Immobilie an Kinder schenken: So geht’s am besten

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Stephan Dingler

Rechtsanwalt

Viele ältere Immobilienbesitzer machen sich Gedanken darüber, wie sie ihr Wohneigentum steuergünstig an ihre Kinder übertragen. Eine beliebte Möglichkeit ist die Schenkung zu Lebzeiten oder der Nießbrauch. Bei dieser Wahl können die Eltern sogar noch in der Immobilie wohnen bleiben. Wir beantworten die wichtigsten Fragen dazu.

Familie im Garten vor dem eigenen Haus mach ein Selfie  © Halfpoint – stock.adobe.com
Bei der Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten können Eltern weiter im Haus wohnen bleiben. 

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer sein Haus zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt, kann damit Steuern sparen
  • Eltern können über bestimmte Modelle selbst weiter in der Immobilie wohnen bleiben
  • Eine Möglichkeit ist das unentgeltliche lebenslange Wohnrecht
  • Eine andere Möglichkeit ist der sogenannte Nießbrauch
  • Beide Modelle haben Vor- und Nachteile
  • Eine Schenkung sollte möglichst mit Gegenleistungen verbunden sein, auch das spart später Steuer-Kosten
  • Wer die Immobilie zehn Jahre vor seiner eigenen Pflegebedürftigkeit an die Kinder verschenkt, muss in der Regel keine Sorge vor Rückforderungen des Sozialamtes haben

Wie können Eltern ihr Haus zu Lebzeiten an ihr Kind übertragen?

Wenn Eltern zu Lebzeiten ihre Immobilie an ihr(e) Kind(er) übertragen möchten, dann bietet sich eine Schenkung an. Schenkungen sind erst ab einer gewissen Summe steuerpflichtig, je näher der Verwandtschaftsgrad, umso höher – je nach Steuerklasse - die Freibeträge. Der Vorteil gegenüber der Erbschaftsteuer ist, dass diese Freibeträge für Schenkungen alle 10 Jahre erneut geltend gemacht werden können. Wenn Eltern zu Lebzeiten ihre Kinder mit dem Haus beschenken, dann liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro pro Elternteil. Erst ab dieser Summe müssen Schenkungssteuern gezahlt werden. Auch Ehepartner können sich zu Lebzeiten die Immobilie schenken, dann liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro. Wenn die Immobilie weiter selbst genutzt wird, dann entfällt die Schenkungsteuer ganz. Außerdem steht seit 2023 in der Diskussion, dass sich die Erbschaftteuer erhöhen könnte, weil Immobilien anders bewertet werden. Die neuen Bewertungen können dazu führen, dass Immobilien teurer bewertet werden und damit indirekt die Erbschaftsteuern steigen. Welche Werte verändert werden, das haben wir vom Verband Wohneigentum in diesem Artikel aufgelistet.

Grafik zum Thema Freibeträge bei Schenkungen
Je nach Verwandtschaftsgrad sind die Freibeträge bei Schenkungen höchst unterschiedlich.

Welche Vorteile bietet eine Schenkung?

  • Sie sparen Steuern: Wenn Sie eine Schenkung vornehmen, zahlen Sie keine Erbschaftssteuer. Stattdessen wird ab einem gewissen Freibetrag die Schenkungssteuer fällig. Die Schenkungssteuer ist in der Summe oft etwas günstiger, weil die Freibeträge alle 10 Jahre erneut geltend gemacht werden können und weil es möglich ist, den Schenkungsbetrag aufzusplitten und so die Steuern insgesamt verringern.
  • Sie haben die Freiheit, zu entscheiden: Mit der Schenkung zu Lebzeiten können Sie frei entscheiden, wer in Ihrem Wohneigentum in Zukunft einziehen darf. So schaffen Sie auch klare Verhältnisse und können möglichen Erbstreitereien zuvorkommen.
  • Sie können Erben ausschließen: Wenn Sie Ihre Immobilie nicht an gesetzlich festgelegte Erben weitergeben möchten, dann ist das mit einer Schenkung möglich zu umgehen. Eltern müssen zwar an ihre Kinder einen gewissen Pflichtanteil vererben. Doch nach der Schenkung sinkt dieser Anteil jährlich um 10 Prozent, nach 10 Jahren ist er komplett hinfällig.
  • Sie können eine Gegenleistung bestimmen: Ein beliebtes Modell ist, dass die Schenkung an ein Wohnrecht für die Schenkenden (Eltern) gekoppelt wird. Zudem lassen sich viele Eltern eine Pflege im Alter als Gegenleistung für die Immobilienschenkung zusichern. Wichtig ist, dass alle Leistungen und Regelungen genau im Vertrag aufgelistet werden.
  • Sie können weiter in der Immobilie wohnen: Mit der Schenkung können Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben, dafür gibt es bestimmte Modelle (Nießbrauch/Wohnrecht).

