Wer muss Reparaturen in der Mietwohnung zahlen?
Ganz allgemein sind Reparaturen in Mietwohnungen Vermietersache. Und zwar unabhängig davon, ob es um die defekte Heizungsanlage oder „nur“ eine kaputte Silikonfuge am Waschbecken geht. Gemäß § 535 BGB sind Vermieter verpflichtet, für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen. Dazu gehören auch die hierfür erforderlichen Instandsetzungsarbeiten. Reparaturen fallen daher grundsätzlich in die Verantwortung der Vermieter.
Allerdings es gibt drei wichtige Ausnahmen von dieser Regel:
- Gegenstände im Besitz des Mieters: Wenn der Mieter eine eigene Küche eingebaut hat, muss er die Reparaturkosten hierfür selbst tragen.
- Selbstverschulden: Wenn der Mieter Wände, Waschbecken, Fliesen oder andere Gegenstände beschädigt, muss er die Reparatur ebenfalls selbst bezahlen. Auch wenn der Schaden durch ein Missgeschick entstanden ist, trägt der Mieter oder dessen Haftpflichtversicherung die Kosten.
- Kleinreparaturen: Wenn der Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthält, muss der Mieter kleinere Reparaturen selbst zahlen.
Übrigens: Als Vermieter sind Sie rechtlich gesehen Eigentümer von allen Gegenständen, die sich vor Einzug des Mieters in der Wohnung befanden. Das umfasst auch Dinge, die der Vormieter zurückließ, wie z. B. Kellerregale, Möbel oder eine Einbauküche. Gehen diese Gegenstände kaputt, kann der Mieter von Ihnen die Reparatur verlangen. Allerdings müssen Mieter mitvermietete Gegenstände sorgsam behandeln und Schäden vermeiden. Was genau das beinhaltet, erfahren Sie im Artikel „Obhutspflicht: Darauf müssen Mieter in ihrer Wohnung achten“ .
Reparaturkosten in möblierter Wohnung
In einer möblierten Wohnung umfasst die Pflicht zur Instandhaltung auch die Möbel. Somit ist der Vermieter zuständig, wenn Sofa, Tisch oder Fernseher bei normaler Benutzung kaputtgehen. Hierfür können Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die Miete erheben und sich so indirekt gegen Reparaturkosten absichern. Eine Ausnahme gilt natürlich auch hier für den Fall, dass der Mieter die Möbel vorsätzlich beschädigt.
Reparaturen auf Mieter umlegen mit der Kleinreparaturklausel
Wer als Vermieter nicht auf allen Reparaturkosten sitzen bleiben will, kann im Mietvertrag eine sogenannte „Kleinreparaturklausel“ einfügen. Sie besagt, dass der Mieter kleine Reparaturen an häufig genutzten Gegenständen aus eigener Tasche bezahlen muss. Ihn mal eben für Reparaturen der Heizungsanlage oder für den Wasserrohrbruch zur Kasse zu bitten, wird allerdings nicht funktionieren. Zudem bleibt die Reparatur an sich und das Begleichen der Rechnung weiterhin Aufgabe des Vermieters. Die Klausel erlaubt nur, anschließend die Reparaturkosten vom Mieter zurückzufordern.
Welche Reparaturen muss der Mieter zahlen?
Die Definition für „Kleinreparaturen“ ist recht eng gefasst. Grundsätzlich muss es sich um Gegenstände handeln, zu denen der Mieter direkten Zugang hat und die er im Alltag regelmäßig nutzt. Geregelt ist dies in § 28 der zweiten Berechnungsverordnung (II.BV).
Das betrifft unter anderem:
- Fenster- und Türgriffe
- Gurte vom Rollladen
- Lichtschalter, Steckdosen und Anschlussdosen innerhalb der Mietwohnung
- Installationen rund um Wasser und Gas, z. B. Duschkopf, Toiletten-Spülkasten, Gasabsperrhahn
- festverbaute Küchengeräte wie Kühlschrank und Ofen
- Heizkörperventile
- eine mitvermietete Waschmaschine
Darüber hinaus muss der Mieter alle Reparaturen an Gegenständen bezahlen, die nicht Bestandteil des Mietvertrags sind und sich bei Einzug nicht in der Wohnung befanden. Das betrifft neben seiner privaten Wohnungseinrichtung z. B. auch eine mitgebrachte Einbauküche.
Welche Reparaturen muss der Vermieter tragen?
Auch mit Kleinreparaturklausel müssen Vermieter die meisten Reparaturkosten laut Mietrecht selbst bezahlen. Das trifft unter anderem in diesen Fällen zu:
- Reparaturkosten in voller Höhe, wenn sie die im Mietvertrag definierte Höchstgrenze übersteigen
- Defekte an einem Gegenstand, der im aktuellen Kalenderjahr schon einmal auf Kosten des Mieters repariert wurde
- sämtliche Reparaturkosten, wenn die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist
- Reparaturen an Gegenständen, auf die der Mieter keinen direkten Zugriff hat oder die er nicht täglich gebraucht (z. B. Silikonfugen, Durchlauferhitzer, Türklingel, vorinstallierte Lampen, Rollladenkästen)
- grundsätzlich alle Reparaturkosten für Gegenstände, die sich außerhalb der Mietwohnung befinden (z. B. Haustür und Flurbeleuchtung)
Übrigens dürfen Reparaturkosten auch nicht über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden. Hier gilt es, genau zwischen Kosten für Wartung und Reparatur zu unterscheiden. Kosten, z. B. für Aufzugs- oder Heizungswartung, können Sie Ihren Mietern aus Betriebskosten in Rechnung stellen.
