NRW
Rechtsanwalt
Die Mietkaution stellt für Vermieter eine Absicherung gegen Zahlungsausfälle und Schäden dar. Höhe und Verwendung sind jedoch gesetzlich umfassend geregelt.
© jaguardo – stock.adobe.comGemäß § 551 BGB dürfen Sie bei der Vermietung von privatem Wohnraum maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete als Kaution verlangen. Berechnungsgrundlage ist somit ausschließlich die Kaltmiete – ggf. auch für mitvermietete Garagen oder Stellplätze. Nicht hinzu zählen:
Nachträgliche Anpassungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf die Kaution. Durch die Verzinsung erhöht sich die Mietkaution im Laufe der Zeit jedoch oft von selbst. Die Zinsen stehen zwar Ihren Mietern zu; auszahlen müssen Sie sie jedoch erst am Ende des Mietverhältnisses und nach der Abrechnung.
Damit Mieter überhaupt die Kaution bezahlen müssen, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein. Ohne eine entsprechende Klausel dürfen Sie keine Mietkaution verlangen.
Gut zu wissen: Die maximale Kautionshöhe gilt pro Mietvertrag. Ziehen im Nachhinein zusätzliche Personen ein, hat auch dies keine Auswirkungen auf die Kaution.
Um die Höhe der Mietkaution zu berechnen, brauchen Sie die monatliche Nettokaltmiete. Diese multiplizieren Sie mit drei (oder wahlweise mit zwei).
Beispiel: Für Ihre Wohnung erhalten Sie monatlich 650 Euro, davon 150 Euro für die Nebenkostenvorauszahlung. Die Kaltmiete liegt damit bei 500 Euro. Als Mietkaution dürfen Sie folglich 1.500 Euro verlangen.
Übrigens: Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten, gilt diese Beschränkung nicht. Von gewerblichen Mietern dürfen Sie somit auch eine höhere Mietkaution verlangen.
Die klassische Mietkaution ist eine Barkaution – ein Geldbetrag, den Mieter bar oder per Überweisung bezahlen. Als Mietsicherheit kann hingegen auch eine Bürgschaft dienen:
Bürgschaften bieten generell viel Gestaltungsspielraum, sodass Sie die Bedingungen im Vorfeld genau prüfen sollten. Sollten Sie sich bezüglich der Bedingungen unsicher sein, können Sie z. B. bei der Rechtsberatung beim Verband Wohneigentum NRW eine erste Einschätzung erhalten.
Gut zu wissen: Ob Sie eine Kaution oder Mietbürgschaft akzeptieren, ist Ihre Entscheidung; dies legen Sie im Mietvertrag fest. Haben Sie hier nichts präzisiert, können Mieter selbst wählen.
Theoretisch dürfen Sie sowohl eine Kaution als auch eine Mietbürgschaft von Ihren Mietern verlangen. Dabei dürfen die beiden jedoch zusammen maximal die Höhe von drei Monatskaltmieten ergeben. Zudem muss auch hier der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten.
Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete von 500 Euro haben Sie vertraglich eine Mietsicherheit in Höhe von drei Kaltmieten vereinbart. Ihr Mieter schließt eine Bankbürgschaft über 1.000 Euro ab; Sie dürfen zudem eine Mietkaution in Höhe von weiteren 500 Euro verlangen.
Die Begrenzung gilt nicht, falls Ihnen Mieter oder deren Angehörige eine (zusätzliche) Bürgschaft freiwillig anbieten. Kommt es zum Rechtsstreit, prüfen Gerichte allerdings genau, ob die Umstände für echte Freiwilligkeit vorlagen.
Die Kaution müssen Mieter nach dem Gesetz zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen – also an dem Tag, an dem sie laut Mietvertrag auch die erste Miete schuldig sind. Auch wenn Sie die Wohnung früher oder später übergeben, ist die Kaution trotzdem zum offiziellen Mietbeginn fällig.
Mieter dürfen die Barkaution jedoch immer in drei gleich hohen Raten zahlen. Die erste Rate muss dann zum Mietbeginn übergeben werden, die zweite und dritte Rate jeweils mit der folgenden Mietzahlung. Darüber hinaus steht es den Mietern frei, die Kaution in bar oder per Überweisung zu bezahlen.
