Beratung vor, während und nach Hausbau oder Hauskauf

Was muss ich bei Grundstückssuche, Hausbau oder Kauf beachten?

Der Bau oder Kauf eines Hauses durchläuft viele Phasen. Vor, während und nach Hausbau oder Hauskauf muss jedes Detail beachtet werden. Übersieht man etwas, kann das schnell zu höheren Kosten führen. Mit unseren Tipps zu allen Kauf- und Bauphasen verlieren Sie nicht den Überblick. Schon bei der Planung können Sie als Mitglied von einer persönlichen, unabhängigen und kostenlosen Beratung profitieren. Die Mitgliedschaft beinhaltet auch die Bauherrenhaftpflichtversicherung. So können Sie viel Geld sparen.

Junges Paar sitzt Rück an Rücken, Mann mit Modellhaus, Frau mit Taschenrechner in der HAnd
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Bis der Traum vom eigenen Haus Realität wird, dauert es. Acht Monate vergehen meist zwischen Einreichung des Bauantrages bis zum Einzug. Monate, in denen Sie – meist neben der Arbeit – den Bau überwachen, Anschaffungen tätigen, Verträge abschließen und den Umzug planen müssen. Zuvor haben Sie vielleicht über Monate hinweg ein Grundstück gesucht, Ausschau nach einem Architekten und einem Bauunternehmer gehalten, die Finanzierung geklärt usw.

Damit der Hausbau möglichst reibungslos verlaufen kann, muss an viele Dinge gedacht werden. Von der Lage und Ausrichtung des Grundstücks bis hin zum Elektroanschluss in der Küche.

Vor der Hausplanung

Bevor der Bau oder Kauf beginnen kann, muss sich der Bauherr klar werden, wo er überhaupt bauen oder liebe kaufen möchte und wie er sein Bauvorhaben finanzieren will. Dabei müssen Bebauungspläne berücksichtigt und Bankangebote verglichen werden. Bebauungspläne können auch beim Hauskauf wichtig sein, falls das erworbene Haus umgebaut werden soll.

Das passende Grundstück finden

  • Welche Bauvorgaben gibt es in Ihrer Umgebung? Dafür sollten Sie einen Blick in die Bebauungspläne werfen. Nicht überall darf in jeder Form gebaut werden.
  • Wie sieht die Nachbarschaft aus? Gibt es viele Familien mit Kindern? Ist ein Supermarkt in der Nähe? Wie ist die Kriminalitätsrate?
  • Verkehrsanbindung: Wie schnell sind Sie an Ihrem Arbeitsplatz? Gibt es einen gut ausgebauten öffentlichen Nahverkehr?

Auch wenn es etwas kostet, sollten Sie an ein Baugrundgutachten denken. Dabei geht es um die Bodenbeschaffenheit, eventuelle Altlasten und den Grundwasserspiegel. Das sind vor allem dann wichtige Informationen, wenn Sie einen Keller errichten oder eine Wärmepumpe installieren möchten.

Ist ein geeigneter Bauplatz gefunden, sollten Sie sich von der Kommune den Bebauungsplan besorgen. Wer bereits bei der Planung alle Vorgaben berücksichtigt, hat später keine Probleme mit der Genehmigung.

Unser Extra-Tipp:
Besichtigen Sie das Baugrundstück nicht nur am Wochenende, sondern auch zu verschiedenen Tageszeiten unter der Woche. Dann sind nicht nur die Geräusche des nahen Handwerkbetriebes zu hören, sondern auch das Verkehrsaufkommen ist höher.

Hausplanung: Darauf müssen Häuslebauer achten

Das Grundstück ist ausgewählt, nun geht es an die eigentliche Hausplanung. Spätestens jetzt müssen sich Bauherren für eine Bauweise entscheiden und einen passenden Baupartner finden.

Richtigen Haustyp festlegen

Reihenhaus oder freistehendes Haus, Fertighaus oder Massivhaus: Einen bestimmten Haustyp und eine bestimmte Bauweise auszuwählen, ist eine weitreichende Entscheidung. Das zukünftige Haus sollte die gestellten Ansprüche ja schließlich über Jahre erfüllen.

