NRW
Die Mängelrüge ist für Bauherren ein wichtiges Werkzeug. Mit diesem Schreiben können Sie Mängelrechte geltend machen und den Bauunternehmer zur Nachbesserung auffordern. Doch je nach Situation und Bauvertrag gelten strenge Anforderungen an Form und Inhalt.
© MQ-Illustrations – stock.adobe.comEine Mängelrüge ist in den meisten Fällen ein formelles Schreiben, mit dem Bauherren ihre Beseitigungsansprüche bei Baumängeln durchsetzen. In der Mängelrüge zeigen Sie einen oder mehrere Mängel an, fordern den Bauunternehmer zur Beseitigung auf und setzen ihm dafür eine Frist.
Hintergrund: Als Bauherr haben Sie ein Recht auf eine mangelfreie Bauleistung. Treten Mängel am Bau auf, dürfen Sie deren Beseitigung vom Bauunternehmen verlangen. Dies können bzw. müssen Sie mit einer Mängelrüge tun. Eine schriftliche Mängelanzeige dient Ihnen zugleich als Nachweis dafür, dass Sie Baumängel zu einem bestimmten Zeitpunkt erkannt und gerügt haben.
Gut zu wissen: Mängelrüge und Mängelanzeige bedeuten im Grunde dasselbe. Sie bezeichnen die Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Im Kontext des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) spricht man von einer Mängelrüge, die auch bei anderen Kaufverträgen zum Einsatz kommt. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) hingegen verwendet die Bezeichnung „Mängelanzeige“.
Einen Mangel sollten Sie rügen, sobald Sie von ihm Kenntnis haben. Für Mängel, die Sie nach der Bauabnahme entdecken, gilt zudem eine Verjährungsfrist von fünf Jahren (ausgenommen arglistig verschwiegene Mängel). Die Mängelrüge muss dem Bauunternehmer vor Ablauf der Frist zugehen.
Wichtig: Das verursachende Bauunternehmen hat das Recht, in einem zweiten Anlauf die eigenen Mängel zu beheben. Erst wenn das Bauunternehmen nicht reagiert oder die Beseitigung verweigert, stehen Ihnen weitere Rechte wie Preisminderung oder Ersatzvornahme zu. Die Mängelrüge ist damit gewissermaßen verpflichtend (außer, Sie beheben die Mängel auf eigene Kosten und verzichten auf Ihre Mängelrechte).
Hinweis für BGB-Bauverträge: Mängel dürfen Sie offiziell erst nach der Abnahme bzw. währenddessen im Abnahmeprotokoll rügen. Natürlich können und sollten Sie den Bauunternehmer auch während der Bauphase auf Fehler hinweisen bzw. diese im Bautagebuch vermerken – einen rechtlichen Anspruch auf Nachbesserung haben Sie zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht. Die schriftliche Mängelrüge vor der Abnahme dient Ihnen jedoch im Zweifelsfall als Beweis, dass die gerügten Mängel schon während der Bauphase vorhanden waren.
Auch kleinere Schäden am Bau, z. B. optische Mängel, zählen als Sachmangel. Insofern dürfen Sie auch Bagatellschäden in einer Mängelanzeige rügen. Wenn jedoch die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig wäre, darf die Baufirma die Nachbesserung ablehnen. Stattdessen haben Sie Anspruch auf eine Preisminderung – die jedoch bei geringfügigen Schäden entsprechend niedrig ausfällt.
Hier kommt es zunächst darauf an, ob Ihr Bauvertrag ausschließlich auf dem BGB basiert oder ob zusätzlich noch die VOB vereinbart wurde. Bei einem BGB-Bauvertrag gibt es keine besonderen Anforderungen: Sie können einen Mangel daher formlos, z. B. mündlich oder per E-Mail, rügen. Zur Beweissicherung und Wahrung weiterer Rechte sollten Sie jedoch unbedingt eine Form wählen, die Sie später belegen können.
