Wann muss ich eine Grundsteuererklärung abgeben?
Alle sieben Jahre müssen Wohneigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Nach der erstmaligen Feststellungserklärung im Jahr 2022 ist es also 2029 wieder so weit. Wer jedoch die erste Grundsteuererklärung vergessen hat oder zwischendurch gebaut/umgebaut hat, muss jetzt noch tätig werden. Das betrifft unter anderem auch:
- Grundstücksteilungen
- erstmalige Bebauung
- Gebäudeerweiterungen
- Umbauten, durch die neuer Wohnraum entsteht
- Schäden, durch die ein Gebäude unbewohnbar wird
Ergeben sich Änderungen an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie, die den Grundsteuerwert wesentlich beeinflussen, müssen Sie dies dem Finanzamt in einer Änderungsanzeige mitteilen. In NRW muss dies bis zum 31. Januar des Folgejahres geschehen.
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Wer muss die Grundsteuererklärung abgeben?
Zur Abgabe verpflichtet ist im Normalfall der Eigentümer bzw. die Eigentümerin. Zur ersten Feststellungserklärung im Jahr 2022 war verpflichtet, wer zum Stichtag am 1. Januar 2022 Eigentümer einer Immobilie war.
Wer gibt die Grundsteuererklärung bei mehreren Eigentümern ab?
Befindet sich das Grundstück im Eigentum von mehreren Personen, müssen diese gemeinsam die Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. In der Praxis heißt das: Einer der Eigentümer erstellt die Erklärung über seinen Elsterzugang im Einverständnis und im Namen aller Eigentümerinnen und Eigentümer.
Wer muss die Grundsteuererklärung bei Eigentumswohnungen abgeben?
Zur Abgabe verpflichtet ist immer der Eigentümer der jeweiligen Wohnung – nicht die Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist zudem, dass Sie im Hauptvordruck der Erklärung angeben, wie groß Ihr Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück ist.
Hinweis: Bei Eigentumswohnungen sind nur die Eigentumsverhältnisse zu Ihrer Wohnung anzugeben. Informationen zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft müssen Sie in der Regel nicht beifügen.
Tipp: Für die Grundsteuererklärung über Elster stellt die NRW-Finanzverwaltung für Eigentumswohnungen eine ausführliche Klick-Anleitung zur Verfügung.
Wer muss die Grundsteuererklärung bei Erbbaugrundstücken abgeben?
Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die „Pächter“, verpflichtet, die Erklärung abzugeben. Fehlen ihnen Informationen, über die nur der Grundstückseigentümer verfügt, ist dieser zur Mithilfe verpflichtet. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.
Übrigens: In der Grundsteuererklärung müssen Sie im Hauptvordruck bei den Eigentumsverhältnissen die Informationen des Erbbauberechtigten angeben. Lediglich in der Anlage Grundstück ist unter „Erbbaurecht" die Adresse des Grundstückseigentümers anzugeben.
Wie und wo muss ich die Grundsteuererklärung einreichen?
Die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuer sowie Änderungsanzeigen müssen Sie online über das Elster-Portal oder alternative Steuersoftware-Anbieter abgeben.
Tipp: Wie Sie sich erfolgreich bei Elster registrieren und die Grundsteuererklärung abgeben, erklärt Ihnen die Finanzverwaltung online in mehreren Videos. Die Finanzverwaltung NRW erklärt Ihnen zudem in einem Video, wie Sie Schritt für Schritt die Elster-Formulare richtig ausfüllen.
Gut zu wissen: Bis Mitte 2023 konnten private Eigentümer oftmals die vereinfachte Grundsteuererklärung für Privateigentum über ein gesondertes Portal nutzen. Dieser Online-Dienst des Bundesfinanzministeriums wurde mittlerweile jedoch eingestellt.
Was kann ich tun, wenn ich meine Grundsteuererklärung nicht online abgeben kann?
Sollten Sie weder Computer noch Internetzugang besitzen, können Sie bei Ihrem Finanzamt einen Antrag auf Vermeidung unbilliger Härten stellen. Wird dieser bewilligt, dürfen Sie die Erklärung in Papierform einreichen.
Der Verband Wohneigentum NRW bietet Ihnen ein Musterschreiben an, das Sie für den „Antrag auf Verzicht der digitalen Übermittlung“ ausgefüllt an Ihr Finanzamt senden können.
Tipp: Sie können Ihre Grundsteuererklärung auch über den Elster-Zugang von nahen Angehörigen einreichen.
