Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer in einer Wohnanlage. Eigentümergemeinschaften gibt es in Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und teilweise auch in Doppelhäusern. Die Eckpunkte:
- Wer: jeder, der als Eigentümer einer Wohneinheit im Grundbuch steht
- Wann: Eine Eigentümergemeinschaft wird gegründet, sobald ein Haus in mehrere Wohneinheiten geteilt wird und es mehr als einen Eigentümer gibt.
- Was: Entscheidungen und Verwaltungsakte, die gemeinschaftliche Einrichtungen betreffen (z. B. Instandhaltung oder Modernisierungen sowie die Betriebskostenabrechnung)
Gut zu wissen: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein freiwilliger Zusammenschluss, sondern entsteht automatisch, wenn eine Immobilie aus mehr als einer Wohneinheit mit unterschiedlichen Eigentümern besteht. Wer in einer solchen Anlage Wohneigentum erwirbt, wird automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft. Dieser Vorgang ist sogar gesetzlich verankert – und zwar im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Dieses Gesetz – mit vollem Titel „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ – regelt seit 1951 die rechtlichen Aspekte bei Eigentümergemeinschaften. Im Dezember 2020 fand eine umfassende Reform des WEG statt. Das neue Gesetz schafft unter anderem erleichterte Bedingungen für bestimmte Modernisierungen (z. B. Barrierefreiheit, Wallbox, Glasfaser etc.) und die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Es gilt bundesweit und damit auch in NRW.
Übrigens: Die Abkürzung WEG kann auch für die Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft stehen.
Die Teilungserklärung – Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft
In den meisten Fällen ist die Teilungserklärung die Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird bei Gründung der Eigentümergemeinschaft notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Aus der Teilungserklärung geht hervor, wie mit den einzelnen Bestandteilen der Immobilie umzugehen ist. Genauer gesagt besteht sie aus:
- Aufteilungsplan: Zeichnung, aus der die Lage, Größe, Eigentümer und weitere Angaben zu allen Teilen einer Immobilie hervorgeht
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: bescheinigt die bauliche Trennung der einzelnen Einheiten im Haus
- ggf. Gemeinschaftsordnung: enthält allgemeine Regelungen zur Nutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie die Verteilung des Stimmrechts und der Kosten. Wenn keine Gemeinschaftsordnung vorliegt, gelten die Vorgaben des WEG.
Die Teilungserklärung ist die rechtsgültige und verbindliche Grundlage bei allen Fragen rund ums Zusammenleben in der Eigentumsgemeinschaft. Sie kann nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen und ein Notar dies beurkundet. Für den Wohnalltag relevant ist vor allem die Aufteilung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Hieraus geht exakt hervor, welche Bereiche der Anlage ein Eigentümer allein nutzen darf.
Darunter versteht man das alleinige Nutzungsrecht an einer Wohnung bzw. an weiteren Räumen oder Bestandteilen einer Wohnanlage. Es wird im Grundbuch verankert. Wer ein Sondereigentum besitzt, kann darüber allein verfügen, ist aber auch für alle entstehenden Kosten selbst zuständig. Sondereigentum lässt sich in zwei weitere Begriffe aufsplitten: Das Wohneigentum (= Nutzungsrecht an einer Wohnung) und das Teileigentum (= Nutzungsrecht an Gebäudeteilen, die nicht dem Wohnen dienen).
Wohnungseigentum bezeichnet das Nutzungsrecht an einer Wohneinheit (in Kombination mit dem anteiligen Nutzungsrecht für Gemeinschaftseinrichtungen). Dazu zählen neben den Räumen selbst auch alle fest verbauten, innenliegenden Bestandteile, z. B. Einbauküche, Bodenbelag, Innentüren und Heizkörper. Teile, die außerhalb der Wohnung liegen, gehören nicht dazu: z. B. Wohnungstür, Fenster, Terrasse und Briefkasten.
Teileigentum ist das zusätzlich zum Wohnungseigentum erteilte Nutzungsrecht an weiteren Teilen der Wohnanlage, die jedoch nicht zu Wohnzwecken dienen. Häufig fallen Kellerabteile, Garagen oder Lagerräume auf dem Dachboden unter diesen Begriff. Auch gewerblich und berufliche genutzte Räume zählten zum Teileigentum.
Gemeinschaftseigentum ist in einer Wohnanlage alles, was nicht zum Sondereigentum eines Bewohners zählt. Dazu zählen etwa Treppenhaus und Flure, Außenbauteile wie Dach, Fassade und Fundament, Aufzug, Heizanlage und Garten. Diese Dinge dürfen alle Eigentümer gleichermaßen nutzen; die Kosten für Instandhaltung usw. werden auf alle umgelegt. Auch alles, was zu Bestand und Sicherheit eines Gebäudes beiträgt (z. B. tragende Wände oder Rauchmelder), ist Gemeinschaftseigentum.
