Was ist der Grundsteuer-Hebesatz?
Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser wird in Form einer Prozentzahl angegeben und von den Städten und Gemeinden eigenständig festgelegt.
Diese Grundsteuer-Hebesätze gibt es:
- Hebesatz für die Grundsteuer A: Dieser Hebesatz gilt ausschließlich für land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Hebesatz für die Grundsteuer B: Der Wert gilt für Wohn- und Gewerbegrundstücke sowie unbebaute Grundstücke.
- Hebesatz für die Grundsteuer C: Der Hebesatz gilt für unbebaute baureife Grundstücke. Er wurde neu eingeführt und soll Grundstücksspekulationen eindämmen.
Da die Kommunen die Hebesätze für die Grundsteuer festlegen, können diese von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein. Die Städte und Gemeinden legen die Grundsteuer-Hebesätze jeweils für ein Kalenderjahr fest und entscheiden, ob der Hebesatz gesenkt oder erhöht wird.
Für Wohneigentümer und Mieter ist vor allem der Grundsteuer-Hebesatz B relevant. Vereinzelt kann für Bauherren einer Immobilie auch der Grundsteuer-Hebesatz C relevant sein, wenn das Grundstück nicht direkt bebaut wird.
Tipp: Wie sich der Hebesatz auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Berechnung der Grundsteuer.
Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz ab 2025 in den NRW-Städten?
In den NRW-Kommunen ist der Grundsteuer-Hebesatz sehr unterschiedlich. Insgesamt war der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B in den letzten Jahren in Nordrhein-Westfalen im deutschlandweiten Vergleich mit am höchsten.
Das NRW-Finanzministerium hat im Zuge der Grundsteuerreform errechnet, wie hoch die Grundsteuer-Hebesätze in jeder Kommune sein müssten, damit die Städte und Gemeinden genausoviel Grundsteuer einnehmen wie vor der Reform. Denn genau das hatten die Städte versprochen: Sie wollten die Grundsteuerreform nicht nutzen, um ihre Einnahmen zu erhöhen.
Einer Umfrage des Städte- und Gemeindebunds nach wollen sich 15 Prozent der Kommunen in NRW nicht an dieses Versprechen halten. Sie generieren mit ihren Hebesätzen höhere Grundsteuer-Einnahmen als vor der Reform. Gut 56 Prozent folgen dem Vorschlag des NRW-Finanzministeriums für einen neutralen Hebesatz, knapp 29 Prozent dagegen liegen sogar darunter. In 55 der 396 NRW-Städte soll zudem ein von uns geforderter getrennter Hebesatz zwischen Wohnen und Nicht-Wohnen beschlossen werden – dazu zählen z. B. Duisburg, Essen, Siegen oder Münster. Mit diesem Schritt können Mehrbelastungen für Wohngrundstücke, die trotz Aufkommensneutralität vorkommen, etwas abgefedert werden.
Denn: Im Zuge der Grundsteuerreform kommt es zu starken strukturellen Verschiebungen. Wenn die Kommunen weiterhin wie bisher einen einheitlichen Hebesatz für Wohn- und Gewerbegrundstücke erheben, steigt die Grundsteuer für das Wohnen und sinkt für das Gewerbe massiv. Mit einem differenzierten Hebesatz für Wohn- und Gewerbegrundstücke lässt sich dieser Effekt abfedern.
Was sind aufkommensneutrale Hebesätze?
Die Städte haben versprochen, die Reform nicht für Steuererhöhungen bei der Grundsteuer zu nutzen. Mit den sogenannten aufkommensneutralen Hebesätzen nehmen Städte genauso viel Grundsteuer ein wie vor der Reform. Für einzelne sind damit zwar noch immer deutliche Belastungsverschiebungen zu erwarten – diese würden ohne aufkommensneutrale Hebesätze aber noch stärker ausfallen.
Wie funktionieren differenzierte Hebesätze?
In Nordrhein-Westfalen gibt es bei der Grundsteuerreform erhebliche Veränderungen in der Bewertung der Grundstücke. Die Bewertungen für Wohngebäude sind in der Summe gestiegen, für Gewerbegrundstücke sind sie massiv zurückgegangen. Dabei war der Rückgang bei Gewerbegrundstücken so stark, dass die meisten Kommunen ihre Hebesätze erhöhen müssten, um keine Einnahmeeinbußen bei der Grundsteuer zu haben. Von dieser Lastverschiebung sind nicht alle Regionen in NRW gleichermaßen betroffen.
Der NRW-Landtag hat für die Kommunen in NRW die Möglichkeit geschaffen, künftig zwei unterschiedliche Hebesätze zu beschließen. Um zu verhindern, dass Wohngrundstücke künftig höher als bislang besteuert werden, können künftig jeweils Hebesätze für Wohn- und Gewerbegrundstücke beschlossen werden. Mit diesem differenzierten Hebesatz kann die Lastverschiebung zulasten der Wohngrundstücke abgefedert werden.
Die meisten Städte haben das von der Landesregierung neu geschaffene Element differenzierter Hebesätze für Wohn- und Gewerbegrundstücke nicht genutzt. In einer Umfrage des Städte- und Gemeindebundes NRW gaben 81 Prozent an, keine Differenzierung vorzunehmen. So zum Beispiel auch die Stadt Köln, die auf getrennte Hebesätze verzichtet und mit gleichbleibenden Hebesätzen auch eine Grundsteuererhöhung beschlossen hat.
