Heizkostenpauschale: Wann darf ich Heizkosten pauschal abrechnen?
Die Heizkostenpauschale ist eine Methode zur Umlage von Heizkosten, die nur in wenigen Fällen erlaubt ist. Auch mietvertragliche Vereinbarungen sind meist unwirksam.
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Mieterhöhungsschreiben: Die Mieterhöhung fristgerecht ankündigen
Damit eine Mieterhöhung wirksam ist, muss sie viele Anforderungen erfüllen. Vermieter sollten beim Mieterhöhungsschreiben besonders auf Fristen und Formulierungen achten – und auf eine rechtlich korrekte Begründung. Unsere kostenlosen Vorlagen helfen Ihnen, Ihre Mieterhöhung anzukündigen.
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Wann muss ich eine Mieterhöhung ankündigen?
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch sind Vermieter verpflichtet, eine Mieterhöhung mindestens drei Monate im Voraus anzukündigen. Die höhere Miete darf erst mit Ablauf des übernächsten Kalendermonats fällig werden. Darüber hinaus gilt: Die Ankündigung darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung bzw. nach dem Einzug des Mieters erfolgen. Beispiel:
- Wohnt Ihr Mieter seit März in der Wohnung, dürfen Sie frühestens im März des darauffolgenden Jahres eine Mieterhöhung ankündigen (z. B. am 1. März).
- Diese Mieterhöhung ist dann frühestens nach einer Frist von drei vollen Kalendermonaten wirksam, d.h. der Mieter muss die höhere Miete erst ab Juni bezahlen.
- Möchten Sie danach erneut die Miete erhöhen, dürfen Sie das entsprechende Ankündigungsschreiben frühestens im Juni des folgenden Jahres versenden.
- Die zweite Mieterhöhung ist dann wiederum ab September wirksam.
Daraus ergibt sich, dass die tatsächliche Mieterhöhung nur alle 15 Monate möglich ist. Ausnahme: Ihr Mietvertrag sieht ausdrücklich eine regelmäßige Erhöhung z. B. alle 12 Monate vor (Staffelmiete).
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Was muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten?
Die Ankündigung der Mieterhöhung muss laut § 558a BGB dem Mieter in Textform zugehen. Das bedeutet im Wesentlichen, dass sie lesbar und dauerhaft speicherbar sein muss. Statt als klassischer Brief kann die Vorankündigung folglich auch per WhatsApp, E-Mail oder SMS verschickt werden. Zudem muss das Ankündigungsschreiben weitere formale Anforderungen erfüllen, insbesondere:
• Direkte Anrede der betroffenen Mieter
• Datum
• Begründung
• Höhe der neuen Miete oder die Differenz zur bisherigen Miete
• Zeitpunkt der Mieterhöhung (frühestens nach Ablauf des übernächsten Kalendermonats)
• Bitte um Zustimmung
Tipp: Für Ihre Mieterhöhung können Sie unseren kostenlosen Musterbrief verwenden.
Wichtig: Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Allerdings können Mieter nicht aus Lust und Laune eine Mieterhöhung ablehnen. Wenn die Ankündigung alle formalen und inhaltlichen Vorgaben erfüllt, muss der Mieter zustimmen. Notfalls können Vermieter auf Zustimmung klagen.
Mit unserem Muster für die Zustimmungserklärung können Sie das entsprechende Schreiben der Ankündigung gleich beilegen – so kann Ihr Mieter unkompliziert und fristgerecht der Erhöhung zustimmen.
Wichtig: Mieterhöhung schriftlich begründen
Vermieter müssen die Mieterhöhung begründen. Folgende Begründungen sind möglich:
- Angleich an den örtlichen Mietspiegel bzw. eine Mietdatenbank
- Sachverständigengutachten
- Vergleich mit mindestens drei Wohnungen, die sich durch ähnliche Lage, Größe und Ausstattung auszeichnen
Erhöhung mit Mietspiegel
Mietspiegel werden von der Gemeinde oder von Interessenverbänden (z. B. Mieterverein) erstellt. Sie geben Auskunft über die Höhe der durchschnittlichen Miete unter Berücksichtigung von Kriterien wie Größe, Baujahr und energetischer Zustand. Seit 2023 müssen alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen.
