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Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen. Doch für die Modernisierungsmieterhöhung gelten genaue Vorschriften. Wie oft und wie viel darf die Miete steigen? Was fällt unter die Modernisierung und was ist der Unterschied zur Instandhaltung? Unsere Rechtsberatung beantwortet wichtige Fragen für Vermieter und Mieter.
© artush – stock.adobe.comNach derzeitigem Gesetzesstand darf ein Vermieter acht Prozent seiner Kosten für Modernisierungen auf den Mieter umlegen. Diese Form der Mieterhöhung kann unabhängig einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durchgesetzt werden.
Zum Schutz des Mieters vor einer zu hohen Belastung wurde eine Beschränkung eingeführt: Unabhängig von der Höhe der Ausgangsmiete darf die Miete für einen Zeitraum von sechs Jahren ab der Modernisierungsmieterhöhung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Miete unter einem Preis von sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie im selben Zeitraum um nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter steigen (§559 Abs. 3a BGB). Bei der Anhebung kann die Miete aber die Grenzen des Mietspiegels überschreiten.
Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, dass nach Ablauf von sechs Jahren die Miete aufgrund der Modernisierung um mehr als drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter steigen darf.
Das sollten Vermieter beachten, die sechs Jahre lang nicht die volle Modernisierungsmieterhöhung durchsetzen können, weil sie über die zulässigen Grenzen der drei bzw. zwei Euro hinauskommen: Kündigen Sie schon in der Modernisierungsmieterhöhung an, auf welchen Wert die monatliche Miete nach dem Ablauf von sechs Jahren steigen soll.
Berechnen Sie dazu die volle Modernisierungsumlage wie bisher und teilen dem Mieter sowohl die für die ersten sechs Jahre „gekürzte“ Erhöhung mit als auch die vollständige eintretende Erhöhung (nach Ablauf von sechs Jahren). Wird dies versäumt, kann sich der Mieter nach dem Ablauf von sechs Jahren auf eine Verwirkung berufen.
An dieser Stelle erläutern wir einige grundsätzliche Aspekte und Fragen zur Modernisierungsmieterhöhung:
Das Gesetz regelt, was alles unter eine Modernisierungsmaßnahme fällt. Dazu gehören Maßnahmen, die dazu dienen, nachhaltige Energien und Wasser zu sparen sowie den Gebrauchswert der Wohnung zu steigern oder die Wohnverhältnisse zu verbessern (wie z.B. die Anbringung von Balkonen oder der Einbau eines Aufzuges).
Typische Maßnahmen sind auch neue Isolierfenster, verbunden mit einer neuen Heizung, wärmedämmende Fassaden, Maßnahmen zum Einbruchsschutz oder die hochwertige Neugestaltung von Inneneinrichtungen (wie Bäder).
Instandhaltungsmaßnahmen dienen dazu, Schäden beseitigen – wie zum Beispiel das Auswechseln einer defekten Badewanne oder eines Wasserhahns. Welche Art von Maßnahme (also eine Modernisierungs- oder eine Instandhaltungsmaßnahme) vorliegt, ist entscheidend dafür, ob die Miete steigt oder nicht. Ausgaben für Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen müssen komplett auf Kosten des Vermieters getätigt werden.
Oft ist es schwierig, zwischen beiden Arten von Maßnahmen zu unterscheiden. In vielen Modernisierungsmaßnahmen sind Teile von Instandhaltungsmaßnahmen enthalten. Diese wirken sich negativ auf die Mieterhöhung aus. Ein anschauliches Beispiel ist die Neueindeckung eines uralten Daches. Werden die alten porösen Dachpfannen durch neue wetterfestere und dickere Dachpfannen ersetzt, handelt es sich um eine Instandhaltung. Da aber auch eine bessere Isolierung entstanden ist, spart der Mieter Energie und damit Heizkosten. Dieser Effekt ist eine modernisierende Maßnahme und kann zu einer Mieterhöhung führen.
Eine Ausnahmeregelung besteht beim Vorliegen von Index- und Staffelmietverträgen. Hier dürfen Modernisierungskosten im Allgemeinen nur dann auf den Mieter abgewälzt werden, wenn der Vermieter beweisen kann, dass er durch behördliche Auflagen zu der baulichen Maßnahme verpflichtet wurde.
Vermieter müssen ihre Hausbewohner drei Monate im Voraus über die geplanten Baumaßnahmen und die sich daraus ergebende Mieterhöhung informieren. Die Mitteilung muss schriftlich per Brief, Mail oder Fax erfolgen und Auskunft über die einzelnen Arbeiten, deren Umfang, Beginn und Dauer sowie die Mieterhöhung geben. Auch sollen potenzielle Einsparungen bei den Nebenkosten genannt werden.
Nach Abschluss der Baumaßnahme bekommen Mieter eine Information, in der ihnen eine präzisierte Mieterhöhung und deren Berechnungsgrundlage offengelegt wird. Nach Ablauf von drei Monaten wird die erhöhte Miete fällig. Dem Mieter steht dann ein Recht auf Nachprüfung zu.
In der Praxis sind solche Mieterhöhungen kaum abzuwehren. Eine Ausnahme ist das Vorliegen eines Härtefalls. Dieser muss aber vom Mieter im Einzelnen dargelegt und bewiesen werden. Der Einwand gegen die Maßnahme an sich muss binnen eines Monats nach der Modernisierungsankündigung beim Vermieter eingehen. Der Erfolg hängt vom Einzelfall ab und wird meist erst im gerichtlichen Verfahren entschieden.
