Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wert einer Immobilie und verbessern den Komfort der Bewohner. Sie bringen Vorteile für Mieter und Vermieter, indem sie z. B.
- die Einsparung von Wasser und Energie ermöglichen
- den Gebrauchswert der Wohnung steigern
- allgemein die Wohnverhältnisse verbessern
Dazu gehört beispielsweise die Anbringung von Balkonen oder der Einbau eines Aufzuges. Typische Maßnahmen sind auch neue Isolierfenster, verbunden mit einer neuen Heizung, wärmedämmende Fassaden, Maßnahmen zum Einbruchsschutz oder die hochwertige Neugestaltung von Inneneinrichtungen (z. B. Bäder).
Instandsetzungsmaßnahmen hingegen dienen dazu, Schäden zu beseitigen – wie zum Beispiel der Austausch einer defekten Badewanne oder eines Wasserhahns. Welche Art von Maßnahme (also eine Modernisierungs- oder eine Instandsetzungsmaßnahme) vorliegt, ist entscheidend dafür, ob die Miete steigt oder nicht. Ausgaben für Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen müssen komplett auf Kosten des Vermieters getätigt werden. Reine Sanierungskosten können Sie daher nicht auf den Mieter umlegen.
Oft ist es schwierig, zwischen beiden Arten von Maßnahmen zu unterscheiden. In vielen Modernisierungsmaßnahmen sind Teile von Instandsetzungsmaßnahmen enthalten. Diese wirken sich negativ auf die Mieterhöhung aus. Ein anschauliches Beispiel ist die Neueindeckung eines uralten Daches. Werden bei der Dachsanierung alten porösen Dachpfannen durch neue wetterfestere und dickere Dachpfannen ersetzt, handelt es sich um eine Instandsetzung. Da aber auch eine bessere Isolierung entstanden ist, spart der Mieter Energie und damit Heizkosten. Dieser Effekt ist eine modernisierende Maßnahme und kann zu einer Mieterhöhung führen. Vor der Modernisierungsumlage müssen jedoch alle Instandsetzungskosten abgezogen werden.