Checkliste Hausbesichtigung: Hauskauf ohne Reue

Sie haben eine Immobilie ins Auge gefasst, viele Kriterien stimmen mit Ihren Wünschen überein – jetzt geht es an die nähere Begutachtung.

Grundsätzlich können Sie schon im Vorfeld online schauen, wie sich das Umfeld der Immobilie darstellt. Zum einen bieten viele Immobilienseiten selbst solche 3D-Rundgänge zum Haus und Grundstück an. Zum anderen sind auch über Google Maps und Street-View virtuelle Rundgänge möglich.

Online zeigt sich dann bereits:

• Wie ist die nähere Umgebung generell (Wohnviertel, Industriegebiet, Städtisches Quartier?)
• Wie ist es um die mögliche Lautstärke bestellt (Autobahn, Zugtrassen, Straßenbahnen, Spielplätze?)
• Wie ist die Verkehrsanbindung? (Öffentlicher Nahverkehr in der Nähe? Sind sichere Schulwege da?)
• Wie ist die Parksituation?
• Wie weit ist es zum nächsten Supermarkt/Apotheke/Bäcker?
• Ist das Haus tatsächlich so verortet, wie beschrieben?

Wenn Sie gerne einen Eindruck über die Nachbarschaft gewinnen möchten, dann empfiehlt sich natürlich ein reale Erkundungstour. Mitunter kann man dabei auch schon höflich mit Anwohnern ins Gespräch kommen und ein paar Fragen zur Wohngegend stellen.

Wählen Sie einen Termin zur Besichtigung der Immobilie bei Tageslicht, so entgeht Ihnen nichts. Planen Sie immer genug Zeit ein. Dann sollten Sie Ihr Exposé auf Vollständigkeit prüfen. Entweder kommt das vom Verkäufer oder vom Makler.

Es sollte folgende Dokumente enthalten:

• Basisdaten der Immobilie: Baujahr, Grundriss des Hauses und des Grundstücks, Wohnflächengröße, Gebäudetyp (Massivhaus, Holzhaus oder Fertighaus? Planung durch Architekten oder Musterhaus?)
• Altlasten und Baulastenverzeichnis (wurde der Grund zuvor industriell genutzt? Das erhöht die Gefahr teurer Beseitigungsmaßnahmen)
• Grundbuchauszug (in der Regel hat den der Verkäufer). Dabei muss er zunächst nicht den ganzen Auszug vorlegen, sondern nur eine Seite, die beweist, dass er Eigentümer der Immobilie ist. Im späteren Verlauf – bei konkretem Kaufinteresse – haben Sie das Recht, das gesamte Dokument mit allen sensiblen Daten einzusehen.
• Energieausweis (der Verkäufer der Immobilie ist in der Regel verpflichtet, Ihnen spätestens zur Besichtigung einen solchen aktuellen Energieausweis vorzulegen! Tut er das nicht, kann das Strafgelder nach sich ziehen.) Und: Eine schlechte Energieeffizienz verringert den Wert der Immobilie, das sollte sich im Verkaufspreis spiegeln.
• Flurstückkarte (was gehört zum Gebäude? Was sind ggf. gemeinsam genutzte Wege?)
• Baupläne der Gemeinde (drohen großangelegte Baumaßnahmen/Veränderungen in der Nähe? Ist Straßenbau geplant?)
• Genehmigte Pläne (bei Besichtigung eines Musterhauses relevant. Liegen die Baugenehmigungen und Pläne schon vor)
• Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel (wenn möglich – oftmals ist das Dokument nicht vorhanden, wenn der Verkäufer selbst nur Käufer war und es nicht erhalten hat)
• Anliegerbescheinigung (gibt Auskunft über die Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussbeiträge oder Straßenbaubeiträge).

Übrigens: Viele dieser Dokumente wird die Bank ohnehin abfragen, sollte eine Finanzierung gewünscht sein. Rechtzeitige Besorgung bedeutet also auch hier eine Zeitersparnis!