Auch der Einwand gegen die Mietmehrkosten an sich ist von geringem Erfolg gekrönt. Allerdings besteht hier die Möglichkeit der Darstellung eines Härtefalls mit der Folge, dass die Mehrkosten reduziert werden. Dieser Einwand muss ebenfalls binnen eines Monats ab Modernisierungsankündigung gegenüber dem Vermieter dargelegt und bewiesen werden.
Hier bleiben dem Mieter nur zwei Optionen. Entweder versucht er, Wohngeld zu beantragen oder auszuziehen. Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, das bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhung ausgeübt werden kann.
Die reinen Modernisierungskosten bilden die Grundlage der Mieterhöhung. Um diese zu ermitteln, müssen im ersten Schritt die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen abgezogen werden. Ausgaben für die Finanzierung der Maßnahme und eventuell beantragte und genehmigte Fördergelder werden ebenfalls abgezogen.
Wie bei einer Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter die Kosten der Modernisierung transparent darstellen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.07.2022 (BGH, Az: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und V ZR 361/21) ist eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken aber nicht erforderlich. Es reicht aus, den Mietern die Gesamtsumme sowie die Quote oder den Betrag mitzuteilen, der auf Reparaturen entfiel.
Nach Paragraf 559d wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn der Vermieter eine bauliche Änderung durchführt oder ankündigt und der Mieter dadurch unangemessen beeinträchtigt wird, indem
Wichtig ist hierbei, dass es sich bei einer „baulichen Veränderung“ nicht nur um eine Modernisierung handelt, sondern um jede Baumaßnahme im Objekt, einschließlich jeder Maßnahme der Mangelbeseitigung und Instandsetzung.
Nach § 559d Satz 2 BGB gilt dies nicht, wenn der Vermieter darlegen kann, dass für die Beeinträchtigung im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt. Unter diese Regelung fällt jede Verlängerung eines unkomfortablen Zustands über die absolut notwendige Mindestdauer und Intensität hinaus.
Dies dürfte vor allem bei Betriebszeiten von Baumaschinen und dem Zeitraum der Stellung von Gerüsten relevant werden. Vermieter sind daher gut beraten, schon im Bauvertrag zu regeln, wann Baumaschinen betrieben werden dürfen und dass der Bauunternehmer dafür zu sorgen hat, dass die Baumaßnahme so schnell wie möglich beendet wird.
Zum Schutz des Mieters greift § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG), der einen Straftatbestand verkörpert. Die Voraussetzungen entsprechen denen des § 559d BGB, bis auf einen Unterschied: Führt ein Vermieter eine bauliche Veränderung durch, die zu erheblichen (objektiv nicht notwendigen) Belastungen des Mieters führt, ist der Straftatbestand dann erfüllt, wenn der Mieter zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses veranlasst werden soll. Eine entsprechende Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Der Unterschied zu § 559d BGB besteht darin, dass die Beeinträchtigung des Mieters dazu genutzt werden soll, den Mieter zur Kündigung oder zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu veranlassen.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Vermieter bei Modernisierungen und Instandsetzungsmaßnahmen mit den Mietern über die Möglichkeit der Aufhebung des Mietverhältnisses sprechen. Dafür spricht ganz häufig schon, dass eine leere Wohnung unkomplizierter instandgesetzt werden kann als eine vermietete Wohnung. Unter die Vorschrift fällt schon die dauerhafte Umsetzung eines Mieters in eine andere freie Wohnung des Vermieters.
Vermieter müssen hier sehr vorsichtig agieren, wenn sie dem Mieter entsprechende Vorschläge unterbreiten möchten. Begriffe wie „Mietaufhebungsvertrag“, „Auszug“, „Beendigung“ oder „Kündigung“ des Mietverhältnisses sollten unbedingt vermieden werden. Mieter sollten um diese neue Regelung wissen und von sich aus aktiv auf den Vermieter zugehen und Angebote unterbreiten, wenn sie über einen Auszug wegen der Instandsetzungsmaßnahmen nachdenken.
Das Mieterschutzgesetz bringt in § 559c BGB einen kleinen Vorteil für die Vermieterseite: Modernisierungsmieterhöhungen können in einem vereinfachten Verfahren erfolgen, wenn die Kosten pro Wohnung unter 10.000 Euro liegen. Attraktiv dürfte diese Regelung besonders für private Vermieter sein.
Bei der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung werden pauschal 30 Prozent der für die Modernisierung geltend gemachten Kosten für ersparte notwendige Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Der Vermieter kann also 70 Prozent der aufgewendeten Kosten pauschal auf den Mieter umlegen. Hierbei muss klargestellt werden, dass ein solcher pauschaler Abzug nur erforderlich ist, wenn bei der Modernisierung auch tatsächlich Kosten für sonst notwendige Erhaltungsmaßnahmen eingespart wurden. Gibt es keinen Anlass für Erhaltungsaufwand, muss der Vermieter auch keinen pauschalen Abzug von 30 Prozent vornehmen. Er kann dann die Aufwendungen ohne Abzug auf den Mieter umlegen.
Nimmt der Vermieter die Möglichkeit der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung in Anspruch, so kann er nach § 559c Abs. 4 BGB innerhalb von fünf Jahren nach dem Zugang der vereinfachten Modernisierungsmieterhöhung beim Mieter keine „normalen“ Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB mehr geltend machen. Dadurch soll vermieden werden, dass Vermieter umfangreiche Modernisierungen in kleine Einheiten aufsplitten.
Damit ist aber nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass ein Vermieter vor dem Ablauf der Fünfjahresfrist nicht weitere vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen geltend machen kann. Dies ist zum einen möglich, wenn der Vermieter bei der ersten Modernisierung geringere Kosten als 10.000 Euro hatte und nun noch einen „Rest-Freibetrag“ für eine weitere Modernisierung umlegen möchte.
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Rechtsanwalt Stephan Dingler