Welche Daten braucht man für die Grundsteuererklärung?
Die erforderlichen Daten erhalten Sie unter anderem im Grundsteuerportal NRW. Nach der Eingabe Ihrer Adresse finden Sie hier:
- Informationen zur Lage
- Grundbuchinformationen (unter anderem Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung)
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwerte
Auf der Internetseite der Finanzverwaltung NRW finden Sie eine Anleitung für das Portal. Darüber hinaus benötigen Sie Ihr Aktenzeichen, das Sie z. B. auf Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid finden. Infos zum Aktenzeichen sollte Ihnen aber auch das Finanzamt oder die zuständige Stelle Ihrer Kommune geben können.
Zudem sind weitere Angaben erforderlich:
- Wohnfläche
- Baujahr und ggf. Jahr einer Kernsanierung
- Grundstücksart
- bei mehreren Eigentümern: Informationen zu den Eigentumsverhältnissen
Muss ich für jedes Flurstück jeweils eine eigene Erklärung abgeben?
Sie müssen für jedes Grundstück bzw. jede sogenannte wirtschaftliche Einheit eine eigene Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Allerdings wird dadurch nicht automatisch für jedes Flurstück eine eigene Erklärung nötig. Werden mehrere sich in räumlicher Nähe befindende Flurstücke zusammenhängend genutzt, können sie zusammen als ein Grundstück bzw. eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden.
Das gilt beispielsweise, wenn
- sich Ihr Haus und der daran angrenzende Garten auf zwei Flurstücken befinden
- Sie zusätzlich zu Ihrem Hausgrundstück noch (anteiliges) Eigentum an einem Wegegrundstück und/oder Garagenhof besitzen und Sie dieses zusammen mit Ihrem Haus nutzen
Es ist keine Voraussetzung, dass die Flurstücke direkt aneinandergrenzen.
Was gilt als Einfamilienhaus, was gilt als Zweifamilienhaus?
Als Einfamilienhaus gelten Häuser mit einer Wohnung. Hat ein Haus zwei für sich eigenständige Wohnungen, gilt es aus steuerlicher Sicht als Zweifamilienhaus.
Gut zu wissen: Eine eigenständige Wohnung liegt vor, wenn diese räumlich von den anderen Wohneinheiten getrennt ist, alle zum Führen eines selbstständigen Hausstands notwendigen Räume enthält (Küche, Bad, Toilette, Schlaf-/Wohnraum) und mindestens 20 qm groß ist. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gibt es aus steuerlicher Perspektive daher nicht.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in der Regel Einfamilienhäuser – betrachtet wird nur das für sich eigenständige Reihenhaus oder die jeweilige eigenständige Doppelhaushälfte. In einigen Sonderfällen ist das Eigentum an Reihenhäusern oder Wohnungen in Zweifamilienhäusern rechtlich wie eine Eigentumswohnung behandelt – in diesen Fällen handelt es sich dann um Wohnungseigentum.
Werden Stellplätze im Freien oder Carports als Garagenstellplätze gezählt?
Nein, Stellplätze im Freien oder Carports müssen in der Feststellungserklärung nicht als Garagenstellplätze berücksichtigt werden. Lediglich die Grundstücksfläche, auf der sich Ihr Stellplatz oder Ihr Carport befindet, müssen Sie in der Erklärung angeben, sofern sie sich in Ihrem Eigentum befindet.
Welche Fehler sollte ich bei der Grundsteuererklärung vermeiden?
Die geforderten Angaben der Grundsteuererklärung sind für viele noch neu. Es lohnt sich, sorgfältig zu sein, denn unbedachte Angaben können Ihre Steuerbelastung unnötig in die Höhe treiben. Deshalb gilt es, einige Fehler in der Grundsteuererklärung zu vermeiden:
Kernsanierung in der Grundsteuererklärung
Eine Kernsanierung verlängert die Restnutzungsdauer – quasi die Haltbarkeit – einer Immobilie. Da sie dadurch den Wert des Hauses erhöht, wird bei kernsanierten Häusern in der Regel mehr Grundsteuer fällig.