Wie muss eine Schenkung geregelt sein?

Rein praktisch verschenken wir im Alltag häufig Dinge oder anderes. Das tun wir normalerweise ohne Vertrag, Juristen sprechen hier von Handschenkungen. Eine Immobilie zu verschenken, funktioniert in der Regel nicht als Handschenkung, sondern wird durch einen schriftlichen Vertrag geregelt. Konkret erfolgt das über einen so genannten notariellen unentgeltlichen Übertragungsvertrag, das heißt dort wird fixiert, dass der Beschenkte keine Gegenleistung erbringen muss. Auf Wunsch können in dem Vertrag auch Gegenleistungen aufgelistet werden. Zum Beispiel, wenn der Schenkende noch in der Immobilie wohnt und im Fall der Pflegebedürftigkeit Hilfe von den Beschenkten (Kindern) erwartet. Es ist also dringend geboten, einen solchen Schenkungsvertrag so detailliert wie möglich beim Notar aufzusetzen und ihn dort beglaubigen zu lassen. Ein mündliches Versprechen kann im Streitfall kaum eingeklagt werden. Ausnahme: Ein Schenkungsversprechen, das sofort wirksam ist, braucht keinen Vertrag.

Wie können Eltern weiter in der verschenkten Immobilie wohnen bleiben?

Natürlich müssen Eltern nicht sofort ausziehen, wenn sie ihr Häuschen oder ihre Eigentumswohnung zu Lebzeiten an ihre Kinder bzw. ihr Kind übertragen haben. Es gibt Möglichkeiten, wie Eltern ihr weiteres Wohnrecht regeln können. Das ist kein Hexenwerk. In der Regel gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Das sogenannte unentgeltliche lebenslange Wohnrecht oder 2. Das sogenannte Nießbrauchrecht. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile.

Was ist das sogenannte unentgeltliche lebenslange Wohnrecht?

Eine Schenkung mit lebenslangem Wohnrecht ist eine gängige Methode, mit denen sich zum Beispiel Eltern bei der Übertragung der Immobilie auf die jüngere Generation das Verweilen in den eigenen vier Wänden absichern. Das Wohnrecht darf nur der Begünstigte selbst ausüben. Die Schenkenden können und sollten aber mit den Übernehmern das lebenslange Wohnrecht (§§1090 bzw. 1093 BGB) für festgelegte Räume vereinbaren. Dieses Wohnrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden und bliebe bei einem möglichen Hausverkauf vollumfänglich bestehen. Käufer der Immobilie müssten die Grundbucheintragung akzeptieren und die Schenkenden bräuchten dann bei einem Eigentümerwechsel nicht auszuziehen, lediglich bei einer Zwangsversteigerung können Sonderfälle eintreten. Eine Zwangsversteigerung kann unter Umständen dazu führen, dass ein Wohnrecht erlischt.

Vorteil: Durch das lebenslange Wohnrecht ergeben sich nur wenige Pflichten für den Schenkenden.

Nachteil: Das Wohnrecht darf nicht an andere – etwa durch Untermiete – weitergegeben werden.

Was ist der so genannte Nießbrauch?

