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Die Steuererklärung bietet für Hausbesitzer viel Sparpotenzial bei der Einkommensteuer: Ob Handwerkerleistung, Arbeitszimmer oder Sanierung – rund ums Eigenheim fallen einige Kosten an, die Sie von der Steuer absetzen können.
© Pormezz – stock.adobe.comDie Steuererklärung lohnt sich fast immer für selbstnutzende Wohneigentümer. Rund um die eigene Immobilie und den Haushalt gibt es viele Ausgaben, die Sie von der Steuer absetzen können.
Der besondere Vorteil: Viele Steuerabzüge wirken sich unmittelbar auf die Steuerlast aus. Anders als z. B. bei Werbungskosten reduziert sich damit nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern direkt die Einkommensteuer.
Wichtig dabei ist:
Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Eigennutzung besitzt, kann mit einer Steuererklärung viel Geld sparen. Beachten Sie: Die folgenden Tipps gelten überwiegend für selbstgenutzte Immobilien. Wie Sie mit vermieteten Objekten Steuern sparen, erfahren Sie im Artikel „Steuertipps für Vermieter“.
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Was ist absetzbar?
Steuerlich begünstigt sind Handwerkerleistungen, die der Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung einer Immobilie dienen. Beispiele:
Allerdings ist eine Absetzung nicht für alle Handwerkerleistungen vorgesehen. Für die Steuerermäßigung zählen nur:
Nicht absetzbar sind hingegen Materialkosten und Eigenleistungen.
Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Bei Handwerkerleistungen können Sie 20 % der absetzbaren Kosten in der Steuererklärung geltend machen. Insgesamt gilt hier ein Höchstbetrag von 1.200 Euro im Jahr.
Beispiel: Sie lassen für 4.500 Euro Ihr Badezimmer renovieren. Nach Abzug der Materialkosten in Höhe von 2.000 Euro verbleiben 2.500 Euro, die Sie angeben können. 20 % davon ergeben 500 Euro, die Ihre Steuerlast mindern.
Tipp: Der Höchstsatz greift, wenn die absetzbaren Handwerkerkosten 6.000 Euro oder mehr betragen. Aus steuerlichen Gründen lohnt es sich deshalb, aufschiebbare Arbeiten über mehrere Jahre zu verteilen.
Welche Voraussetzungen gelten?
Damit Sie Handwerkerkosten absetzen können, müssen diese Bedingungen erfüllt sein:
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Handwerkerkosten geben Sie in der „Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen“ unter dem Stichpunkt „Handwerkerleistungen“ an.
Gut zu wissen: Handwerkerkosten können Sie nur in dem Jahr geltend machen, indem Sie sie bezahlt haben – unabhängig vom Zeitpunkt der Leistung und dem Rechnungsdatum.
Was ist absetzbar?
Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören Tätigkeiten, die in einem Zusammenhang mit der Haushaltsführung stehen.
Beispiele:
Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Bei den Höchstgrenzen für haushaltsnahe Dienstleistungen kommt es darauf an, wen Sie wie beschäftigen:
Tipp: Die beiden Höchstsätze gelten unabhängig voneinander. Wenn Sie zusätzlich zu sozialversicherungspflichtigen Hilfskräften auch noch einen Minijobber beauftragen, können Sie insgesamt 4.510 Euro steuerlich geltend machen.
Welche Voraussetzungen gelten?
Voraussetzungen zielen vor allem auf Art und Umfang der haushaltsnahen Tätigkeit ab. Diese muss
Zudem darf es sich bei dem „Arbeitnehmer“ nicht um Familienangehörige handeln, die in Ihrem Haushalt leben (z. B. Kinder oder Lebenspartner).
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Auch haushaltsnahe Dienstleistungen tragen Sie – getrennt nach Art des Beschäftigungsverhältnisses – in der „Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen“ ein.
Was ist absetzbar?
