NRW
Eine Baugenehmigung kostet Geld: Die Baubehörde stellt Bearbeitung und Prüfung in Rechnung, und auch der Entwurfsverfasser lässt sich seine Arbeit bezahlen.
© Andrey Popov – stock.adobe.comDie Kosten einer Baugenehmigung setzen sich aus der Bearbeitungsgebühr und dem Honorar für den Entwurfsverfasser (falls beteiligt) zusammen. Insgesamt spricht man oft von rund 10 Prozent der Rohbausumme. Die reine Bearbeitungsgebühr beträgt in NRW in der Regel 0,6 Prozent der Baukosten für den Rohbau. Hier können allerdings weitere Gebühren, z. B. für die Prüfung von erforderlichen Nachweisen, dazukommen.
Beispiele: Beim Hausbau für 400.000 Euro würde die Baugenehmigung mindestens 2.400 Euro kosten. Bei der Garage für 15.000 Euro würde die Baubehörde mindestens 90 Euro an Gebühren erheben.
Das Architektenhonorar hängt von der Art des Bauvorhabens und dem Arbeitsaufwand ab. Berechnungsgrundlage können z. B. Arbeitszeit oder Bausumme sein. Einen Anhaltspunkt bietet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Mindest- und Höchstsätze für die Leistungen von Architekten enthält. Allerdings ist diese Honorarordnung für private Bauvorhaben nicht verbindlich und dient nur der Orientierung.
Gemäß HOAI beträgt das Honorar für die Genehmigungsphase drei Prozent des Gesamthonorars. Eine Tabelle für Leistungen an Gebäuden und Innenräumen bietet § 35 der HOAI. Demnach würden bei einem Einfamilienhaus für 300.000 Euro (Honorarzone III mit durchschnittlichen Anforderungen) rund 1.200 bis 1.500 Euro für den Bauantrag entstehen. Bei einer Garage für 25.000 Euro (Honorarzone II mit geringen Anforderungen) wären es rund 110 bis 130 Euro, zuzüglich eventueller Zusatzkosten für vorhergehende Leistungsphasen (z. B. Entwurfsplanung). Allerdings dürfen Architekten auch nach anderen Kriterien abrechnen, sodass sich die Rechnungssumme stark von diesen Beispielen unterscheiden kann.
Noch dazu kommen Nebenkosten (z. B. für Porto und Kopien, Fahrtkosten), Kosten für beantragte Unterlagen und Kosten für zusätzliche Leistungen (z. B. Bauvoranfrage). Auch prozentuale Zuschläge sind möglich, z. B. bei Umbauten, Sanierungen oder besonders komplexen Bauvorhaben.
In einigen Ausnahmefällen können Sie als Bauherr die Baugenehmigung ohne einen Entwurfsverfasser beantragen. Das betrifft z. B. bestimmte Wintergärten, Garagen und Überdachungen, weitere sind in § 67 der Landesbauordnung NRW aufgelistet. Die Gesamtkosten für den Bauantrag verringern sich dadurch erheblich. Allerdings müssen Sie neben der Bearbeitungsgebühr die Kosten für die Bauvorlagen einkalkulieren. Technische Zeichnungen und Pläne erhalten Sie oft kostenlos vom Hersteller, andere müssen Sie kostenpflichtig beantragen. Hierzu zählt z. B. die Flurkarte, die in NRW zwischen 15 und 60 Euro kostet.
Die Gebühren der Bauaufsichtsbehörde entsprechen in NRW der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung (AVwGebO NRW). Die Grundgebühr für Wohngebäude beträgt 0,6 Prozent der Rohbausumme. In besonderen Fällen kann die Behörde 1 Prozent der Rohbausumme erheben; dies betrifft jedoch nur sogenannte „kleine Sonderbauten“, die nicht zum Wohnen dienen.
Die Rohbausumme umfasst die Kosten für die Herstellung des Rohbaus, z. B. Baustelleneinrichtung, Grundstücksentwässerung, Maurer- und Betonarbeiten und das Architektenhonorar. Für den Bauantrag kann sie mit einer Formel berechnet werden: Brutto-Rauminhalt in m3 x Bauwert in €/m3. Das Ergebnis wird dann noch auf volle 500 Euro aufgerundet.
Der Brutto-Rauminhalt umfasst das Innenvolumen eines Gebäudes einschließlich des Volumens von Wänden, Boden und Dach. Die Berechnung ist komplex und erfolgt nach DIN 277:2021-08.
Der Bauwert wird in NRW jährlich neu berechnet und vom Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung bekannt gegeben. 2024 beträgt z. B. der Rohbauwert für Wohngebäude 177 €/m3, für eine Kleingarage 81 €/m3.
Für eine Garage mit einem Brutto-Rauminhalt von 120 Kubikmetern liegt die Rohbausumme aktuell bei 9.720 Euro (120 m3 x 81 €). Die Grundgebühr in Höhe von 0,6 Prozent würde 58,32 Euro betragen.
Bei einigen Baumaßnahmen kann die Rohbausumme nicht ermittelt werden, hier gilt dann: Wenn die Berechnung des Brutto-Rauminhalts nicht möglich ist (etwa bei einem Umbau), dient die Herstellungssumme als Berechnungsgrundlage. Beim Antrag auf Nutzungsänderung richten sich die Gebühren nach der Quadratmeterzahl.
Für eine Garage mit einem Brutto-Rauminhalt von 120 Kubikmetern liegt die Rohbausumme aktuell bei 9.720 Euro (120 m3 x 81 €). Die Grundgebühr in Höhe von 0,6 Prozent würde 58,32 Euro betragen.
Bei einigen Baumaßnahmen kann die Rohbausumme nicht ermittelt werden, hier gilt dann: Wenn die Berechnung des Brutto-Rauminhalts nicht möglich ist (etwa bei einem Umbau), dient die Herstellungssumme als Berechnungsgrundlage. Beim Antrag auf Nutzungsänderung richten sich die Gebühren nach der Quadratmeterzahl.
Die Herstellungssumme für genehmigungspflichtige Bauten setzt sich aus Kosten für Baumaterial und Arbeitslöhne inklusive Umsatzsteuer zusammen. Berücksichtigt wird hier nur die Herstellung des Rohbaus, z. B. Kosten für Erdarbeiten, Gerüste, Baustelleneinrichtung, Baumaterial und Arbeitslöhne (beim Umbau auch Kosten für Abbrucharbeiten); Kosten für Dämmung, Verputzen oder Rollläden zählen nicht dazu. Das Ergebnis wird auf volle 500 Euro aufgerundet.
Zusätzlich zu dieser Grundgebühr erhebt die Bauaufsichtsbehörde weitere Gebühren für einzelne Vorgänge. Kostenpflichtig sind unter anderem diese Aspekte:
Vorsicht: Auch bei diesen Vorgängen regelt die Gebührenordnung die Kostenhöhe. Allerdings können die Kommunen hierfür auch eigene Gebührensatzungen anwenden bzw. ergänzende Vorschriften erlassen (z. B. kostet eine Befreiung vom Bebauungsplan in Warendorf für ein kleines Einfamilienhaus pauschal 200 Euro, in Wiehl ist sie abhängig von der Rohbausumme). Auch eine Abrechnung nach Zeitaufwand ist möglich.
Die Baubehörde kann zusätzlich Kosten für Bauüberwachung und Bauzustandsbesichtigung erheben. Letztere erfolgt nach Fertigstellung des Rohbaus (Rohbauabnahme) und nach Abschluss aller Bauarbeiten (Schlussabnahme). Die Kosten pro Termin liegen für einfache Bauten bei bis zu 7 Prozent der Grundgebühr für die Überwachung. Bei einer Abnahme sind es maximal 15 Prozent. Falls Mängel festgestellt wurden, kommt die Gebühr für eine erneute Überprüfung hinzu.
Gut zu wissen: Bei einer Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren (kein Hochhaus, Einkaufszentrum oder Ähnliches) kann die Behörde auf diese Maßnahmen verzichten.
Für Nebengebäude wie Garagen, Gartenhaus oder Fahrradschuppen müssen Bauherren nur in seltenen Fällen einen Bauantrag stellen. Braucht man doch mal eine – z. B., wenn das Gartenhaus auch als Gästezimmer dienen soll –, kämen durch die Berechnungsformel nur sehr geringe Gebühren zustande. Die Behörden erheben daher in NRW eine Mindestgebühr in Höhe von 50 Euro. Allerdings können auch hier einzelne Städte und Landkreise abweichende Regelungen erlassen. So beträgt die Mindestgebühr für Baugenehmigungen z. B. im Rhein-Sieg-Kreis 152 Euro.