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Klassischerweise ist damit der vorgelagerte Gartenbereich in Erdgeschosswohnungen gemeint, aber auch an einem Kellerabteil oder einem Stellplatz kann ein Sondernutzungsrecht vergeben werden. Ein Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum: Man darf es zwar allein nutzen, aber nicht baulich verändern.
Der Miteigentumsanteil ist eine errechnete Zahl, die sich aus der Größe des eigenen Sondereigentums und des gesamten Sondereigentums ergibt. Sie gibt den prozentualen Anteil am Gesamteigentum an. Das kann sich unter anderem auf die Anzahl der Stimmrechte und/oder die Kostenbeteiligung auswirken.
In einem Mehrfamilienhaus mit baugleichen Wohnungen haben alle Einheiten den gleichen Miteigentumsanteil. Sind jedoch einige Wohnungen kleiner als die anderen, haben diese Eigentümer einen niedrigeren Eigentumsanteil – und damit ggf. weniger Stimmrechte. Auch der Wert einer Wohneinheit wirkt sich aus: So kann sich der Miteigentumsanteil z. B. durch eine Dachterrasse erhöhen, bei einer Lage im Souterrain hingegen verringern.
Eigentümerversammlung
Mit der Eigentümerversammlung können Eigentümer Beschlüsse fassen und alle Aspekte zur Verwaltung des gemeinsamen Eigentums klären. Sie muss mindestens einmal pro Jahr in Präsenz oder virtuell stattfinden. Wie eine Eigentümerversammlung abläuft, kann die Eigentümergemeinschaft selbst festlegen. In der Regel gibt es eine Tagesordnung, die der Verwalter festlegt. Zum Inhalt gehören beispielsweise:
- Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan: enthält geplante Ausgaben und Einnahmen
- Höhe künftiger Rücklagen, ggf. Sonderumlagen
- Verwalterwechsel
- ggf. Änderung der Hausordnung
- geplante Baumaßnahmen, Renovierungen usw.
- weitere Entscheidungen zum Gemeinschaftseigentum, z. B. Anschaffung einer PV-Anlage, Wechsel des Hausmeisters
Neben der jährlichen Pflichtversammlung können außerordentliche Eigentümerversammlungen stattfinden. Diese kann sowohl der Verwalter bzw. Vorsitzende als auch ein Teil der Eigentümergemeinschaft (mindestens 25 Prozent) einberufen.
Interessant: Eine Anwesenheitspflicht für die Versammlungen besteht nicht. Wohnungsbesitzer haben jedoch oft ein eigenes Interesse an der Teilnahme – denn nach dem WEG ist die Eigentümerversammlung grundsätzlich beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder.
Teilnahmeberechtigt sind übrigens nur Eigentümer bzw. von ihnen autorisierte Vertreter. Insofern dürfte auch ein Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen, wenn ihn der Eigentümer offiziell als Vertreter benennt. Der Mieter darf – mit entsprechender Vollmacht – auch im Namen des Eigentümers abstimmen.
Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Seit der WEG-Reform ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, sobald ein Eigentümer oder dessen Vertreter anwesend ist. Allerdings enthält die Gemeinschaftsordnung teilweise eine anderweitige Regelung, z. B. eine Mindestanwesenheit von 50 Prozent der Miteigentumsanteile. Darüber hinaus gelten folgende Regeln bezüglich der nötigen Mehrheit:
- einfache Mehrheit (mehr als 50 Prozent der Anwesenden) bei Beschlüssen zu Instandhaltungen, Versicherungen, Rücklagen und den meisten anderen Entscheidungen; bauliche Veränderungen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, müssen nur die Zustimmenden finanzieren
- Dreiviertel-Mehrheit (mindestens 75 Prozent aller an- und abwesenden Eigentümer sowie mehr als 50 Prozent aller Miteigentumsanteile) bei Modernisierungen und baulichen Veränderung, deren Kosten alle Eigentümer tragen müssen
Auch hier kann die Eigentümergemeinschaft eigene Regeln aufstellen, z. B. eine erforderliche Einstimmigkeit aller Anwesenden für bestimmte Entscheidungen.
In einem dringenden Fall können Entscheidungen auch per Umlaufbeschluss getroffen werden. Dabei erhalten alle Eigentümer ein Schreiben, dem sie schriftlich zustimmen müssen. Bei diesem Verfahren ist jedoch regulär die Allstimmigkeit erforderlich; wenn ein Eigentümer ablehnt oder sich enthält, gilt ein Vorschlag als abgewiesen.
Die Verteilung der Stimmrechte ist meist in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten:
- eine Stimme pro Wohneinheit (kommt am häufigsten vor)
- eine Stimme pro Kopf und Wohneinheit: Wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt, kann er dennoch nur eine Stimme abgeben. Das Kopfprinzip bedeutet nicht, dass in einer Wohnung mit mehreren Eigentümern (z. B. Ehepaar) jeder eine Stimme hat.
