Heizung modernisieren – wie Sie Ihre Mieter an den Kosten beteiligen

Bei Modernisierungsmaßnahmen an Ihrer Heizung dürfen Sie die entstandenen Kosten anteilig auf Ihre Mieter umlegen, bei Instandhaltungsmaßnahmen nicht.

Alte Öl-Heinzungsanlage im Keller eines Wohnhauses  © Daniel Beckemeier – stock.adobe.com
Wer seine Heizung modernisieren möchte, sollte beachten: Die Modernisierung einer Heizung unterscheidet sich von der Instandhaltung. 

Wer seine Heizung modernisieren möchte, muss – insbesondere bei einer Umstellung auf erneuerbare Energien – zunächst selbst tief in die Tasche greifen. Da jedoch nicht nur die Umwelt, sondern auch Ihre Mieter von einer solchen Maßnahme profitieren, indem sie auf lange Sicht Heizkosten sparen, erlaubt es der Gesetzgeber Vermietern, Mieter an den Modernisierungskosten zu beteiligen: bis zu acht Prozent pro Jahr. Dabei gilt es jedoch einiges zu beachten, um Streit zwischen Ihnen und Ihren Mietern vorzubeugen.

In diesem Artikel möchten wir Ihnen vor allem zwei Fragen beantworten:

Was Sie beachten müssen, um Ihre Mieter bis zu acht Prozent an den Kosten der Heizungsmodernisierung beteiligen zu können.

Wie sich im Sinne des Gesetzgebers die Modernisierung einer Heizung von der Instandhaltung einer Heizung unterscheidet.

Die Abgrenzung beider Begriffe ist deshalb wichtig, weil bei Maßnahmen, denen eine Modernisierung vorausgegangen ist, eine teilweise Kostenumlage auf Ihre Mieter zulässig ist. Das gilt hingegen nicht bei Maßnahmen, die auf eine Instandhaltung zurückgehen. In solchen Fällen müssen Sie als Vermieter die Kosten alleine tragen.

Gut zu wissen: Heizen und Kühlen von Gebäuden verursacht knapp ein Fünftel aller CO2-Emmissionen

Kosten der Modernisierung Ihrer Heizung, die vom Mieter zu tragen sind

Wer eine Heizung modernisiert, darf die ihm entstandenen Kosten teilweise auf seine Mieter umlegen. So regelt es § 559 BGB, die sogenannte Modernisierungsumlage. Was bedeutet das konkret?

Nehmen wir an, dass Sie für die Erneuerung Ihrer Heizungsanlage 25.000 Euro bezahlen. Acht Prozent entsprechen 2.000 Euro. Verteilen Sie diese Summe auf ein Jahr, dürfen Sie die Miete für alle Mieter zusammen um maximal 166 Euro erhöhen. Die Erhöhung gilt auch für die folgenden Jahre. Haben Sie mehr als einen Mieter, sieht der Gesetzgeber vor, die Summe fair über alle Mieter aufzuteilen. So können Sie zum Beispiel die jeweils bewohnten Quadratmeter der einzelnen Mietparteien zu Grunde legen.

Bevor Sie diese Mieterhöhung tatsächlich geltend machen können, gilt es noch Weiteres zu bedenken: So hat der Gesetzgeber zum Beispiel außerdem geregelt, dass Mieten innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen dürfen. Bei Quadratmetermieten von weniger als sieben Euro liegt die zulässige Obergrenze einer Mieterhöhung im selben Zeitraum – also innerhalb von sechs Jahren – bei zwei Euro. Zusätzlich hat der Gesetzgeber Härtefallregelungen vorgesehen, die Mieterhöhungen gänzlich unzulässig machen können.

Und es gibt noch mehr zu beachten: Wer Mieterhöhungen in Folge von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen möchte, der muss seine Mieter frühzeitig über die Planung seines Vorhabens informieren. Frühzeitig bedeutet hier: Mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme.

Fazit: Mieterhöhungen wollen wohl bedacht sein, sonst können Sie schnell zu Streitigkeiten führen. Es lohnt sich also, sich im Vorfeld mit einem Experten auszutauschen. Mitglieder bei uns im Verband können sich gern an uns wenden, um sich persönlich beraten zu lassen.

Wie sich Modernisierung und Instandhaltung unterscheiden

Als Faustregel gilt: Umlagefähig sind alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Mietsache führen.

Das sind im Zusammenhang mit dem Thema Heizung vor allem solche Maßnahmen, die dabei helfen, Energie einzusparen oder den Wasserverbrauch zu senken. Wer es nachlesen möchte: Genaueres regelt das BGB im § 559 b.

Und hier noch ein Beispiel, um die Sachlage zu verdeutlichen: Wenn Sie Ihre bestehende Heizungsanlage durch eine neue Heizungsanlage austauschen, die den technischen Standards Ihrer bestehenden Anlage in etwa gleichkommt, wird dieser Heizungstausch nicht als Modernisierung, sondern als Instandhaltung gewertet. Sie können die Kosten nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Anders sieht die Sache hingegen aus, wenn Sie zum Beispiel einen hydraulischen Abgleich vornehmen lassen: Denn dieser dient dem Zweck, den Energieverbrauch Ihrer Heizungsanlage zu reduzieren. Und weil durch diese Maßnahme auch Ihre Mieter finanziell profitieren, dürfen Sie die Kosten anteilig auf Ihre Mieter umlegen.

Aber Achtung: Vermieter sind per Gesetz zur Instandhaltung verpflichtet. Und das bleibt auch für die Frage der Höhe der Umlagefähigkeit einer Modernisierungsmaßnahme nicht ohne Folgen.

Hierzu ein Beispiel aus Berlin. Ein Vermieter hatte eine 28 Jahre alte Heizungsanlage durch eine energieeffizientere Heizungsanlage ersetzen lassen und wollte die Kosten dafür auf seine Mieter – entsprechend der Modernisierungsumlage nach § 599 BGB – umlegen. Die Mieter klagten dagegen. Und das Gericht gab den Mietern in seinem Urteil vom 18.12.2017 recht: Der Vermieter hätte zuvor mehr in die Instandhaltung der alten Heizungsanlage investieren müssen. Die Umlage der Kosten für die neue Heizungsanlage hielt das Gericht damit für unzulässig.

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Rechtsanwalt Stephan Dingler