Wieviel Platz hätten Sie gerne?

Bereits beim Entwurf eines Grundrisses sollte sich der Bauherr darüber Gedanken machen, wie er die entsprechenden Räume später nutzen möchte und worauf er besonders viel Wert legt. Wie viele Personen ziehen in das Haus ein? Achten Sie darauf, dass jeder einen Rückzugsort und ein bisschen Privatsphäre hat. Folgende Zahlen können Ihnen als Richtwert bei der Planung dienen:

  • Schlafzimmer: 15 bis 20 m²
  • Kinderzimmer: 10 bis 15 m²
  • Gästezimmer: 10 bis 15 m²
  • Arbeitszimmer: 10 bis 15 m²
  • Badezimmer: 10 bis 15 m²
  • Gäste-WC: 3 bis 4 m²
  • Flur: 5 bis 8 m²
  • Küche: 8 bis 15 m²
  • Wohnzimmer: circa 30 m²
  • Esszimmer: 20 bis 25 m²
  • Kombinierter Wohn-Essbereich: 30 bis 50 m²

Unser Extra-Tipp:
Machen Sie sich bereits bei der Hausplanung Gedanken über die spätere Einrichtung. Wenn Sie große Wandregale oder Schränke haben, brauchen Sie dafür auch entsprechende Stellfläche.

Die Finanzen im Griff behalten

Zuerst sollten Sie sich überlegen: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Denn einer der größten Fehler beim Hausbau ist es, sich bis über beide Ohren zu verschulden. Mit mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche müssen Sie rechnen. Experten empfehlen: 15 Prozent der Gesamtkosten sollten Sie aus Ihrem Eigenkapital einbringen. Es gilt also, einen guten Mittelweg zu finden zwischen Eigenkapital und Kredit.

Richtigen Baupartner auswählen

Haben sich die baldigen Häuslebauer für eine Bauweise und einen Haustyp entschieden, muss ein geeigneter Baupartner gefunden werden. Ein Bauherr kann beispielsweise „Schlüsselfertig bauen“. Damit hält er sich das Organisieren und Planen vom Leib und kauft das Haus von einem Bauträger oder Fertighaushersteller.

Die Alternative zum schlüsselfertigen Bauen: in Eigenregie Handwerker suchen. Der persönliche Aufwand ist dabei viel höher, seine eigenen Vorstellungen kann der Bauherr so aber vielleicht besser umsetzen. Auch hier sollte er sich in den einzelnen Verträgen absichern. Wofür sich der zukünftige Hauseigentümer entscheidet, hängt stark von der verfügbaren Zeit und dem Wunsch des Bauherrn ab, sein Zuhause selbst zu gestalten.

Energieeffizienz sichern und Bauschäden vorbeugen

Je kompakter ein Haus gebaut ist, desto niedriger ist sein Energieverbrauch. Schließlich stellt jeder Erker, jeder Mauervorsprung, jedes Türmchen eine potenzielle Wärmebrücke dar.

Dasselbe gilt für kompliziertere Dachkonstruktionen. Deswegen sollten Bauherren auf eine möglichst kompakte Hausform bei der Planung achten, denn: Je mehr Platz und je weniger Außenfläche, desto niedriger der Energieverbrauch.

Außerdem gilt: Sind die zu bauenden Formen einfach, wird auch das Baubudget weniger belastet.

Ein besonderes Augenmerk sollte man auf die Dachform legen: Ob Satteldach, Pultdach, Mansarddach oder Walmdach hängt auch davon ab, ob unter dem Dach Wohnraum entstehen soll oder nicht.

Faustformel:
Teilen Sie das umbaute Volumen (m³) durch die Wohnfläche (m²). Ist das Ergebnis unter dem Wert 4, ist das Haus energieeffizient. Ein Quotient über 5 bedeutet hohe Bau- und Heizkosten.

Wie smart planen Sie Ihr Haus?

