auch nur die Fläche Ihrer Wohnung auftauchen. Übrigens: Auch bei der Wohnfläche geben viele mehr an, als sie müssen. Was Sie bei den Angaben zur Wohnfläche in der Grundsteuererklärung zu beachten haben, können Sie hier nachlesen.
Auch die Anzahl der Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze finden Sie im Abschnitt „Rohertrag gemäß Anlage 39 zum BewG“. Achten Sie darauf, dass hier nur die Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze aufgeführt sind, die ausschließlich Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung zuzurechnen sind. Außerdem: Bei der Bewertung von Wohngrundstücken spielen Stellplätze im Freien oder Carports keine Rolle. Es geht allein um Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze.
Die Grundstücksfläche finden Sie unter der Überschrift „Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts“. Ganz wichtig: Hier dürfen nur die Flächenanteile aufgeführt werden, die sich auch in Ihrem Eigentum befinden. Bei Eigentumswohnungen sollte hier also nur die anteilige Grundstücksfläche stehen. Auch im Falle von gemeinsam genutzten Privatwegen oder Garagenhöfen darf hier nur die Summe Ihres Hausgrundstücks sowie der anteiligen Fläche an dem Privatweg oder dem Garagenhof aufgeführt sein.
Den Bodenrichtwert finden Sie im gleichen Abschnitt wie die Grundstücksfläche. Achten Sie auch hier darauf, dass der korrekte Bodenrichtwert angegeben ist. Auch wenn mehrere Bodenrichtwerte für Ihr Grundstück gelten – z. B. wenn die Grenze der Bodenrichtwertzone durch Ihr Grundstück läuft oder wenn ein Teil Ihres Grundstücks als Streuobstwiese oder nicht bebaubares Gartenland niedriger bewertet wird – müssen Sie hier überprüfen, ob dies korrekt übernommen wurde.
Größere Wohn- oder Grundstücksflächen, ein höherer Bodenrichtwert, eine Kernsanierung und ein jüngeres Baujahr führen grundsätzlich zu einer höheren Bewertung und zu einer teureren Grundsteuer. Bei der Grundstücksart lässt sich dies nicht pauschal beantworten. Häufig – aber nicht in jeder Konstellation – ist bei ansonsten gleichen Eckdaten z.B. ein Zweifamilienhaus etwas vorteilhafter als ein Einfamilienhaus.
Als nächstes sollten Sie überprüfen, ob Sie selbst keine Fehler bei den Angaben in der Grundsteuererklärung gemacht haben. Im Folgenden führen wir die häufigsten Fehler und Missverständnisse bei der Grundsteuererklärung auf. Wenn Sie detaillierte Informationen nachlesen wollen, was Sie bei den Angaben in der Grundsteuererklärung hätten beachten sollen, lesen Sie unsere Checkliste Grundsteuererklärung.
In der Praxis liegen Kernsanierungen fast nie vor – das sagt selbst die Finanzverwaltung. In unserer Checkliste Grundsteuererklärung erklären wir, ab wann eine Kernsanierung vorliegt. Haben Sie eine Kernsanierung angegeben, obwohl nur einzelne Maßnahmen durchgeführt wurden oder sich die Sanierungen über viele Jahre oder Jahrzehnte erstreckt haben, sollten Sie Ihre Angabe in jedem Fall korrigieren.
Einige Räume zählen weder zur Wohnfläche noch zur Nutzfläche. Zubehörräume wie unter anderem Keller, Waschküchen, Heizungsräume oder unausgebaute Spitzböden müssen bei Wohngebäuden nicht in der Grundsteuererklärung angegeben werden. In unserer Checkliste Grundsteuererklärung können Sie nachlesen, welche Räume nicht zur Wohnfläche gehören und worauf Sie bei der Angabe in der Grundsteuererklärung achten sollten. Auch hier gilt: Wer zu viel angegeben hat, sollte den Fehler korrigieren.
