Immobilien-Teilverkauf: „Minusgeschäft mit vielen offenen Rechtsfragen“
Die eigene Immobilie im Alter verkaufen und trotzdem als Eigentümer zu Hause wohnen bleiben: Das ist das Werbeversprechen beim Immobilien-Teilverkauf.…
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Mieterhöhungen können aus unterschiedlichen Gründen erfolgen – allerdings dürfen Vermieter die Miete nicht beliebig anpassen. Nur wenn alle formalen und inhaltlichen Vorgaben erfüllt sind, ist die Mieterhöhung zulässig. Auch Kappungsgrenze und Mietpreisbremse regeln in NRW die maximale Mieterhöhung.
Ohne die Möglichkeit einer Mieterhöhung wären langjährige Mietverhältnisse für Vermieter wirtschaftlich unattraktiv. Auch die Investition in Modernisierungen würden dem Vermieter finanzielle Nachteile bieten. Daher sind Mieterhöhungen üblich und kommen regelmäßig vor. Allerdings können Vermieter die Kaltmiete nicht beliebig erhöhen bzw. anpassen: Das deutsche Mietrecht sieht diverse Regeln vor, um Mieter vor Willkür und übertriebenen Forderungen zu schützen. Nur in diesen Fällen sind Mieterhöhungen möglich:
Die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen finden Sie in § 557 bis 561 BGB.
Bei der sogenannten „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ gilt eben diese Vergleichsmiete als Höchstgrenze für die Kaltmiete. Mit anderen Worten: Die beabsichtigte Miete darf nicht höher sein als die örtliche Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen. Diese geht z. B. aus einem Mietspiegel oder einer Mietdatenbank hervor. Zusätzlich werden Mieterhöhungen von der bundesweiten Kappungsgrenze und von lokalen Mietpreisbremsen reguliert.
Zudem sollten Vermieter nicht leichtfertig überhöhte Mieten verlangen. Denn schon eine Miete, die den ortsüblichen Durchschnitt um mehr als 20 Prozent übersteigt, kann als Mietwucher ausgelegt werden. Nach dem Wirtschaftsstrafgesetz gilt dies als Ordnungswidrigkeit, wenn zudem eine Notlage des Mieters ausgenutzt wird (z. B. bei Wohnungsmangel). Liegt die Miete mehr als 50 Prozent über dem Durchschnitt, kann eine solche Mietpreisüberhöhung als Straftat geahndet werden.
Übrigens: Eine Erhöhung der Nebenkosten können Sie unabhängig von geltenden Obergrenzen vornehmen. Voraussetzung ist, dass Sie die höheren Betriebskosten durch eine Nebenkostenabrechnung nachweisen. Wie Sie diese erstellen, können Sie in unserem Artikel zur Betriebskostenabrechnung nachlesen.
Die Mietpreisbremse NRW gilt in insgesamt 18 Städten und Gemeinden und greift ausschließlich bei Neuvermietung. In ihr ist geregelt, dass die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen darf.
In Kommunen ohne Mietpreisbremse ist die Miete bei Neuvermietung nicht gedeckelt. Zudem gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse, sofern Mietinteressenten vor Vertragsabschluss darüber schriftlich informiert wurden:
Bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse ebenfalls. Allerdings können Vermieter davon unabhängig einen Zuschlag für die mitvermieteten Möbel erheben.
Die Mietpreisbremse in NRW ist in der Mieterschutzverordnung verankert und gilt bis Juni 2025. Eine generelle Verlängerung bis 2029 wurde im April 2024 beschlossen. Bislang steht noch nicht fest, welche Kommunen in NRW davon betroffen sind.
