NRW
Dipl.-Ing. Architektin
Ein sorgfältig erstelltes Abnahmeprotokoll bietet für Bauherren große Vorteile: Mit dem Protokoll dokumentieren Sie den Zustand der abgenommenen Bauleistung und sichern sich Ihre Mängelrechte. Doch hier gibt es ein paar Dinge zu beachten.
© auremar – stock.adobe.comDas Abnahmeprotokoll ist ein wichtiges Dokument bei der Abnahme von Bau- und Handwerkerleistungen: Mit ihm dokumentieren Auftraggeber und Auftragnehmer den Zustand eines Bauwerks nach der Fertigstellung. Das Abnahmeprotokoll dient damit als Nachweis für eine erfolgte Bauabnahme. Dabei erfüllt es mehrere Aufgaben:
Das Abnahmeprotokoll für Bauleistungen brauchen Sie, wenn Sie im Rahmen einer Baustellenbesichtigung eine Bauleistung förmlich abnehmen. Das betrifft vor allem größere Bauvorhaben wie den Neubau eines Einfamilienhauses bzw. einer Eigentumswohnung oder Um- und Anbauten. Aber auch bei Kleinaufträgen ist es sinnvoll: Als Bauherr sollten Sie keinesfalls auf das Abnahmeprotokoll verzichten, denn es dient Ihnen als Beweis für rechtzeitig entdeckte Mängel.
Bei großen Bauprojekten wie einem Hausbau kann es erforderlich sein, einzelne Arbeitsschritte gesondert abzunehmen. So ist es z. B. möglich, ein separates Abnahmeprotokoll für die Küchenmontage, Malerarbeiten oder eine Klimaanlage zu erstellen. Darüber hinaus gibt es weitere Abnahmeprotokolle rund um den Hausbau:
Bei einem Neubau müssen Fachleute die elektrischen Anlagen vor der ersten Nutzung abnehmen. Das Ergebnis dieser Sicherheitsprüfung halten sie in einem Inbetriebnahme- bzw. Abnahmeprotokoll für Elektroninstallationen fest. Dieses geht anschließend an den Betreiber bzw. Bauherrn.
Beim Einbau einer Feuerstätte (z. B. Öl- oder Gasheizung) überprüft der Schornsteinfeger Funktion und Sicherheit der wesentlichen Komponenten. Nach dieser Abnahme erhalten die Eigentümer den Feuerstättenbescheid.
Bei einer behördlichen Bauzustandsbesichtigung (erforderlich bei genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben nach der Baufertigstellungsanzeige) gibt es in NRW kein Abnahmeprotokoll. Allerdings können Bauherren eine Bescheinigung über die erfolgte Abnahme erhalten.
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Das Abnahmeprotokoll wird während der Baustellenbesichtigung erstellt – entweder digital oder als Papierversion in doppelter Ausführung. Meist kommt eine Vorlage zum Einsatz, die bereits die wesentlichen Punkte enthält und nur noch ergänzt bzw. ausgefüllt wird. Im Anschluss unterschreiben Bauherr und Bauunternehmer das Abnahmeprotokoll vor Ort. Beide Vertragsparteien bekommen ein eigenes Exemplar.
Wer das Abnahmeprotokoll für Bauleistungen schreibt, ist nicht vorgegeben. Als Bauherr sollten Sie diese Aufgabe besser selbst übernehmen oder im Idealfall einem Sachverständigen überlassen. Dieser kann auch möglicherweise versteckte Mängel leichter erkennen. Wenn ein Vertreter der Baufirma das Protokoll erstellt, sollten Sie Inhalt und Wortlaut anschließend noch einmal überprüfen.
Tipp: Mitunter bringen Baufirmen eine eigene Vorlage für das Abnahmeprotokoll mit. Prüfen Sie diese genau auf nachteilige Klauseln und Ungenauigkeiten. Erstellen Sie im Zweifelsfall lieber ein eigenes Protokoll.
Die formalen Anforderungen an das Abnahmeprotokoll beim Hausbau sind leider nicht einheitlich geregelt. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) noch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) enthalten genaue Vorgaben. Generell gilt: Je genauer Ihr Bauabnahmeprotokoll, umso geringer das Risiko für Unklarheiten im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung. Daher sollte Ihr Abnahmeprotokoll diese Angaben enthalten:
Mängel sollten Sie einzeln und möglichst detailliert im Abnahmeprotokoll anführen. Mit einer genauen Beschreibung vermeiden Sie Unklarheiten, die im Falle eines späteren Rechtstreits Probleme verursachen könnten. Sie können Baumängel entweder direkt in der Protokollvorlage oder in einer separaten Mängelliste als Anlage aufführen. Wichtig sind Angaben zu:
Im besten Fall fotografieren Sie die Beschädigungen und fügen die Fotos dem Protokoll als Anlage bei. Achten Sie darauf, dass Sie sowohl neue als auch alle bekannten, noch bestehenden Mängel notieren, unabhängig von einer bereits erfolgten Mängelrüge oder einer Erwähnung im Bautagebuch.