Ob und in welchem Umfang Sie Ihr Zuhause in ein Smart-Home verwandeln möchten oder nicht, liegt natürlich ganz bei Ihnen. Viele Menschen empfinden die Systeme noch immer nicht als sicher. Allerdings bringt die Hausautomatisierung einige Vorteile mit sich, die auch von Senioren genutzt werden können. Auch wenn Sie im Moment einem intelligenten Haus noch etwas skeptisch gegenüberstehen: Lassen Sie dennoch ein paar Leerrohre verlegen.
Wer weiß, vielleicht ändern Sie in ein paar Jahren ja Ihre Meinung zum Thema oder möchten sich doch nachträglich noch eine Alarmanlage einbauen lassen. Planen Sie schon heute die Zukunft und denken Sie über einen Anschluss für das Elektroauto nach. Vergessen Sie aber vor lauter neuer Technik nicht den Schutz vor Elektrosmog.

Versicherungen

Nun wird es Zeit, über die wichtigsten Versicherungen für Bauherren und Hausbesitzer nachzudenken. Ganz wichtig sind im Zuge der Hausplanung der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung (im Mitgliedsbeitrag beim Verband Wohneigentum NRW enthalten), einer Feuerrohbauversicherung und einer Bauleistungsversicherung. Je nachdem, was Sie an Eigenleistung erbringen möchten und wessen Hilfe Sie dabei in Anspruch nehmen, sollten Sie entweder über diverse Ausschreibungen gute Handwerker finden oder aber Ihre Freunde als Baustellenhelfer bei der BG Bau anmelden. Denn Sie stehen als Bauherr in der Verantwortung.

Geeignetes Material verwenden

Die Frage, welches Material für die Außen- und Innenwände, die Dachkonstruktion oder den Keller benutzt werden soll, wird am besten mit einem Experten besprochen. Schließlich gibt es viele Kombinationsmöglichkeiten, nicht alle wirken aber stimmig zusammen. Neben den Materialien für die einzelnen Bauteile sollten auch Dämmstoffe und Abdichtung aufeinander abgestimmt werden. Bauherren sollten sich daher gut beraten lassen und sich selbst ausgiebig informieren.

Bauvertrag

Das wichtigste Dokument beim Hausbau ist der Bauvertrag. Darin ist alles exakt geregelt – sollte man meinen. Doch auch bei der Bau- und Leistungsbeschreibung kommt es auf die Details an.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist elementarer Teil eines Bauvertrags. Sie regelt die Bauausführung bis ins Detail. Damit es später nicht zu Konflikten zwischen Bauherrn und ausführender Firma kommt, sollten die verbauten Materialien und Ausstattungsdetails möglichst präzise und verständlich beschrieben sein. Es erspart oftmals viel Ärger, wenn für Treppe, Türen, Fliesen, Bodenbeläge sowie Armaturen, Fabrikat, Material und Farbe genau festgelegt werden. Angaben wie „Markenfabrikat“ oder „deutscher Hersteller“ erlauben keine Rückschlüsse auf den technischen Standard und die Qualität der Produkte.

Außerdem sollte klar zu erkennen sein, wer dem Bauherrn für Umfang und Qualität der vereinbarten Bauleistung haftet. „Je konkreter und verständlicher Leistungsumfang, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie Ausstattungsgrad beschrieben sind, umso geringer ist das Vertragsrisiko“, sagt Andreas Raschke, unabhängiger Bauherrenberater vom Bauherren-Schutzbund (BSB). Neben dem Firmennamen und der genauen Anschrift sollte diese Beschreibung auch die Geschäftsführung oder einen verantwortlichen Ansprechpartner festhalten.

  • Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung vermerkt wurden, werden immer in der für den Bauträger günstigsten Variante ausgeführt.
  • Leistungen, die nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführt sind, werden nur gegen Aufpreis ausgeführt.
  • Daneben sollten die Vertragsstrafen bei Leistungsverzögerung so genau wie möglich geregelt sein.