Für den Grundsteuerwert sind nur Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze ausschlaggebend. Carports oder Stellplätze im Freien müssen nicht angegeben werden. Bei Eigentumswohnungen müssen zudem nur die Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze angegeben werden, die auch Ihrer Wohnung zuzurechnen sind.
Bei der Grundsteuererklärung muss in der „Anlage Grundstück“ nur die Grundstücksfläche angegeben werden, die auch wirklich der eigenen wirtschaftlichen Einheit – quasi dem eigenen, zusammenhängenden Eigentum – zuzuordnen ist. Bei Eigentumswohnungen ist das immer nur der Miteigentumsanteil an der gesamten Grundstücksfläche. Auch bei Privatwegen oder Garagenhöfen, die zu Anteilen auch Nachbarn gehören, muss in der Anlage Grundstück nur der eigene Flächenanteil angegeben werden. Haben Sie fälschlicherweise die gesamte Fläche des Flurstücks angegeben, sollten Sie das unbedingt korrigieren.
Beim Baujahr können sich – abseits von Zahlendrehern – eigentlich keine Fehler einschleichen. Eines ist aber dennoch zu beachten: Haben Sie bei Ihrem Haus einen Anbau oder eine Aufstockung errichtet, spielt das für die Angabe des Baujahrs in der Erklärung keine Rolle. Sie müssen trotzdem das Baujahr des alten Gebäudeteils angeben. Außerdem sind Anbauten oder Erweiterungen nicht automatisch eine Kernsanierung.
Eigene Falschangaben sind eigentlich kein Grund für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Sie sollten Fehler in der Erklärung aber korrigieren, indem Sie eine neue Grundsteuererklärung mit den korrekten Angaben abschicken. Vorsorglich sollten Sie trotzdem einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen und auf die eigene Falschangabe sowie die Abgabe der korrigierten Erklärung hinweisen.
Ob das Finanzamt Ihr Grundstück nach der geltenden Rechtsgrundlage – in NRW handelt es sich dabei um das Bewertungsgesetz – richtig bewertet hat, lässt sich nur sehr schwer nachvollziehen. Denn die einzelnen Rechenschritte und die zugrunde gelegten Werte wie Nettokaltmieten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Vervielfältiger oder Abzinsungsfaktor sind kompliziert. Wer es genau wissen will, muss sich das Bewertungsgesetz inklusive seiner Anlagen 36 bis 41 anschauen.
Es gibt aber einen einfachen Weg, um die Berechnung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt zu überprüfen. Im Internet finden Sie einige Grundsteuerrechner, in denen Sie die Daten zu Ihrem Grundstück und Gebäude eingeben können. Wir empfehlen die Seite: www.grundsteuer.de/rechner
Wenn diese Rechner mit Ihren Angaben zu einem anderen Ergebnis kommen als das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid, ist das ein Indiz für einen Rechenfehler in Ihrem Bescheid. Wichtig: Sie müssen den Grundsteuerwert aus dem Rechner mit dem aus Ihrem Bescheid vergleichen, nicht die vom Rechner angegebene jährlich zu zahlende Grundsteuer.
Bei Wohngebäuden bewertet das Finanzamt Ihr Grundstück mit dem sogenannten Ertragswertverfahren. Der Grundgedanke dahinter: Ein Grundstückswert lässt sich darüber bestimmen, wie viel Geld man damit theoretisch in der üblichen „Lebensdauer“ eines Gebäudes verdienen könnte. Dieses Verfahren orientiert sich dabei in groben Grundzügen an der Immobilienbewertung, wie sie auch von Banken oder Maklern manchmal vorgenommen wird.
Grundsätzlich besteht diese neue Bewertung aus zwei unterschiedlich gewichteten Säulen. Die eine Säule ist ein anteiliger Bodenwert, die andere der über fiktiv erzielbare Mieteinnahmen errechnete Gebäudewert.
Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche und dem sogenannten Bodenrichtwert – einem durchschnittlichen Verkaufspreis für ähnliche Grundstücke in Ihrer näheren Umgebung – errechnet. Sind die Grundstücke größer als 500 Quadratmeter, dann werden zusätzliche Abschläge – sogenannte Umrechnungskoeffizienten – angewendet. Dieser reine Bodenwert fließt aber – je nach Gebäudetyp und Alter – nur anteilig in den endgültigen Grundsteuerwert ein. Bei älteren Gebäuden ist der Bodenwert stärker gewichtet, bei jüngeren Gebäuden hat er ein niedrigeres Gewicht.
Der Gebäudewert – der sogenannte kapitalisierte Reinertrag – wird über fiktiv erzielbare Gewinne aus Mieteinnahmen errechnet. Dafür werden statistische Nettokaltmieten herangezogen. Sie unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht. Tatsächliche Mieten oder ein lokaler Mietspiegel werden bei der Bewertung durch das Finanzamt übrigens nicht berücksichtigt. Die so bestimmten fiktiven jährlichen Mieteinnahmen werden – abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten – mit einem vom Gebäudetyp und Gebäudealter abhängigen Faktor multipliziert.
Wer sich seinen Grundsteuerwertbescheid durchliest, dem wird schnell schwindlig: Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Rohertrag, Nettokaltmiete, Mietniveaustufen, kapitalisierter Reinertrag, Vervielfältiger, Umrechnungskoeffizient, Abzinsungsfaktor, abgezinster Bodenwert, Mindestwert. Bei diesen Begriffen blicken selbst Experten nicht durch. Wer sich dennoch die Mühe machen will, und alle Begriffe und Rechenschritte nachverfolgen möchte, kann sie bei diesem Ratgeber von Finanztip nachlesen.
Ja – das Bewertungsgesetz für die neue Grundsteuer sieht es zumindest so vor. Es handelt sich dabei um fiktiv erzielbare Mieteinnahmen, die dem Finanzamt als Hilfsmittel dienen, um den Wert eines Gebäudes zu ermitteln. Dafür werden statistische Nettokaltmieten herangezogen. Allerdings wird es Klagen gegen die Anwendung des Ertragswertverfahrens geben. Die Kritiker dieses Modells präferieren eine Grundsteuerbewertung allein auf der Basis von Grundstücks- und Wohnfläche. Ein solches Modell ist zwar einfacher – ob Sie damit bessergestellt wären, ist allerdings fraglich.
Ja – das Bewertungsgesetz für die neue Grundsteuer sieht es zumindest so vor. Für die Grundsteuerreform werden statistische Nettokaltmieten herangezogen, damit die Berechnung auf einheitlichen Kriterien geschieht und das Finanzamt durch die standardisierten Werte weniger Arbeit hat. Diese Standard-Mieten unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht. Tatsächliche Mieten oder ein lokaler Mietspiegel werden bei der Bewertung durch das Finanzamt nicht berücksichtigt. Allerdings wird es voraussichtlich Klagen gegen die Anwendung der standardisierten Nettokaltmieten bei der Grundsteuerbewertung geben. Die Finanzgerichte könnten dann dieses Verfahren grundsätzlich oder in einzelne Nettokaltmieten als unrechtmäßig verurteilen.
Ihre neue Grundsteuer lässt sich auch mit den Bescheiden vom Finanzamt heute noch nicht seriös berechnen. Sie können aber Ihren alten Steuermessbetrag mit dem neuen vergleichen. Ihren neuen Steuermessbetrag finden Sie auf dem zweiten Bescheid des Finanzamts – der alte steht auf dem jährlichen Grundsteuerbescheid von Ihrer Kommune. Ist Ihr neuer Messbetrag niedriger als der Alte, ist das zunächst ein gutes Zeichen – Ihre Bewertung hat sich dann tendenziell verbessert. Liegt er höher, bedeutet das wiederum nicht automatisch, dass es für Sie teurer wird. In vielen Städten wird das Bewertungsniveau durch die Grundsteuerreform steigen – das gilt insbesondere für Städte mit einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung (wie beispielsweise Düsseldorf, Köln und Münster) oder für Städte mit älteren Gebäudebeständen (wie z. B. Zechenhaussiedlungen). In diesen Städten müssten die Hebesätze gesenkt werden – im Ergebnis fällt die Mehrbelastung bei der Grundsteuer also weniger dramatisch aus. Zumindest, wenn sich die Städte an Ihre Versprechen halten, durch die Grundsteuerreform insgesamt nicht mehr Geld einzunehmen.