Die Kappungsgrenze in NRW betrifft laufende Mietverhältnisse und regelt die maximale Mieterhöhung: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um maximal 20 Prozent steigen. Die Kappungsgrenze gilt bundesweit. Allerdings haben die Länder die Möglichkeit, bei besonders angespanntem Mietwohnungsmarkt die Grenze für die betroffenen Städte zu senken. So gilt in NRW z. B. noch voraussichtlich bis Juni 2025 die Kappungsgrenze von 15 Prozent unter anderem in Bonn, Düsseldorf und Köln. Die Kappungsgrenze in Dortmund, Bielefeld und weiteren Kommunen wurde hingegen 2020 aufgehoben.
Pläne der Bundesregierung
Im Koalitionsvertrag beabsichtigt die Bundesregierung, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt auf 11 Prozent zu senken. Derzeit liegen hierzu allerdings noch keine genauen Pläne vor.
Die Kappungsgrenze wird vor allem dann relevant, wenn die Miete mehrere Jahre nicht erhöht wurde. Die Begrenzung auf 20 Prozent in drei Jahren kann dann dafür sorgen, dass die zulässige Mieterhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben muss. Daran ändert auch ein Mieterwechsel nichts, da die Kappungsgrenze bei Neuvermietung ebenfalls gilt.
In alphabetischer Reihenfolge:
Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Münster, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Telgte, Wachtberg, Wesseling.
Damit die Mieterhöhung wirksam ist, müssen einige Bedingungen erfüllt sein:
Die Mieterhöhung muss laut § 558a BGB dem Mieter in Textform zugehen. Das bedeutet im Wesentlichen, dass sie lesbar und dauerhaft speicherbar sein muss. Statt als klassischer Brief kann die Ankündigung folglich auch per WhatsApp, E-Mail oder SMS verschickt werden. Zudem muss das Ankündigungsschreiben weitere formale Anforderungen erfüllen, insbesondere:
Zudem darf die Ankündigung frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung bzw. nach dem Einzug des Mieters erfolgen. Wohnt Ihr Mieter z. B. seit März in der Wohnung, dürfen Sie frühestens im März des darauffolgenden Jahres eine Mieterhöhung ankündigen.
Wichtig: Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Allerdings können Mieter nicht aus Lust und Laune eine Mieterhöhung ablehnen. Wenn die Ankündigung alle formalen und inhaltlichen Vorgaben erfüllt, muss der Mieter zustimmen. Notfalls können Vermieter auf Zustimmung klagen.
Ist seitens des Eigentümers eine Mietanpassung geplant, muss diese bei Ankündigung schriftlich begründet werden.
Folgende Begründungen sind möglich:
Wenn Sie die Erhöhung mit dem Mietspiegel begründen, reicht ein Verweis auf diesen. Das bestätigte ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2021.
Mietspiegel werden von der Gemeinde oder von Interessenverbänden (z. B. Mieterverein) erstellt. Sie geben Auskunft über die Höhe der durchschnittlichen Miete unter Berücksichtigung von Kriterien wie Größe, Baujahr und energetischer Zustand. Seit 2023 müssen alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Weitere Infos zum Mietspiegel finden Sie in unserem Artikel „Mieterhöhung: BGH-Urteil zum Mietspiegel“.
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger stellt die ortsübliche Miete für eine bestimmte Wohnung anhand von Merkmalen wie Größe und Ausstattung fest. Die Kosten hierfür muss der Vermieter tragen. Wichtig zudem: Das Gutachten muss dem Ankündigungsschreiben beiliegen und darf höchstens zwei Jahre alt sein.
Sie können drei vergleichbare, bereits vermietete Wohnungen benennen, für die bereits eine höhere Miete gezahlt wird. Die Auswahl der Wohnungen ist Sache des Vermieters. Wichtig ist nur, dass die Wohnungen in bestimmten Merkmalen wie Lage, Ausstattung und Größe vergleichbar sind und im selben Ort liegen. Sie müssen mit Adresse und Stockwerk benannt werden. Der Mieter hat so die Möglichkeit, die Angaben zu prüfen und ggf. mit den Bewohnern zu sprechen. Für die Mieterhöhung gilt die niedrigste Miete der drei Wohnungen als Obergrenze, nicht der Durchschnitt.
