Müssen Mieter beim Auszug alle Bohrlöcher verschließen?
Die schlechte Nachricht für Vermieter: Mieter sind nicht per Gesetz dazu verpflichtet, bei ihrem Auszug alle Bohrlöcher zu verschließen. Dübellöcher in Wänden, Fugen und sogar Fliesen zählen meist zur normalen Abnutzung einer Mietwohnung. Ob Mieter sie verschließen müssen, hängt vom Mietvertrag oder dem Einzelfall ab.
Wann müssen Dübellöcher bei Auszug verschlossen werden?
In zwei Situationen können Sie Ihren Mieter wirksam dazu verpflichten, seine Bohrlöcher zu verschließen:
- Sie haben im Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen vereinbart. In diesem Fall ist Ihr Mieter verpflichtet, bei seinem Auszug auch Bohrlöcher zu „reparieren“.
- Ihr Mieter hat unnötig oft in die Wand gebohrt, sodass kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr vorliegt. In diesem Fall handelt es sich um eine Beschädigung der Mietsache und Sie können Beseitigung oder ggf. Schadensersatz verlangen.
Gut zu wissen: Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter ausdrücklich zum Verschließen von Bohrlöchern verpflichten, sind laut BGH unwirksam.
Beschädigung der Mietsache: Wie viele Bohrlöcher sind bei Auszug erlaubt?
Weder das Gesetz noch die Rechtsprechung gibt eine eindeutige Anzahl vor. In der Vergangenheit galten oftmals 20 Löcher pro Raum als noch angemessen. Aber auch hier kommt es auf den Einzelfall an.
Generell ist die Schwelle recht hoch, da Gerichte oft mieterfreundlich entscheiden: Küchenschränke, Lampen, Handtuchhalter, Gardinenstangen usw. zählen zur normalen Ausstattung, für die Mieter bohren müssen – und das auch dürfen. Dies hat der BGH bereits in einem Urteil vom 20. Januar 1993 (Az. VIII ZR 10/92) bestätigt. Auf diese Weise können leicht ein paar Dutzend Bohrlöcher in der ganzen Wohnung zusammenkommen, ohne dass Sachbeschädigung vorliegt.
Auf der anderen Seite können Sie gute Chancen haben, wenn Ihre Mieter z. B. eine übermäßige Anzahl an Bildern oder anderen Dekorationsobjekten an der Wand befestigt haben. Gleiches gilt, wenn Mieter die vorhandene Ausstattung abmontieren, um eigene Schränke anzubringen. Dies müssen Sie jedoch im Zweifelsfall nachweisen können.
Ihr Mieter hat die Wohnung voller Bohrlöcher zurückgelassen? Dann können Sie ihn unter Umständen zur Reparatur verpflichten oder Schadensersatz verlangen. In unserer kostenlosen Rechtsberatung für Mitglieder erhalten Sie eine erste Einschätzung, was zu tun ist und wie die Erfolgsaussichten stehen.
Dürfen Mieter in Fliesen bohren?
Wenn es sich nicht verhindern lässt, dürfen Mieter bei der Einrichtung der Wohnung auch Löcher in die Fliesen bohren. Dies kann beispielsweise beim Einbau einer Küche notwendig sein. Mieter sollten zwar möglichst nur in die Fugen zwischen den Kacheln bohren; das ist jedoch nicht immer möglich.
Beispiel: In einem Fall hat ein Mieter beim Einzug eine Arbeitsplatte in der Küche installiert. Bei Auszug verlangte der Vermieter Schadenersatz für 14 Bohrlöcher in Fugen und Fliesen. Das Amtsgericht Rheinbach entschied, dass es sich hierbei um eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung handelte und wies die Klage ab (Urteil vom 07.04.05, 3 C 199/04).
Was tun, wenn bei Wohnungsübergabe noch Bohrlöcher vorhanden sind?
Auch hier kommt es auf den Mietvertrag an. Enthält dieser eine wirksame Klausel, die den Mieter zum Verschließen der Löcher verpflichtet, handelt es sich um einen Mangel. Sie können den Mieter zur Beseitigung auffordern. Wie Sie dabei am besten vorgehen, erfahren Sie im Artikel zur „Wohnungsübergabe“.
Fehlt hingegen eine solche Vereinbarung, müssen Sie die Bohrlöcher in der Regel selbst beseitigen. Ausnahme: Es handelt sich um eine übermäßige Anzahl an Löchern und damit mangelnde Rücksicht gegenüber Ihren Vermieterinteressen. In diesem Fall können Sie Ihren Mieter zur Beseitigung verpflichten – meist jedoch nur nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung.
Gut zu wissen: Die Dübel selbst gehören zum Eigentum des Mieters. Daher müssen Mieter die Dübel immer entfernen, unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel.
Wie verpflichte ich meinen Mieter dazu, Bohrlöcher zu verschließen?
Der sicherste Weg führt über eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Wenn diese wirksam vereinbart ist, muss Ihr Mieter Löcher in der Wand beim Auszug verschließen. Der Begriff „Bohrlöcher“ oder „Dübellöcher“ muss dabei nicht vorkommen.
Gut zu wissen: Sie können Ihren Mietern nicht per Mietvertrag verbieten, in Wände oder Fliesen zu bohren. In der Vergangenheit hat der BGH entsprechende Klauseln bereits für unwirksam erklärt.
In jedem Fall sollten Sie den Zustand der Wohnung bereits bei der Übergabe sorgfältig protokollieren. Mit Fotos und einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll können Sie anschließend nachweisen, dass neue Bohrlöcher auf das Konto des Mieters gehen.
Häufige Fragen zu Dübellöchern beim Auszug
Hier gilt im Prinzip das gleiche wie für angebohrte Fliesen: Wenn es einer vertragsgemäßen Nutzung dienen und dafür unvermeidbar ist, dürfen Mieter in Fensterrahmen bohren. Das könnte z. B. auf Sonnenschutz oder Verdunklung im Schlafzimmer zutreffen, wenn Klemm- oder Klebehaken nicht möglich sind.
Löcher in der Fassade gelten in der Regel als bauliche Veränderung, die ein Mieter nur mit Ihrer Zustimmung vornehmen darf.
Wenn Ihr Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss er die Löcher wirklich „reparieren“, also die Dübel entfernen und die Löcher mit geeignetem Material auffüllen. Bloßes Überstreichen sorgt in der Regel nicht für eine glatte Oberfläche. Die Schönheitsreparatur wurde dann nicht vertragsgemäß ausgeführt, sodass Sie eine Nachbesserung verlangen können.
In der Tat zählt das Verschließen von Bohrlöchern zu den Schönheitsreparaturen, die Mieter beim Auszug oftmals vornehmen müssen. Das bedeutet: Haben Sie Ihren Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet, muss er auch Bohrlöcher verschließen.
Wurde für die Wohnungsübergabe „besenrein“ vereinbart, müssen Mieter ihre Dübellöcher nicht verschließen. Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn es sich um übermäßig viele, vermeidbare Bohrlöcher handelt.