Ganz allgemein sind Reparaturen in Mietwohnungen Vermietersache. Und zwar unabhängig davon, ob es um die defekte Heizungsanlage oder „nur“ eine kaputte Silikonfuge am Waschbecken geht. Gemäß § 535 BGB sind Vermieter verpflichtet, für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen. Dazu gehören auch die hierfür erforderlichen Instandsetzungsarbeiten. Reparaturen fallen daher grundsätzlich in die Verantwortung der Vermieter.

Allerdings es gibt drei wichtige Ausnahmen von dieser Regel:

1. Gegenstände im Besitz des Mieters: Wenn der Mieter eine eigene Küche eingebaut hat, muss er die Reparaturkosten hierfür selbst tragen.
2. Selbstverschulden: Wenn der Mieter Wände, Waschbecken, Fliesen oder andere Gegenstände beschädigt, muss er die Reparatur ebenfalls selbst bezahlen. Auch wenn der Schaden durch ein Missgeschick entstanden ist, trägt der Mieter oder dessen Haftpflichtversicherung die Kosten.
3. Kleinreparaturen: Wenn der Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthält, muss der Mieter kleinere Reparaturen selbst zahlen.

In einer möblierten Wohnung umfasst die Pflicht zur Instandhaltung auch die Möbel. Somit ist der Vermieter zuständig, wenn Sofa, Tisch oder Fernseher bei normaler Benutzung kaputtgehen. Hierfür können Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die Miete erheben und sich so indirekt gegen Reparaturkosten absichern. Eine Ausnahme gilt natürlich auch hier für den Fall, dass der Mieter die Möbel vorsätzlich beschädigt.

Wer als Vermieter nicht auf allen Reparaturkosten sitzen bleiben will, kann im Mietvertrag eine sogenannte „Kleinreparaturklausel“ einfügen. Sie besagt, dass der Mieter kleine Reparaturen an häufig genutzten Gegenständen aus eigener Tasche bezahlen muss. Ihn mal eben für Reparaturen der Heizungsanlage oder für den Wasserrohrbruch zur Kasse zu bitten, wird allerdings nicht funktionieren. Zudem bleibt die Reparatur an sich und das Begleichen der Rechnung weiterhin Aufgabe des Vermieters. Die Klausel erlaubt nur, anschließend die Reparaturkosten vom Mieter zurückzufordern.

Die Definition für „Kleinreparaturen“ ist recht eng gefasst. Grundsätzlich muss es sich um Gegenstände handeln, zu denen der Mieter direkten Zugang hat und die er im Alltag regelmäßig nutzt. Geregelt ist dies in § 28 der zweiten Berechnungsverordnung (II.BV).

Das betrifft unter anderem:

• Fenster- und Türgriffe
• Gurte vom Rollladen
• Lichtschalter, Steckdosen und Anschlussdosen innerhalb der Mietwohnung
• Installationen rund um Wasser und Gas, z. B. Duschkopf, Toiletten-Spülkasten, Gasabsperrhahn
• festverbaute Küchengeräte wie Kühlschrank und Ofen
• Heizkörperventile
• eine mitvermietete Waschmaschine

Darüber hinaus muss der Mieter alle Reparaturen an Gegenständen bezahlen, die nicht Bestandteil des Mietvertrags sind und sich bei Einzug nicht in der Wohnung befanden. Das betrifft neben seiner privaten Wohnungseinrichtung z. B. auch eine mitgebrachte Einbauküche.

Auch mit Kleinreparaturklausel müssen Vermieter die meisten Reparaturkosten laut Mietrecht selbst bezahlen. Das trifft unter anderem in diesen Fällen zu:

• Reparaturkosten in voller Höhe, wenn sie die im Mietvertrag definierte Höchstgrenze übersteigen
• Defekte an einem Gegenstand, der im aktuellen Kalenderjahr schon einmal auf Kosten des Mieters repariert wurde
• sämtliche Reparaturkosten, wenn die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist
• Reparaturen an Gegenständen, auf die der Mieter keinen direkten Zugriff hat oder die er nicht täglich gebraucht (z. B. Silikonfugen, Durchlauferhitzer, Türklingel, vorinstallierte Lampen, Rollladenkästen)
• grundsätzlich alle Reparaturkosten für Gegenstände, die sich außerhalb der Mietwohnung befinden (z. B. Haustür und Flurbeleuchtung)

Übrigens dürfen Reparaturkosten auch nicht über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden. Hier gilt es, genau zwischen Kosten für Wartung und Reparatur zu unterscheiden. Kosten, z. B. für Aufzugs- oder Heizungswartung, können Sie Ihren Mietern aus Betriebskosten in Rechnung stellen.

