Heizung modernisieren und Mieterhöhung – wie Sie die neue Heizung auf Ihre Mieter umlegen

Wer seine Heizung modernisieren möchte, muss – insbesondere bei einer Umstellung auf erneuerbare Energien – zunächst selbst tief in die Tasche greifen. Allerdings profitiert nicht nur die Umwelt von einer solchen Maßnahme, sondern auch die Mieter: Schließlich sparen sie auf lange Sicht Heizkosten. Deshalb erlaubt es der Gesetzgeber Vermietern, Mieter an den Modernisierungskosten zu beteiligen: bis zu acht Prozent pro Jahr, seit 2024 sogar bis zu zehn Prozent.

Bevor Sie eine Mieterhöhung bei neuer Heizung geltend machen können, gilt es jedoch einiges zu bedenken: So hat der Gesetzgeber z. B. geregelt, dass Mietern bei Mieterhöhungen nach Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Außerdem müssen Vermieter ihre Mieter mindestens drei Monate im Voraus über das Vorhaben informieren. Die genauen Regelungen inklusive der Vorgaben für die Ankündigung können Sie im Artikel „Modernisierungskosten als Mieterhöhung auf den Mieter umlegen – Was ist erlaubt?“ nachlesen.

Seit 2024 gelten neue Regeln für die Mieterhöhung nach Heizungserneuerung. Hintergrund ist das Heizungsgesetz (offiziell „Gebäudeenergiegesetz“ – GEG), das zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist. Was das Gesetz für Eigentümer rund um Heizungen regelt, haben wir im separaten Artikel „Heizungsgesetz 2024: Welche Heizungen sind noch erlaubt?“ zusammengefasst. Für Vermieter, die eine neue Heizung planen, ist vor allem eins wichtig: Vermieter dürfen zehn Prozent (statt lediglich acht Prozent) der Kosten für die Heizungsmodernisierung als Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Allerdings gelten hierfür laut § 559e BGB gesonderte Bedingungen:

• Die neue Heizung muss den Vorgaben des GEG entsprechen, also zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.
• Vermieter müssen öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen haben. Die Fördergelder müssen vor der Umlage von den Gesamtkosten abgezogen werden.
• Von den verbleibenden Investitionskosten müssen zudem 15 Prozent für eingesparte Erhaltungskosten abgezogen werden.
• Die Miete darf nach einem Heizungstausch um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter steigen, auch wenn die errechnete Modernisierungsumlage darüber liegt. Diese Kappungsgrenze gilt sechs Jahre lang.

Als Vermieter können Sie selbst entscheiden, ob Sie Fördermittel beantragen oder nicht. Wenn keine Fördermittel geflossen sind, können Sie diese spezielle Form der Heizungsumlage nicht nutzen. Das gilt auch, wenn gar keine Fördergelder zur Verfügung standen oder die neue Heizung nicht den GEG-Anforderungen entspricht. Sie können dann lediglich die klassische Modernisierungsumlage nutzen und acht Prozent umlegen – vorausgesetzt, durch den Einbau wird weniger Endenergie verbraucht. Bei beiden Methoden ist die Mieterhöhung nach Heizungstausch auf 0,50 Euro pro Quadratmeter begrenzt.

Auch am Einbau einer neuen Wärmepumpe können Sie Ihre Mieter finanziell beteiligen. Allerdings sieht § 71o GEG hier eine zusätzliche Voraussetzung vor: Die eingebaute Wärmepumpe muss eine Jahresarbeitszahl von mehr als 2,5 erreichen. Hierfür brauchen Vermieter einen Nachweis durch einen Fachunternehmer. Wird diese Bedingung nicht erreicht, dürfen Sie lediglich 50 Prozent der Kosten zur Berechnung der Umlage nutzen. Mit dieser Regel soll verhindert werden, dass Mieter eine ineffiziente Wärmepumpe in unsanierten Gebäuden bezahlen.

Keinen Nachweis benötigen Sie, wenn einer dieser Fälle zutrifft:

• Das Gebäude wurde nach 1996 errichtet.
• Die Heizung benötigt eine Vorlauftemperatur von maximal 55 Grad Celsius.
• Die Immobilie entspricht nach Sanierung dem Effizienzhausniveau 115 oder 100.
• Das gesamte Gebäude oder der jährliche Wärmebedarf entspricht den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (hier gilt die Fassung, die bis zum 31. Januar 2002 gültig war).

In diesem Fällen können Vermieter die Kosten für eine Modernisierung der Heizungsanlage nicht umlegen:

• wenn eine Indexmiete vereinbart wurde (bei Staffelmietverträgen hingegen ist die Umlage bei einer Heizungsmodernisierung nach dem GEG möglich)
• wenn die Heizung nicht den Vorgaben des GEG entspricht und keine Einsparung von Heizenergie ermöglicht
• wenn es sich lediglich um die Instandsetzung einer defekten Heizung handelt

Zudem können Mieter einen Härtefall geltend machen und damit die Modernisierung der Heizung verzögern (z. B. falls der Heizungstausch mitten im Winter stattfinden sollte) oder die Mieterhöhung abwenden.

Auch bei der Heizungsmodernisierung ist die Unterscheidung wichtig. Die Instandhaltung oder Instandsetzung muss der Vermieter bezahlen; an der Modernisierung einer Heizung können Vermieter ihre Mieter beteiligen.

Als Faustregel gilt: Umlagefähig sind alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Mietsache führen. Das sind im Zusammenhang mit dem Thema Heizung vor allem Maßnahmen, die dabei helfen, Energie einzusparen oder den Wasserverbrauch zu senken. Zeichnet sich die neue Heizung durch einen höheren Standard aus, ist die Mieterhöhung meist möglich.

Beispiel für Instandhaltung: Sie tauschen Ihre bestehende Heizung durch eine neue Heizungsanlage aus, die den technischen Standards der alten in etwa gleichkommt. Dieser Heizungstausch wird nicht als Modernisierung, sondern als Instandhaltung gewertet – Sie können die Kosten für die neue Heizung nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Beispiel für Modernisierung: Anders sieht die Sache hingegen aus, wenn Sie zum Beispiel einen hydraulischen Abgleich vornehmen lassen: Denn dieser dient dem Zweck, den Energieverbrauch Ihrer Heizungsanlage zu reduzieren. Und weil durch diese Maßnahme auch Ihre Mieter finanziell profitieren, dürfen Sie die Kosten anteilig auf Ihre Mieter umlegen.

Aber Achtung: Vermieter sind per Gesetz zur Instandhaltung verpflichtet. Und das bleibt auch für die Höhe der Modernisierungsumlage nicht ohne Folgen. Denn bei jeder Modernisierung müssen Sie die eingesparten Instandhaltungskosten abziehen.