Kommt es infolge von unerwarteten Ereignissen zu unvorhergesehenen Kosten, können Sie diese häufig extra geltend machen. Rund um die Eigentumswohnung bzw. das eigene Haus gehören dazu z. B. Kosten für:
Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Bei außergewöhnlichen Belastungen dürfen Sie Ihre Kosten in voller Höhe in der Steuererklärung angeben. Ob und wie viel angerechnet wird, entscheidet das Finanzamt anhand Ihrer individuellen Situation.
Welche Voraussetzungen gelten?
Damit Sie unerwartete Kosten absetzen können, müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein:
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Die oben genannten Kosten können Sie in der „Anlage Außergewöhnliche Belastungen“ unter dem Stichpunkt „Andere Aufwendungen“ angeben. Ein Umbau zur Barrierefreiheit würde hier als „Behinderungsbedingte Aufwendung“ zählen, Sturmschäden als „Sonstige außergewöhnliche Belastung“.
Was ist absetzbar?
Versicherungen, die Ihrem persönlichen Schutz dienen, können Sie von der Steuer absetzen. Neben der Privathaftpflicht und Versicherungen für Kfz oder Tiere sind für Eigentümer vor allem diese relevant:
Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Die Jahresbeiträge können Sie in voller Höhe bis zum Höchstbetrag für Vorsorgenaufwendungen geltend machen. Dieser liegt für das Steuerjahr 2025 bei 1.900 Euro pro Person (2.800 Euro für Selbstständige). Da hier jedoch auch Beiträge für Kranken- und Pflegeversicherungen hinzuzählen, ist dieser häufig bereits ausgeschöpft. Der Steuervorteil betrifft daher vor allem Rentner und Geringverdiener.
Welche Voraussetzungen gelten?
Absetzbare Versicherungen müssen Ihrer persönlichen Vorsorge dienen. Sachversicherungen wie die Wohngebäudeversicherung werden daher nicht berücksichtigt. Wenn die Versicherungsbeiträge die Steuer senken sollen, darf zudem der Höchstbetrag noch nicht ausgeschöpft sein.
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Die Beiträge zu absetzbaren Versicherungen tragen Sie in der „Anlage Vorsorgeaufwand“ unter dem Stichpunkt „Weitere sonstige Vorsorgeaufwendungen“ ein.
Gut zu wissen: Die Beiträge zu den genannten Versicherungen reduzieren Ihr steuerpflichtiges Einkommen und wirken sich daher nur indirekt auf die Steuerhöhe aus.
Was ist absetzbar?
Kosten für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden können Sie als selbstnutzender Hausbesitzer von der Steuer absetzen. Gemäß § 35c EStG zählen unter anderem folgende Maßnahmen:
Absetzbar sind die Kosten für Arbeitslohn und Anfahrt sowie – anders als bei kleineren Handwerkerleistungen – auch die Materialkosten.
Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Sanierungskosten bis zu einer Höhe von 200.000 Euro können Sie ab dem Jahr der Fertigstellung auf drei Jahre verteilt geltend machen. Diese Sätze und Höchstbeträge gelten:
Die Ermäßigungen können Sie direkt von Ihrer Steuerlast abziehen. Insgesamt erhalten Sie so 20 % Ihrer Kosten bzw. maximal 40.000 Euro Steuerermäßigung. Das bedeutet: Auch bei höheren Kosten werden lediglich Aufwendungen bis 200.000 Euro berücksichtigt.
Gut zu wissen: Förderfähig sind insgesamt Maßnahmen bis 200.000 Euro. Diese müssen Sie aber nicht auf einmal durchführen. So können Sie den Steuerbonus auch mehrmals nutzen, allerdings insgesamt nur eine Ermäßigung von 40.000 Euro erhalten.
Für Kosten in Höhe von 40.000 Euro lassen Sie an Ihrem Einfamilienhaus Dach und Fassade nachträglich dämmen. Für die Planung der Maßnahme haben Sie einen zertifizierten Energieberater für 1.500 Euro beauftragt. So wird gerechnet:
Insgesamt können Sie auf diese Weise 8.750 Euro Steuern sparen. Damit verbleiben 31.250 Euro vom Steuerbonus, die Sie bei Bedarf für weitere Sanierungsmaßnahmen bis 2029 nutzen können.