Doch nicht jede umfassende Sanierung gilt automatisch als Kernsanierung. Dies sollten Sie genau prüfen. Keine Kernsanierung liegt in der Regel vor, wenn eine der folgenden Maßnahmen fehlt:
- neues Dach (inkl. Dämmung)
- neue Fassade (inkl. Dämmung)
- neue Fenster und Türen
- neuer Innenausbau (inkl. Bäder)
- neue Fußböden
- neue Heizungsanlage (sofern nicht neubauähnlich oder neuwertig)
- neue Sanitär- und Elektroinstallationen (sofern nicht neubauähnlich oder neuwertig)
Für eine Kernsanierung sollten die Maßnahmen zudem in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen. Denn das Hauptkriterium ist, dass die Kernsanierung das Gebäude in einen Zustand versetzt wird, der nahezu dem eines Neubaus entspricht.
Vorsicht: Wenn baurechtliche Vorgaben (z. B. Denkmalschutz) die Sanierungen einschränken, wird es kniffliger: Dann müssen nicht unbedingt alle Maßnahmen durchgeführt worden sein, damit eine Kernsanierung vorliegt.
Sollte hier Unsicherheit bestehen, lassen Sie sich am besten durch einen Experten beraten. In der Mitgliedschaft enthalten: Kostenlose Rechtsberatung
Wohnfläche in der Grundsteuererklärung
In der Regel können Sie die Wohnfläche Ihren Bauunterlagen entnehmen. Oft gilt hier: Je größer die Wohnfläche, desto höher ist der Grundsteuerwert (Ausnahmen siehe unten). Insofern sollten Sie prüfen, ob die vorliegenden Informationen zur Wohnfläche eventuell zu hoch sind.
Wie Sie die Wohnfläche ermitteln müssen, ist nicht vorgeschrieben. Als Grundlage können Sie nutzen:
- Berechnungen nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung
- nach der bis 2003 geltenden Zweiten Berechnungsverordnung
Darüber hinaus müssen Sie die Flächen von Zubehörräumen nicht angeben. Dazu zählen z. B. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräume. Diese gehören für den Gesetzgeber nicht zur anzugebenden Wohn- oder Nutzfläche.
Was gehört zur Wohnfläche?
- Balkone, Terrassen und Loggien: in der Regel zu einem Viertel
- unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: zur Hälfte
- Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von 1 m, aber weniger als 2 m: zur Hälfte
Was gehört nicht zur Wohnfläche?
- Kellerräume
- Heizungsräume
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen und Trockenräume
- Garagen
- Spitzböden und unausgebaute Dachböden
- Treppen mit mehr als drei Stufen
- Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als 1 m
- Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts zur Nutzung als Wohnräume entsprechen
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Ausnahme: Wenn die größere Wohnung günstiger ist
Eine Ausnahme gilt, wenn Ihre Wohnfläche im Bereich von 60 m2 bzw. 100 m2 liegt. An diesen Grenzen ist die Nettokaltmiete als Berechnungsgrundlage gestaffelt und sinkt z. B. für ein Mietwohngrundstück in NRW, Baujahr 1991, von 8,90 €/m2 (für Wohnungen unter 60 m2) auf 6,90 €/m2 (für Wohnungen von 60 m2 bis unter 100 m2).
In diesen Grenzbereichen ist die Grundsteuer für eine Wohnung oberhalb der Schwelle meist deutlich günstiger als für eine kleinere Wohnung. Auch hier kann es sich lohnen, die angegebene Wohnfläche noch einmal zu überprüfen.
Grundstücksfläche in der Grundsteuererklärung
Geben Sie – anders als im Hauptvordruck – in der Anlage Grundstück nur die Grundstücksfläche an, die zu Ihrer wirtschaftlichen Einheit gehört.
Beispiel: Wenn Sie zusätzlich zu Ihrem Haus noch 1/10 eines Privatwegs und 1/10 eines Garagenhofs nutzen, addieren Sie nur diese Flächenanteile zu der Fläche Ihres Hausgrundstücks.
Auch bei Eigentumswohnungen gilt: In der Anlage Grundstück müssen Sie nur noch die anteilige Grundstücksfläche (Miteigentumsanteil und ggf. Sondereigentum) angeben.
Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung
Achten Sie darauf, den aktuellen Wert anzugeben. Sie bekommen die Informationen im Grundsteuerportal NRW, im Info-Portal der Gutachterausschüsse BORIS-NRW oder bei Ihrem zuständigen örtlichen Gutachterausschuss.
Vorsicht: Wenn Sie zu Beginn des Jahres Ihren Bodenrichtwert recherchiert haben, wurde Ihnen vermutlich noch der alte, für das Vorjahr geltende Wert angezeigt. Die für das laufende Jahr geltenden Bodenrichtwerte werden oft erst gegen Ende März eingestellt.