Liegt der neue Steuermessbetrag aber deutlich höher, wird es ab 2025 auch mit größerer Wahrscheinlichkeit teurer für Sie. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie groß die Mehrbelastung ausfällt, machen Sie folgenden Vergleich:
Ihr neuer Steuermessbetrag liegt bei 80 Euro, der alte lag bei 60. Der Hebesatz Ihrer Kommune liegt bei 650 Prozent. Dann würden Sie ab 2025 mit bei einem unveränderten Hebesatz 520 Euro jährliche Grundsteuer zahlen, bisher mussten Sie nur 390 Euro im Jahr zahlen. Es ergäbe sich also eine – mit vielen Fragezeichen versehene – Mehrbelastung von 130 Euro. Denn:
Alt: 60 € x 650 % bzw. 60 € x 6,5 = 390 €
Neu: 80 € x 650 % bzw. 80 € x 6,5 = 520 €
Um die Neubewertung Ihres Grundstücks durch das Finanzamt zu prüfen und einzuordnen, ist auch ein weiterer Vergleich hilfreich: Wie hoch ist denn die Grundsteuer im Durchschnitt? Denn daran können Sie – ganz grob – ablesen, ob Sie in der Vergangenheit zu den Profiteuren der stark verzerrten Einheitswerte gehört haben.
Zur Erinnerung: Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 geurteilt, dass die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer veraltet und verzerrt war. Tatsächlich wurden bisher nach heutigen Maßstäben gleichwertige Grundstücke innerhalb einer Kommune mitunter ganz unterschiedlich besteuert. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht gefordert: Es braucht eine neue Berechnungsgrundlage, damit die Grundsteuer gerechter verteilt wird.
Deshalb eine Orientierungshilfe: In Nordrhein-Westfalen lag die durchschnittliche jährliche Grundsteuer pro Person bei über 220 Euro. Dieser Wert ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Wenn Sie aber mit einem durchschnittlichen Ein- oder Zweifamilienhaus deutlich weniger als 440 Euro Grundsteuer im Jahr gezahlt haben, waren Sie bislang vermutlich Profiteur der stark verzerrten Einheitswerte.
Sind Sie Eigentümerin oder Eigentümer eines solchen – bislang unterbewerteten – Grundstücks, sind Erhöhungen der Grundsteuerlast unausweichlich und – in einem gewissen Maße – auch gerechtfertigt.
Diese Frage ist für Laien nur sehr schwer zu beantworten – und selbst Experten können hier keine eindeutige Antwort geben. Klar ist: Es wird viele Klagen gegen die Bewertung für die Grundsteuer geben. Einige richten sich ganz grundsätzlich gegen das Prinzip der Berechnung. Andere werden einzelne Aspekte und Parameter des Bewertungsgesetzes anfechten. Trifft einer der folgenden Punkte auf Ihr Grundstück zu, ist ein Einspruch gegen den Grundsteuerwert durchaus sinnvoll. Denn es ist relativ wahrscheinlich, dass zu diesen Punkten Klagen gegen das Bewertungsgesetz erhoben werden. Aber bedenken Sie: Solange es noch kein Klageverfahren vor Gericht gibt, wird Ihr Einspruch nicht automatisch ruhend gestellt – Sie müssten unter Umständen also selbst klagen. Und in allen Fällen gilt: Weder die Erfolgsaussichten des Einspruchs noch die potenzieller Klagen können zum jetzigen Zeitpunkt beurteilt werden.
