NRW
Nicht immer sind Schäden am Haus auf den ersten Blick erkennbar: Versteckte Mängel verbergen sich hinter Wandverkleidungen oder dem Bodenbelag und fallen oft erst nach Monaten oder Jahren auf. Dann stellt sich die Frage, wer für den verdeckten Mangel haften muss
© aleksandar29 – stock.adobe.comVersteckte Mängel sind Defekte, Fehler oder Beschädigungen am Gebäude, die bei der Übergabe nicht offen erkennbar sind. Das bedeutet, dass weder der Bauherr bzw. Käufer noch ein Sachverständiger die Mängel im Rahmen einer üblichen Überprüfung feststellen kann. Sie treten erst mit der Zeit oder durch spezielle Prüfverfahren ans Licht.
Als Mangel bzw. Sachmangel gilt ein Objekt gemäß § 434 BGB, wenn es
Eine Definition des „verstecken Mangels“ bietet jedoch weder das BGB noch das Baurecht. Daher werden verdeckte Mängel rechtlich ebenso behandelt wie sichtbare, offene Mängel (außer bei arglistiger Täuschung auf Seiten des Verkäufers/Bauunternehmers).
Typische Beispiele für verdeckte Mängel sind:
Viele Mängel zeigen sich erst nach einiger Zeit, z. B. nach dem ersten Winter (Mängel an der Heizanlage, Dämmung, Dachisolierung) oder starken Regen (fehlerhafte Kellerabdichtung, undichtes Dach)
Mängel beim Kauf eines Bestandsbaus betreffen häufig die Bausubstanz und/oder sind durch Feuchtigkeit entstanden. Beispiele für versteckte Mängel beim Kauf:
Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn ein Bauunternehmer oder Hausverkäufer Defekte am Haus absichtlich verschweigen. Das betrifft Fälle, in denen Unternehmer/Verkäufer
Beim Hausbau gibt es zusätzlich noch das Organisationsverschulden, wenn ein Bauunternehmer absichtlich Umstände herbeiführt, unter denen er Baumängel nicht feststellen kann. Beispiel: Er delegiert einzelne Arbeiten an externe Handwerker und vernachlässigt die Qualitätskontrolle. Auch dies gilt als arglistige Täuschung.
Arglistig verschwiegene Mängel können Sie über die reguläre Gewährleistungsfrist hinaus geltend machen – allerdings nur, wenn Sie die arglistige Täuschung nachweisen können
Ein arglistig verschwiegener Mangel beim Hausbau läge z. B. vor, wenn die Baufirma wissentlich falsche Materialien verwendet und dies dem Bauherrn nicht mitteilt. Auch Arbeiten, die ein Bauunternehmer vortäuscht, aber nicht ausführt, zählen zur arglistigen Täuschung.
Typische arglistig verschwiegene Mängel beim Hauskauf betreffen Wasserschäden, fehlende Isolierung oder Dämmung und Lärmbelästigung.
Beim Hausbau und Hauskauf unterscheidet man zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln. Die Unterschiede im Überblick:
| Offener Mangel | Versteckter Mangel | Arglistig verschwiegener Mangel |
| sichtbar oder durch einfache Überprüfung feststellbar | weder auf den ersten Blick noch bei üblicher Überprüfung erkennbar | nicht offen oder durch normale Überprüfung erkennbar |
| keine Offenbarungspflicht für Verkäufer/Bauunternehmer weil offen zu erkennen | beruht auf Unkenntnis auf beiden Seiten (weder Bauherr noch Bauunternehmer wissen von dem Mangel) | vom Bauunternehmer/Verkäufer bewusst verschwiegen oder versteckt |
| verjährt fünf Jahre nach der Übergabe | verjährt fünf Jahre nach der Übergabe | Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entdeckung, frühstens tritt die Verjährung fünf Jahre nach Übergabe ein |
| z. B. Beschädigungen, Abweichungen, Risse | z. B. fehlerhafte Isolierung, defekte Elektroinstallation | z. B. falsche Baustoffe, hinter Verkleidungen versteckte Defekte |
Wenn Sie nach der Bauabnahme verdeckte Mängel an Ihrer Immobilie entdecken, können Sie die Baufirma zur Mängelbeseitigung auffordern. Doch Vorsicht:
Nur, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, haben Sie Recht auf Nacherfüllung.
Gut zu wissen: Für Mängel, die Sie bei der Abnahme im Abnahmeprotokoll festhalten, sichern Sie sich die Beseitigungsansprüche. Die Baufirma muss nachbessern – es sei denn, sie kann beweisen, dass sie den Mangel nicht verschuldet hat.
