Versteckte Mängel sind Defekte, Fehler oder Beschädigungen am Gebäude, die bei der Übergabe nicht offen erkennbar sind. Das bedeutet, dass weder der Bauherr bzw. Käufer noch ein Sachverständiger die Mängel im Rahmen einer üblichen Überprüfung feststellen kann. Sie treten erst mit der Zeit oder durch spezielle Prüfverfahren ans Licht.

Als Mangel bzw. Sachmangel gilt ein Objekt gemäß § 434 BGB, wenn es

• nicht die Eigenschaften aufweist, die im Kauf- oder Bauvertrag vereinbart wurden.
• sich nicht für die Verwendung eignet, die ein Käufer üblicherweise voraussetzen kann.
• nicht den Montageanforderungen entspricht (d. h., falsch eingebaut wurde oder ohne erforderliches Zubehör und Bedienungsanleitungen übergeben wird).

Eine Definition des „verstecken Mangels“ bietet jedoch weder das BGB noch das Baurecht. Daher werden verdeckte Mängel rechtlich ebenso behandelt wie sichtbare, offene Mängel (außer bei arglistiger Täuschung auf Seiten des Verkäufers/Bauunternehmers).

Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn ein Bauunternehmer oder Hausverkäufer Defekte am Haus absichtlich verschweigen. Das betrifft Fälle, in denen Unternehmer/Verkäufer

• von einem bestehenden Mangel wissen
• einen Mangel für möglich halten
• einen Mangel aufgrund der Umstände hätten erkennen können
• von Umständen wissen, aus denen im weiteren Lauf ein Mangel entstehen kann
• bei Unkenntnis falsche Behauptungen aufstellen

Beim Hausbau gibt es zusätzlich noch das Organisationsverschulden, wenn ein Bauunternehmer absichtlich Umstände herbeiführt, unter denen er Baumängel nicht feststellen kann. Beispiel: Er delegiert einzelne Arbeiten an externe Handwerker und vernachlässigt die Qualitätskontrolle. Auch dies gilt als arglistige Täuschung.

Arglistig verschwiegene Mängel können Sie über die reguläre Gewährleistungsfrist hinaus geltend machen – allerdings nur, wenn Sie die arglistige Täuschung nachweisen können.

Beim Hausbau und Hauskauf unterscheidet man zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln. Die Unterschiede im Überblick:

Offener Mangel

• sichtbar oder durch einfache Überprüfung feststellbar
• keine Offenbarungspflicht für Verkäufer/Bauunternehmer weil offen zu erkennen       
• verjährt fünf Jahre nach der Übergabe        
• z. B. Beschädigungen, Abweichungen, Risse     

Versteckter Mangel

• weder auf den ersten Blick noch bei üblicher Überprüfung erkennbar
• beruht auf Unkenntnis auf beiden Seiten (weder Bauherr noch Bauunternehmer wissen von dem Mangel) 
• verjährt fünf Jahre nach der Übergabe
•  z. B. fehlerhafte Isolierung, defekte Elektroinstallation

Arglistig verschwiegener Mangel

• nicht offen oder durch normale Überprüfung erkennbar
• vom Bauunternehmer/Verkäufer bewusst verschwiegen oder versteckt
• Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entdeckung, frühstens tritt die Verjährung fünf Jahre nach Übergabe ein
•  z. B. falsche Baustoffe, hinter Verkleidungen versteckte Defekte

Wenn Sie nach der Bauabnahme verdeckte Mängel an Ihrer Immobilie entdecken, können Sie die Baufirma zur Mängelbeseitigung auffordern. Doch Vorsicht:

• Für versteckte Mängel gilt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren nach der Abnahme (ausgenommen arglistig verschwiegene Mängel)
• Die Beweislast liegt bei Ihnen: Bauherren müssen nachweisen, dass der Mangel bereits vor der Abnahme vorlag

Nur, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, haben Sie Recht auf Nacherfüllung.

Gut zu wissen: Für Mängel, die Sie bei der Abnahme im Abnahmeprotokoll festhalten, sichern Sie sich die Beseitigungsansprüche. Die Baufirma muss nachbessern – es sei denn, sie kann beweisen, dass sie den Mangel nicht verschuldet hat.

Einen versteckten Mangel machen Sie mit einer schriftlichen Mängelrüge geltend. In diesem formellen Schreiben benennen Sie den Mangel und fordern den Bauunternehmer zur Beseitigung auf. Dafür müssen Sie ihm eine angemessene Frist (mindestens 10 bis 14 Tage) setzen.

Nach Ablauf der Frist stehen Ihnen weitere Optionen offen:

• Minderung, wenn der Mangel den Wert der Immobilie senkt und nicht behoben werden kann oder der Bauunternehmer die Nachbesserung verweigert
• den Mangel selbst beheben (Selbstvornahme) oder eine andere Firma damit beauftragen (Ersatzvornahme) und die Kosten dem Bauunternehmer in Rechnung stellen
• Rücktritt vom Vertrag bzw. Kündigung, wenn erhebliche Mängel vorliegen
• evtl. Schadensersatz, wenn Ihnen durch den Mangel Schäden entstanden sind (z. B. bei Wassereintritt durch eine mangelhafte Dachisolierung, bei dem Möbel beschädigt werden)

Häufig müssen Sie diese Rechte jedoch gerichtlich durchsetzen. Daher ist es ratsam, schon vor der Mängelanzeige an eine Beweissicherung zu denken. Da die Beweislast für versteckte Mängel bei Ihnen als Bauherr liegt, müssen Sie die Schuld der Baufirma im Zweifelsfall nachweisen können, z. B. durch ein Sachverständigen-Gutachten, Zeugenaussagen und Fotos.

Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung besteht zudem ein hohes Kostenrisiko. Daher sollten Sie vor gerichtlichen Schritten fachlichen und anwaltlichen Rat einholen und Ihre Chancen abklären. Mitglieder im Verband Wohneigentum NRW können hierfür die kostenlose Rechtsberatung und/oder die Bauberatung nutzen.

Die Verjährungsfrist für offene und verdeckte Mängel an Bauwerken beträgt fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe. Innerhalb dieser Frist können Eigentümer versteckte Mängel rügen und den Bauunternehmer zur Beseitigung auffordern.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt eine dreijährige Frist an dem Tag, an dem der Käufer/Bauherr von dem Mangel Kenntnis erlangt. Frühestens endet die Gewährleistungsfrist auch hier fünf Jahre nach der Hausabnahme.

Kaufverträge für Immobilien enthalten in der Regel eine Klausel zum Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“), die den Verkäufer vor nachträglichen Ansprüchen schützt. Das bedeutet, der Verkäufer ist für später entdeckte Mängel nicht mehr zuständig – der Käufer bleibt also auf dem versteckten Mangel sitzen.

Die Regelung gilt jedoch nicht für arglistig verschwiegene Mängel – also z. B., wenn der Verkäufer einen Wasserschaden hinter einem Neuanstrich verbirgt. Denn beim privaten Hausverkauf greift eine Offenbarungspflicht, die sich auf alle bekannten und vermuteten Mängel erstreckt

Liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor, muss der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss dafür haften. Das Problem dabei: Die Beweislast für einen arglistig verschwiegenen Mangel liegt üblicherweise beim Käufer. Er muss nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und absichtlich verschwiegen hat. In der Praxis ist das sehr schwer.