Bei größeren Grundstücken wendet das Finanzamt für die Errechnung des Bodenwerts sogenannte Umrechnungskoeffizienten an. Dadurch wird berücksichtigt, dass Grundstücke mit einer Größe von mehr als 500 Quadratmetern zu einem größeren Teil nicht bebaubar sind und deshalb nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet werden können. Diese Umrechnungskoeffizienten sind gestaffelt – je größer ein Grundstück ist, desto größer ist der nicht bebaubare Flächenanteil und desto größer ist auch der „Abschlag“ auf den vollen Bodenwert. Diese Staffelung endet aber bei einer Grenze von 2.000 Quadratmetern. Das führt bei sehr großen Grundstücken, für die keine sogenannten Teilflächen ausgewiesen werden können, tendenziell zu einer Überbewertung.
Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass der Gebäudewert über das Hilfsmittel fiktiv erzielbarer Mieteinnahmen bestimmt wird. Die dafür verwendeten standardisierten Mieten sind im Gesetz festgeschrieben und unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, -alter, Wohnungsgröße und Bundesland. Zusätzlich gibt es Zu- oder Abschläge, je nachdem, wie das Mietniveau einer Stadt aussieht. Bei Wohnungen unter 60 Quadratmetern sind die standardisierten Mieten allerdings unverhältnismäßig hoch. Das führt in vielen Fällen zu einer Verzerrung und tendenziell auch zu einer Überbewertung.
Wenn sich auf Ihrem Grundstück z.B. öffentliche Versorgungsleitungen befinden und ein entsprechendes Leitungsrecht oder andere öffentliche Grunddienstbarkeiten im Grundbuch abgesichert sind, mindert das den Wert Ihres Grundstücks. Bei der Grundsteuerbewertung wird diese Minderung aber nicht berücksichtigt. Auch das führt zu einer Überbewertung.
In einigen wenigen Sonderfällen ist die Bebaubarkeit von Teilflächen eines Grundstücks durch Eintragungen im Grundbuch beschränkt. Dies ist bei alten Siedlungshäusern manchmal der Fall. Die betreffenden Flächen werden als z.B. Grünland, Gartenland oder Grabeland bezeichnet und waren früher z.B. der Selbstversorgung bestimmt. Auch bei Wohngrundstücken, die früher landwirtschaftlich genutzt wurden, ist dies manchmal der Fall. Wenn in der jeweiligen Bodenrichtwertzone für diese Flächen kein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen ist, können Sie auch nicht als selbstständig nutzbare Teilflächen berücksichtigt werden. Die geringere Nutzbarkeit der Fläche wird dann über den Umrechnungskoeffizienten für Grundstücke über 500 Quadratmeter Größe abgegolten. In vielen Fällen ist dies eine angemessene, nicht selten sogar die günstigere Variante. Bei größeren Grundstücken und wenn deutlich niedrigere Bodenrichtwerte für Grünland, Grünflächen oder Gartenland angenommen werden können, obwohl diese nicht ausgewiesen sind, wäre der Grundstücksbesitzer durch die Umrechnungskoeffizienten benachteiligt. Grundsätzlich gilt in diesen Fällen aber: Der Einfluss des Bodenwerts auf den Grundsteuerwert hängt von vielen Faktoren ab. Ob bei solchen Fällen ein Einspruch die Betroffenen besserstellen würde, muss ganz genau geprüft werden. Denn auch das Gegenteil ist möglich.
Grundsätzlich wird von vielen kritisiert, dass das Bewertungsmodell für die neue Grundsteuer in den meisten Bundesländern zu komplex und deshalb intransparent ist. Aus Sicht einiger Verbände werden zu viele Faktoren in die Bewertung einbezogen. Dadurch, dass dem Bundesmodell trotzdem pauschale Zahlen oder Richtwerte zugrunde liegen, ist die Bewertung den Kritikern nach aber auch zu ungenau. Es ist den Kritikern zufolge also gleichzeitig zu pauschal und nicht pauschal genug.