- die Anzahl der Stimmen richtet sich nach dem Miteigentumsanteil (bedeutet in der Regel, dass Eigentümer von kleinen, günstigen Einheiten weniger Stimmen haben als Besitzer von großen, hochwertigen Einheiten)
Selten herrscht Einigkeit in einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Häufige Streitpunkte sind kostenintensive Modernisierungen wie eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch. Ein einzelner Querulant hat theoretisch wenig Einfluss auf die Beschlussfähigkeit, da in den meisten Fällen eine Dreiviertel-Mehrheit ausreicht. Doch ein streitsüchtiger Nachbar kann generell die Atmosphäre beeinträchtigen (z. B. auch durch wiederholte Gerichtsklagen gegen andere Eigentümer oder die Gemeinschaft) und auch andere Eigentümer auf seine Seite ziehen. Mitunter bilden sich Gruppen innerhalb der Wohnanlage – und eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft ist die Folge. Im schlimmsten Fall wird die Gemeinschaft handlungsunfähig, wenn kein Mehrheitsbeschluss mehr möglich ist. Führt ein klärendes Gespräch nicht zum Erfolg, stehen der Eigentümergemeinschaft mehrere Wege offen, die Situation zu entschärfen: von einer Mediation über die Abmahnung bis hin zur Klage.
Welche Aufgabe hat der Beirat in der Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft kann auf freiwilliger Basis einen Verwaltungsbeirat, bestehend aus einem Vorsitzenden und ggf. einem Stellvertreter sowie weiteren Mitgliedern, wählen. Meist haben nur größere Wohnanlagen einen Verwaltungsbeirat. Die Aufgaben sowie generell die Existenz eines Beirats sind gesetzlich nicht vorgeschrieben. Häufig geht es darum, die Versammlungen vorzubereiten und die Hausverwaltung bei kleineren Aufgaben zu unterstützen. Teilweise erhält der Beirat zusätzlich eine beschränkte Entscheidungsbefugnis, um kleinere Angelegenheiten ohne eine Versammlung klären zu können.
Welche Aufgaben hat der Verwalter?
Die meisten Eigentümergemeinschaften beauftragen einen externen Verwalter bzw. eine Hausverwaltung. Allerdings ist auch eine Selbstverwaltung ohne zertifizierten Verwalter möglich. Meist übernehmen dabei ein oder mehrere Eigentümer diese Aufgabe. In der Praxis kommt das jedoch eher selten vor und betrifft hauptsächlich kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften. Zu den Aufgaben des Verwalters gehört:
- Eigentümerversammlungen organisieren
- Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung erstellen
- Wirtschaftsplan und Vermögensbericht aufstellen
- Gemeinschaftskonto führen
- Personalangelegenheiten (z. B. Hausmeister und Gärtner)
- Reparaturen veranlassen
- Kommunikation mit Versicherungen
- Zustandskontrolle des Gebäudes und der technischen Anlagen, auch Verkehrssicherung
- Verbrauchswerte erfassen (Strom, Heizung, Wasser)
Zudem übernimmt der Verwalter oftmals auch die Vermittlerrolle bei Problemen in einer zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft.
Hinweis: Ein Verwalter darf laut WEG nur für maximal fünf Jahre (bei erstmaliger Bestellung in einer neugegründeten Gemeinschaft max. drei Jahre) beauftragt werden. Danach läuft der Vertrag automatisch aus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss dann darüber abstimmen, ob sie den Vertrag verlängert oder einen neuen Verwalter wählt.
Was darf die Eigentümergemeinschaft?
Grundsätzlich kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft weitreichenden Einfluss auf den Lebensalltag der einzelnen Bewohner nehmen. Je nach individueller Regelung darf sie beispielsweise die Tierhaltung einschränken oder bei der Mieterwahl ein Veto einlegen. Diese Vereinbarungen sind in der Gemeinschaftsordnung und/oder einer ergänzenden Hausordnung festgehalten. Eine Übersicht:
Die Eigentümergemeinschaft darf (ggf. nur bei entsprechender Regelung in der Gemeinschaftsordnung)
- Ruhezeiten festlegen oder erweitern
- Hundehaltung und Katzenhaltung einschränken
- ein Katzennetz am Balkon verbieten
- Musizieren zeitlich einschränken
- das Rauchen in gemeinschaftlich genutzten Räumen verbieten
- beim Verkauf einer Eigentumswohnung den neuen Eigentümer ablehnen, wenn triftige Gründe vorliegen und eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch steht
- mit triftigen Gründen einen bestimmten Mieter ablehnen
- eine gewerbliche Nutzung verbieten
Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht
- Tierhaltung (auch Hunde und Katzen) generell verbieten
- das Rauchen im Sondereigentum grundsätzlich verbieten
- grundlos eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk verbieten
- die Vermietung einer Eigentumswohnung verbieten, auch nicht als Ferienwohnung
- eigenständig einem Mieter kündigen oder den Vermieter zur Kündigung zwingen
- ein Hausverbot gegen Besucher eines Eigentümers aussprechen
Hausgeld und Rücklagen – Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?