Gut zu wissen: Wenn Sie die Erhöhung mit dem Mietspiegel begründen, müssen Sie den Mietspiegel nicht beilegen, sofern er allgemein zugänglich ist. Das bestätigte ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2021. Es sei dem Mieter zuzumuten, selbst auf den Mietspiegel zuzugreifen. Das gilt auch unter kleinen Mühen oder mit einem geringen Kostenaufwand. Diese Regelung greift aber nur, wenn der Vermieter vorher in seinem Schreiben alle Angaben benennt, die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind. Dazu gehört die Angabe der Wohnfläche und der Kriterien, die Zu- und Abschläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen.
Sachverständigengutachten
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger stellt die ortsübliche Miete für eine bestimmte Wohnung anhand von Merkmalen wie Größe und Ausstattung fest. Die Kosten hierfür muss der Vermieter tragen. Wichtig zudem: Das Gutachten muss dem Ankündigungsschreiben beiliegen und darf höchstens zwei Jahre alt sein.
Vergleichswohnungen
Sie können drei vergleichbare, bereits vermietete Wohnungen benennen, für die bereits eine höhere Miete gezahlt wird. Die Auswahl der Wohnungen ist Sache des Vermieters. Wichtig ist nur, dass die Wohnungen in bestimmten Merkmalen wie Lage, Ausstattung und Größe vergleichbar sind und im selben Ort liegen. Sie müssen mit Adresse und Stockwerk benannt werden. Der Mieter hat so die Möglichkeit, die Angaben zu prüfen und ggf. mit den Bewohnern zu sprechen. Für die Mieterhöhung gilt die niedrigste Miete der drei Wohnungen als Obergrenze, nicht der Durchschnitt.
Mieterhöhung durchsetzen: So gehen Sie vor
Der Ablauf einer Mieterhöhung ist gesetzlich durch die §§ 558 bis 558b BGB vorgegeben. So gehen Sie vor:
- Kündigen Sie die Mieterhöhung in Textform Ihren Mietern an, z. B. per Brief oder E-Mail. Achten Sie darauf, dass Ihr Schreiben alle relevanten Angaben enthält, z. B. Begründung und Fälligkeit.
- Ihr Mieter hat nun bis zum Ablauf des aktuellen Monats plus zwei weitere Monate Zeit, um die Forderung zu prüfen. Darüber hinaus steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das Mietverhältnis mit einer verkürzten Frist von zwei Monaten beenden.
- Wenn die Forderung gerechtfertigt ist und in Form sowie Inhalt den Vorgaben entspricht, muss Ihr Mieter anschließend der Erhöhung zustimmen.
- Tut er das nicht, können Sie auf Zustimmung klagen. Hierfür haben Sie nach Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate Zeit.
- Wenn Ihr Mieter zugestimmt hat, ist die Mieterhöhung wirksam. Die höhere Miete ist ab dem genannten Zeitpunkt fällig.
Übrigens: Der Mieter muss nicht schriftlich zustimmen, eine mündliche Zusage reicht aus. Ebenso gilt die Zustimmung als erteilt, wenn der Mieter stillschweigend die höhere Miete zahlt.
Mieterhöhung: Kostenlose Muster
Für die Vorankündigung der Mieterhöhung können Sie einen Vordruck oder ein Musterschreiben nutzen – so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Eine kostenlose Vorlage für die Mieterhöhung erhalten Sie bei uns – Sie brauchen nur noch den Grund der Mieterhöhung auszuwählen und individuelle Daten zu ergänzen.
Außerdem stellen wir ein Muster für die Zustimmungserklärung der Mieter bereit, damit die Mieterhöhung möglichst reibungslos abläuft. Sie können einfach die markierten Textstellen ersetzen, sodass Ihre Mieter nur noch zu unterschreiben brauchen.
Mieterhöhungsschreiben bei Indexmiete
Für die Mieterhöhung bei Indexmiete gelten im Wesentlichen dieselben Vorgaben wie für Standardmietverhältnisse. Einziger Unterschied: Vermieter müssen die Erhöhung mit dem Preisindex begründen. Dazu müssen sie im Ankündigungsschreiben darlegen, wie dieser im Vergleich zum Vorjahr/zur letzten Mieterhöhung gestiegen ist.
Mieterhöhung ankündigen bei Staffelmiete
Wenn Sie mit Ihren Mietern einen Staffelmietvertrag abgeschlossen haben, müssen Sie die Mieterhöhung nicht ankündigen. Denn Erhöhung und Zeitpunkt wurden bereits im Mietvertrag vereinbart; mit der Unterschrift haben die Mieter zugestimmt.
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