Die Immobilienrente: Wenn das Geld im Alter knapp wird

Eine Immobilienrente kann zur Aufbesserung der Rente beitragen. Interessierten stehen verschiedene Modelle für den Verkauf der eigenen Immobilie zur Wahl, ohne selbst ausziehen zu müssen. Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

Zwei Hände einer älteren Person halten ein Modellhaus und Geldschein über einen Tisch mit zwei Schlüsseln  © Aytunc Oylum – stock.adobe.com
Eine Immobilienrente kann eine Option sein, wenn ältere Hausbesitzer/-innen trotz zu geringer Rente im eigenen Haus bleiben möchten. 

Wer im Alter in den eigenen vier Wänden wohnt, kann sich glücklich schätzen. Doch auch für Rentnerinnen und Rentner mit Wohneigentum kann das Geld am Monatsende knapp werden. Mit einer Immobilienrente lässt sich das Eigenheim verkaufen oder beleihen – und man kann dennoch weiter darin wohnen.

Für die sogenannte Immobilienrente gibt es verschiedene Modelle:

  • Leibrente (bis zum Lebensende oder auf Zeit)
  • Verkauf (mit Nießbrauchrecht oder mit Mietvertrag)
  • Teilverkauf mit Nutzungsentgelt
  • Umkehrhypothek

Die Leibrente – Verkauf auf Rentenbasis

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie auf Rentenbasis. Der Verkäufer gibt damit alle Eigentumsrechte an der Immobilie ab. Er kann aber je nach Modell bis zum Lebensende oder für einen vorher festgelegten Zeitraum weiterhin in der Immobilie wohnen. Der Käufer zahlt die Leibrente und ist als neuer Eigentümer für den Erhalt der Immobilie verantwortlich. Käufer können entweder Privatpersonen, gewerbliche Käufer oder aber auch Stiftungen sein. Da die Leibrente auf Lebenszeit für den Käufer schwerer zu kalkulieren ist, sind Leibrenten auf Zeit für den Verkäufer oft mit einer höheren Rentenzahlung verbunden. Die Rentenhöhe ist abhängig vom Wert der Immobilie und dem Alter des Verkäufers. Hier wird in den meisten Fällen ein Mindestalter zwischen 65 bis 70 Jahren vorausgesetzt. Dafür bietet die Leibrente bis ans Lebensende mehr Sicherheit, sich im Alter nicht doch noch eine neue Bleibe suchen zu müssen.

Verkauf mit Nießbrauchrecht

Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht können Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und vereinbaren mit dem Käufer gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht (oder „Nießbrauchrecht“). Der Verkäufer bekommt dabei keine monatliche Rente, sondern eine Einmalzahlung ausbezahlt. Der Käufer wiederum erhält keine Miete und kann die Immobilie erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen. Die Berechnung der Einmalzahlung reduziert sich um den Wert des Wohnrechts, der wiederum hauptsächlich von der Lebenserwartung abhängt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht dazu regelmäßig eine Tabelle zur Berechnung des Wohnrechtswertes.

Verkauf mit Mietvertrag

Wird die Immobilie mit Mietvertrag verkauft, dann veräußert der Eigentümer seine Immobilie an einen privaten Käufer und wird anschließend in der Wohnung zum Mieter. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Das kann jedoch erlöschen, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen als Mieter nicht nachkommt und beispielsweise seine Miete nicht zahlt. Es muss sichergestellt werden, dass das Wohnrecht auch bei einem weiteren Eigentümerwechsel erhalten bleibt. Der Käufer ist künftig zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet, die Miete kann über die Jahre jedoch steigen.

Teilverkauf mit Nutzungsentgelt

Bei einem Teilverkauf mit Nutzungsentgelt wird die Immobilie maximal bis zur Hälfte meist an ein darauf spezialisiertes Unternehmen verkauft. Der Kaufpreis wird komplett ausbezahlt. Der Verkäufer kann lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben, die ihm anteilig noch gehört. Er muss aber künftig ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Hauses und den veräußerten Anteilen. Die Instandhaltungskosten sind weiterhin vom Verkäufer zu tragen. So zahlt der Verkäufer zwar künftig eine Art Miete an den Käufer, behält aber die alleinige Verfügungsgewalt und kann die Wohnung nach Absprache auch weitervermieten.

Umkehrhypothek/Rückwärtshypothek

Die Umkehrhypothek (auch Rückwärtshypothek genannt) ist ein Finanzprodukt, das sich von der Leibrente dahingehend unterscheidet, dass kein Eigentümerwechsel der Immobilie stattfindet. Stattdessen zahlt die Bank dem Eigentümer eine monatliche Rente bis maximal zum 110. Geburtstag. Dennoch richtet sich die Umkehrhypothek nach dem Verkaufswert der Immobilie. Der Eigentümer ist Kreditnehmer und muss diesen Kredit zurückzahlen. Das erfolgt üblicherweise durch den Verkauf der Immobilie an die Bank, wenn der Eigentümer verstirbt oder in eine betreute Wohneinrichtung umziehen muss. Der maximale Betrag der Umkehrhypothek ist die Beleihungsgrenze und beträgt rund 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes.

Alle Varianten bieten jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile. Für welches Modell man sich entscheidet, hängt in vielen Fällen von den eigenen Vorlieben, dem eigenen Alter und dem Wert der Immobilie ab.