Alle Eigentümer müssen Hausgeld zahlen, mit dem eine Rücklage für Instandhaltungen und weitere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum gebildet wird. Die Eigentümergemeinschaft zahlt für:
- Instandhaltung, Reparaturen, Wartung und Modernisierung
- Honorar des Verwalters
- gemeinschaftliche Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und ggf. weitere)
- laufende Kosten je nach Notwendigkeit, z. B. für Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister, Gärtner, Aufzugswartung, Flur- und Außenbeleuchtung usw.
Kosten für gemeinschaftliche Einrichtungen werden in der Regel solidarisch von allen Eigentümern getragen, auch wenn sie diese nicht nutzen. So müssen auch Erdgeschossbewohner den Aufzug finanzieren oder Eigentümer ohne Auto die Sanierung des Gemeinschaftsparkplatzes mittragen. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft eine abweichende Kostenverteilung beschließen.
Ausnahme: Bei Baumaßnahmen, die mit einer einfachen Mehrheit (51 bis 74 Prozent) beschlossen werden, tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten.
Eigentumswohnung kaufen: Darauf sollten Sie achten
Die Beschlüsse und Regeln einer Eigentümergemeinschaft können erheblichen Einfluss auf das Leben der Bewohner haben. Daher sollten Sie sich vor dem Kauf eingehend damit auseinandersetzen. Als Interessent haben Sie das Recht, die relevanten Unterlagen mit Erlaubnis des Eigentümers einzusehen:
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung: kann z. B. abweichende Instandhaltungspflichten oder Nutzungsverbote enthalten
- Hausordnung
- Versammlungsprotokolle und Beschluss-Sammlung: Hieraus geht hervor, welche Sanierungen geplant oder angedacht sind und wie groß die Einigkeit bzw. Unstimmigkeiten bei vergangenen Beschlüssen war.
- Wirtschaftspläne: geben Aufschluss über Höhe und Verwendung des Hausgelds und darüber, ob und in welchem Umfang Erhöhungen stattfanden
Achten Sie insbesondere auch auf die Verteilung der Stimmrechte und Kosten, die Berechnung des Miteigentumsanteils und eventuell erteilte Sondernutzungsrechte.
Häufige Fragen rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft
Reihenhäuser stellen in den meisten Fällen eine Eigentümergemeinschaft dar – doch es gibt Ausnahmen. Die Alternative stellt eine Realteilung des Grundstücks in Einzelparzellen dar. Ob ein Reihenhaus Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, erfahren Sie aus dem Grundbucheintrag.
Meistens werden Doppelhäuser auf einem geteilten Grundstück errichtet, sodass jede Haushälfte eigenständiges Eigentum darstellt. Wenn jedoch keine Teilung möglich ist (z. B. bei sehr kleinen Grundstücken), ist das Doppelhaus eine Eigentümergemeinschaft mit zwei Parteien. Hier gelten dann dieselben Regelungen wie in einer größeren Wohnanlage.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat kein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn einer der Eigentümer seine Wohnung verkaufen will.
Der Austritt aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer mit einer Veräußerung des Eigentums verbunden. Sie können die Eigentümergemeinschaft nur verlassen, wenn Sie Ihr Sondereigentum verkaufen oder verschenken.
Das ist im Ausnahmefall möglich – allerdings nur, wenn der betreffende Eigentümer wiederholt seine Pflichten missachtet und dadurch die anderen Eigentümer in ihrer Nutzung beeinträchtigt (z. B. Vermüllung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum mit Gefährdung der anderen Bewohner, erhebliche Zahlungsrückstände). Ein Zwangsverkauf ist allerdings nur als letztes Mittel und nach vorheriger Klage durchsetzbar.
Eine faktische Eigentümergemeinschaft ist eine Art Vorstufe der eigentlichen Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie entsteht z. B. bei Neubauten und Teilungen, wenn die Teilungserklärung bereits existiert, die Käufer selbst aber noch nicht im Grundbuch stehen. Die faktische oder werdende Eigentümergemeinschaft sichert den faktischen Eigentümern dieselben Rechte und Pflichten wie eine reguläre Eigentümergemeinschaft (z. B. Stimmrecht, Rücklagenbildung). Aus der faktischen wird eine reguläre Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald der erste Käufer ins Grundbuch eingetragen wird.