NRW
Nicht immer ist gleich ein ganzes Gebäude betroffen. Manchmal geht es „nur“ um einen ungenehmigten Anbau oder eine kleine Abweichung von den ursprünglichen Plänen. Und plötzlich flattert die Abrissverfügung ins Haus. Was nun?
© Daniel Ernst – stock.adobe.comEin Schwarzbau ist ein Bau, der ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder von der vorliegenden Genehmigung bzw. von Bauvorschriften abweicht. Betroffen sind oft ältere Häuser, die in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts komplett ohne Baugenehmigung gebaut wurden. Bei neueren Bauten kommt es selten vor, dass ein ganzes Wohnhaus rechtswidrig errichtet wurde. Hier geht es eher um einzelne Gebäudeteile oder Anbauten, z. B. eine Garage oder ein nachträglich angebauter Wintergarten. Häufig sind auch Fälle, in denen zwar eine Genehmigung vorliegt, der Bau jedoch davon abweicht (meist aus materiellen Gründen, z. B. wenn sich während der Bauphase herausstellt, dass die geplante Wandstärke nicht ausreicht).
Weitere Beispiele:
Auch verfahrensfreie Bauten, für die kein Bauantragsverfahren nötig ist, können Schwarzbauten sein. Nämlich dann, wenn sie geltende Bauvorschriften nicht einhalten. Das kann z. B. die Maximalfläche oder -höhe, den Standort und die Nutzungsart (z. B. Garage, die zur Werkstatt ausgebaut wurde) betreffen.
Gartenhäuser sind in NRW bis 75 Kubikmeter verfahrensfrei. Jedoch schränkt ein örtlicher Bebauungsplan dies weiter ein und schreibt eine Maximalfläche von 15 Quadratmetern vor. Bauen Sie hier nun ein 20-Quadratmeter-Gartenhaus (Maße 4 x 5 x 2,5 m = 50 m3), brauchen Sie dafür keine Baugenehmigung. Das Häuschen gilt trotzdem als Schwarzbau, da es die örtlichen Bauvorschriften nicht einhält.
In vielen Fällen werden Schwarzbauten beim Hausverkauf entdeckt, wenn Verkäufer, Käufer und Makler die Unterlagen prüfen. Oft fällt erst dann auf, dass Teile des Gebäudes nicht in der Bauakte vertreten sind. Manche ungenehmigten Gebäude(-teile) kommen auch dadurch ans Licht, dass Nachbarn den Schwarzbau melden. Darüber hinaus werden Behörden oft durch Zufall auf Schwarzbauten aufmerksam, z. B. wenn sie veraltete Karten aktualisieren und dabei ungenehmigte Bauten entdecken.
Weitere Auslöser für die Entdeckung sind:
In der Tat kann es sein, dass Baubehörden bei einer Selbstanzeige etwas aufgeschlossener reagieren. Mitunter suchen sie sogar zusammen mit dem Eigentümer nach Möglichkeiten für den Erhalt des Gebäudes. Darauf verlassen sollten Sie sich aber nicht: Vor dem Gang zur Behörde lohnt sich ein Besuch beim Anwalt. Zudem können Sie sich im Vorfeld bei einem Architekten über die Möglichkeiten und Kosten einer nachträglichen Anpassung informieren.
Baubehörden haben verschiedene Möglichkeiten, auf einen Schwarzbau zu reagieren. Welche Strafe angewendet wird, hängt vom Bau und der Schwere des Verstoßes ab. Möglich sind:
Leider sieht das Baurecht keine direkte Verjährung vor. Auch wenn ein Schwarzbau mehrere Jahrzehnte lang unentdeckt blieb, ergibt sich daraus keine Legalisierung. Baubehörden können zu jeder Zeit gegen den Schwarzbau vorgehen.
Im Gebiet der neuen Bundesländer (ehemalige DDR) galt bis Juli 1990 eine Verjährungsfrist von fünf Jahren für Schwarzbauten. Bei ungenehmigten Gebäuden durften die Baubehörden nur innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung den Abriss verlangen. Nach Ablauf dieser Frist musste sie den Schwarzbau dulden. Heute betrifft diese Regelung nur noch Gebäude im Gebiet der ehemaligen DDR, die bereits damals unter diese Verordnung fielen. In NRW sowie generell bei neueren Gebäuden ist sie nicht anwendbar.
Bestandsschutz im Baurecht bedeutet, dass bestehende Bauten bei einer Änderung der Gesetze nicht angepasst werden müssen. Für Schwarzbauten umfasst der Bestandsschutz eine Duldung durch die Baubehörde, auch wenn der Bau die aktuellen Vorschriften missachtet.