Fehlt die Mietkaution bzw. die erste Rate, dürfen Sie die Wohnungsübergabe verweigern. Allerdings nur, wenn Sie die Kaution zuvor im Mietvertrag vereinbart haben. Wurde die Wohnung bereits übergeben, können Sie Ihren Zahlungsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen. Ihr Mieter ist durch eine vertraglich vereinbarte, nicht bezahlte Kaution automatisch in Zahlungsverzug, wodurch Sie umfassende Rechte haben (Tipps zur Vorgehensweise finden Sie im Artikel „Mieter zahlt nicht“). Beachten Sie die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit.
Zudem kann eine nicht bezahlte Mietkaution einen Grund für eine (fristlose) Kündigung darstellen. Dafür muss der ausstehende Betrag allerdings eine bestimmte Höhe erreichen. Welche Voraussetzungen gelten und wie Sie am besten vorgehen, erfahren Sie im Artikel „Kündigung bei Mietrückstand“.
Gut zu wissen: Mieter dürfen die Kaution nicht wegen Mängeln einbehalten oder kürzen. Auch anderweitige Gegenforderungen dürfen sie nicht anrechnen.
Wenn der Mietvertrag eine Kaution vorsieht, können Sie diese auch nachträglich noch verlangen. Beachten Sie hierbei jedoch die gesetzliche Verjährungsfrist: Der Zahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem das Mietverhältnis begann. Dann ist eine nachträgliche Kaution nur mit Zustimmung der Mieter möglich. Enthält der Mietvertrag keine Kautionsvereinbarung, dürfen Sie die Mietkaution nachträglich nicht verlangen.
Grundsätzlich ändert ein Eigentümerwechsel nichts an den mietvertraglichen Regelungen des Vorbesitzers. Nachträglich eine Mietkaution verlangen können Sie somit nur mit dem Einverständnis der Mieter.
Ausnahme: Die Kaution wurde im Mietvertrag vereinbart und der Zahlungsanspruch ist noch nicht verjährt.
Die Kaution der Mieter müssen Sie von eigenem Vermögen trennen und mit marktüblicher Verzinsung anlegen. In der Praxis bedeutet das meist ein separates Mietkautionskonto, das Sie treuhänderisch für die Mieter verwalten.
Ihre Mieter haben ein Recht auf Auskunft in Bezug auf:
Gut zu wissen: Die Gebühren für das separate Kautionskonto sind in der Regel nicht umlagefähig. Als Vermieter müssen Sie sie selbst tragen, können die Ausgaben aber als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Die klassische und gesetzlich vorgesehene Anlageform ist das Sparbuch bzw. die Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Sowohl Sie als auch Ihre Mieter können verlangen, dass die Kaution so angelegt wird. Die Verzinsung muss mit einem für derartige Spareinlagen üblichen Zinssatz erfolgen (außer bei der Vermietung von Zimmern im Studentenwohnheim).
Wichtig: Die Mietkaution müssen Sie von Ihrem eigenen Vermögen getrennt anlegen. Dafür geben Sie bei der Kontoeröffnung an, dass es sich um ein Treuhandkonto handeln soll. Nur so ist die Kaution vor Pfändung sicher, falls Sie zahlungsunfähig werden.
Gemeinsam mit den Mietern können Sie auch alternative Anlageformen vereinbaren, z. B.:
Wenn Sie mehrere Wohnungen vermieten, dürfen Sie die Kautionen auf einem gemeinsamen Konto anlegen. Es gelten dieselben Vorgaben; zudem müssen Sie den Zinsertrag sorgfältig aufteilen.
Mit Ihrer Zustimmung dürfen Mieter die Mietkaution auf einem eigenen Konto anlegen. Mittels einer Verpfändungserklärung gewähren sie Ihnen Zugriff auf die hinterlegte Summe. Das Modell bietet einige Vorteile:
Hier gilt es, im Vorfeld die Anlagebedingungen sorgfältig zu prüfen. Unter anderem könnte ein Sperrvermerk dafür sorgen, dass Sie im Ernstfall nur mit Zustimmung der Mieter auf die Kaution zugreifen können.
Die Zinsen und Zinseszinsen aus der Kaution stehen in voller Höhe den Mietern zu. Allerdings verbleiben sie in der Regel zunächst in Ihrem Besitz und erhöhen somit die Mietkaution. Die Zinsen zählen dennoch zu den Kapitaleinkünften der Mieter und unterliegen somit der Kapitalertragssteuer.