Tipp: Kosten für Reparaturen an Ihrer Immobilie können Sie von der Steuer absetzen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie bei Reparaturen den Steuervorteil nutzen.
Wie hoch dürfen die Reparaturkosten für Mieter sein?
Die Höchstgrenze für Kleinreparaturen ist gesetzlich nicht festgelegt. Grundsätzlich müssen diese Grenzen jedoch im Mietvertrag beziffert sein. In der Regel gilt bei Kleinreparaturen eine Höhe von etwa 100 bis 120 Euro pro Reparatur als zumutbar für den Mieter. Die Höchstgrenze pro Jahr wird als fester Betrag oder über die Kaltmiete festgelegt. Wenn innerhalb eines Jahres mehrere Kleinreparaturen anfallen, dürfen Vermieter für alle Reparaturen zusammen nicht mehr als diesen Betrag verlangen. Die Höchstgrenze liegt in der Regel zwischen 200 und 250 Euro bzw. 6 bis 10 Prozent der Jahreskaltmiete. Auch hier sind Gerichtsurteile ausschlaggebend für die Zumutbarkeit. Generell sollten Sie die Grenze lieber etwas niedriger ansetzen. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, kann ein abschlägiges Urteil über die Höchstgrenze die gesamte Klausel unwirksam machen.
Beispiel für die Höchstgrenze nach Kaltmiete: Zahlt Ihr Mieter 250 Euro Kaltmiete pro Monat (= 3.000 Euro im Jahr), dürfte eine jährliche Höchstgrenze von 8 Prozent der Jahresmiete zulässig sein. Sie könnten ihm somit Kleinreparaturen bis zu einer Grenze von 240 Euro anlasten (8 Prozent von 3.000 Euro). Ist die Grenze erreicht, müssen Sie weitere Kleinreparaturen in diesem Jahr selbst bezahlen.
Aber Achtung: Übersteigt die Kleinreparatur den in der Klausel festgesetzten Betrag, so müssen Vermieter die gesamten Reparaturkosten selbst übernehmen. Sie können die Kosten nicht bis zur Obergrenze anteilig auf den Mieter umlegen.
Die Kosten für Reparaturen müssen Sie Ihrem Mieter gesondert in Rechnung stellen. Sie dürfen sie nicht über die Betriebskosten abrechnen oder mit eventuellen Guthaben verrechnen. Im Idealfall legen Sie Ihrem Rechnungsschreiben die Handwerkerrechnung bzw. eine Kopie bei, sodass Ihr Mieter die Kosten nachvollziehen kann. Zudem sollten Sie auf die Kleinreparaturklausel verweisen und eine Zahlungsfrist nennen.
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren
Die Kleinreparaturklausel muss im Mietvertrag klar definiert sein, damit sie rechtlich wirksam ist. Das erfordert Sorgfalt und Detailwissen. Denn Vorsicht: Wenn Teile der Kleinreparaturklausel unwirksam sind, z. B. bei einer zu hoch angesetzten Jahresobergrenze, ist die gesamte Klausel ungültig. Vermieter müssen dann alle Reparaturen selbst übernehmen.
Vorsicht ist insbesondere bei diesen Punkten geboten:
- Höchstgrenze: Die Höhe der Reparaturkosten muss pro Jahr (Prozentsatz der Jahreskaltmiete oder fester Betrag) und pro Reparatur (fester Betrag) begrenzt sein.
- Gegenständliche Begrenzung: Zudem müssen Obergruppen für Gegenstände genannt werden, z. B. Heiz- und Kochgegenstände. Allerdings darf hier nichts stehen, was nicht als Kleinreparatur gilt, z. B. Boiler, Fenster oder Heizung. Tipp: Zitieren Sie § 28 II. BV, Absatz 3.
- Pauschale Kostenübernahme: Modelle, bei denen sich der Mieter pauschal an allen Reparaturkosten beteiligen muss, sind ebenfalls unwirksam.
- Vornahmeklausel: Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nicht verpflichten, Reparaturen auf eigene Verantwortung durchzuführen oder in Auftrag zu geben.
- Beteiligung: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, bei höheren Summen den Betrag bis zur genannten Höchstgrenze anteilig zu bezahlen.
Übrigens: Die Anpassung von Mietverträgen ist nur möglich, wenn beide Seiten einverstanden sind. Wenn die Kleinreparaturklausel fehlt oder die Obergrenzen nach heutigen Preisstandards zu niedrig sind, kann der Vermieter diese nicht eigenmächtig hinzufügen bzw. ändern.
Wer muss den Handwerker beauftragen – Mieter oder Vermieter?
Die Auswahl und Beauftragung von Handwerkern ist Vermietersache. Der Vermieter zahlt die Kosten als Vertragspartner und kann diese im Nachhinein vom Mieter zurückfordern. Mieter dürfen ohne die Zustimmung des Vermieters nicht selbstständig einen Handwerker beauftragen – auch falls es sich um selbstverschuldete Schäden handelt. Eine Ausnahme gilt nur für Notfälle, wenn der Mieter zuvor erfolglos versucht hat, den Vermieter zu erreichen. Außerdem dürfen Mieter selbst tätig werden, wenn der Vermieter auf eine Mängelanzeige hin nicht reagiert.
Übrigens: Mieter dürfen Kleinreparaturen auch selbst durchführen. Falls der reparierte Gegenstand allerdings dann in Folge eines Reparaturfehlers kaputtgeht, können Vermieter die Folgekosten in Rechnung stellen bzw. Schadensersatz verlangen.
Häufige Fragen zu Reparaturkosten in Mietwohnungen
Bei Neuvermietung können Vermieter eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen. Diese ist allerdings nur wirksam, wenn sie bestimmte Vorgaben erfüllt. Insbesondere müssen Höchstgrenzen für die Kostenübernahme enthalten sein; zudem muss die Klausel auf häufig genutzte und zugängliche Gegenstände beschränkt werden.
Im Regelfall beauftragt und bezahlt der Vermieter den Handwerker. Laut Mietrecht dürfen Mieter nur in Ausnahmefällen selbst einen Handwerker engagieren. Wenn eine gültige Kleinreparaturklausel besteht, können Vermieter die Handwerkerkosten für Bagatellschäden anschließend vom Mieter zurückfordern.
Als Betriebskosten gelten nur Kosten, die durch normalen Gebrauch des Gebäudes und der dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen entstehen. Hierzu zählen z. B. auch Wartungskosten, nicht aber die Kosten für Reparatur und Instandhaltung. Kleinreparaturen können somit nicht über die Nebenkostenabrechnung verrechnet werden.
Schönheitsreparaturen dienen dazu, Gebrauchsspuren in der Wohnung zu beseitigen. Darunter fallen Renovierungsarbeiten wie Streichen, Tapezieren und Lackieren von Heizkörpern. Kleinreparaturen hingegen umfassen Reparaturen an defekten Gegenständen, die der Mieter im Alltag regelmäßig benutzt.
Kleinreparaturen muss der Mieter nur bezahlen, wenn der defekte Gegenstand für ihn zugänglich ist und täglich von ihm genutzt wird. Ein defektes Thermostat am Heizkörper in der Wohnung ist von der Kleinreparaturklausel meist abgedeckt. Auf die Heizungsanlage im Keller trifft das nicht zu, daher können hier keine Reparaturkosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei einem Heizungstausch hingegen ist es möglich, einen gewissen Teil der Modernisierung der Heizungsanlage auf Mieter umlegen zu können.
Vermieter müssen die Wohnung in einem Zustand halten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Daher müssen Vermieter z. B. eine defekte Heizung instand setzen, durchgeschmorte Kabel austauschen und ein zerbrochenes Fenster ersetzen (lassen). Ein paar Kratzer auf dem Holzfußboden hingegen stellen in der Regel keine Funktionsbeeinträchtigung dar und erfordern keine Reparatur.
Eine defekte Steckdose muss der Vermieter reparieren lassen. Befindet sich die Steckdose in der Mietwohnung, greift hier die Kleinreparaturklausel. Sofern Sie eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart haben, können Sie die Reparaturkosten auf den Mieter umlegen.
Ein Durchlauferhitzer in Küche oder Bad ist zwar oft täglich in Gebrauch, zählt aber zu den Dingen, zu denen ein Mieter keinen direkten Zugang hat. Daher kann der Vermieter hier keine Reparaturen auf den Mieter umlegen, sondern muss sie selbst bezahlen.
Auch hier kommt es darauf an, ob der Mieter direkten Zugriff auf das reparaturbedürftige Bauteil hat. Geht das Gehäuse des Thermostatventils oder der Drehknopf kaputt, ist es Sache des Mieters. Keine Kleinreparatur ist hingegen ein technischer Defekt im Innern des Ventils. Bei einem kaputten Temperaturfühler oder Übertragungsstift muss der Vermieter die Reparatur auf eigene Kosten durchführen lassen.
Betrifft der Defekt ein von außen zugängliches Bauteil, können Vermieter die Reparaturkosten umlegen. Das gilt z. B. für ein gebrochenes Gehäuse, ein gesprungenes Display oder ein kaputtes Stellrad. Alle Defekte im Innern des Thermostats sind Sache des Vermieters. Falls das Thermostat ohne sichtbaren Schaden nicht mehr funktioniert, muss also höchstwahrscheinlich der Vermieter zahlen.
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