NRW
Eine Immobilienrente kann gerade für Senioren und Seniorinnen, die nur wenig Rücklagen haben, eine gute Geldquelle sein. Interessierten stehen verschiedene Modelle für den Verkauf der eigenen Immobilie zur Wahl, ohne selbst ausziehen zu müssen.
© Aytunc Oylum – stock.adobe.comGerade in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten und Inflation sitzt auch das Geld bei Rentnern und Rentnerinnen, die in einem Eigenheim wohnen, nicht mehr so locker. Wie die nötigen Sanierungen stemmen? Was ist mit den Instandhaltungskosten? Viele fragen sich, ob sie das finanziell schaffen. Doch das geliebte Eigenheim zu verkaufen, um dann auszuziehen, ist für viele eine schlimme Vorstellung. Das muss auch nicht sein. Mit einer Immobilienrente lässt sich das Eigenheim verkaufen oder beleihen – und man kann dennoch weiter darin wohnen. Doch nicht alle Modelle halten, was sie auf den ersten Blick versprechen.
a) Verkauf auf Rentenbasis
Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie auf Rentenbasis. Der Verkäufer gibt damit alle Eigentumsrechte an der Immobilie ab. Heißt: Das Haus oder die Wohnung gehört dann nur noch dem Käufer. Der Verkäufer bzw. frühere Eigentümer kann aber je nach Modell bis zum Lebensende oder für einen vorher festgelegten Zeitraum weiterhin in der Immobilie wohnen. Der Käufer zahlt die Leibrente und ist als neuer Eigentümer für den Erhalt der Immobilie verantwortlich. Käufer können entweder Privatpersonen, gewerbliche Käufer oder aber auch Stiftungen sein. Da die Leibrente auf Lebenszeit für den Käufer schwerer zu kalkulieren ist, sind Leibrenten auf Zeit für den Verkäufer oft mit einer höheren Rentenzahlung verbunden. Die Rentenhöhe ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Alter des Verkäufers. Hier wird in den meisten Fällen ein Mindestalter zwischen 65 bis 70 Jahren vorausgesetzt. Dafür bietet die Leibrente bis ans Lebensende mehr Sicherheit, sich im Alter nicht doch noch eine neue Bleibe suchen zu müssen.
b) Verkauf mit Nießbrauchrecht
Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht können Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und vereinbaren mit dem Käufer gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht (oder „Nießbrauchrecht“). Der Verkäufer bekommt dabei keine monatliche Rente, sondern eine Einmalzahlung ausbezahlt. Der Käufer wiederum erhält keine Miete und kann die Immobilie erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen. Die Berechnung der Einmalzahlung reduziert sich um den Wert des Wohnrechts, der wiederum hauptsächlich von der Lebenserwartung abhängt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht dazu regelmäßig eine Tabelle zur Berechnung des Wohnrechtswertes.
Zum Thema Nießbrauchrecht, das im Rahmen einer Schenkung der Immobilie an die Kinder besonders oft ein Thema ist, haben wir die Vor- und Nachteile zusammengefasst.
c) Verkauf mit Mietvertrag
Wird die Immobilie mit Mietvertrag verkauft, dann veräußert der Eigentümer seine Immobilie an einen privaten Käufer und wird anschließend in der Wohnung zum Mieter. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Das kann jedoch erlöschen, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen als Mieter nicht nachkommt und beispielsweise seine Miete nicht zahlt. Es muss sichergestellt werden, dass das Wohnrecht auch bei einem weiteren Eigentümerwechsel erhalten bleibt. Der Käufer ist künftig zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet, die Miete kann über die Jahre jedoch steigen.
Fazit: Die Leibrente lässt sich individuell ausgestalten. Neben der Rentenzahlung – entweder lebenslang oder als Zeitrente – ist beispielsweise auch eine Einmalzahlung denkbar oder auch die Kombination von beidem. Doch die große Vertragsfreiheit birgt das Risiko, dass für Sie ungünstige Regelungen aufgenommen werden. Schauen Sie deshalb genau hin!
Die Umkehrhypothek (auch Rückwärtshypothek genannt) ist streng genommen gar keine Immobilienverrentung. Sie wird aber oft in diesem Zusammenhang als Modell für ältere Eigenheimbesitzer genannt – und soll deshalb auch hier behandelt werden. Eigentlich handelt es sich um ein Finanzprodukt, das sich von der Leibrente dahingehend unterscheidet, dass kein Eigentümerwechsel der Immobilie stattfindet. Stattdessen wird die Immobilie beliehen. Dafür zahlt die Bank dem Eigentümer eine monatliche Rente bis maximal zum 110. Geburtstag.
Die Umkehrhypothek richtet sich nach dem Verkaufswert der Immobilie. Der Eigentümer ist Kreditnehmer und muss diesen Kredit zurückzahlen. Wann der Zeitpunkt ist, wird im Vertrag definiert, so wie bei einem Kreditvertrag üblich. Zins- und Tilgungsleistungen werden erst nach Vertragende aus dem Wert der Immobilie beglichen. Die Rückzahlung des Darlehens kann unterschiedlich vereinbart werden. In der Regel verwertet der Darlehensgeber die Immobilie nach dem Auszug oder dem Tod der Eigentümer und tilgt so das Darlehen auf einen Schlag. Oder aber die Nachlassberechtigten können die Immobilie entschulden und dann ihrerseits weiternutzen.
Fazit: Rechnerisch ist die Umkehrhypothek für den Kunden ein teures Produkt, sowohl was den Zinssatz für das Darlehen als auch die Gebühren betrifft.
Da dieses recht neue Modell der Immobilienrente stark in der Kritik steht, haben wir zu diesem Thema einen eigenen Beitrag für Sie verfasst: Immobilien-Teilverkauf.
Tipp: Sie möchten alle Modelle noch einmal übersichtlich aufbereitet zum Ausdrucken? Dann nutzen Sie unseren kostenlosen Flyer „Geht aufs Haus“ zum Download.