Innerhalb der Zustimmungsfrist hat der Mieter gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, dass er nach Erhalt des Ankündigungsschreibens das Mietverhältnis mit nur zwei Monaten Kündigungsfrist beenden kann. Das gilt jedoch nur bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und bei Modernisierungen.
Übrigens: Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für Mieter. Falls der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, berechtigt das den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietvertrags.
Für die Ankündigung können Sie eine Vorlage oder ein Musterschreiben nutzen. Kostenlose Vorlagen finden Sie im Internet.
So gehen Sie vor:
Übrigens: Der Mieter muss nicht schriftlich zustimmen, eine mündliche Zusage reicht aus. Ebenso gilt die Zustimmung als erteilt, wenn der Mieter stillschweigend die höhere Miete zahlt.
Die höhere Miete muss Ihr Mieter erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist zahlen (auch, falls er früher zustimmt). Das bedeutet, zwischen Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung müssen zwei volle Kalendermonate verstreichen; die Ankündigungsfrist für eine Mieterhöhung beträgt somit mindestens zwei Monate.
Beispiel: Sie kündigen Ihrem Mieter die Erhöhung am 1. August an. Ihr Mieter hat den restlichen August plus zwei Monate (September, Oktober) Zeit für Zustimmung oder Widerspruch. Die Mieterhöhung gilt dann ab November.
Übrigens gilt dieser Zeitpunkt auch, falls es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Wenn der Vermieter dieses gewinnt, wird die Mieterhöhung rückwirkend wirksam – der Mieter muss also Nachzahlungen leisten.
Eine kontinuierliche Mieterhöhung lässt sich auch direkt im Mietvertrag vereinbaren: und zwar durch die sogenannte Staffelmiete oder die Indexmiete.
Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete in regelmäßigen Abständen um einen zuvor vereinbarten Betrag. Die Erhöhung muss im Mietvertrag mit dem genauen Geldbetrag beziffert werden, um wirksam zu sein. Wichtig: Bei Staffelmiete ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen.
Auch ein Indexmietvertrag sieht bereits bei Vertragsabschluss künftige Mieterhöhungen vor. Hierbei ist die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dieser spiegelt die aktuelle Inflationsrate wider. Steigt der Verbraucherpreisindex, ist eine Mieterhöhung um denselben Prozentsatz zulässig – allerdings nur nach vorheriger Ankündigung. Zusätzlich ist die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen möglich.
Für beide Modelle gilt:
Zusätzlich zur „normalen“ Mieterhöhung können Sie die Miete nach abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten anpassen. Dazu ist es möglich, 8 Prozent der Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Vorteile: Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist unabhängig von der 12-monatigen Sperrfrist möglich und bedarf nicht der Zustimmung des Mieters. Allerdings müssen Vermieter diverse Vorgaben beachten, unter anderem die Kappungsgrenze bei Modernisierung und die Ankündigungsfrist. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel „Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen – was ist erlaubt“. Auch die Kosten für eine modernere Heizung können Sie teilweise auf die Miete aufschlagen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Mieter an den Kosten der Heizungsmodernisierung beteiligen.
Regelmäßige Mieterhöhungen spiegeln die Wertsteigerung der Immobilie wider – entweder bei generell steigenden Preisen oder nach Modernisierungen. Insofern sind Mieterhöhungen in vielen Fällen normal und sogar sinnvoll. Denn gerade in langfristigen Mietverhältnissen können zwischen Ein- und Auszug der Mieter mehrere Jahrzehnte vergehen. Bleiben Mieterhöhungen aus, stehen Sie als Vermieter vor einem Problem, wenn Sie die Miete schließlich doch an ortsübliche Preise anpassen möchten. Denn die Kappungsgrenze ermöglicht auch in NRW Erhöhungen nur um maximal 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren. Regelmäßige Mieterhöhungen sind insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie irgendwann verkaufen möchten. Eine zu niedrige Miete kann Interessenten abschrecken, da sie die Rendite schmälert.
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