Bevor Sie sich die Immobilie vor Ort bei einem Termin ansehen, sollten Sie ein paar Dinge in Ihre Tasche packen. Dazu gehören:

• Messwerkzeuge (Zollstock oder ähnliches)
• Kompass
• Kamera/Smartphone
• Block und Stift
• Wasserwaage
• Möbelmaße (damit Sie einschätzen können, ob Sie Ihre Möbel gut stellen können)
• Evtl. Schuhüberzieher
• Exposé
• Möglicherweise auch schon Extra-Überzeugungsargumente (wie Gehaltsnachweise, Bonitätsauskünfte, Empfehlungsschreiben)

Es ist nicht verkehrt, eine weitere Person (Freund/in, Partner/in) zur Besichtigung mitzunehmen. Vier Augen sehen mehr als zwei, Eindrücke können später gemeinsam besprochen werden.

Treten Sie seriös, aber nicht unnatürlich verkleidet auf. Seien Sie pünktlich und zeigen Sie Interesse, indem Sie nicht nur Ihre Frageliste abarbeiten, sondern auch offen zuhören. Wenn Sie als Familie einziehen wollen, dann sollten in einem weiteren Termin auch mal Ihre Kinder mitnehmen. Beim ersten Termin ist es oft besser bzw. unkomplizierter ohne den Nachwuchs.  Diese Faktoren spielen für eine gelungene Hausbegehung eine entscheidende Rolle.

Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken, notieren Sie den ersten Eindruck und lassen Sie sich nicht vom Makler unter Druck setzen.  Wirkt die Immobilie gepflegt? In welchem Zustand ist ggf. der Garten? Außerdem sollten Sie folgendes kritisch in Augenschein nehmen:

• Alle Räume besichtigen! Auch alle Kellerräume, Nischen und Abstellkammern – dort könnten sich Schäden oder Mängel verstecken!
• Dach (wie ist der Zustand und die Isolierung? Sind Bauarbeiten notwendig?)
• Fenster und Türen (wie ist der Zustand? Abgenutzte oder klemmende, verzogene Türen/Fenster? Wie sind die Fenster isoliert? Gibt es eine Schalldämmung?)
• Keller (ist der Keller ausgebaut? Wie ist der Zustand? Feuchtigkeit, Schimmel, muffiger Geruch?)
• Gibt es offensichtliche Mängel oder Schäden wie Risse, Wasserschäden o.Ä.?
• Zustand der Heizungs- und Wasseranlagen (sind Sanierungen und Erneuerungen notwendig?
• Wie wird geheizt und woher kommt das warme Wasser (zentral/dezentral)?
• Genaueren Blick auf frisch gestrichene Wände werfen: Sollen Schäden wie Schimmelbefall überdeckt werden? Bei ungeklärter Sachlage: Gutachter einschalten, Feuchtigkeit messen lassen.

Wer gut vorbereitet in einen Termin geht, zeigt nicht nur Kompetenz, sondern hat später weniger Klärungsbedarf und Unsicherheiten. Deshalb ist es wichtig, sich eine Frageliste zu machen. Hier die wichtigsten Themen:

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Wenn Sie von der Immobilie überzeugt sind, dann sollten Sie recht schnell einen zweiten Termin vereinbaren und Ihr Interesse bekunden. Möglicherweise müssen Sie für die zweite Besichtigung einen Urlaubstag einplanen. Außerdem empfiehlt es sich, auf Folgendes zu achten:

Gerade bei Bestandsbauten ist es für Laien nicht immer einfach, Mängel zu entdecken. Deshalb empfiehlt es sich, bei der zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen oder Gutachter zur Begleitung mitzunehmen. Einen geeigneten Experten finden Sie unter anderem online auf dem bundesweiten IHK-Sachverständigenverzeichnis (SVV).

Jetzt bietet es sich an, auch über die Umsetzbarkeit eigener Pläne nachzudenken und zu sprechen:

• Was kann/soll/muss saniert werden?
• Welche Umbaumaßnahmen sind statisch möglich?
• Lassen sich z.B. Photovoltaik, Solarthermie, Wärmepumpe/Klimaanlage oder ähnliche Konzepte realisieren?

Übrigens: Sobald man sich auch wirklich sicher ist, dass die Immobilie das richtige ist: zuschlagen! Denn der Immobilienmarkt ist heiß umkämpft.