NRW
Rechtsanwalt
Eine Zwangsversteigerung kann für Hauskäufer eine Option darstellen. Doch es gibt da ein paar Fallen, die man vorher kennen sollte. Wir erklären, wie es beim Amtsgericht abläuft, welche Dokumente vorliegen sollten und wer überhaupt mitbieten darf.
© chokniti – stock.adobe.comEine Zwangsversteigerung für eine Immobilie wird vom Amtsgericht angeordnet. Es handelt sich dabei um eine gerichtliche Versteigerung, wenn der Besitzer der Immobilie seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Mitunter wird ein Haus auch zwangsversteigert, wenn sich Paare nach der Scheidung nicht einigen können, was mit der Immobilie passieren soll. Das nennt sich Teilungsversteigerung oder Auseinandersetzungsvereinbarung.
Häuser aus Zwangsversteigerungen gelten allgemein als Schnäppchenimmobilien, denn die Kaufpreise für diese Immobilien liegen oft zwischen 10 bis 30 Prozent unter dem ortsüblichen Marktwert. Ein solcher Kauf ist allerdings nicht frei von Risiken.
Bis zu den Corona-Jahren gab es in Deutschland eine deutlich sinkende Zahl an Zwangsversteigerungen, doch seit 2023 ist dieser Trend erstmals gebrochen. Die Zahl steigt wieder. Das berichten mehrere Medien – etwa das Handelsblatt. Grund seien die hohe Inflation, schwache Nachfrage und schlechte Konjunkturdaten. Deshalb prognostizieren Branchenkenner auch weiterhin eine „deutliche Zunahme der Zwangsversteigerung in den nächsten Jahren.“ Auch die immer noch hohen Kreditzinsen bringen Hauseigentümer mitunter ans Limit ihrer Finanzierungsmöglichkeiten. Im dicht besiedelten NRW ist der Anteil der zwangsversteigerten Immobilien mit am höchsten. Den Löwenanteil der zwangsversteigerten Immobilien stellten im Jahr 2023 Ein- und Zweifamilienhäuser, gefolgt von Eigentumswohnungen. Im Jahr 2023 wurden 12.332 Objekte zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben. Im Jahr 2024 ist die Zahl auf 13. 445 gestiegen. Das berichten das Handelsblatt und die Welt auf der Basis von Zahlen des Immobilien-Fachverlags Argetra.
Aber: Nicht alle zur Zwangsversteigerung ausgeschriebenen Immobilien landen tatsächlich vor dem Gericht. Eine gewisse Anzahl wird als so genannte Freihand-Verkäufe vorher vermittelt. Eine Art „Last-Minute Verkauf“, bei dem jedoch alle Gläubiger und das Amtsgericht zustimmen müssen. Auch diese Deals sind nicht ohne Risiken, bieten aber eine Art letzte Chance vor der endgültigen Versteigerung bei Gericht.
Tipp für Käufer: Es gibt im Internet diverse Plattformen, die sich auf Freihand-Verkäufe spezialisiert haben. Möglicherweise lässt sich ein günstiges Objekt finden. Beachten Sie dabei, dass Sie sich rechtlich beraten lassen.
Damit Sie in Rechtsfragen zu Ihrem Wohneigentum geschützt sind.
Wer sich für ein Haus oder eine Eigentumswohnung aus einer Zwangsversteigerung interessiert, der kann sich im Internet informieren. Mit dem so genannten ZVG-Portal haben die Landesjustizverwaltungen eine Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren geschaffen. Dort kann man gezielt nach Immobilien oder Grundstücken suchen, die zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben sind. Die Suchmaske ist so konzipiert, dass man die Suche nach Bundesland, Stadt, Preis und Zeitraum eingrenzen kann.
Gut zu wissen: Unter dem Stichwort ZVG findet man im Internet zahlreiche Seiten, die sich optisch deutlich ansprechender als das Justiz-Portal als Plattform für bundesweite Zwangsversteigerungen präsentieren. Diese Plattformen sind jedoch privat geführte Webseiten, die nicht mit dem amtlichen ZVG-Portal der Justiz zu verwechseln sind. Wie sehr die privaten Webseiten eigenes wirtschaftliches Interesse in den Vordergrund stellen, ist hier nicht abschließend zu beantworten.
Tipp: Der Verband rät Interessenten, vor dem Kauf ein Wertgutachten anzufordern sowie den Grundbucheintrag einzusehen.
„Das Gutachten zeigt den Verkehrswert an und beschreibt im Idealfall auch mögliche Baumängel. Allerdings spiegeln diese Gutachten oft nicht immer den tatsächlichen Zustand einer Immobilie wider“, erläutert Rechtsanwalt Stephan Dingler, Rechtsberater im Verband Wohneigentum NRW.
Die Gründe sind vielfältig. Mal wurde ein Gutachten vom Sachverständigen ohne eingehende Besichtigung des Objektes verfasst, ein anderes Mal ist es vielleicht schon einige Monate oder gar Jahre alt, weil sich das gesamte Zwangsversteigerungsverfahren hinzieht und etwaige neue Mängel nicht aufgenommen wurden.
Die Zwangsversteigerung findet in der Regel an dem Amtsgericht statt, wo auch die Immobilie liegt.
Folgende Punkte trägt ein Gerichtsdiener bei der Zwangsversteigerung vor:
Anders als vielleicht angenommen, erhält nicht einfach das höchste Gebot den Zuschlag. Es muss zunächst hoch genug sein. Folgende zwei Regeln gibt es, die verhindern sollen, dass die Immobilie „verramschst“ wird.
Tipp für Käufer: Die besten Chancen auf einen Zuschlag haben Sie, wenn das Gebot etwa bei 70 Prozent des Verkehrswertes liegt. Damit sparen Sie im besten Fall 30 Prozent. Das kann – je nach Zustand der Immobilie – ein ziemliches Schnäppchen sein.
Sollten Sie das Haus erfolgreich ersteigert haben, dann müssen Sie innerhalb von 6 Wochen die Finanzierung und die nötigen Versicherungen organisieren. Das Amtsgericht lädt innerhalb dieser Zeit den Käufer und die Gläubiger zu einem so genannten Verteilungstermin ein. Die Einladung erfolgt meist zwei Wochen vor Termin. Auf dem nicht öffentlichen Termin wird – vereinfacht gesagt - geklärt, welchem Gläubiger welche Summe zusteht, welche Schulden offen sind, welche Zinsen innerhalb welcher Zeiträume und Umschreibungskosten für Grundbucheinträge und die Zahlung der Grunderwerbssteuer für den Käufer anstehen. Die bereits gezahlte Sicherheitsanzahlung vom Käufer wird mit den offenen Beträgen verrechnet.
Unser Experte
Stephan Dingler
Rechtsberater
