Kündigung bei Mietrückstand: So gehen Sie vor

Eine fristlose bzw. außerordentliche Kündigung dürfen Sie aussprechen, sobald der Mietrückstand eine bestimmte Höhe überschreitet. Möglich ist die fristlose (ebenso wie die fristgerechte) Kündigung in diesen Fällen:

• keine Mietzahlungen in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten
• unvollständige Mietzahlungen in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten, wenn der Rückstand insgesamt die Höhe von mehr als einer regulären Monatsmiete (inkl. Betriebskostenvorauszahlung) erreicht
• unvollständige oder sporadische Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum, wenn der Rückstand insgesamt mindestens zwei reguläre Monatsmieten (inkl. Betriebskostenvorauszahlungen) beträgt
• vollständige, aber wiederholt verspätete Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum
• keine oder unvollständige Nebenkostenvorauszahlungen, wenn der Rückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht
• keine oder verspätete Zahlung der Kaution, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde und der Rückstand zwei Monatsmieten beträgt (Achtung: Ratenzahlung der Kaution ist erlaubt)

Nicht getätigte Einmalzahlungen zählen nicht dazu (etwa für Kleinreparaturen oder eine Nebenkostennachzahlung). Sie können zwar – bei entsprechender Höhe – ebenfalls einen Kündigungsgrund darstellen, berechtigten aber nicht zur fristlosen Kündigung.

Die fristlose Kündigung muss Ihren Mietern in Schriftform (Brief mit Unterschrift) zugehen. Zudem sollte sie zeitnah erfolgen.

Das Kündigungsschreiben sollte im besten Fall diese Inhalte abdecken:

• Namen aller Mieter laut Mietvertrag
• Angaben zur Wohnung
• exakte Begründung der Kündigung mit Benennung und Höhe des Mietrückstands – besonders wichtig, damit die fristlose Kündigung gültig ist
• ggf. weitere Gründe, die eine fristlose Kündigung ermögliche (kann für eine spätere Klage relevant werden)
• ggf. Bezug auf eine vorherige Mahnung
• Räumfrist (meist zwei Wochen)
• Terminvorschlag für die Wohnungsabnahme und ggf. eine Vorabnahme
• Hinweis, wie die Übergabe erfolgen muss (in vertragsgemäßem Zustand, geräumt, zusammen mit den ausgehändigten Schlüsseln)
• Widerspruch gegen eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB
• Hinweis auf Konsequenzen (Klage, Nutzungsentschädigung)
• Hinweis, dass Sie – falls die fristlose Kündigung unwirksam werden sollte – hilfsweise eine fristgerechte Kündigung aussprechen
• Unterschrift aller Vermieter laut Mietvertrag

Unbedingt sollten Sie einen Nachweis behalten, dass die Kündigung zugestellt wurde. Daher ist es sinnvoll, sie per Einwurf-Einschreiben zu versenden.

Grundsätzlich gilt eine fristlose Kündigung sofort, also ab dem Zugang des Schreibens. Allerdings steht Ihren Mietern trotzdem eine gewisse Zeit zu, um die Wohnung zu räumen. Im Normalfall müssen Sie Ihnen dafür etwa zwei Wochen gewähren. Ausnahmen, etwa bei schwerer Krankheit, sind nur in seltenen Fällen und mit entsprechenden Nachweisen möglich.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann in diesen Fällen unwirksam werden bzw. ausgeschlossen sein:

• Der Mietrückstand kommt durch eine berechtigte Mietminderung zustande.
• Ihre Mieter können eine berechtigte Gegenforderung (z. B. nicht ausgezahltes Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung) vorlegen, die den Mietrückstand vollständig ausgleicht.
• Ihre Mieter begleichen den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage auf Räumung. Einmal in zwei Jahren können sie auf diesem Weg die fristlose Kündigung abwenden.
• Ihre Mieter haben einen Insolvenzantrag gestellt und das Verfahren wurde noch nicht eröffnet. Erst nach der Verfahrenseröffnung ist eine fristlose Kündigung wieder möglich.

Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstand können Mieter hingegen keinen Härteeinwand geltend machen. Dieser würde eine ordentliche Kündigung unter Umständen aushebeln; bei einer fristlosen Kündigung funktioniert das nicht.

Zunächst können Sie immer dann fristgerecht bzw. ordentlich kündigen, wenn die Bedingungen für eine fristlose Kündigung erfüllt sind. Allerdings ist hier die Schwelle sogar noch etwas niedriger: Gemäß § 573 BGB haben Sie das Recht zur ordentlichen Kündigung, wenn Ihre Mieter die vertraglichen Pflichten „nicht unerheblich“ verletzen. Laut Rechtsprechung ist dies bereits der Fall, wenn Mieter mit mindestens einer Monatsmiete (inkl. Nebenkostenvorauszahlung) für mehr als einen Monat in Verzug sind.

Allerdings gilt die Voraussetzung, dass Ihre Mieter den Rückstand selbst verschuldet haben. Ist dies nicht der Fall (z. B. bei schwerer Krankheit, einem Unfall oder wenn ein Fehler auf Seiten der Bank vorliegt), kann die fristgerechte Kündigung unwirksam werden.

Vorsicht: In einem befristeten Mietverhältnis ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Sie können dann lediglich aufgrund der Mietrückstände fristlos kündigen. Das gilt auch, wenn Mieter einen Mietvertrag auf Lebenszeit haben.

Die fristgerechte Kündigung muss dieselben inhaltlichen und formalen Anforderungen wie die fristlose Kündigung (siehe oben) erfüllen. Darüber hinaus sollte sie einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht der Mieter gemäß § 574 BGB enthalten – so können Sie die Widerspruchsfrist begrenzen.

Auch für die fristgerechte Kündigung schreibt das Mietrecht keine vorherige Mahnung vor. Im Einzelfall kann sie dennoch nötig werden, etwa, wenn Sie einem langjährigen und bisher zuverlässigen Mieter kündigen möchten. Gerichte entscheiden auch im Einzelfall, daher sollten Sie vorab sicherheitshalber die Mietrückstände anmahnen.

Die ordentliche Kündigung wird zum Ablauf der Kündigungsfrist wirksam. Grundsätzlich beträgt diese drei Monate; bei länger dauernden Mietverhältnissen kann sie sich auf sechs bzw. neun Monate erhöhen. Dafür muss die Kündigung Ihren Mietern bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen.

Beispiel: Ihr Kündigungsschreiben geht Ihren Mieter nachweislich am 3. Juli zu. Die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten endet in diesem Fall am 30. September.

In diesem Fall können Sie die Herausgabe der Wohnung gerichtlich erzwingen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie eine wirksame Kündigung ausgesprochen haben und dies auch zweifelsfrei beweisen können. Außerdem muss die Kündigungsfrist bzw. Räumfrist bereits verstrichen sein. Der nächste Schritt ist dann die Räumungsklage.

Welche der beiden Kündigungsarten sich besser eignet, hängt vom Einzelfall ab. Generell ist für die fristlose Kündigung ein höherer Mietrückstand erforderlich. Dafür können Sie hier dank der fehlenden Kündigungsfrist schneller aktiv werden und die Freigabe der Wohnung vorantreiben.

Allerdings besteht bei der fristlosen Kündigung die Möglichkeit, dass Ihre Mieter die Kündigung durch Nachzahlung aushebeln. Ein solches Risiko gibt es bei der fristgerechten Kündigung nicht. Dafür können Mieter jedoch mit dem Einwand der sozialen Härte der ordentlichen Kündigung widersprechen.

Wenn Sie Ihre Mieter sicher loswerden möchten, sollten Sie daher unbedingt beide kombinieren, indem Sie fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen.