
Nachbar filmt mein Grundstück: Ist Videoüberwachung erlaubt?
Einbruchschutz auf der einen Seite, Privatsphäre auf der anderen – wenn der Nachbar Kameras installiert, kann es schnell problematisch werden.
Dipl.-Ing. Architektin
Rechtsanwalt
Viele Bauvorhaben sind in NRW genehmigungsfrei – doch bei größeren Projekten geht nichts ohne Baugenehmigung. Während in einigen Fällen eine Bauanzeige ausreicht, müssen Bauherren manchmal auch einen kompletten Bauantrag stellen.
Das Recht, das eigene Grundstück zu bebauen, ist zwar im Grundgesetz verankert – allerdings wird es auch sofort wieder eingeschränkt. Baugesetzbuch und Landesbauordnung regeln, dass auch private Bauvorhaben unter die Kontrolle der Bauaufsichtsbehörden fallen. Kurz gesagt: Sobald Sie ein Bauprojekt angehen, brauchen Sie eine Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Das betrifft:
Aber Baugenehmigungen sind nicht nur lästig – sie bieten auch eine gewisse Sicherheit: Mit der Genehmigung bestätigt die Bauaufsichtsbehörde, dass das geplante Bauvorhaben allen geltenden Vorschriften entspricht, z. B. auch dem Straßenrecht und Nachbarrecht.
Die Landesbauordnung NRW sieht hierzu verschiedene Verfahren vor. Welches man braucht, hängt vom Umfang des Bauprojekts und den örtlichen Vorschriften ab:
Übrigens: Bauherren haben einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, wenn das Vorhaben alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.
Neben der einfachen Baugenehmigung sieht die Landesbauordnung auch noch das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 vor. Dieses braucht man für den Neubau von Hochhäusern und anderen großen Sonderbauten.
In NRW ist für den vollständigen Abriss eines Gebäudes keine Baugenehmigung erforderlich. Allerdings müssen Sie bei nicht freistehenden Gebäuden (z. B. Reihenendhaus) den geplanten Abriss der Baubehörde einen Monat im Voraus mitteilen. Zudem muss ein Sachverständiger für die angrenzenden Gebäude einen Standsicherheitsnachweis ausstellen. Für die Einhaltung anderer Vorschriften (z. B. Denkmalschutz, Naturschutz oder Erhaltungssatzung) ist der Bauherr selbst verantwortlich. Beachten Sie, dass in einigen Städten die Beseitigung von Wohnraum genehmigungspflichtig ist.
Genau genommen gibt es nur zwei Arten von Baugenehmigungen: Die vollständige, normale Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung. Zusätzlich gibt es noch den Bauvorbescheid, der aber keine Genehmigung im eigentlichen Sinne darstellt.
Die Teilbaugenehmigung gilt für bestimmte Bauabschnitte, Bauteile (z. B. Fundament) oder die Baugrube. Sie wird nur bei einem vorliegenden Bauantrag erteilt und muss separat beantragt werden. Mit einer solchen vorläufigen Baugenehmigung lassen sich Baubeginn oder Baufortschritt beschleunigen, wenn sich die Bearbeitung des Bauantrags verzögert. Allerdings erteilt die Baubehörde sie nur, wenn auch der Rest des Vorhabens mit großer Sicherheit genehmigungsfähig ist. Ob eine Teilbaugenehmigung möglich ist, entscheidet die Behörde nach eigenem Ermessen.
Einen Bauvorbescheid erhalten Sie im Rahmen einer Bauvoranfrage. Mit dieser können Bauherren vorab einzelne Fragen klären und so herausfinden, ob ein Projekt genehmigungsfähig ist. Hierbei prüft die Baubehörde die Voraussetzungen ebenfalls sehr sorgsam, denn: Ein positiver Vorbescheid ist verbindlich und gilt drei Jahre lang. Liegt ein solcher vor, haben Sie Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Doch Vorsicht: Der Vorbescheid selbst zählt nicht als Genehmigung.
Auch kleinere bauliche Anlagen wie Fahrradschuppen oder Gartencontainer unterliegen dem Baurecht – allerdings sieht die nordrhein-westfälische Bauordnung hier eine Ausnahme bei der Genehmigungspflicht vor: Dank geringer Größe bzw. Ausstattung kann ein Bau innerhalb von bebauten Ortsteilen als verfahrensfrei gelten. Wenn keine örtlichen Vorschriften (z. B. Bebauungsplan) dagegensprechen, können Sie es ohne Beteiligung der Baubehörden bauen. Dazu zählen in NRW unter anderem:
Auch bei Renovierung und Sanierung brauchen Sie in der Regel keine Baugenehmigung (ausgenommen größere Umbauarbeiten wie Durchbruch oder Entfernung von tragenden Wänden). Tipp: Das Bauportal.nrw bietet ein Planungstool, mit dem Sie online eine erste Einschätzung für Ihr Projekt erhalten.
Wichtig: Die Verfahrensfreiheit betrifft nur Grundstücke, die sich im sogenannten Innenbereich befinden, also innerhalb bebauter Ortsteile. Für den Außenbereich gelten wesentlich strengere Auflagen, die die meisten Bauvorhaben in der Regel verhindern. Eine Genehmigung ist in jedem Falle notwendig!
Die Baugenehmigung erhalten Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, die für Ihren Wohnort zuständig ist. Nicht jede Stadt hat eine eigene Bauaufsichtsbehörde. In Kommunen mit weniger als 25.000 Einwohnern geht der Antrag an die Gemeinde und wird von dort an die Kreisverwaltung weitergeleitet. Sie können den Bauantrag in Papierform oder online über das Bauportal.nrw einreichen. Bei einem digitalen Bauantrag verlangen einige Kommunen die dazugehörigen Bauvorlagen weiterhin als Papierdokumente.
Allerdings können Sie die Baugenehmigung oftmals nicht selbst beantragen: Hierfür brauchen Sie einen Entwurfsverfasser mit einer Bauvorlageberechtigung. Das sind beispielsweise:
Inhaber der Berechtigung finden Sie in der Fachliste für Bauvorlageberechtigte/Entwurfsverfasser der Ingenieurkammer-Bau NRW.
Die Zustimmung der Nachbarn ist nicht notwendig, wenn das Bauprojekt alle geltenden Vorschriften erfüllt. Allerdings kann sie Voraussetzung für eine Baugenehmigung sein, wenn das Bauvorhaben Abweichungen oder Befreiungen von geltenden Vorschriften erfordert. In diesem Fall müssen die Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen. Dies kann z. B. geschehen, indem sie Lageplan und Bauzeichnungen unterschreiben. Fehlt die schriftliche Zustimmung im Bauantrag, kontaktiert die Baubehörde die betroffenen Nachbarn. Sie haben dann einen Monat Zeit, um Widerspruch einzulegen. Mehr dazu können Sie im Artikel „Widerspruch gegen Bauprojekte“ nachlesen.
In einigen Fällen ist es möglich, einen Bauantrag ohne Architekten oder einen anderen Entwurfsverfasser einzureichen. Die Landesbauordnung NRW ermöglicht bei kleineren Bauvorhaben, dass auch Privatleute einen Bauantrag selber stellen können, z. B. für:
Bei Fertigprodukten können Sie oftmals den Bauantragsservice des Herstellers bzw. Händlers nutzen.
2024 hat das Land Nordrhein-Westfalen seine Bauordnung um die „kleine Bauvorlageberechtigung“ (offiziell: die eingeschränkte Bauvorlageberechtigung) ergänzt. Dahinter verbirgt sich die Möglichkeit, dass nun auch Handwerksmeister Bauanträge für bestimmte Bauten erstellen dürfen. Das gilt für:
Die Berechtigung gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und nur für Handwerksmeister, die im Verzeichnis der Ingenieurskammer-Bau NRW eingetragen sind. Da die Eintragung an Tätigkeitsnachweise und Weiterbildungen geknüpft ist, sind hier in den ersten Jahren vermutlich nur wenige Handwerker vertreten.
Zudem ist die Vorlageberechtigung eingeschränkt: Sie gilt nur für die Gebäudeklassen 1 und 2, wozu in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser zählen. Genauer gesagt für Gebäude mit maximal
Alle anderen Projekte dürfen weiterhin nur von Inhabern der normalen Bauvorlageberechtigung betreut werden.
Zunächst einmal müssen Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammentragen bzw. bei einem Entwurfsverfasser in Auftrag geben. Diese sogenannten Bauvorlagen sind die Grundlage, auf der über die Genehmigung entschieden wird. Welche das in NRW sind, unterscheidet sich je nach Projekt und Gemeinde. Eine Checkliste für den Bauantrag eines Gartenhauses könnte umfassen:
Etwas umfangreicher wäre die Liste z. B. für ein Einfamilienhaus. Hier können weitere Bauvorlagen wie Artenschutzerklärung, Stellplatznachweis oder Schallschutznachweis verlangt werden. Einzelne Unterlagen können Sie auch nachreichen. Bei Bauanträgen in Papierform verlangen die Behörden meist eine dreifache Ausfertigung.
So geht es nun weiter:
Im Anschluss an die Bearbeitung erhalten Sie den Gebührenbescheid. Für die Prüfung fallen in NRW Kosten in Höhe von 0,6 bis 1 Prozent der Rohbausumme an. Hinzu können z. B. Sondergebühren für Abweichungen und Befreiungen kommen. Weitere Infos dazu erhalten Sie in unserem Artikel „Kosten für die Baugenehmigung“.
Die Landesbauordnung sieht in NRW für Baugenehmigungen diverse Fristen vor: Die eigentliche Bearbeitungszeit beträgt im vereinfachten Verfahren maximal sechs Wochen. Hinzu kommt die Dauer für die Vorprüfung (max. zwei Wochen), eventuell die Nachreichung fehlender/fehlerhafter Unterlagen (max. ein Monat, kann aber mehrfach erfolgen) und die Beteiligung anderer Behörden (max. zwei Monate, in besonderen Ausnahmefällen plus einen Monat Verlängerung). Insgesamt sollten Sie mindestens drei bis vier Monate für das Verfahren einplanen.
Wenn die Baugenehmigung vorliegt, darf der Bau beginnen. Allerdings kann die Genehmigung Auflagen und Bedingungen enthalten oder nur unter dem Vorbehalt einer nachträglichen Anpassung erfolgen. Beachten Sie Folgendes, wenn es ans Bauen geht:
Die Baugenehmigung ist in NRW ab dem Datum der Ausstellung drei Jahre gültig. In diesem Zeitraum müssen die Bauarbeiten beginnen. Die Genehmigung erlischt ebenfalls, wenn nach Baubeginn für mehr als 12 Monate pausiert wurde. Allerdings ist es möglich, eine Baugenehmigung zu verlängern. Hierfür muss der Antrag vor dem Gültigkeitsende eingehen – unkompliziert ist dies jedoch nur, wenn sich die Rechtslage in der Zwischenzeit nicht verändert hat.
Wurde ein Bau ohne Baugenehmigung errichtet oder weicht er vom genehmigten Vorhaben ab, gilt er als Schwarzbau. Wenn die Baubehörde davon erfährt, drohen Abriss und Bußgeld. Um das zu verhindern, können Sie eine Baugenehmigung nachträglich einholen.
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