Übrigens: Die Bearbeitungsgebühren werden für jedes Gebäude separat erhoben. Falls Sie z. B. ein Haus mit einem genehmigungspflichtigen Carport planen, müssen Sie unter Umständen zur Gebühr für das Haus noch die Mindestgebühr für den Carport bezahlen
Teilbaugenehmigungen berechnen die Baubehörden separat und zusätzlich zur Gebühr für den vollständigen Antrag. Die Höhe der Gebühr hängt vom Bauvorhaben ab. Sie kann sich z. B. nach der Rohbausumme oder der Gebäudeklasse bemessen (z. B. 100 Euro für Erdarbeiten, Fundament und Sohle eines freistehenden Einfamilienhauses im Kreis Warendorf). Die Mindestgebühr liegt auch hier bei 50 Euro (regionale Abweichungen möglich).
Für das Freistellungsverfahren erhebt die Baubehörde keine Gebühren. Kosten können nur entstehen, falls Sie die Behörde per Antrag zu einer Stellungnahme auffordern: Für eine vorzeitige Bestätigung der Genehmigungsfreiheit erhebt sie 50 Euro, ebenso für die schriftliche Bestätigung, dass kein anschließendes Genehmigungsverfahren nötig ist.
Für die Verlängerung der Baugenehmigung erhebt die Baubehörde 20 Prozent der ursprünglichen Bearbeitungsgebühr. Die Mindestgebühr beträgt 50 Euro; maximal fallen 500 Euro hierfür an.
Wenn die Genehmigung bereits erloschen ist, kann sie rechtlich gesehen nicht verlängert werden. Hier wird eine erneute Prüfung fällig. Praktisch: Falls die Rechtslage gleich geblieben ist, berechnet die Behörde eine ermäßigte Gebühr von 33,3 Prozent. Weitere Voraussetzung ist, dass auch die eingereichten Unterlagen im Wesentlichen übereinstimmen.
Wurde ohne Genehmigung gebaut, kann eine nachträgliche Baugenehmigung den Abriss verhindern. Hier fallen die Kosten allerdings höher aus: Für bauliche Anlagen und Umbauten berechnet die Baubehörde das Dreifache der Grundgebühr.
Beispiel: Bei einem Gartenbüro für 10.000 Euro hätte die Grundgebühr 60 Euro betragen (0,6 Prozent). Die nachträgliche Baugenehmigung kostet nun mindestens 180 Euro, zuzüglich weiterer Gebühren für Abweichungen, Prüfung von Nachweisen usw.
Falls der Bau nicht beendet wurde, gilt der erhöhte Satz nur für den bereits gebauten Teil. Bei einer nicht genehmigten Nutzungsänderung liegt die Gebühr zwischen 75 und 7.500 Euro.
Auch für die schriftliche Aufforderung, ein Gebäude zu beseitigen oder nicht mehr zu nutzen, erhebt die Bauaufsichtsbehörde eine Gebühr. Diese wird nach Zeitaufwand abgerechnet; bei verfahrensfreien Bauten beträgt sie pauschal 100 Euro.
Außerdem kann die Baubehörde für den ungenehmigten Bau ein Bußgeld verhängen. In NRW kann es für Gebäude über 100 Kubikmeter bis zu 40.000 Euro betragen.
Auch für einen abgelehnten Bauantrag erhebt die Baubehörde Gebühren. Diese fallen allerdings niedriger aus als für eine erteilte Baugenehmigung. Das Gebührengesetz NRW sieht vor, dass die Bearbeitungsgebühr um 25 Prozent reduziert wird. Falls der Antrag nur geringen Verwaltungsaufwand erforderte, kann die Gebühr um bis zu 75 Prozent reduziert werden.
Übrigens: Beim Bauantrag mit Entwurfsverfasser ist dieser für die Genehmigungsfähigkeit verantwortlich: Wird der Bauantrag abgelehnt, darf er in der Regel nicht das volle Honorar verlangen. Hier kommt es aber auch auf eine individuelle Vereinbarung zwischen Architekt und Auftraggeber an.
Hier kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt Sie den Antrag zurückziehen:
Bei der Baugenehmigung gibt es nur wenig Optionen, Geld zu sparen. Unter Umständen können Sie die Kosten mit diesen Tipps ein wenig reduzieren:
