Mieter zahlt nicht – Was tun?

Wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlt, sollten Sie als Vermieter frühzeitig reagieren. Dafür empfiehlt es sich, regelmäßig am Monatsanfang den Zahlungseingang zu kontrollieren. Bei einem erstmaligen oder geringfügigen Zahlungsverzug ist es ratsam, zunächst das Gespräch zu suchen. Bleibt die Zahlung hingegen zum wiederholten Mal aus, sollten Sie direkt Maßnahmen ergreifen.

Gemäß § 556b BGB müssen Mieter die Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats veranlassen. Tun sie das nicht, geraten sie automatisch in Zahlungsverzug. Die Höhe der fälligen Zahlung ist dabei unerheblich: Auch ein Rückstand im Cent-Bereich stellt einen Zahlungsverzug dar.

Fällt der Monatsanfang auf ein Wochenende, verschiebt sich die Zahlungsfrist nach hinten, also auf den 4. oder 5. des Monats. Feiertage können das Datum zusätzlich hinausschieben. Zudem kann eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag die Frist verlängern.

Maßgeblich ist die Veranlassung der Zahlung (z. B. der Zahlungsauftrag für eine Überweisung, der bei der Bank eingeht) – nicht der tatsächliche Zahlungseingang auf Ihrem Konto. Durch Feiertage usw. kann es dabei immer zu Verzögerungen kommen. Daher sollten Sie sicherheitshalber ein paar Tage warten, ehe Sie wegen Zahlungsverzug in Aktion treten.

Bei einer ausbleibenden Mietzahlung sollten Sie zeitnah reagieren: Kontaktieren Sie Ihre Mieter und fragen Sie nach dem Grund für den Zahlungsverzug. Dieses erste Gespräch kann auch telefonisch oder persönlich stattfinden. Nur wenn Ihre Mieter sich unkooperativ zeigen, sollten Sie anschließend auf schriftliche (und damit nachweisbare) Kommunikation umsteigen.

Wie Sie anschließend vorgehen, hängt auch vom generellen Verhältnis ab. Handelt es sich um zuverlässige Mieter in unfreiwilliger Geldnot, können Sie ihnen ein Stück entgegenkommen. In der Regel haben beide Seiten ein Interesse daran, ein Gerichtsverfahren und die damit verbundenen Kosten zu vermeiden. Mögliche Lösungen sind:

• Ratenzahlung
• Mietaufschub (Stundung der Miete)
• Verrechnung mit Gegenleistungen, z. B. Gartenpflege, Gebäudereinigung

Solche Angebote sind jedoch nur sinnvoll, wenn die Mieter grundsätzlich zahlungsbereit sind. Falls Sie hingegen Absicht vermuten, sollten Sie zeitnah die erforderlichen Schritte einleiten.

Wenn der Mieter nicht zahlt, stehen Ihnen zwei Verfahren offen:

1. Durchsetzung Ihrer Ansprüche auf Zahlung: lohnt sich nur, wenn die Mieter grundsätzlich zahlungsfähig sind
2. Kündigung bzw. Klage auf Herausgabe der Wohnung

Dies sind zwei verschiedene Verfahren, die getrennt voneinander stattfinden und sich nicht gegenseitig voraussetzen. So können Sie Ihren Mietern kündigen, ohne die ausbleibenden Zahlungen gerichtlich einzufordern; Sie können ebenso eine Zahlungsklage durchsetzen, ohne das Mietverhältnis zu beenden.

Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie Ihre Zahlungsansprüche durchsetzen.

In einem laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Kaution nur verwenden, wenn einer dieser Umstände vorliegt:

1. Ein Gerichtsurteil hat Ihren Anspruch bereits bestätigt.
2. Ihre Mieter haben nachweislich zugegeben, dass sie Ihnen Geld schulden.

In diesen Fällen haben Sie das Recht, die Kaution einzubehalten, sind aber nicht dazu verpflichtet. Alternativ können Sie den oben beschriebenen Weg der Zahlungsklage bzw. Pfändung wählen. Doch Vorsicht: Wenn Sie den ausstehenden Mieten mit der Kaution verrechnen, liegt kein Grund mehr für eine fristlose Kündigung vor. Sollten Sie diese bereits ausgesprochen haben, wird sie unwirksam.