Bei der Mängelrüge nach VOB (Teil B) wird zudem unterschieden, ob Sie einen Mangel vor oder nach der Abnahme rügen. Für vorher entdeckte Mängel sind die Anforderungen ebenfalls gering, d. h., Sie können die Baufirma formlos auf Defekte hinweisen. Auch hier gilt: Zur besseren Nachvollziehbarkeit ist eine schriftliche Form ratsam. Zudem müssen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und darauf hinweisen, dass Sie andernfalls den Vertrag kündigen.
Treten versteckte Mängel nach der Abnahme auf, muss die Mängelanzeige strengen formalen und inhaltlichen Anforderungen genügen. Nur eine korrekte Mängelrüge verpflichtet die Baufirma anschließend zur Nachbesserung. Dazu gehört insbesondere die Schriftform mit einer Unterschrift des Bauherrn, z. B: als:
Andere Formen, z. B. eine nicht unterschriebene E-Mail oder eine WhatsApp-Nachricht, sind bei der VOB-Mängelanzeige nach der Abnahme ungültig. Der Bauunternehmer könnte sich in der Folge auf die ungültige Form berufen und die Beseitigung verweigern. Im schlimmsten Fall verlieren Sie dadurch Ihre Mängelansprüche. Zudem sollten Sie unbedingt einen Nachweis aufbewahren, z. B. indem Sie die Mängelrüge per Einwurf-Einschreiben versenden.
Tipp: Eine wirksame Mängelrüge nach der VOB/B muss zwar immer schriftlich erfolgen – für das Klima einer Baustelle ist es aber oft besser, entdeckte Mängel zunächst im persönlichen Kontakt anzusprechen. Im Anschluss können Sie die schriftliche Mängelrüge zur Wahrung der Form nachreichen.
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Bei einer VOB-Mängelrüge müssen Sie enge inhaltliche und formale Vorgaben beachten. Nutzen Sie nach Möglichkeit einen Musterbrief oder verfassen Sie das Schreiben zusammen mit einem Sachverständigen.
Die formale Gestaltung entspricht der eines klassischen Briefes. Das umfasst folgende Elemente:
Wichtige inhaltliche Elemente bei einer Mängelrüge sind:
Tipp: Die genaue Bezeichnung des Mangels ist zwar unbedingt erforderlich, aber eine Begründung brauchen Sie nicht zu liefern. Auch dürfen Sie dem Unternehmen nicht vorgeben, wie es den Mangel zu beheben hat.
Eine genaue Beschreibung des Mangels ist zwar unbedingt erforderlich, aber eine Begründung brauchen Sie nicht zu liefern. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Gerichtsurteilen bestätigt, dass Bauherren in der Mängelrüge keine Ursachen für den Mangel benennen müssen. Auch korrekte Fachbegriffe sind nicht nötig, damit die Rüge wirksam ist.
Vielmehr reicht es aus, die Symptome des Mangels so genau wie möglich zu beschreiben. Laut der sogenannten Symptomtheorie sind damit alle möglichen Ursachen erfasst.
Übrigens: Sie dürfen dem Unternehmen im Gegenzug nicht vorgeben, wie es den Mangel zu beheben hat. Die Mängelbeseitigung ist Sache der verursachenden Baufirma.
Urteile des Bundesgerichtshofs: Symptombeschreibung reicht aus
Der BGH hat in mehreren Gerichtsurteilen bestätigt, dass Bauherren in der Mängelrüge keine Ursachen für den Mangel benennen müssen. Auch korrekte Fachbegriffe sind nicht nötig, damit die Rüge wirksam ist. Vielmehr reicht es aus, die Symptome des Mangels so genau wie möglich zu beschreiben. Laut der sogenannten Symptomtheorie sind damit alle möglichen Ursachen erfasst.
Für Ihre Mängelrüge können Sie eine kostenlose Vorlage nutzen. Wichtig ist jedoch insbesondere die Mängelbeschreibung. Hier kommt es auf Genauigkeit an, damit der Mangel nachvollziehbar und die Mängelrüge wirksam ist. Mängelrügen-Muster lassen sich dabei nur bedingt verwenden. Zur Veranschaulichung ein paar Beispiele:
Falsch: Die Fliesen im Badezimmer im 1. OG sind falsch verlegt.