Das mobile Bautagebuch

„Was hatte der Dachdecker nochmal zur Farbe der Dachpfannen gesagt? Und werden die Solarmodule Montag oder Dienstag geliefert?“ Wer wichtige Absprachen oder Vorgänge auf seiner Baustelle erst zu Hause oder im Büro dokumentiert, braucht Mut zur Lücke. Besser ist es, alle Fakten direkt vor Ort in ein mobiles Bautagebuch zu tippen. So gehen Informationen nicht verloren und können problemlos mit allen Beteiligten geteilt werden.

Mögliche Mängel sollte man dabei ebenso festhalten wie auch Situationen, in denen man sich selbst unwohl fühlt. Aber auch jeden Schritt des Bauvorhabens kann man gut dokumentieren. Dies beginnt beim Fotografieren des Brachlandes und endet mit dem Bezug des Hauses. Eigene Gedanken lassen sich dabei ideal notieren. Am Ende entsteht auf diese Weise ein einzigartiges Hausbautagebuch, das alle wichtigen Schritte – zum Beispiel das Richtfest – konserviert und zudem den optimalen Vergleich aller Bauphasen eindrucksvoll ermöglicht.

Während es bei einer Routine-Begehung eher um den Zustand der Baustelle selbst (also die Fluchtwege, die Arbeitsplatzgestaltung, Gefahrenhinweise, Erste-Hilfe- und Feuerlöscheinrichtungen oder auch den Zustand der Geräte und Fahrzeuge) geht, dient eine außerordentliche Baustellenbegehung dazu, den Arbeitsfortschritt zu begutachten und auf eventuelle Mängel zu überprüfen. Sollte der Bauherr oder sein Vertreter und der Verantwortliche der Baufirma Mängel finden, werden sie im Protokoll festgehalten. Zudem wird aufgeschrieben, wie das Problem bis wann und von wem behoben sein muss.

Unser Extra-Tipp:
Machen Sie in jedem Zimmer, von allen Leitungen und Anschlüssen vor dem Verputzen Fotos. Denn wer möchte schon beim Aufhängen der Bilder einen Nagel in die Stromleitung schlagen, nur weil er sich nach fünf Jahren nicht mehr erinnern kann, wo exakt die Leitung verläuft?

Zahlungsplan an Baufortschritt koppeln

Im Bauvertrag selbst sollte auch ein Zahlungsplan vereinbart werden. Das heißt: Gezahlt wird erst dann, wenn die jeweils vorgesehene Baustufe erreicht wurde, also beispielsweise die Bodenplatte, der Rohbau oder der Dachstuhl fertig gestellt sind.

In solchen Zahlungsplänen verbergen sich jedoch häufig versteckte Vorauszahlungspflichten für den Bauherren. So ist es besser, Sicherheiten in Form einer Fertigstellungsbürgschaft, eines Sicherheitseinbehalts oder einer Fertigstellungsversicherung zu verhandeln und vertraglich festzulegen.

Bauablauf und Termine: Pufferzeit einplanen

Es klingt trivial, ist es aber oft nicht: Der Bauvertrag sollte Baubeginn, maximale Bauzeit und den Zeitpunkt der Endabnahme explizit regeln. Spätestens am Umzugstag würden Bauherren sonst feststellen, wie wichtig solche Terminvereinbarungen sein können.

Bausachverständigen einsetzen

Die Zahl der Bauschäden nimmt leider Jahr für Jahr stetig zu. Damit verbunden sind viel Ärger, Zeit und oft sehr hohe Kosten, die meistens in Ihrem Budget nicht eingeplant sind. Viele Bauherren sind sich unsicher, wie sie den Baufortschritt auf ihrer Baustelle einschätzen sollen oder haben gar berechtigte Zweifel an der Bauausführung. Für sie kann es sich lohnen, einen unabhängigen Experten ins Boot zu holen. Ein Bausachverständiger berät den Bauherren vor Beginn des Baus, begleitet ihn währenddessen und überwacht den Baufortschritt. Der Bauträger muss erfolgreich wirtschaften und so sind die Interessen von ihm und dem Bauherrn manchmal nicht die gleichen.