Wesentlich umfangreicher ist der sogenannte Nießbrauch (§ 1068 BGB). Hierbei hat man nicht nur ein lebenslanges Recht, im Haus wohnen zu bleiben, sondern auch den Nutznieß, der ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird. Bei der Nießbrauchregelung behält der Nießbraucher auch den wirtschaftlichen Besitz, außer selbst zu bewohnen, darf er auch vermieten und die erzielte Miete selbst behalten. Da er nicht mehr Eigentümer ist, kann er den Besitz jedoch nicht mehr vererben oder verkaufen. Der neue Eigentümer im Grundbuch kann zwar verkaufen, doch der Nießbrauch bleibt bis zum Tod des Nießbrauchers bestehen.

Vorteil: Der Nießbrauch ist eine komfortable und sehr umfangreiche Nutzungsvariante. Zudem auch eine sichere, denn das gesamte Nutzungsrecht bleibt dem Schenkenden erhalten.

Nachteil: Der Nießbrauchnehmer ist verpflichtet, im Sinne des Eigentümers gut zu wirtschaften und die Immobilie zu pflegen und zu versichern. Normalerweise muss der Nießbraucher alle zum Eigentum zählenden Lasten während seiner Nutznießung tragen.

Was passiert, wenn nach der Schenkung einer ins Pflegeheim muss?

Die Immobilie ist übertragen, das Wohnrecht geregelt, doch dann wird plötzlich der ehemalige Immobilienbesitzer und jetziger Wohnrechtnehmer so krank, dass er oder sie ins Pflegeheim muss. Oftmals ist die Sorge groß, dass plötzlich das Sozialamt vor der Tür steht und die Immobilie für die Deckung der Kosten zurückfordert. Müssten dann die Kinder das geschenkte Haus verkaufen, um die Heimkosten der Eltern zu decken? Tatsächlich ist das ein Thema, das einige Fallstricke bietet.

Entwarnung gibt es dann, wenn die sogenannte 10-Jahres-Frist um ist. Wenn seit der Überschreibung bereits zehn Jahre vergangen sind, kann der Sozialhilfeträger die Immobilie in der Regel nicht mehr zurückfordern.

Schwieriger wird es, wenn diese Frist von 10 Jahren noch nicht um ist. Dann kann die Immobilie zur Kostendeckung zurückgefordert werden. Der Sozialhilfeträger muss allerdings akzeptieren, wenn die neuen Immobilienbesitzer die fehlenden Beiträge bezahlen, die die Pflegeversicherung nicht abdeckt. Die Frage ist natürlich, ob man diese fehlenden Kosten so einfach aufbringen kann.

Sollte es zu einer Forderung des Sozialhilfeträgers kommen, dann ist der Schenkungswert der Immobilie von größter Bedeutung. Je größer der Wert, umso mehr kann der Staat von den unterhaltspflichtigen Kindern zurückfordern. Um also diesen Wert „kleinzurechnen“, sollten sämtliche Gegenleistungen der Beschenkten vertraglich dokumentiert sein.

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Pflegefall: Warum bei der Schenkung jede Gegenleistung dokumentiert werden sollte

Um den Sozialhilferegress in Pflegefällen zu vermeiden, insbesondere um Ansprüche des Sozialamtes auf Rückforderung von Schenkungen aus den letzten zehn Jahren abzuwehren, sollten Schenkungen bei Grundstücksübertragungen nur mit Gegenleistung vollzogen werden.

Hat das beschenkte Kind in der Vergangenheit Aufwendungen wie Mitarbeit, Bauleistungen oder Pflege erbracht, sollten diese im Vertrag unbedingt berücksichtigt werden. Wenn das Kind, dem das Hausgrundstück übertragen wird, auf etwaige Erstattungsansprüche für seine früheren Leistungen verzichtet, wird der „Schenkungswert“ der Immobilienübertragung um die Höhe des Wertes dieser erbrachten Leistungen reduziert.