Anders sieht es aus, wenn Ihr Mieter nicht zahlt und das Mietverhältnis bereits beendet wurde: In diesem Fall müssen Sie Zahlungsrückstände mit der Kaution verrechnen, bevor Sie Klage erheben.

Gemäß § 562 BGB steht Vermietern ein Vermieterpfandrecht zu, mit dem Sie Eigentum von zahlungsunwilligen Mietern pfänden können. Dies kommt jedoch in privaten Mietverhältnissen eher selten vor. Voraussetzung ist auch hier ein vollstreckungsfähiger Titel, den Sie durch ein Mahnverfahren oder eine Klage erwirken können.

Wann und wie Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen dürfen, ist gesetzlich streng geregelt. Letztendlich erstreckt es sich auf nur wenige Besitztümer der Mieter: Nicht pfändbar sind Gegenstände für den Alltagsbedarf (z. B. Bekleidung, Arbeitsmittel, Küchengeräte), Haustiere sowie alle Dinge, die Dritten gehören oder sich außerhalb der Mietwohnung befinden (z. B. ein auf der Straße geparktes Auto). Zudem lohnt sich die Pfändung bei Privatpersonen selten, da zahlungsunwillige Mieter meist keine oder nur wenige pfändbare Wertgegenstände besitzen.

Auch mit anderen Zahlungen können Mieter in Rückstand geraten. Eine vertragliche oder gesetzliche Zahlungspflicht betrifft auch die Mieterhöhung, Nebenkostenerhöhung und Nebenkostennachzahlung.

Regulär ist eine angekündigte Mieterhöhung nach drei Kalendermonaten wirksam. Zahlt Ihr Mieter dann immer noch lediglich die frühere Miete, können Sie aktiv werden. Ablauf und Handlungsoptionen hängen von der Art der Mieterhöhung ab:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Damit die Mieterhöhung wirksam ist, müssen Ihre Mieter zustimmen. Tun sie das nicht, können Sie die Zustimmung gerichtlich einklagen. Direkt auf Zahlung klagen oder kündigen ist hingegen nicht möglich.
• Mieterhöhung bei Index- oder Staffelmiete: Ihre Mieter haben bereits mit dem Mietvertrag der regelmäßigen Erhöhung zugestimmt. Wenn sie die höhere Miete nicht bezahlen, können Sie die Zahlung gerichtlich durchsetzen und/oder kündigen.
• Mieterhöhung nach Modernisierung: Auch hier müssen Mieter nicht eigens zustimmen, damit die Erhöhung gilt. Zahlungsansprüche setzen Sie bei Verzug wie oben beschrieben durch (sofern Sie die Mieterhöhung korrekt angekündigt haben), ebenso die Kündigung.

Berücksichtigen Sie jedoch, dass der Rückstand für eine ordentliche Kündigung mindestens eine Monatsmiete betragen muss. Bei einer moderaten Mieterhöhung kann es somit einige Monate dauern, bis ein Kündigungsgrund vorliegt.

Wenn die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung rechtmäßig ist, haben Sie dieselben Rechte wie bei normalen Mietschulden. Zuvor müssen Sie Ihre Mieter mit einer Mahnung in Verzug setzen.

Voraussetzung ist jedoch unter anderem, dass eine formal gültige Nebenkostenabrechnung vorliegt und diese die Erhöhung begründet.

In der Regel gilt für Nachzahlungen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen. Lassen Ihre Mieter diese tatenlos verstreichen, können Sie aktiv werden. Oft reicht bereits eine Zahlungserinnerung; ansonsten steht Ihnen auch hier – meist nach vorheriger Mahnung – der Rechtsweg offen. Beachten Sie jedoch, dass Mieter zwölf Monate Zeit haben, um der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen (siehe auch: „Fristen der Nebenkostenabrechnung“). Ein berechtigter Widerspruch seitens der Mieter kann eine zu früh eingereichte Zahlungsklage abwenden.