Mietspiegel: Bundesgerichtshof schafft Rechtssicherheit

Noch vor kurzem gingen in Deutschland zehntausende Menschen auf die Straßen und forderten wegen explodierender Mieten die Enteignung der großen „Mietkonzerne“. Dies sorgt auch bei vielen privaten Vermietern für Unruhe. Viele Eigentümer fragen sich, ob sie heutzutage überhaupt noch eine Mieterhöhung durchsetzen können. Die Antwort lautet „ja“, denn das Urteil des BGH schafft Rechtssicherheit.
Demnach können Vermieter von einem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete beispielsweise seit 15 Monaten unverändert geblieben ist (Paragraf 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Die ortsübliche Miete wird nach Paragraf 558 Abs. 2 S. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Kommune vereinbart wurden. Zur Erstellung des Mietspiegels werden Angaben zur Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen zugrunde gelegt. Doch auch die Lage sowie die energetische Ausstattung sind wichtige Kriterien.

Der ortsübliche Mietspiegel soll sowohl Vermietern als auch Mietern die Möglichkeit geben, die Miethöhe nach allgemeingültigen Grundsätzen zu gestalten. Aufgrund der erhobenen Daten mit detaillierten Informationen zur Gemeinde können Mieten erhöht oder angepasst werden. Der ortsübliche Mietspiegel hat jedoch eine nur geringe Bedeutung, wenn es sich um eine Neuvermietung handelt. Hier dürfen Vermieter den Mietpreis frei nach „Angebot und Nachfrage“ festlegen. Allerdings müssen Vermieter dabei darauf achten, keinen Wucher zu betreiben. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietpreis 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und nachgewiesen wird, dass beispielsweise die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt wurde. Dann ist der Mietvertrag nichtig und es drohen Rückerstattungen an den Mieter.
Laut Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes sind bereits Sanktionen möglich, wenn eine Miete um 20 Prozent überschritten wird. In der Praxis werden derlei Sanktionen jedoch meist nur dort ausgesprochen, wo Wohnungsnot herrscht. Anders sieht es aus, wenn sich das Eigentum in einem Stadtteil mit sogenannter exponierter Lage und hohen Mieten befindet: Hier können Vermieter relativ sicher sein, auch ohne Sanktionen eine Miete oberhalb der Vorgaben des Mietspiegels verlangen zu können. Der Gesetzgeber unterscheidet übrigens zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel.

Bislang kannte das Gesetz nur eine Form des Mietspiegels, der in Paragraf 2 Abs. 2 des Miethöhegesetzes (MHG) definiert wurde als „Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist“. Diese Form des Mietspiegels hat der Gesetzgeber jetzt in Paragraf 558 c BGB festgeschrieben. Er wird als einfacher Mietspiegel bezeichnet. Dieser einfache Mietspiegel wird entweder von der Gemeinde oder sogenannten „Mietinteressenvertretern“ erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert, also an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber einen qualifizierten Mietspiegel vorgesehen, der in Paragraf 558 d BGB definiert wird. Danach muss ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden. Der qualifizierte Mietspiegel ist ebenfalls im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel durch zwei Aspekte: Wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung bietet er eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen qualifizierten Mietspiegel gibt es in zahlreichen Städten in NRW, wie zum Beispiel in Dortmund oder Düsseldorf. Der qualifizierte Mietspiegel drückt wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite auch breite Akzeptanz aus. Alle vier Jahre muss er komplett neu erstellt werden.

Vermieter, die eine Mietanpassung durchführen möchten, müssen vor Gericht nachweisen, dass es in ihrer Kommune nur einen einfachen Mietspiegel gibt und keinen qualifizierten. Darüber hinaus müssen sowohl der Mieter als auch Vermieter die im einfachen Mietspiegel aufgeführten Angaben, wie zum Beispiel die ortsübliche Vergleichsmiete, grundsätzlich anerkennen. Wenn beide Kriterien erfüllt sind, kann die Zustimmung zur Miethöhenänderung eingeklagt werden.