Tipp: Wollen sich die Übergeber (Eltern) ein eigenes Nutzungsrecht (Wohnungsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch) vorbehalten, sollte dies aus sozialhilferechtlichen Erwägungen möglichst nicht als Nießbrauch, sondern als lebenslängliches Wohnungs- oder Wohnrecht vertraglich vereinbart werden. Durch den Kapitalwert dieses Nutzungsrechts wird der Schenkungswert ebenfalls reduziert. Dasselbe gilt für weitere vorbehaltene Leistungen wie häusliche Pflege oder Übernahme der Bestattungs- und Grabpflegekosten. 

Beispiel, wie sich Gegenleistungen mit dem Schenkungswert verrechnen lassen

Die fiktive Ausgangssituation

Anna (68 Jahre) und ihr Ehemann Karl (72 Jahre) haben im Jahr 2012 das von ihnen allein bewohnte und mit einem Eigenheim bebaute Grundstück im Gesamtwert von 200.000,00 Euro ihrem Sohn übertragen. Beide Eltern waren je zur Hälfte Eigentümer des Eigenheims. Im Übertragungsvertrag haben sie sich gegenüber ihrem Sohn ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht am gesamten Objekt, ferner auf Abruf zu erbringende häusliche Pflegeleistungen des Sohnes (begrenzt auf die Pflege innerhalb der von ihnen bewohnten Wohnräume und in Anlehnung an die Pflegestufe I zeitlich begrenzt auf 90 Minuten am Tag) sowie die spätere Kostenübernahme ihrer sämtlichen Bestattungs- und Grabpflegekosten vertraglich vorbehalten. Der „fiktive“ Nutzungswert des Wohnungsrechts ohne Nebenkosten („Kaltmiete“) beträgt monatlich 800,00 Euro, somit jährlich 9.600,00 Euro. Der Wert der vom Sohn zu erbringenden Pflegeleistungen wird in Anlehnung an die vergleichbaren Leistungen der Pflegestufe I mit monatlich 235,00 Euro je Elternteil, für beide Elternteile also mit monatlich insgesamt 470,00 Euro, also mit einem Jahreswert von 5.640,00 Euro zugrunde gelegt. Der Wert der Bestattungs- und Grabpflegekostenübernahme dürfte derzeit bei ca. 20.000,00 Euro (Bestattungskosten je Elternteil ca. 7.000,00 Euro, Grabpflegekostenübernahme für die Laufzeit der Gruft mindestens ca. 6.000,00 Euro) liegen.

Die Berechnung:

Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung

200.000,00 Euro

Kapitalwert des vorbehaltenen lebenslangen Wohnungsrechtes

- 111.110,40 Euro

Kapitalwert der lebenslangen häuslichen Pflegeleistungen (begrenzt auf Leistungen der Pflegestufe I)

 - 65.277,36 Euro

Wert der Bestattungs- und Grabpflegekostenübernahme

 - 20.000,00 Euro

Verbleibender Schenkungswert insgesamt

3.612,24 Euro

 

Das Fazit:

Da Anna und Karl je zur Hälfte Eigentümer der übertragenen Immobilie waren, verbleibt ein restlicher Schenkungswert von 1.806,12 Euro pro Person. Dieser Betrag stellt für den Sohn das „Restrisiko“ je Elternteil dar, sollte der Sozialhilfeträger innerhalb der 10-Jahres-Frist nach Übertragung Rückforderungsansprüche geltend machen. Eine Korrektur der Kapitalwertberechnungen ist nur bei ungewöhnlichem Verlauf (z.B. bei nur kurzer Ausübung des Wohnungsrechtes durch einen oder beide Elternteile) vorzunehmen. Den Berechnungen liegen die Sterbetabellen 2008/2010 des Statistischen Bundesamtes sowie die Kapitalwerttabelle einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung als Anlage zu § 14 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes zugrunde. Diese Tabellenwerte werden auch für die Berechnung der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer herangezogen, wenn ein Steuerpflichtiger im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung ein lebenslanges Nutzungsrecht erhält und der Wert dieses Nutzungsrechtes zu ermitteln ist.

