Nießbrauch: Was passiert im Pflegefall?
Bei einem lebenslang vereinbarten Nießbrauch erlischt dieser nicht bei Heimaufnahme. Der pflegebedürftige Berechtigte hat die tatsächlichen Einkünfte aus dem Nießbrauch vielmehr zur Deckung seiner Pflegekosten voll einzusetzen. Das Sozialamt kann die Zahlungsansprüche aus dem Nießbrauch auf sich überleiten. Der Eigentümer (z.B. das beschenkte Kind) ist aber nicht verpflichtet, nach Aufforderung des Sozialamtes die dem Nießbrauch unterliegenden Räumlichkeiten zu vermieten. Tatsächlich muss das Sozialamt bei vom Nießbrauchsberechtigten übergeleitetem Nießbrauch selbst die Vermietung betreiben (OLG Köln, Beschluss vom 24.06.2011, Az. 11 U 43/11).
Wenn das Sozialamt die Ansprüche und damit die erwirtschafteten Erträge aus dem Nießbrauch auf sich überleitet, muss es allerdings auch alle entstehenden Kosten übernehmen. Der Nießbraucher - oder das Sozialamt - trägt nach Paragraf 1041 Satz 2 BGB nur die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts der Immobilie. Dies sind die Kosten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und regelmäßig (wiederkehrend) innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind. Dazu gehören normale Verschleißreparaturen, nicht aber außergewöhnliche Reparaturen wie eine Kernsanierung des Hauses oder eine neue Elektroinstallation. Diese sind vom Eigentümer zu tragen, der die Arbeiten beauftragt.
Wohnrecht: Welche Ansprüche hat das Sozialamt?
Beim Wohnrecht kann das Sozialamt nur auf tatsächlich bestehende Zahlungsansprüche aus dem Wohnrecht zugreifen. Ein solcher Zahlungsanspruch auf Mieteinnahmen kommt allenfalls in Betracht, wenn der Eigentümer den Wohnberechtigten die Vermietung an Dritte gestattet hatte (Paragraf 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Gut zu wissen: Nießbrauch und Wohnrecht sind nicht dasselbe
in Nießbrauch berechtigt grundsätzlich dazu, eine Immobilie selbst zu nutzen oder daraus Erträge zu erzielen. Ein Wohnrecht sichert dagegen vor allem die persönliche Nutzung der Räume.
Übergabevertrag genau prüfen
Was bei einem späteren Umzug ins Pflegeheim passiert, sollte möglichst schon im Übergabevertrag geregelt werden. Wichtig sind insbesondere Vereinbarungen zu Vermietung, Leerstand und Nutzungsrechten.
Leerstand: Kann das Sozialamt Geld verlangen?
Wenn der Übergabevertrag bezüglich des Wohnrechts keine Vereinbarungen für den Fall des Wegzugs der Berechtigten enthält, bestehen keine Wertersatzansprüche des Sozialamtes bei Leerstand, Selbstnutzung durch den Eigentümer oder Überlassung an nahe Angehörige (BGH, Urteil vom 09.01.2009, DNotZ 2009, 431 ff.). Der Eigentümer ist auch nicht verpflichtet, die Wohnräume namens des Berechtigten zu vermieten. Auch bei eigenmächtiger Fremdvermietung durch den Eigentümer ist nach einigen neueren höchstrichterlichen Entscheidungen der Mieterlös nicht an das Sozialamt auszukehren. Vielmehr sollen die Mieterlöse auch in diesen Fällen ausschließlich dem Eigentümer zustehen - mangels einer anderweitig vertraglich vereinbarten Regelung (OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2009, DNotZ 2010, 128 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 25.06.2014, DNotI-Report 2015, 5 ff.).
Auch der Bundesgerichtshof hat in einem Fall der unberechtigten Vermietung von dem Wohnungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten durch den Eigentümer einen Anspruch des Wohnungsberechtigten - und damit in unserem Beispiel für das Sozialamt - eine Abgabe der Mieteinnahmen abgelehnt. Die Begründung: Dem Wohnungsberechtigten / Sozialamt stünden die Einnahmen nicht zu und somit hätte sich der Eigentümer auch nicht durch die Einnahme der Miete auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert (vgl. BGH Urteil vom 13.07.2012, DNotI-Report 2012, 159 ff.).
Wohnrecht und Nießbrauch: Was sollte im Vertrag geregelt sein?
Die bei Vermögensübertragungen regelmäßig zugunsten der Übergeber vereinbarten Nutzungsrechte bergen einige Risiken. Mit einer auf die komplizierten zivil- und sozialhilferechtlichen Fragen orientierten Vertragsgestaltung können die Regressmöglichkeiten des Sozialamtes in erheblichem Maße eingeschränkt werden. Umfassende Beratung durch einen fachlich versierten Notar sollte rechtzeitig vor Eintritt des Pflegefalls eingeholt werden.
Autor: Michael Schiller