Eigenleistungen

Handwerklich begabte Bauherren wollen häufig gerne selbst Hand anlegen. Dazu müssen sie aber vor Baubeginn mit dem Bauträger genau klären, zu welchem Zeitpunkt ihre Eigenleistungen anfangen und wann sie enden.
Ganz wichtig bei selbst erbrachten Leistungen: Häuslebauer sollten ihr eigenes handwerkliches Können nicht überschätzen. Denn wenn der Bauherr selbst Verzögerungen verursacht, kann er die beauftragten Bauunternehmen in keinem Fall haftbar machen.
Um teuren Konsequenzen vorzubeugen, sollte der Bauherr die eigenen Tätigkeiten hintan zu stellen: Eigenleistungen führt man am besten dann aus, wenn die Baufirma ihre Leistungen fertiggestellt hat: Das sind dann Sachen wie das Tapezieren, das Verlegen der Böden oder Fliesen.

Nicht nur termintechnisch können Eigenleistungen zu Problemen führen, eventuell verliert der Bauherr gar einige Gewährleistungsrechte. Denn Baufirmen übernehmen für Fremdleistungen keine Garantie.

Selbst wenn der beste Freund Elektriker ist und nach Feierabend auf der Baustelle aushilft: Gegenüber Helfern kann der Häuslebauer keine Regressansprüche geltend machen.

Bauabnahme – Mängel dokumentieren

Bei der Bauabnahme sollte der Bauherr äußerst pingelig sein. Am besten ist es, zur Abnahme einen neutralen Zeugen (z.B. Handwerker, Architekten, Sachverständige) mitzubringen, der im Idealfall auch etwas vom Bauen versteht.
Mehr als 30 Prozent der Mängel bei Neubauten beruhen auf einer falschen Ausführung der Arbeiten. Sie als Bauherr können diese Fehler häufig nicht sehen. Aber wenn Sie bei der Bauabnahme das Protokoll unterschreiben, dann sind die Pfuscher gesetzlich fein raus und Sie bleiben auf den Problemen sitzen. Daher müssen Sie als Bauherr auf eine förmliche Bauabnahme bestehen und mit dem Bausachverständigen eine Mängelliste im Abnahmeprotokoll erstellen.

Wenn alle Mängel behoben sind, steht eine weitere Baubegehung an. Sollte bei dieser kein neues Problem auftauchen und auch Ihr Bausachverständiger keine weiteren Schäden feststellen, dann steht dem Abnahmetermin, der Schlüsselübergabe und Ihrem Einzug nichts mehr im Wege.

Haus kaufen statt bauen

Sie möchten nicht selber bauen, sondern ein Haus kaufen? Auch dabei muss neben finanziellen Aspekten vieles beachtet werden. Vielleicht haben Sie schon ein Häuschen in Augenschein genommen, sind aber unsicher, ob Sie alles beachtet haben. Unsere Experten haben wertvolle Informationen für Sie.

Unser Extra-Tipp:
Wie Sie grobe Fehler vermeiden, die teuer werden können, lesen Sie in unserem Beitrag „Immobilienkauf ohne Reue! Darauf sollten Sie bei einer Hausbegehung achten!“ Eine Checkliste und Infos zur Immobilienbewertung sind auch dabei!

Den Garten nicht vergessen!

Bei der Planung Ihres Einfamilienhauses sollten Sie auf jeden Fall den Garten miteinplanen.
Zumindest ein grober Plan des Gartens sollte bei Baubeginn stehen.

Wenn Sie ihn auch nicht parallel zum Hausbau gestalten, sollte wenigstens ein Konzept stehen und darauf geachtet werden, dass man sich nichts „verbaut“ und man dann bei der Gartengestaltung nicht noch einmal umbauen oder Einbußen machen muss.

Viele denken nicht daran, dass sich auch im Garten Einrichtungsgegenstände befinden, die vielleicht nicht so wetterfest sind wie die Pflanzen. Diese müssen dann in einem Innenraum Zuflucht finden, und zwar am besten in einem dafür eingeplanten Raum. Ein Teil der Garage, ein Zubau, ein Raum im Keller, oder eine schöne Gartenhütte wären dafür passend.

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