Übrigens kann es sein, dass für Teile Ihres Grundstücks unterschiedliche Bodenrichtwerte gelten, wenn dieses beispielsweise in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegt. In solchen Fällen müssen Sie die jeweilige Teilfläche in der Anlage Grundstück gesondert aufführen.
Flächen, die nicht für die eigentliche Nutzung als Wohngrundstück dienen, müssen Sie als selbstständig nutzbare Teilflächen angeben. Dies betrifft Areale, die separat genutzt oder verwertet werden können, z. B. eine Streuobstwiese, die neben Haus und Hausgarten besteht.
Vorsicht: Für Sie als Steuerzahler hat dies nur dann einen Vorteil, wenn für diese Teilfläche ein adäquater und deutlicher niedrigerer Bodenrichtwert ausgewiesen ist.
In den meisten Fällen ist auch für diese Grundstücksflächen ein Bodenrichtwert für Wohnbebauung anzusetzen. Werden explizite Bodenrichtwerte für diese Flächen angezeigt, können Sie diese unter Umständen als Teilfläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert angeben. Dies ist aber in der Regel nicht der Fall.
Hintergrund: Bereits der Bodenrichtwert für Wohnbebauung schließt in einem gewissen Maße mit ein, dass Grundstücksteile nicht bebaut bzw. nicht bebaubar sind und z. B. für Zuwegungen, Garagen oder einen Hausgarten genutzt werden.
Der Bodenrichtwert für Wohnbebauung berücksichtigt bereits in einem gewissen Maße, dass Grundstücksteile nicht bebaut bzw. nicht bebaubar sind. Sind Grundstücke größer als 500 m², setzt das Finanzamt in der Berechnung des Grundsteuerwerts sogenannte Umrechnungskoeffizienten an. Sie fungieren dann wie Abschläge auf den Bodenwert. Auf diese Weise wird berücksichtigt, dass große Gartenflächen niedriger bewertet werden als bebaute bzw. uneingeschränkt bebaubare Flächen.
Beispiel: Bei einem 1.000 m² großen Grundstück werden beispielsweise nur 84 Prozent der Grundstücksfläche für die Ermittlung des Bodenwerts berücksichtigt.
Übrigens: Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts wird nie der volle Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) angerechnet, sondern immer nur ein Teil – der sogenannte abgezinste Bodenwert. Wie hoch dieser ist, hängt u.a. auch vom Baujahr des Gebäudes und der Grundstücksart ab. Bei Wohngebäuden werden maximal 60 Prozent des reines Bodenwerts berücksichtigt.
Häufige Fragen zur Grundsteuererklärung
Die neue Grundsteuer wird wie auch bisher in drei Schritten berechnet. Sie ist das Produkt aus dem Wert Ihrer Immobilie (Grundsteuerwert), der Steuermesszahl sowie einem kommunalen Steuersatz, dem sogenannten Hebesatz. Eine detaillierte Erklärung und Beispielrechnungen finden Sie im Artikel „Grundsteuer berechnen – So geht’s“.
Es ist streng geregelt, wer bei Steuererklärungen helfen darf. Grundsätzlich ist dies Steuerberatern oder Fachanwälten für Steuerrecht vorbehalten. Ausnahmen bilden hier Angehörige, die Ihnen unentgeltlich bei der Erstellung der Erklärung helfen. Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht helfen.
Tipp: Als Eigentümerverband dürfen wir die Erklärung zwar nicht für Sie erstellen, stehen Ihnen aber mit Fachwissen und Erfahrung zur Seite. Mitglieder erhalten in der kostenlosen Steuerberatung persönliche Hilfestellung und Tipps von unseren Experten.
Wesentliche Änderungen an Ihrer Immobilie können die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. Daher müssen Sie z. B. nach einer Gebäudeerweiterung oder einer Grundstücksteilung eine Änderungsanzeige machen. Der Stichtag ist jeweils der 31. Januar des Folgejahres.
Prinzipiell dürfen Kommunen ihre Grundsteuerhebesätze frei festlegen. Dabei sind Ihnen faktisch kaum Grenzen gesetzt. Sie dürfen sie lediglich nicht aus Willkür erhöhen oder mit der Erhöhung eine Erdrosselungswirkung herbeiführen.
Tipp: Wenn Ihnen bereits ein Grundsteuerbescheid vorliegt, können Sie unter Umständen Widerspruch einlegen. Im Artikel erfahren Sie, wann das möglich ist und wie Sie Schritt für Schritt Ihren Grundsteuerbescheid prüfen.