a) Verkauf auf Rentenbasis
Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie auf Rentenbasis. Der Verkäufer gibt damit alle Eigentumsrechte an der Immobilie ab. Heißt: Das Haus oder die Wohnung gehört dann nur noch dem Käufer. Der Verkäufer bzw. frühere Eigentümer kann aber je nach Modell bis zum Lebensende oder für einen vorher festgelegten Zeitraum weiterhin in der Immobilie wohnen. Der Käufer zahlt die Leibrente und ist als neuer Eigentümer für den Erhalt der Immobilie verantwortlich. Käufer können entweder Privatpersonen, gewerbliche Käufer oder aber auch Stiftungen sein. Da die Leibrente auf Lebenszeit für den Käufer schwerer zu kalkulieren ist, sind Leibrenten auf Zeit für den Verkäufer oft mit einer höheren Rentenzahlung verbunden. Die Rentenhöhe ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Alter des Verkäufers. Hier wird in den meisten Fällen ein Mindestalter zwischen 65 bis 70 Jahren vorausgesetzt. Dafür bietet die Leibrente bis ans Lebensende mehr Sicherheit, sich im Alter nicht doch noch eine neue Bleibe suchen zu müssen.
b) Verkauf mit Nießbrauchrecht
Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht können Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und vereinbaren mit dem Käufer gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht (oder „Nießbrauchrecht“). Der Verkäufer bekommt dabei keine monatliche Rente, sondern eine Einmalzahlung ausbezahlt. Der Käufer wiederum erhält keine Miete und kann die Immobilie erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen. Die Berechnung der Einmalzahlung reduziert sich um den Wert des Wohnrechts, der wiederum hauptsächlich von der Lebenserwartung abhängt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht dazu regelmäßig eine Tabelle zur Berechnung des Wohnrechtswertes.
Zum Thema Nießbrauchrecht, das im Rahmen einer Schenkung der Immobilie an die Kinder besonders oft ein Thema ist, haben wir die Vor- und Nachteile zusammengefasst.
c) Verkauf mit Mietvertrag
Wird die Immobilie mit Mietvertrag verkauft, dann veräußert der Eigentümer seine Immobilie an einen privaten Käufer und wird anschließend in der Wohnung zum Mieter. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Das kann jedoch erlöschen, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen als Mieter nicht nachkommt und beispielsweise seine Miete nicht zahlt. Es muss sichergestellt werden, dass das Wohnrecht auch bei einem weiteren Eigentümerwechsel erhalten bleibt. Der Käufer ist künftig zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet, die Miete kann über die Jahre jedoch steigen.
Vorteile:
- Sie können in Ihrer vertrauten Wohnumgebung bleiben.
- Sie haben ein finanzielles Zubrot.
- Instandhaltung und Modernisierung liegen meist in der Hand des neuen Eigentümers. Aber: Klären Sie diese Punkte nochmal vorab, damit es keine bösen Überraschungen gibt.
Nachteile:
- Die Immobilie fließt nicht in die Erbmasse ein.
- Sie profitieren nicht mehr von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.
- Die Leibrente muss versteuert werden.
- Insgesamt sind die Kosten für die Anbieter erheblich, daher müssen Sie mit hohen Abschlägen rechnen.
- Da Frauen eine höhere Lebenserwartung haben, kommen sie in der Regel bei der Berechnung der Leibrente etwas schlechter weg.
- Unsicherheit: Was passiert bei Insolvenz/Verkauf des Leibrentengebers? Unbedingt vertraglich absichern, dass Ihre Ansprüche auch bestehen bleiben, wenn der Leibrentengeber insolvent geht oder sein Unternehmen verkauft.
Fazit: Die Leibrente lässt sich individuell ausgestalten. Neben der Rentenzahlung – entweder lebenslang oder als Zeitrente – ist beispielsweise auch eine Einmalzahlung denkbar oder auch die Kombination von beidem. Doch die große Vertragsfreiheit birgt das Risiko, dass für Sie ungünstige Regelungen aufgenommen werden. Schauen Sie deshalb genau hin!