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Privatstraßen sind Sache der Eigentümergemeinschaften

Privatweg Schild
Für die Nutzung und Instandhaltung der Flächen, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, gibt es Regeln.

Manch kleinere Wohngebiete sind über Privatstraßen erschlossen worden, die in einigen Fällen auch zu gemeinschaftlich genutzten Parkplätzen oder Garagenhöfen führen. Oft gibt es nur spärliche Regeln für die Nutzung und Instandhaltung der Flächen, die sich in Gemeinschaftseigentum befinden.

Streitpotential durch wenig Regeln

Und genau dies bietet Streitpotenzial, wie der Bauherren-Schutzbund e.V. in einem Schreiben formulierte. Die Inhalte dieses Schreibens von Rechtsanwalt Andreas Renz geben wir nachfolgend leicht gekürzt wieder. Probleme mit den Flächen treten meist auf, wenn es unterschiedliche Auffassungen über Art und Umfang von Instandhaltungsmaßnahmen gibt. Rechtlich betrachtet handelt es sich bei den Eigentümergemeinschaften von Privatstraßen und -plätzen um eine Bruchteilsgemeinschaft.

Viel Organisation durch viele Mitglieder

Viele Eigenheimbesitzer unterschätzen, dass sie mit dem Erwerb eines Hauses und Grundstücks auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden. Je mehr Mitglieder diese Gemeinschaft hat, umso schwieriger wird deren Organisation. Denn anders als bei Gemeinschaften von Wohnungseigentümern, fehlt es hier häufig bereits an der Festlegung einer Verwaltung. Auch in vielen notariellen Grundstückskaufverträgen finden sich nur selten Regelungen, die Aufgaben und Anforderungen der Gemeinschaft betreffen.

Gemeinsame Entscheidungen über gemeinsame Flächen

Wichtig ist aber, dass sich die Gemeinschaft der Eigentümer zusammenfindet und Entscheidungen bezüglich der gemeinsamen Flächen trifft. Wie dies geregelt werden kann, beschreibt das BGB. So kann mehrheitlich eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden (BGB §745). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu (BGB §744).

Einigungen schriftlich festhalten

Die vereinbarten Regelungen über Verwaltung und Benutzung gelten auch im Verhältnis zu sogenannten Sondernachfolgern, also beispielsweise Käufern von Bruchteilseinheiten. Bei Grundstücken gilt dies allerdings nur, wenn die entsprechende Belastung im Grundbuch vermerkt ist. In der Praxis geschieht das jedoch kaum. Und so können sich Probleme leider verstärken, wenn der Inhalt bestehender Absprachen und Einigungen nicht schriftlich niedergelegt ist oder nicht im Grundbuch des Miteigentumsanteils eingetragen wurde.

Wer allein handelt, muss oft auch zahlen

Besonders kompliziert wird es, wenn einzelne Miteigentümer Handlungsbedarf anmelden und allein aktiv werden. Im Zweifelsfall trägt dann derjenige auch allein sämtliche Kosten, wenn er beispielsweise die Gemeinschaft nicht hinter sich bringen konnte und trotzdem Aufträge an Handwerker etc. erteilt hat. Ganz schwierig kann es auch werden, wenn im Bereich von Gemeinschaftsflächen Abwasser- oder Fernwärmeleitungen verlegt sind, die nach einer gewissen Zeit einer Sanierung bedürfen. Auch Unterhalt und Wartung von Privatstraßen und Verkehrssicherungspflichten sind Aufgaben, denen sich Bruchteilsgemeinschaften stellen müssen.

Informationen einholen

Wenn ein Eigenheim mit angrenzender Privatstraße erworben wird, sollten Käufer den Erwerb von Miteigentumsanteilen an Gemeinschaftsflächen keinesfalls einfach nur zur Kenntnis zu nehmen. Vielmehr sollte bei bestehenden Gemeinschaften unbedingt nachgefragt werden, wie sich diese organisieren und gemeinschaftliche Aufgaben erfüllen will. Sinnvoll ist, bereits in der Erwerbsphase auf eine mindestens schriftlich niederzulegende gemeinschaftliche Vereinbarung und Regelung zu drängen, einschließlich möglicher Eintragungen im Grundbuch. Denn dies erspart später langwierige und komplizierte Debatten. Beim Erwerb von Bestandsobjekten ist übrigens der Voreigentümer bzw. Verkäufer derjenige, der hierzu Auskunft geben muss.

Regeln frühzeitig formulieren

Der Verband Wohneigentum NRW e.V. weiß, dass Bruchteilsgemeinschaften mit vielen Verantwortlichen oft Anlass zum Streit bieten. Von daher ist es umso wichtiger, rechtzeitig entsprechende Maßnahmen und Vorgehensweisen zu formulieren – auch, um beispielsweise bestimmte Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen einfordern zu können. Gerne helfen wir Ihnen weiter, wenn Sie Fragen zu diesem oder einem anderen Thema rund um Haus und Garten haben.


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