Einen versteckten Mangel machen Sie mit einer schriftlichen Mängelrüge geltend. In diesem formellen Schreiben benennen Sie den Mangel und fordern den Bauunternehmer zur Beseitigung auf. Dafür müssen Sie ihm eine angemessene Frist (mindestens 10 bis 14 Tage) setzen.
Nach Ablauf der Frist stehen Ihnen weitere Optionen offen:
Häufig müssen Sie diese Rechte jedoch gerichtlich durchsetzen. Daher ist es ratsam, schon vor der Mängelanzeige an eine Beweissicherung zu denken. Da die Beweislast für versteckte Mängel bei Ihnen als Bauherr liegt, müssen Sie die Schuld der Baufirma im Zweifelsfall nachweisen können, z. B. durch ein Sachverständigen-Gutachten, Zeugenaussagen und Fotos.
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung besteht zudem ein hohes Kostenrisiko. Daher sollten Sie vor gerichtlichen Schritten fachlichen und anwaltlichen Rat einholen und Ihre Chancen abklären. Mitglieder im Verband Wohneigentum NRW können hierfür die kostenlose Rechtsberatung und/oder die Bauberatung nutzen.
Übrigens: Auch bei kleineren Bauprojekten wie einer Badsanierung oder Küchenmontage können versteckte Mängel auftreten. Wir zeigen Ihnen, wie Sie bei Handwerker-Pfusch Ihre Ansprüche geltend machen.
Die Verjährungsfrist für offene und verdeckte Mängel an Bauwerken beträgt fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe. Innerhalb dieser Frist können Eigentümer versteckte Mängel rügen und den Bauunternehmer zur Beseitigung auffordern.
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt eine dreijährige Frist an dem Tag, an dem der Käufer/Bauherr von dem Mangel Kenntnis erlangt. Frühestens endet die Gewährleistungsfrist auch hier fünf Jahre nach der Hausabnahme.
Gut zu wissen: Ob Sie einen Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) haben, macht bei der allgemeinen Verjährungsfrist keinen Unterschied. Diese beträgt für private Verbraucher immer mindestens fünf Jahre. Zwar sieht die VOB (Teil B) eine Gewährleistung von vier Jahren vor, doch die gilt nicht für private Bauherren.
Kaufverträge für Immobilien enthalten in der Regel eine Klausel zum Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“), die den Verkäufer vor nachträglichen Ansprüchen schützt. Das bedeutet, der Verkäufer ist für später entdeckte Mängel nicht mehr zuständig – der Käufer bleibt also auf dem versteckten Mangel sitzen.
Die Regelung gilt jedoch nicht für arglistig verschwiegene Mängel – also z. B., wenn der Verkäufer einen Wasserschaden hinter einem Neuanstrich verbirgt. Denn beim privaten Hausverkauf greift eine Offenbarungspflicht, die sich auf alle bekannten und vermuteten Mängel erstreckt
Pflicht des Verkäufers zur Offenlegung: Verkäufer und Makler müssen Kaufinteressenten über alle ihnen bekannten Mängel aufklären – und zwar ungefragt. Das betrifft auch Mängel, die sie nur vermuten, aber nicht überprüft haben. Die Offenbarungspflicht gilt jedoch nicht für alterstypische Mängel (z. B. fehlende Schallisolierung im Altbau aus dem Jahr 1900) oder normale Abnutzungserscheinungen. Hier sollten Käufer bei der Besichtigung genau hinschauen.
Liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor, muss der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss dafür haften. Das Problem dabei: Die Beweislast für einen arglistig verschwiegenen Mangel liegt üblicherweise beim Käufer. Er muss nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und absichtlich verschwiegen hat. In der Praxis ist das sehr schwer.
Wer einen (unsanierten) Altbau kauft, muss mit entsprechenden baujahrestypischen Mängeln rechnen. Das betrifft z. B. Alter und Zustand der Heizung und Elektrik oder eine fehlende/unzureichende Dämmung. Solche Mängel müssen Verkäufer nicht eigens ansprechen, da sie als alterstypisch gelten. Käufer können sich im Nachhinein nicht auf arglistige Täuschung berufen.
Eine längere Verjährung greift bei verschwiegenen Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind (z. B. Wegerecht, Grundschuld) oder sich aus Miet- und Pachtverträgen ergeben. Bei diesen Rechtsmängeln gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