Sie allein entscheiden, welche Mängel Sie ins Bauabnahmeprotokoll aufnehmen. Der Bauunternehmer hat hierbei kein Mitspracherecht. Allerdings kann er Einwände erheben und diese ebenfalls im Protokoll festhalten lassen.
Gut zu wissen: Generell ist es ratsam, auch vermutete Baumängel im Abnahmeprotokoll festzuhalten. So müssen Sie im Nachhinein nicht nachweisen, dass diese Mängel bereits bei der Abnahme bestanden. Allerdings ist hier Vorsicht geboten, wenn Sie den Bauunternehmer zur Nachbesserung auffordern: Stellt sich anschließend heraus, dass der Bauunternehmer nicht für die Mängel verantwortlich ist oder gar kein Mangel vorliegt, kann er Ihnen die Überprüfung berechnen.
Die Unterschrift des Bauunternehmers ist auf dem Abnahmeprotokoll nicht zwingend erforderlich. Ein Abnahmeprotokoll für Bauleistungen gilt auch, wenn nur der Bauherr unterschrieben hat. Denn: Mit der Unterschrift auf dem Abnahmeprotokoll bestätigt der Bauunternehmer lediglich, dass er das Protokoll und die aufgelisteten Mängel zur Kenntnis genommen hat. Sie bedeutet nicht automatisch, dass er die Mängel akzeptiert und sich zur Beseitigung verpflichtet.
Die Unterschrift des Bauunternehmers vereinfacht daher die Beweisführung, falls es in der Folge zu einem Rechtsstreit kommt. Wenn sie fehlt, brauchen Sie im Zweifelsfall einen anderen Nachweis dafür, dass der Bauunternehmer das Abnahmeprotokoll erhalten hat. Den erhalten Sie z. B., indem Sie ihm das Protokoll per Einwurf-Einschreiben senden.
1. Eigenes Protokoll nutzen
Die meisten Baufirmen haben eigene Vorlagen für das Abnahmeprotokoll. Die sind oft kurz und übersichtlich gehalten, was für Bauherren nachteilig sein kann. Erstellen Sie deshalb lieber ein eigenes Protokoll für Ihren Neubau – idealerweise in Zusammenarbeit mit einem Bauexperten.
2. Angaben vergleichen
Kontrollieren Sie, ob die Daten zu den Bauleistungen und der Gewährleistung im Protokoll mit jenen aus dem Bauvertrag übereinstimmen. Bei abweichenden Angaben gilt im Zweifelsfall das Abnahmeprotokoll.
3. Das Protokoll selbst schreiben
Wer das Abnahmeprotokoll schreibt, entscheidet über Wortlaut und Umfang der Mängelbeschreibungen. Diese Macht sollten Sie nicht dem Bauunternehmer überlassen. Wenn Sie die Aufgabe nicht selbst übernehmen möchten, können Sie eine Begleitperson (noch besser: einen Bausachverständigen) damit beauftragen.
4. Detailliert dokumentieren
Beschreiben Sie Mängel so genau wie möglich und fügen Sie dem Abnahmeprotokoll Fotos als Anlage hinzu. Je detaillierter der Mangel hier festgehalten wird, umso eher können Sie spätere Rechtstreits verhindern.
5. Nicht verunsichern lassen
Als Bauherr entscheiden Sie allein, wie die Abnahme abläuft und welche Mängel ins Protokoll kommen. Lassen Sie sich vom Bauunternehmer nicht beeinflussen oder durch (vermeintlichen) Zeitdruck hetzen.
6. Sämtliche Mängel auflisten
Auch Schäden, die schon bekannt sind, gehören ins Abnahmeprotokoll beim Hausbau. Dazu zählen insbesondere bereits angezeigte Baufehler, die noch nicht behoben wurden.
7. Lieber zu viel als zu wenig
Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob ein Mangel wirklich besteht, sollten Sie ihn sicherheitshalber ins Protokoll schreiben. Die Überprüfung ist in der Regel wesentlich günstiger als die Folgen eines nicht protokollierten Baumangels.
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