Diese Aspekte wirken sich zusätzlich auf den Steuerbonus aus:
Welche Voraussetzungen gelten?
Für den Steuerbonus bei energetischer Sanierung gelten einige Anforderungen:
Gut zu wissen: Die Voraussetzungen müssen in jedem Jahr erfüllt sein, in dem Sie die Steuerermäßigung erhalten. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zwischendurch verkaufen oder vermieten, verfällt der restliche Bonus.
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Den Steuerbonus erhalten Sie, wenn die Sanierungsmaßnahme abgeschlossen ist. Dafür muss die Schlussrechnung vorliegen und vollständig bezahlt sein. Der Steuerabzug erfolgt über die Einkommensteuererklärung; ein separater Antrag ist nicht erforderlich.
Geben Sie die absetzbaren Kosten im Jahr der Fertigstellung und den beiden Folgejahren jeweils in der „Anlage Energetische Maßnahmen“ an. Zudem müssen Sie die Bescheinigung des Fachunternehmens einreichen. Eine detaillierte Anleitung zu dieser Anlage finden Sie im Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung, wenn Sie im aktuellen Steuerformular die entsprechende Anlage aufrufen (Anleitung ist in der Kopfzeile verlinkt).
Welche Voraussetzungen gelten?
Grundsätzlich existieren drei Möglichkeiten, ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich geltend zu machen. Welche in Ihrem Fall Anwendung findet, hängt von den räumlichen und beruflichen Umständen ab.
Diese Kriterien gelten:
Ein „echtes“ Arbeitszimmer ist ein physisch abgetrennter Raum, der fast ausschließlich der beruflichen Tätigkeit dient. Das Finanzamt stellt strenge Anforderungen an ein solches Zimmer, z. B. darf darin kein Gästebett stehen und der Raum muss durch eine Tür vom Rest der Wohnung getrennt sein.
Im besten Fall findet der wichtigste Teil Ihrer Arbeit überwiegend in diesem Arbeitszimmer statt. Das ist der Fall, wenn Sie die wesentlichen Leistungen dort erbringen und nur nebensächliche Aufgaben im Betrieb, bei Kunden oder woanders erledigen. Somit stellt das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit dar.
Wenn das Arbeitszimmer nicht als Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit dient, kommt es zusätzlich darauf an, ob Ihnen dauerhaft ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht – unabhängig davon, ob Sie ihn nutzen oder nicht.
Tipp: Eine genaue Auflistung mit Beispielen hat das Bundesfinanzministerium im Schreiben vom 15. August 2023 bereitgestellt.
Je nachdem, welche dieser Kriterien erfüllt sind, steht Ihnen ein unterschiedlicher Steuerabzug zu:
© Verband Wohneigentum NRW e.V.Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Sind Sie zum Abzug in unbeschränkter Höhe berechtigt, können Sie Ihre tatsächlichen Kosten in voller Höhe als Werbungskosten anrechnen lassen. Hier kommt es also darauf an, wie hoch Ihre Ausgaben waren: Kosten, die für die gesamte Immobilie anfallen, können Sie anteilig geltend machen. Bezahlen Sie hingegen eine Renovierung oder Neuausstattung des Arbeitszimmers, können Sie die kompletten Kosten angeben.
Beim beschränkten Abzug können Sie dieselben Kosten geltend machen, jedoch nur bis zu einem Höchstbetrag von 1.260 Euro pro Jahr.
Bei der Homeoffice-Pauschale können Sie pro Homeoffice-Tag pauschal 6 Euro anrechnen lassen. Maximal anrechenbar sind 210 Tage, also ebenfalls 1.260 Euro. Die tatsächlichen Kosten sind bei diesem Modell irrelevant.
Was ist absetzbar?