Im April 2023 wurde die Kritik vieler Verbände durch ein Gutachten des Verfassungsrechtlers Prof. Dr. Gregor Kirchhof befeuert. Was genau wird in diesem Gutachten aber kritisiert?
Zum einen kritisiert Kirchhof die Anwendung eines wertbasierten Modells. Seiner Meinung nach würde die Grundsteuer damit zu Nah an die Einkommens- oder eine Vermögenssteuer heranrücken. Alternativen zu wertbasierten Modellen sind vor allem die sogenannten Flächenmodelle. Hier hätte vor allem die Grundstücks- und Wohnfläche einen Einfluss auf die zu zahlende Grundsteuer. Faktoren wie das Baujahr oder der Bodenrichtwert würden hier wegfallen. Gerade für Eigentümer älterer Gebäude mit großen Flächen könnte ein Flächenmodell aber Nachteile haben.
Zum anderen kritisiert das Gutachten, das der Bund der Steuerzahler sowie Haus & Grund in Auftrag gegeben haben, den Ansatz der Bodenrichtwerte. Bei diesen habe es „systematische Bewertungslücken“ gegeben. Ob diese Kritik flächendeckend auch für NRW gilt oder eher Extremfälle im Blick hat, lässt sich allerdings nicht beurteilen.
Auch die angesetzten typisierten Parameter – z.B. die Nettokaltmieten – seien teilweise realitätsfern und führten daher zu Ungleichbehandlungen.
Gleichzeitig wird kritisiert, dass das Bundesmodell keine individuellen Merkmale und Umstände wie zum Beispiel Baulasten, Denkmalschutz-Auflagen, Immissionen, Baumängel oder ein besonders guter Erhaltungszustand berücksichtigt.
Neben diesen Punkten werden immer wieder auch weitere Aspekte der Grundsteuerreform kritisiert. Zum einen können Steuerpflichtige anhand der Bescheide nicht ablesen, welche finanziellen Belastungen auf sie zukommen. Wenn die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuer feststeht – nämlich erst Ende 2024 – ist es für einen Einspruch zu spät. Es drohe eine Rechtsschutzlücke. Unter anderem deshalb fordert auch der Verband Wohneigentum NRW zusammen mit seinen Kooperationspartnern, die Grundsteuerbescheide in NRW nur vorläufig zu erlassen. Dieser Forderung ist das Finanzministerium allerdings nicht nachgekommen. Auch wird kritisiert, dass der Nachweis einer niedrigeren Bewertung durch ein individuelles Gutachten nicht möglich ist.
Grundsätzlich gilt: Finden Sie Fehler in einem der Bescheide oder halten Sie die angesetzten Parameter für unrechtmäßig, dann sollten Sie gegen den jeweiligen Bescheid Einspruch einlegen. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um den Grundsteuerwertbescheid, der die Bewertung Ihres Grundstücks enthält und Ausgangspunkt für alle weiteren Berechnungen der Grundsteuer ist.
In diesen Fällen ist ein Einspruch also ohne Frage sinnvoll:
Rechenfehler oder falsche Daten
Finden Sie in Ihrem Grundsteuerwertbescheid offensichtliche Fehler zu Ihrem Nachteil, müssen Sie möglichst schnell gegen diesen ersten Bescheid des Finanzamtes Einspruch einlegen. Einen Monat nach Erhalt des Grundsteuerwertbescheids können Sie in der Regel keine Veränderung mehr herbeiführen. Wie Sie den Grundsteuerwertbescheid auf Richtigkeit überprüfen können, lesen Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Unrechtmäßige Bewertungsmaßstäbe
Ob die Bewertungsmaßstäbe für die Grundsteuer rechtmäßig sind oder nicht, werden erst Gerichte klären. Das kann lange dauern und ist nicht einfach zu bewerten. In einigen Fällen zeichnet sich aber bereits jetzt ab, dass es konkrete Klagen geben könnte. Wenn Sie in einem Bundesland leben, das das Bundesmodell anwendet, ist ein Einspruch bei Grundstücken über 2.000 Quadratmetern, Wohnungen unter 60 Quadratmetern oder Leitungsrechten sowie anderen öffentlichen Dienstbarkeiten unter Umständen sinnvoll. Sie lesen in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung, warum diese Grundstücke tendenziell überbewertet werden.
