Wer zahlt die Maklerprovision beim Haus- oder Wohnungskauf
Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft und dafür einen Makler einschaltet, muss die Maklerprovision nicht allein tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Seit Ende 2020 gelten bundesweit einheitliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.
Das Gesetz vereinheitlicht seit Ende 2020 den Umgang mit der Maklerprovision, der bislang in den Bundesländern unterschiedlich geregelt war. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie einigen Regionen Niedersachsens hat bislang der Käufer die gesamte Maklerprovision getragen. Auch in anderen Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt war es durchaus Praxis, dass Verkäufer die Provision auf den Käufer abgewälzt haben - auch wenn auf dem Papier die Gebühr geteilt wurde.
Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt
Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, darf er die Maklerkosten nicht vollständig auf den Käufer abwälzen. Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen.
Eine Beteiligung des Käufers an den Maklerkosten ist aber möglich, wenn der Verkäufer mindestens einen gleich hohen Anteil übernimmt. Der Käufer darf also höchstens mit der Hälfte der vereinbarten Maklerprovision belastet werden. Diese Regel gilt, wenn der Käufer die Immobilie als Verbraucher erwirbt.
Hat ausschließlich der Verkäufer einen Maklervertrag abgeschlossen, kann der Käufer zur Erstattung eines Anteils an der Maklerprovision verpflichtet werden. Die entsprechende Vereinbarung ist allerdings nur wirksam, wenn der Verkäufer selbst zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Zudem wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil an den Makler gezahlt hat und dies gegenüber dem Käufer nachgewiesen wurde.
Tipp
Für Käufer und Käuferinnen bedeutet das: Werden sie an den Maklerkosten beteiligt, sollten sie prüfen, welchen Anteil der Verkäufer selbst übernimmt und was hierzu im Kauf- beziehungsweise Maklervertrag vereinbart wurde.
Wenn Käufer und Verkäufer gemeinsam den Makler beauftragen
Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser besondere Regeln: Der Makler darf sich von beiden Seiten nur eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen. Der Käufer darf also nicht stärker belastet werden als der Verkäufer.
Entscheidend ist dabei nicht, wer den Makler zuerst kontaktiert hat, sondern ob mit beiden Parteien ein Maklervertrag geschlossen wurde. Vereinbarungen, nach denen der Käufer einen höheren Anteil der Maklerkosten übernehmen soll als der Verkäufer, sind unwirksam.
Für Käufer bedeutet das: Im Maklervertrag sollte klar erkennbar sein, wie hoch die Gesamtprovision ist und welchen Anteil Käufer und Verkäufer jeweils zahlen. So lässt sich bereits vor dem Kauf nachvollziehen, welche Maklerkosten auf den Käufer zukommen.
Wichtig zu wissen
Nur, wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Maklervertrag: Warum die Textform vorgeschrieben ist
Für Maklerverträge für Häuser und Wohnungen ist die Textform vorgeschrieben ist, um Unklarheiten zu vermeiden. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. Im Unterschied zur Schriftform, bei der die Vertragspartner handschriftlich unterschreiben müssen, reicht bei der Textform auch eine E-Mail.
Was gilt bei gewerblichen Immobilien?
Die gesetzlichen Regelungen zur hälftigen Teilung der Maklerkosten gelten nicht für den Kauf von Gewerbeimmobilien. Sie beziehen sich ausdrücklich auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Bei Gewerbeimmobilien können Käufer und Verkäufer die Verteilung der Maklerprovision daher grundsätzlich frei vereinbaren. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Verkäufer die Maklerprovision vollständig übernimmt, dass Käufer und Verkäufer sie teilen oder dass der Käufer die Provision allein trägt. Auch die Höhe der Provision ist grundsätzlich Verhandlungssache.
Die besonderen Vorgaben zur Textform des Maklervertrags nach § 656a BGB gelten ebenfalls nur für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien sollten die Parteien deshalb besonders darauf achten, dass die Vereinbarung über die Maklerprovision, ihre Höhe und ihre Verteilung eindeutig dokumentiert ist.
Denken Sie daran
Entscheidend ist nicht allein, ob der Käufer gewerblich handelt. Auch ein Verbraucher, der beispielsweise ein Büro- oder Geschäftsgebäude kauft, fällt mit diesem Kauf nicht unter die speziellen Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Entscheidend ist vielmehr die Art der Immobilie.