Richtig: Im Badezimmer im 1. OG sind sechs Fliesen locker.
Falsch: An mehreren Fenstern blättert die Farbe ab.
Richtig: An den Fensterrahmen im Schlafzimmer und in der Küche blättert die Farbe ab.
Falsch: Die Heizung ist kaputt.
Richtig: Im Kinderzimmer im 1. OG wird der Heizkörper nicht richtig warm.
Falsch: Der Putz im Sockelbereich wurde falsch verarbeitet.
Richtig: An der Nordseite des Gebäudes blättert im Sockelbereich der Putz ab.
Falsch: Die Kellerabdichtung ist undicht.
Richtig: Im Keller ist in der nordöstlichen Ecke ein ca. 1 m2 großer Wasserfleck an der Wand aufgetreten.
Falsch: Im Badezimmer sind Risse im Putz entstanden, weil die Fugen in der Dusche undicht sind.
Richtig: Im Badezimmer sind im Bereich der Dusche Risse im Putz aufgetreten.
Wenn Sie einen Mangel gerügt haben, ist der Bauunternehmer am Zug. Zunächst muss er die gerügten Mängel überprüfen. Mängel, die er selbst verursacht hat, muss er auf eigene Kosten beseitigen. Alternativ sind hier auch andere Regelungen denkbar, z. B. einvernehmliche Preisminderung oder Kostenübernahme für die Reparatur durch Dritte.
Hat der Bauunternehmer den Mangel nicht verursacht, kann er die Mängelrüge zurückweisen und Ihnen die Kosten für die Überprüfung in Rechnung stellen.
Gut zu wissen: Findet das Ganze vor bzw. im Rahmen der offiziellen Abnahme der Bauleistung statt, muss der Bauunternehmer zusätzlich nachweisen, dass der Mangel nicht auf sein Verschulden zurückgeht.
Sollte der Bauunternehmer sich weigern oder die Frist verstreichen lassen, können Sie nach eigenem Ermessen eine Nachfrist setzen (z. B. weitere 14 Tage). Darüber hinaus ist der Bauunternehmer durch das Verstreichen der Frist in Verzug geraten. Dadurch stehen Ihnen nun mehrere Optionen offen:
In der Regel lassen sich diese Schritte jedoch nur gerichtlich durchsetzen. Bevor Sie zu diesen Mitteln greifen, sollten Sie Ihre Erfolgschancen mit einem Anwalt abklären. Eine kostenlose Ersteinschätzung erhalten Mitglieder im Verband Wohneigentum NRW bei unserer Rechtsberatung.
Wichtig: Bei Mängeln, die Sie erst nach der Abnahme entdecken und rügen, liegt die Beweislast bei Ihnen. Sie müssen nachweisen, dass Sie den Mangel nicht selbst verursacht haben. Dies ist in vielen Fällen nur mit einem Sachverständigen-Gutachten möglich. Zur Sicherheit sollten Sie bereits vor rechtlichen Schritten gegen die Baufirma den Rat eines Sachverständigen einholen.
Die Einholung eines Gutachters/Sachverständigen außerhalb eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens stellt nur ein Privatgutachten dar, welches von der Gegenseite nur bestritten werden muss, um es zu entkräften. Nur das Gutachten, welches durch ein vom Gericht bestimmten Sachverständigen in einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren erstellt wird, ist ausschlaggebend für den Ausgang des Rechtsstreits.
Wenn der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung verweigert, stehen Ihnen verschiedene Wege offen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen. Sie können z. B. mit einem selbstständigen gerichtlichen Beweisverfahren die Mängel formell feststellen lassen und den Unternehmer erneut auffordern. Auch ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren kann zeitnah und kostengünstig zum Erfolg führen. Zudem sind Klagen auf Mängelbeseitigung, Zahlung eines Vorschusses (für die Ersatzvornahme) oder diverse Gewährleistungsrechte (z. B. Minderung, Schadensersatz) möglich.