Beim direkten Abzug können Sie unter anderem folgende Ausgaben anteilig geltend machen:
Wichtig: Absetzbar ist jeweils nur der Anteil, der auf das Arbeitszimmer entfällt. Vor dem Steuerabzug müssen Sie daher die anteiligen Kosten genau ausrechnen. Voll abzugsfähig sind zudem Ausgaben für die Ausstattung (z. B. Tapeten, Bodenbelag, Lampen) sowie Renovierungskosten, die ausschließlich das Arbeitszimmer betreffen.
Tipp: Zusätzlich können Sie oft weitere Kosten geltend machen, z. B. die Anschaffung von Arbeitsmitteln oder Telefon- und Internetkosten.
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Ausgaben rund ums Arbeitszimmer reduzieren das zu versteuernde Einkommen. Geben Sie die Kosten in der entsprechenden Anlage (z. B. für Arbeitnehmer „Anlage N“ – Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) an.
Was ist absetzbar?
In einer denkmalgeschützten Immobilie und ausgewiesenen Sanierungsgebieten können Sie Steuern sparen, wenn Sie das Gebäude selbst bewohnen (oder vermieten) und restaurieren lassen. Absetzbar sind Kosten für Modernisierung und Instandsetzung, z. B. für Planung, Arbeitslohn und Material.
Nicht anrechenbar sind unter anderem Kosten für die Finanzierung, nachträgliche Anbauten (auch z. B. Dachgeschossausbau oder Bau einer neuen Terrasse) oder Gartengestaltung.
Wie hoch ist die Steuerermäßigung?
Bei Eigennutzung können Sie insgesamt 90 % der absetzbaren Kosten über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben. Das ergibt 9 % Abschreibung pro Jahr.
Beispiel: Sie investieren 120.000 Euro in die Sanierung Ihrer selbstgenutzten Immobilie. Davon sind nach Fertigstellung insgesamt 90 % absetzbar, also 108.000 Euro. Pro Jahr können Sie 10.800 Euro (= 9 %) von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen.
Welche Voraussetzungen gelten?
Damit Sie den Steuervorteil geltend machen können, müssen unter anderem diese Bedingungen erfüllt sein:
Weitere Infos zu Ablauf und Voraussetzungen erhalten Sie bei der Kommune selbst bzw. der zuständigen Denkmalbehörde.
Wie funktioniert der Steuerabzug?
Nach Abschluss der Bauarbeiten bescheinigt Ihnen die Kommune bzw. Denkmalbehörde, dass die Baumaßnahmen die Voraussetzungen für den Steuerabzug erfüllen. Diese Bescheinigung reichen Sie zusammen mit Ihrer Steuererklärung beim Finanzamt ein.
Zudem müssen Sie 9 % Ihrer Kosten – erstmalig im Jahr der Fertigstellung – in der „Anlage FW“ zur Förderung des Wohneigentums angeben. Der Steuervorteil reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Selbstnutzende Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft können ihre anteiligen Kosten für Dienstleistungen rund um das Gemeinschaftseigentum steuerlich absetzen. Dazu zählen unter anderem Ausgaben für:
Gut zu wissen: Für den Steuervorteil ist es unerheblich, ob die Maßnahmen über das Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage finanziert werden.
Je nachdem, ob es sich um eine Handwerkerleistung, eine haushaltsnahe Dienstleistung oder eine energetische Sanierung handelt, gelten die oben beschriebenen Höchstsätze. Hinzu kommt: Ausgaben fürs Gemeinschaftseigentum werden mit den Kosten fürs Sondereigentum zusammengezählt. Die Höchstbeträge gelten jeweils nur einmal.
Besondere Anforderungen gelten für die Jahresabrechnung der WEG:
Für den Steuerabzug gilt zudem: Kosten können Sie in der Regel erst im Jahr der Zahlung geltend machen. Bei einer WEG ist das der Zeitpunkt, zu dem die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung genehmigt. Bei regelmäßig stattfindenden Arbeiten (z. B. Gartenpflege oder Treppenhausreinigung) gilt eine Ausnahme: Hier können Sie die Kosten auch in dem Jahr angeben, in dem Sie die Vorauszahlung geleistet haben. Diese Entscheidung liegt bei Ihnen.