Damit auch ein Schwarzbau unter den Bestandsschutz fällt, gilt jedoch eine wesentliche Voraussetzung: Der Bau muss genehmigungsfähig gewesen sein (heißt: er entsprach mindestens drei Monate am Stück zu irgendeinem Zeitpunkt allen damals geltenden Bauvorschriften). Nur wenn diese und weitere Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein Schwarzbau Bestandsschutz erlangen. Typische Fälle betreffen z. B. schwarz gebaute Wohngebäude, die zu Kriegszeiten oder vor der Gründung der Bundesrepublik gebaut und seither durchgehend von den Besitzern bzw. deren Erben bewohnt wurden. Wobei auch hier die Bedingung gilt, dass das alte Haus dem damaligen oder späteren Baurecht entsprochen hat – dies muss der Eigentümer im Zweifelsfall nachweisen.
Gut zu wissen: Allein dadurch, dass die Baubehörde einen Schwarzbau über einen längeren Zeitraum passiv duldet (sprich: sie hatte Kenntnis von dem illegalen Bau, ist aber nicht eingeschritten), entsteht kein Bestandsschutz: Trotz langjährigem Nichtstun kann sie jederzeit Maßnahmen ergreifen. Anders sieht es bei einer aktiven Duldung aus: Eigentümer erhalten hier eine schriftliche Bestätigung (inkl. Umfang und Zeitraum der Duldung). Liegt eine solche vor, können sich Eigentümer auf Vertrauensschutz berufen und Bußgeld oder Abriss/Rückbau verhindern.
Ist Ihnen die Abrissverfügung bereits zugegangen, können Sie dagegen Widerspruch einlegen bzw. Klage erheben. Hierfür haben Sie jeweils einen Monat Zeit. Ein entsprechendes Vorgehen kann sich in vielen Fällen lohnen, da auch Baubehörden Fehler machen und mitunter begünstigende Umstände außer Acht lassen. Dann lässt sich unter Umständen der Abriss des Schwarzbaus verhindern. Aufgrund der komplexen Rechtslage ist es in jedem Fall ratsam, die Hilfe eines Fachanwalts in Anspruch zu nehmen.
Damit Sie in Rechtsfragen zu Ihrem Wohneigentum geschützt sind.
Prinzipiell besteht die Möglichkeit, einen Schwarzbau durch eine nachträgliche Baugenehmigung zu legalisieren. Das gilt allerdings nicht für jedes Haus ohne Baugenehmigung. Zunächst wird zwischen materiell illegalen und formell illegalen Schwarzbauten unterschieden. Das heißt:
Die nachträgliche Baugenehmigung ist daher an eine wichtige Voraussetzung geknüpft: Der Bau muss alle heute geltenden Anforderungen aus Bauordnung und örtlichen Satzungen erfüllen. So muss z. B. auch ein Anbau aus den 1980er Jahren die Anforderungen aus dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz erfüllen. Ebenso kann eine zwischenzeitlich beschlossene Gestaltungssatzung z. B. eine andere Fensterform verlangen. Oft ist die nachträgliche Baugenehmigung daher mit baulichen Maßnahmen und erheblichen Kosten verbunden. Wie genau das Verfahren abläuft und was es zu beachten gibt, können Sie im Artikel „Nachträgliche Baugenehmigung“ nachlesen.
Im ersten Schritt sollten Sie den Verkäufer gezielt auf das Thema Baugenehmigung ansprechen. Fragen Sie auch nach den Baugenehmigungen für eventuell nachträglich erfolgte bauliche Veränderungen. Darüber hinaus können Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Einsicht in die Bauakte nehmen. Als Kaufinteressent brauchen Sie hierfür allerdings eine Vollmacht des Eigentümers. Vergleichen Sie die archivierten Pläne mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Wichtig: Vorhandene Bauzeichnungen und -beschreibungen sind kein Beweis dafür, dass ein Gebäude genehmigt wurde. Gleiches gilt für den Eintrag im Grundbuch, da auch dieser die Baugenehmigung nicht ersetzt.
Tipp: Kritische Fragen und genaues Hinschauen sind beim Hauskauf von entscheidender Bedeutung. Eine praktische Checkliste mit weiteren Tipps für die Hausbesichtigung haben wir für Sie zusammengestellt.
Die fehlende Baugenehmigung äußert sich in der Regel in einem deutlichen Wertverlust. Somit können Käufer eine ungenehmigte Immobilie meist zu einem deutlich niedrigeren Preis erwerben. Zudem dürfte hier der Interessentenkreis eher klein ausfallen, sodass sich der Verkäufer unter Umständen auf weitere Zugeständnisse einlässt. Allerdings birgt der Kauf von einem Haus ohne Baugenehmigung auch ein schwer kalkulierbares Risiko. Selbst wenn das Gebäude alle baurechtlichen Vorgaben zu erfüllen scheint, können sich immer unerwartete Probleme ergeben. Leider besteht meist kein Anspruch auf eine nachträgliche Baugenehmigung. Mögliche Folgen sind kostenintensive Umbauten, ein Bußgeld und im schlimmsten Fall sogar die Anordnung zum Rückbau. Diese Risiken und die damit verbundenen Kosten sollten Sie bei ihrer Kaufentscheidung einplanen.