Klagen gegen die Ermittlung der Grundsteuerwerte führen nicht automatisch zu einer geringeren Grundsteuer. Die Grundsteuerwerte sind in erster Linie der Verteilungsmaßstab für die Grundsteuer. Werden einzelne Punkte oder aber das ganze Bewertungsmodell gerichtlich gekippt, verschiebt sich dieser Verteilungsmaßstab. Einfach gesagt: Auch bei den Klagen gegen die neue Grundsteuer gibt es unter den Eigentümerinnen und Eigentümern Gewinner und Verlierer. Zu welcher Seite Sie gehören, sollten Sie bei einem Einspruch also ganz genau prüfen. Da es momentan aber noch keine Musterklage gibt, ist eine Bewertung schwierig.
Sie können einen Einspruch während eines laufenden Verfahrens allerdings zurückziehen. Wichtig ist bei einem „vorsorglichen“ Einspruch also, dass Sie die laufenden Gerichtsverfahren genau verfolgen und auch überblicken, ob sich die Entscheidungen für Sie positiv oder negativ auswirken würden.
Eine Musterklage wird sich voraussichtlich gegen das Prinzip des Bewertungsmodells – das sogenannte Scholz-Modell – richten. Die Kritik: Dass Grundstückswerte über das Hilfsmittel fiktiv erzielbarer Mietgewinne berechnet würden, widerspreche dem Wesen einer Substanzsteuer, zu der die Grundsteuer gehört. Entsprechend dürften keine Erträge besteuert werden. Die Kritiker dieses Modells präferieren ein Flächenmodell – die Grundsteuerlast würde dann nur anhand der Grundstücks- und der Wohnfläche verteilt. Die Lage oder das Alter des Gebäudes würden keine Rolle mehr spielen. Für Grundstücke in niedrigpreisigen Lagen innerhalb einer Stadt oder ältere Gebäude wäre dieses Modell im Vergleich zum Bundesmodell deshalb eher ein Nachteil.
Für den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid reicht ein formloses Schreiben. Enthalten sollte es die eigene Adresse, ein Datum, das Aktenzeichen, die klare Bezeichnung des Bescheids sowie eine Begründung. Sie können einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid auch mit Elster erstellen und übermitteln oder persönlich beim zuständigen Finanzamt zur Niederschrift erklären.
Bei einem fristwahrenden Einspruch reicht es zunächst, ohne eine Begründung Einspruch einzulegen. Sie sollten aber darauf hinweisen, dass eine Begründung nachgereicht wird.
Außerdem ist es wichtig, den betreffenden Bescheid korrekt und eindeutig zu benennen. Bei den Bescheiden zur neuen Grundsteuer, die Sie nun vom Finanzamt bekommen, geht es in erster Linie um den Bescheid auf den 1. Januar 2022 über die Feststellung des Grundsteuerwerts.
Außerdem wichtig: Achten Sie darauf, dass die richtige Person den Einspruch einlegt. Der Einspruch muss also von der Person eingelegt werden, an die sich der Bescheid richtet – i.d.R. also die Eigentümerin oder der Eigentümer des betreffenden Grundstücks.
Wer in seinem Grundsteuerwertbescheid einen Fehler gefunden hat oder einen fristwahrenden Einspruch einlegen möchte, um sich mehr Zeit zur genauen Prüfung des Bescheids nehmen zu können, kann unser Musterschreiben nutzen.
