Leider wird im Leben alles teurer. Bezogen auf die Mietwohnung heißt das, dass nicht nur die Nebenkosten steigen, sondern auch die sogenannte Kaltmiete angepasst werden kann. Doch eine Kaltmiete lässt sich nicht einfach beliebig erhöhen bzw. anpassen. Bei einer geplanten Mieterhöhung muss sich die Kaltmiete gemäß § 558 BGB immer an der Höchstgrenze der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientieren. Mit anderen Worten: Die Miete darf nicht höher sein. Und die Miete muss mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.
Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden
Ist seitens des Eigentümers eine Mietanpassung geplant, muss diese schriftlich begründet werden. Gründe für eine Erhöhung bzw. Anpassung können beispielsweise ein Angleich an den ortsüblichen Mietspiegel bzw. eine Mietdatenbank oder ein entsprechendes Sachverständigengutachten sein. Auch ein Vergleich mit drei Wohnungen ist als Grund für eine Mietanpassung denkbar, wenn sie eine ähnliche Lage, Größe und Ausstattung wie das eigene Objekt haben.
Zustimmung des Mieters erforderlich
Der Mieter muss immer schriftlich über eine geplante Mieterhöhung informiert werden. Drei Monate nach Zugang dieser Information kann die neue Miete erhoben werden. Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen muss. Ab Zugang des Erhöhungsschreibens hat er hierfür maximal zwei Monate Zeit. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Bei einer Mieterhöhung darf die Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht überschritten werden. In vielen Städten wurde die Grenze aufgrund von Wohnraummangel bereits auf 15 Prozent heruntergesetzt, beispielsweise seit dem 1. Juni 2019 in der Stadt Dortmund.
Sonderfall bei Modernisierungsmaßnahmen
Gemäß § 559 BGB besteht für Eigentümer die Möglichkeit, neben einer Erhöhung der „normalen Miete“ auch eine Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen geltend zu machen; und zwar nicht mehr wie bisher in Höhe von 11 Prozent, sondern seit dem 1. Januar 2019 nur noch in Höhe von 8 Prozent auf die Jahresmiete. Dieser Mieterhöhung muss ein Mieter nicht zustimmen. Allerdings muss ihn der Eigentümer zunächst drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten informieren. Und der Gesetzgeber legt fest, dass es sich um eine echte Modernisierungsmaßnahme zur Wohnwertverbesserung handeln muss und nicht um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen.
Mietminderung bei Modernisierung
Der Eigentümer muss wissen, dass ein Mieter während der Arbeiten an der Immobilie ein Recht auf Mietminderung hat, z. B. wenn die Nutzbarkeit seiner Wohnung eingeschränkt ist. Eine Ausnahme bildet die energetische Modernisierung. Hier darf ein Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht mindern.
Wann wird die erhöhte Miete fällig?
Eine Mietanpassung erfolgt erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme. Auch wenn es hier keiner Zustimmung bedarf, muss der Mieter schriftlich informiert werden. Mit Beginn des dritten Monats nach der Information ist dann erstmals die neue Miete fällig.
Ausnahmen für eine Erhöhung sieht der Gesetzgeber bei Härtegründen vor. Diese liegen zum Beispiel vor, wenn die neue Miete mehr als 50 Prozent vom Nettoeinkommen des Mieters übersteigt.
Vereinbarungen durch Staffel- oder Indexmietverträge
Eine kontinuierliche Mieterhöhung lässt sich auch direkt im Mietvertrag vereinbaren. In diesem Fall nimmt der Vermieter die vertraglich vereinbarte Anpassung ohne weitere Ankündigung vor. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete stets um einen festgeschriebenen Betrag, wobei hier die Kappungsgrenze nicht gilt. Einzig die Mietpreisbremse kann die Höhe der Staffeln begrenzen.
Bei den sehr selten angewendeten Indexmietverträgen besteht die Möglichkeit, die Miete in Abhängigkeit zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex zu erhöhen. Steigt dieser enorm an, ist auch eine Mieterhöhung um denselben Prozentsatz zulässig.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Wird die Miete auf das ortübliche Niveau oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angehoben, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der geplanten Mieterhöhung kann er sich entscheiden, ob er zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis kündigen möchte.
Weitere Informationen zum Mietrecht gibt Ihnen Ihr Verband Wohneigentum NRW e.V.