Auch die Städte Dortmund und Neuss haben auf getrennte Hebesätze zugunsten des Wohnens verzichtet. Anders machten es vor allem die Ruhrgebietsstädte Duisburg und Essen. Auch in Siegen, wo ohne getrennte Hebesätze eine zusätzliche Mehrbelastung von 40 Prozent die Bürger belastet hätte, wurden vergünstigte Hebesätze für das Wohnen beschlossen.
Was kann man gegen eine Erhöhung des Hebesatzes machen?
Die Kommunen berechnen die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer für jedes Grundstück in einem Grundsteuerbescheid. Gegen diesen kann man beim zuständigen Steueramt der Stadt oder Gemeinde einen Widerspruch einlegen. Dies ist aber in den meisten Fälle nicht ratsam, da die Erfolgsaussichten sehr niedrig sind und es aktuell kein verwaltungsgerichtliches Urteil gegen die Höhe eines Hebesatzes gibt.
Widerspruch gegen Grundsteuer C ratsam
Anders kann das bei der Grundsteuer C sein, die bisher nur in wenigen NRW-Kommunen genutzt wird. Sie soll Grundstücksspekulationen eindämmen und Eigentümerinnen und Eigentümer zur Bebauung der Grundstücke bewegen. Hier gibt es durchaus Möglichkeiten, mit einem Widerspruch gegen die Höhe des Hebesatzes vorzugehen.
FAQ: Häufige Fragen zum Grundsteuer-Hebesatz
Jede Kommune entscheidet eigenständig über die Höhe der Grundsteuer-Hebesätze. Daher ist der Hebesatz in den Städten und Gemeinden sehr unterschiedlich. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass einige Kommunen ab dem kommenden Jahr auch unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Gewerbegrundstücke eingeführt haben.
Es gibt keinen Höchstwert für den Grundsteuer-Hebesatz, den eine Stadt oder Gemeinde festlegt. Die Kommunen sind grundsätzlich frei in ihrer Entscheidung nach der Höhe eines Grundsteuer-Hebesatzes, wie Paragraph 25 Abs. 1 Grundsteuergesetz festlegt. Auch das Bundesverwaltungsgericht stellt in einem Klageverfahren gegen die Höhe eines Hebesatzes fest, dass es lediglich drei Parameter gibt, die zu überprüfen sind.
- Gibt es eine landesrechtlich bestimmte Höchstgrenze für Hebesätze
- Liegt ein Fall von Willkür vor
- Gibt es eine erdrosselnde Wirkung für einen Großteil der Bürgerinnen und Bürger
Das Bundesverfassungsgericht hebt in seinem Urteil hervor, dass das gültige Hebesatzrecht den Städten und Gemeinden zur Sicherung einer angemessenen Finanzausstattung dient.
Wer bislang von den veralteten Einheitswerten profitiert hat, erlebt spätestens jetzt ein böses Erwachen. Denn gerade bei älteren Immobilien wird die Grundsteuer in den meisten Fällen deutlich steigen – teilweise sogar um ein Vielfaches. Einsprüche und Musterklagen werden diese Anstiege meist nicht verhindern können.
Ein Beispiel: Für viele Häuser mit großem Garten mussten in NRW bislang im Jahr – je nach Hebesatz der Kommune – oft 100 bis 180 Euro Grundsteuer gezahlt werden. Für neuere Einfamilienhäuser in NRW waren wiederum bereits nach dem alten Recht 500 bis 1.000 Euro Grundsteuer pro Jahr nicht unüblich. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Grundsteuer pro Kopf lag in NRW bereits 2021 bei circa 220 Euro pro Jahr. Nach der Reform wird es immer noch Unterschiede zwischen älteren und jüngeren Immobilien geben – weniger als 300 Euro Grundsteuer für ein Einfamilienhaus wird aber eine absolute Ausnahme.
Hinzu kommt: Wenn Kommunen weiterhin auf einen einheitlichen Hebesatz setzten, kommt es häufig zu einer starken strukturellen Verschiebung. Dabei steigt die Grundsteuer für Wohngrundstücke – und für Gewerbegrundstücke geht sie massiv zurück. Eigentümer und Mieter zahlen deshalb ab 2025 faktisch eine Grundsteuer-Entlastung fürs Gewerbe. Von dieser strukturellen Verschiebung sind Bewohner von Einfamilienhäusern am stärksten betroffen. Sie müssten im Landesschnitt 40 Prozent mehr Grundsteuer zahlen. Der Verband Wohneigentum hat deshalb die NRW-Städte aufgefordert, getrennte Grundsteuer-Hebesätze für Wohnen und Gewerbe zu beschließen. Damit könnten Wohngrundtücke entlastet werden.
Dagegen hilft nur, das die Städte und Gemeinden das neu geschaffene Instrument der differenzierten Hebesätze für die Grundsteuer B anwenden, um die Wohngrundstücke zu entlasten.
In Ihrem Grundsteuerbescheid wird die Höhe der an die Kommune zu entrichtenden Grundsteuer festgelegt. Die Steuerlast wird auf Basis der Bewertung des Grundstücks vom Finanzamt und des Hebesatzes der Kommune berechnet. Gegen diesen Bescheid einen Widerspruch einzulegen, hat in den meisten Fällen keine Erfolgsaussichten. Denn: Die Kommune wendet die vom Finanzamt festgelegten Bemessungsgrundlagen lediglich an. Mit einem Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid könnten Sie daher nur gegen die Höhe des Hebesatzes Widerspruch einlegen. Bisher gibt es hier aber kein verwaltungsgerichtliches Urteil, das einen Hebesatz wegen seiner Höhe als rechtswidrig eingestuft hat. Nach der aktuellen Rechtsprechung müsste der Hebesatz so hoch sein, dass er für eine Vielzahl von Eigentümern eine erdrosselnde Wirkung hat.