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Das Grundbuch: Eintragung - Aufbau - Inhalt

Grundbuch
Erst nach der Grundbucheintragung sind die Eigentumsverhältnisse geklärt.

Erst nach der Eintragung in das Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse für Wohneigentümer geklärt. Das gehört in ein Grundbuch hinein und diese Regelungen müssen bei Änderungen beachtet werden.

Wenn ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gekauft wird, erfolgt nach der notariellen Beurkundung die Eintragung ins Grundbuch. Erst danach sind die Eigentumsverhältnisse besiegelt – mit allen Rechten und Pflichten. Doch was genau verbirgt sich eigentlich hinter dem Grundbuch? Wir wollen nachfolgend ein wenig Licht in das Dunkel um dieses Dokument bringen.

Aufbau des Grundbuches

Jedes Grundbuch besteht aus mehreren – wenn man so will – Kapiteln. Grundsätzlich wird für jedes Grundstück im Register der Gemeinde ein elektronisches Grundbuchdatenblatt angelegt, die sogenannte Aufschrift. Diese Aufschrift im Grundbuch gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, die fortlaufende Aktennummer des Blattes und über den Grundbuchbezirk.

Bestandsverzeichnis

Im sogenannten Bestandsverzeichnis finden sich Daten zur Größe und Lage des Grundstücks. Diese Angaben werden vom zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt vorgegeben. Des Weiteren gibt es die Abteilungen 1, 2 und 3 mit diversen Unterabteilungen. In der 1. Abteilung lässt sich nachlesen, wer der Eigentümer oder Erbbauberechtigte eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist. In den folgenden Abteilungen 2 und 3 sind sämtliche Belastungen und Beschränkungen aufgeführt. Dies kann beispielsweise die Eintragung eines Wege- oder auch Wohnrechts für eine bestimmte Person sein.  

Löschungsbewilligung

Auch bei einem Gläubigerwechsel muss ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen, insbesondere auch, wenn eine bestehende Finanzierung von einer Bank auf eine andere übertragen wird. Das alte Sicherungsrecht (Grundschuld oder Hypothek) wird dann aus dem Grundbuch gelöscht, das neue Verhältnis wird eingetragen. Eine Grundschuld oder Hypothek bleibt übrigens solange im Grundbuch bestehen, bis das gesamte Darlehen abgezahlt ist. Erst dann ist eine Löschung möglich. Diese wird mit einer Löschungsbewilligung beantragt. Das dazu nötige Formblatt händigen meist die Kreditinstitute aus. Das Beantragen der Löschung  erfolgt über das Grundbuchamt.

Änderungen müssen eingetragen werden

Auch wenn gravierende Änderungen am Grundstück vorgenommen werden, beispielsweise eine Aufteilung oder Zusammenführung, ist eine Eintragung ins Grundbuch zwingend erforderlich. Neben dem Notar müssen dann gegebenenfalls weitere Behörden eingeschaltet werden.
Üblicherweise leitet der Notar alle erforderlichen Genehmigungen an das Grundbuchamt weiter. In den dafür anfallenden Notarkosten sind dann unter anderem die Gebühren für das Grundbuchamt, die Eintragungsgebühr sowie die Gebühr für den Eigentümerwechsel enthalten. 

Gebühren bei jedem neuen Eintrag

Per se fallen bei jedem neuen Eintrag, bei jeder Änderung oder auch Löschung Gebühren an. Die Höhe der Gebühren berechnet sich unter anderem aus dem Kaufpreis und ob beispielsweise eine Grundschuld vermerkt werden soll. 
Wichtig !
Wer sich beim geplanten Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie vor Überraschungen schützen will, sollte immer einen Blick ins betreffende Grundbuch beantragen. Auch wenn dieser Blick aus Gründen des Datenschutzes nur sehr eingeschränkt ist, erhält der potenzielle Käufer doch wichtige Angaben über die Eigentumsverhältnisse und die Schuldsituation.
Natürlich gibt der Verband Wohneigentum NRW e.V. Auskunft zu diesem wie auch zu allen anderen Themen rund um Haus und Garten.

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