Haben Mieter die Kaution selbst angelegt, können sie die Versteuerung mit einem Freistellungsauftrag verhindern. Bei einem klassischen Mietkautionskonto gibt es diese Option nicht. Damit Mieter die bezahlte Kapitalertragssteuer mit ihren Einkünften verrechnen können, müssen Sie ihnen die Steuerbescheinigung der Bank weiterleiten.
Haben Sie die Kaution bisher nicht angelegt, sollten Sie das schnellstmöglich nachholen. Denn Mieter haben ein Recht auf die Zinsen aus der Mietkaution. Entgehen ihnen Zinsen durch Ihren Fehler, können sie Schadensersatz in Höhe der entgangenen Zinsen verlangen.
Gut zu wissen: Mieter haben ein Auskunftsrecht in Bezug auf die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution. Können Sie die nicht nachweisen, sind Mieter sogar berechtigt, vorübergehend die Miete einzubehalten.
Wird eine Mietwohnung verkauft, geht die Kaution zusammen mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Bei einem Mietkautionskonto geschieht dies meist automatisch durch die Grundbuchänderung. Als Käufer sollten Sie andernfalls unbedingt darauf achten, dass Sie die Mietkaution (sofern vereinbart) zusammen mit den restlichen Unterlagen erhalten. Gegenüber den Mietern haften Sie für die Rückzahlung, auch wenn Sie die Kaution nie bekommen haben.
Allgemein sind die Vorschriften rund um die Mietkaution bei Eigentümerwechsel komplex und bieten Raum für eine Vielzahl an Sonderfällen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein Objekt mit einer anderen Form der Mietsicherheit erwerben, sollten Sie sich vorab anwaltlich beraten lassen. Kompetenten Rat erhalten Sie z. B. bei den Vertragskanzleien des Verband Wohneigentum NRW.
Generell sind Sie verpflichtet, schnellstmöglich abzurechnen und die Kaution (anteilig) zurückzuzahlen. Zwar gewährte die Rechtsprechung in der Vergangenheit häufig Fristen von bis zu sechs Monaten für die Kautionsabrechnung – dieser Zeitraum stellt jedoch keine generell gültige Frist dar.
Wenn vor der Rückzahlung noch keine Nebenkostenabrechnung stattfand, dürfen Sie einen Teil der Mietkaution vorläufig einbehalten. Damit können Sie eine eventuelle Nachzahlung absichern. Voraussetzung ist die begründete Annahme, dass sich eine Nachzahlung aus der Abrechnung ergeben wird. Die Höhe des einbehaltenen Teils muss zudem angemessen sein.
Tipp: Lassen Sie sich bei der Wohnungsübergabe die neue Anschrift und Bankverbindung der Mieter geben.
Eine Kaution dient als Sicherheit für Geldforderungen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Das umfasst:
Die Beweislast für die jeweiligen Kosten und Berechtigungen liegt bei Ihnen. Zudem müssen Sie die Forderungen innerhalb der gesetzlichen Prüffrist von sechs Monaten nach Mietende geltend machen.
Tipp: Bei Schäden an der Mietwohnung müssen Sie im Zweifelsfall nachweisen, dass die Mieter dafür verantwortlich sind. Am besten gelingt dies mit einem detaillierten Übergabeprotokoll, das auch Fotos enthält.
Während des Mietverhältnisses sind Sie zu keinem Zeitpunkt verpflichtet, die Kaution zu verwenden (so können Sie stattdessen z. B. Mietschulden auflaufen lassen, bis ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt). Verwerten dürfen Sie die Mietkaution in zwei Fällen:
Anschließend können Sie vom Mieter verlangen, dass er die Mietkaution bis zur vorherigen Höhe wieder auffüllt.
Das „Abwohnen“ der Mietkaution ist gesetzlich nicht vorgesehen, da Mieter während des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf die Kaution haben. Sollte Ihr Mieter die letzten Mieten nicht zahlen und dabei auf die Kaution verweisen, können Sie rechtlich gegen ihn vorgehen. Denn Mietkaution stellt eine Absicherung für Schäden etc. dar, deren Sicherungswirkung verloren geht, wenn sie gezwungenermaßen für die Miete verwendet wird.
Unser Experte
Stephan Dingler
Rechtsberater