Die Höchstgrenze für Kleinreparaturen ist gesetzlich nicht festgelegt. Grundsätzlich müssen diese Grenzen jedoch im Mietvertrag beziffert sein. In der Regel gilt bei Kleinreparaturen eine Höhe von etwa 100 bis 120 Euro pro Reparatur als zumutbar für den Mieter. Die Höchstgrenze pro Jahr wird als fester Betrag oder über die Kaltmiete festgelegt. Wenn innerhalb eines Jahres mehrere Kleinreparaturen anfallen, dürfen Vermieter für alle Reparaturen zusammen nicht mehr als diesen Betrag verlangen. Die Höchstgrenze liegt in der Regel zwischen 200 und 250 Euro bzw. 6 bis 10 Prozent der Jahreskaltmiete. Auch hier sind Gerichtsurteile ausschlaggebend für die Zumutbarkeit. Generell sollten Sie die Grenze lieber etwas niedriger ansetzen. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, kann ein abschlägiges Urteil über die Höchstgrenze die gesamte Klausel unwirksam machen.

Beispiel für die Höchstgrenze nach Kaltmiete: Zahlt Ihr Mieter 250 Euro Kaltmiete pro Monat (= 3.000 Euro im Jahr), dürfte eine jährliche Höchstgrenze von 8 Prozent der Jahresmiete zulässig sein. Sie könnten ihm somit Kleinreparaturen bis zu einer Grenze von 240 Euro anlasten (8 Prozent von 3.000 Euro). Ist die Grenze erreicht, müssen Sie weitere Kleinreparaturen in diesem Jahr selbst bezahlen.

Aber Achtung: Übersteigt die Kleinreparatur den in der Klausel festgesetzten Betrag, so müssen Vermieter die gesamten Reparaturkosten selbst übernehmen. Sie können die Kosten nicht bis zur Obergrenze anteilig auf den Mieter umlegen.

Die Kleinreparaturklausel muss im Mietvertrag klar definiert sein, damit sie rechtlich wirksam ist. Das erfordert Sorgfalt und Detailwissen. Denn Vorsicht: Wenn Teile der Kleinreparaturklausel unwirksam sind, z. B. bei einer zu hoch angesetzten Jahresobergrenze, ist die gesamte Klausel ungültig. Vermieter müssen dann alle Reparaturen selbst übernehmen.
Vorsicht ist insbesondere bei diesen Punkten geboten:

• Höchstgrenze: Die Höhe der Reparaturkosten muss pro Jahr (Prozentsatz der Jahreskaltmiete oder fester Betrag) und pro Reparatur (fester Betrag) begrenzt sein.
• Gegenständliche Begrenzung: Zudem müssen Obergruppen für Gegenstände genannt werden, z. B. Heiz- und Kochgegenstände. Allerdings darf hier nichts stehen, was nicht als Kleinreparatur gilt, z. B. Boiler, Fenster oder Heizung. Tipp: Zitieren Sie § 28 II. BV, Absatz 3.
• Pauschale Kostenübernahme: Modelle, bei denen sich der Mieter pauschal an allen Reparaturkosten beteiligen muss, sind ebenfalls unwirksam.
• Vornahmeklausel: Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nicht verpflichten, Reparaturen auf eigene Verantwortung durchzuführen oder in Auftrag zu geben.
• Beteiligung: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, bei höheren Summen den Betrag bis zur genannten Höchstgrenze anteilig zu bezahlen.

Die Auswahl und Beauftragung von Handwerkern ist Vermietersache. Der Vermieter zahlt die Kosten als Vertragspartner und kann diese im Nachhinein vom Mieter zurückfordern. Mieter dürfen ohne die Zustimmung des Vermieters nicht selbstständig einen Handwerker beauftragen – auch falls es sich um selbstverschuldete Schäden handelt. Eine Ausnahme gilt nur für Notfälle, wenn der Mieter zuvor erfolglos versucht hat, den Vermieter zu erreichen. Außerdem dürfen Mieter selbst tätig werden, wenn der Vermieter auf eine Mängelanzeige hin nicht reagiert.