Hätten sich Anna und Karl keine Rechte vorbehalten, entspräche der Schenkungswert – den das Sozialamt bei einem späteren Sozialhilferegress im Pflegefall zugrunde legen würde – dem vollen (ungekürzten) Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung im Jahr 2012, also einem Betrag von 100.000,00 Euro je Elternteil. Damit würde sich ein Ausgleichsanspruch des Sozialamtes gegenüber dem in den letzten zehn Jahren beschenkten Kind und bezogen auf die Pflegebedürftigkeit des jeweiligen Elternteils in derselben Höhe ergeben. Wenn Ehemann Karl aus dem Beispielfall also im Jahr 2018 stationär pflegebedürftig werden sollte, beträgt das voraussichtliche Rückzahlungsrestrisiko des Sohnes für den Fall, dass das Sozialamt die „Rückforderung der Schenkung wegen Verarmung“ geltend macht

  • 1.806,12 Euro, sofern die obigen Gegenleistungen im Übertragungsvertrag wirksam vereinbart worden sind,
  • 100.000,00 Euro, wenn keine Gegenleistungen im Übertragungsvertrag aufgenommen worden sind.

Schenkung: Wie kann eine Immobilie als Schonvermögen gewertet werden?

Wie kann ich verhindern, dass das auf die Kinder übertragene Haus als Vermögen gewertet wird, wenn ich selbst ins Pflegeheim muss – jedoch noch keine zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind? Wann also ist unter diesen Umständen das Haus als Schonvermögen zu werten, sodass es nicht auf die Sozialhilfe angerechnet wird?

Natürlich prüft der Sozialträger in jedem Fall, ob verwertbares Vermögen vorhanden ist. Geprüft wird das Vermögen des Pflegebedürftigen und der Angehörigen, die das Haus jetzt gemeinsam oder später nach dem Tod des Bedürftigen bewohnen werden. Grundlage für die Bewertung von sogenanntem Schonvermögen ist die Frage, ob die Immobilie bzw. das Hausgrundstück angemessen ist. Hier werden Kriterien wie Grundstücksgröße, Bewohnerzahl, Hausgröße, Wert des Grundstückes etc. angesetzt. Außerdem macht es einen Unterschied, wie der Pflegebedürftige das verschenkte Haus genutzt hat.

Fall A: Der oder die Pflegebedürftige hat Nießbrauch, dann muss er oder sie die aus dem Nießbrauch gewonnene Erträge in jedem Fall an das Sozialamt abführen.

Fall B: Der oder die Pflegebedürftige hat Wohnrecht. Damit kann er oder sie sich auf ein Schonvermögen berufen. Es besteht also die Möglichkeit, die Immobilie während der 10-Jahres-Frist als Schonvermögen werten zu lassen.

Hier stellt sich die Frage, was eigentlich ein angemessenes Hausgrundstück ist. Dabei gilt als Faustformel, dass die Wohnfläche eines Einfamilienhauses dabei maximal 90 Quadratmeter und die Grundstücksfläche maximal 500 Quadratmeter (gelten auch im ländlichen Raum, OVG Münster, Beschluss vom 12.09.2011, AZ: 12 A 199/11) sein darf. Bei Eigentumswohnungen gilt eine Maximalgröße von 80 Quadratmetern.

Allerdings ist in diesem Zusammenhang ferner die Vorschrift des § 91 SGB XII „Darlehen“ zu beachten, d.h. der Sozialhilfeträger kann dem Hilfebedürftigen die notwendige Sozialhilfe in Form eines Darlehens gewähren und sich seinen Anspruch auf Rückzahlung im Grundbuch durch Hypothek oder Grundschuld sichern. Wann ein solcher Fall vorliegt und wie man sich dann verhalten sollte, ist eine komplexe Frage des Sozialrechts. Für alle, die sich mit den juristischen Details vertraut machen möchten, können wir diese Quelle zum Nachlesen anbieten. Für rechtlich verbindliche Informationen sollte in jedem Fall ein Anwalt für Sozialrecht hinzugezogen werden. 

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Stephan Dingler