Was zählt zum Gemeinschaftseigentum? Was zum Sondereigentum?
Gemeinschaftseigentum sind alle Bereiche und Gebäudeteile des Wohneigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die gemeinsam genutzt werden, beispielsweise das Treppenhaus, die Tiefgarage, der Aufzug, das Dach, die Gebäudehülle/Fassade, Fenster und Wohnungseingangstüren, die Heizungsanlage und auch Gemeinschaftsräume wie Fahrradkeller oder Waschräume.
Zum Sondereigentum zählen Bereiche, die Eigentümer exklusiv nutzen: etwa eine einzelne Wohnung. Auch ein Garten oder Balkon/Dachterrasse und ein Stellplatz in der Tiefgarage können zum Sondereigentum zählen; dies wird meist in der Teilungserklärung mit Sondernutzungsrechten festgeschrieben.
Wichtig zu wissen
Auch innerhalb einer Wohnung befindet sich Gemeinschaftseigentum: zum Beispiel tragende Wände und, bei einer Zentralheizung, Heizungsrohre und Heizkörper.
Warum die Abgrenzung in der Wohnungseigentümergemeinschaft wichtig ist
Da eine WEG (anders als im Einfamilienhaus) stets aus mehreren Parteien besteht, müssen alle Beteiligten eine klare Vorstellung davon haben, wer für was zuständig ist und wer welche Kosten trägt.
Bei allen Bereichen des Gemeinschaftseigentums ist die WEG gemeinsam verantwortlich und trägt die Kosten von Instandhaltung und Reparatur der betreffenden Gebäudeteile und Bereiche in der Regel gemeinsam. Instandsetzung, auch dabei erzielte qualitative Verbesserungen, sind nach einfacher Mehrheit zu beschließen und von allen gemeinsam zu bezahlen. Größere Modernisierungen und Umbauten, z. B. Einbau eines Aufzugs, Aufstockung des Gebäudes u. ä., können mit so genannter qualifizierter Mehrheit von zwei Drittel der Eigentümer, die mindestens die Hälfte der Wohnanteile halten, beschlossen werden. Sie stehen dann auch nur denen zur Verfügung, die mitfinanziert haben. Nur wenn sich die Neuerung innerhalb von 10 Jahren amortisiert, sind auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben, zahlungspflichtig.
Mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragt die WEG meist einen Verwalter oder eine Verwalterin. Die Aufgaben reichen von der allgemeinen Verwaltung bis zur Einberufung der Wohneigentümerversammlung und der Durchführung dort getroffener Beschlüsse. Unterstützt, aber auch kontrolliert wird die Verwaltung durch den Beirat. Dieser wird aus der Mitte der Wohneigentümergemeinschaft gewählt. Mit dieser Konstruktion werden die gemeinsame Verantwortung und die Interessen aller Eigentümer*innen sichergestellt.
Einfacher ist es beim Sondereigentum: Dies kann jeder Eigentümer, jede Eigentümerin individuell gestalten, nutzen und in seinem Rahmen verwalten. Bei Sondereigentum sind Instandhaltung und Reparatur von den Eigentümern selbst zu bezahlen.
Denken Sie daran
Die Bereiche Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der WEG müssen klar definiert und in der Teilungserklärung festgeschrieben sein, die beim Grundbuchamt hinterlegt ist.
Welche Regeln gelten für das Sondereigentum?
- Über ihr Sondereigentum dürfen einzelne Eigentümer*innen frei entscheiden und verfügen.
- Voraussetzung ist, dass sie damit nicht die Rechte anderer Eigentümer oder Eigentümerinnen oder das Gemeinschaftseigentum verletzen.
- Eigentümer kommen für Schäden im Bereich Sondereigentum selbst auf.
Welche Regeln gelten für das Gemeinschaftseigentum?
- Das Gemeinschaftseigentum wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verwaltet. Die Wohnungseigentümer beschließen über die ordnungsmäßige Verwaltung und insbesondere über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
- Ein Verwalter übernimmt dabei die laufende Verwaltung und darf bestimmte Maßnahmen selbstständig durchführen, insbesondere solche von untergeordneter Bedeutung oder Maßnahmen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
- Die Wohnungseigentümer können die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern oder einschränken.
- Alle Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, auch Instandhaltung und Reparatur, müssen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, sofern nicht der Verwalter dies im Rahmen der üblichen Verwaltung erledigt.
- Einzelne Wohnungseigentümer dürfen grundsätzlich nicht eigenmächtig Veränderungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Eine Ausnahme gilt, wenn eine Maßnahme notwendig ist, um einen dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden.
- Auch bei den Kosten gilt: Die Wohnungseigentümer tragen die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten kann jedoch eine abweichende Kostenverteilung beschlossen oder vereinbart sein. Für bauliche Veränderungen gelten zudem besondere gesetzliche Regelungen.
Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum
Sondereigentum: Vor allem ist die einzelne Wohnung Sondereigentum. Es gehört ausschließlich dem Eigentümer oder der Eigentümerin. Sie dürfen den Wohnraum innendrin frei gestalten, soweit sie nicht die Rechte der anderen Parteien verletzen.
Sondernutzungsrecht: Der Bereich zählt zum Gemeinschaftseigentum, z.B. der Stellplatz in der Tiefgarage. Man darf ihn aber ausschließlich nutzen. Damit sind die Rechte, aber auch Pflichten der Eigentümer*innen beschränkt: Sie dürfen Bereiche mit Sondernutzungsrecht beispielsweise nicht verkaufen oder ohne Zustimmung vermieten. Man muss aber auch nicht für Instandhaltungsarbeiten aufkommen, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft beschließt in einer Eigentümerversammlung explizit, dass die Kosten von den jeweils sondernutzungsberechtigten Eigentümern zu tragen sind.