Was sind unterjährige Verbrauchsinformationen?
Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist eine Auflistung der Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser. Vermieter bzw. Hausverwaltungen müssen sie den Mietern/Wohnungseigentümern monatlich zur Verfügung stellen. Verankert ist dies in § 6a der Heizkostenverordnung, die sowohl für private Vermieter als auch für Wohnungsunternehmen und Verwalter gilt.
Der Gedanke dahinter: Die unterjährige Verbrauchsinformation gibt – im Gegensatz zur nur jährlich erstellten Nebenkostenabrechnung – zeitnah Aufschluss über den Energieverbrauch. So können Bewohner bei Bedarf frühzeitig gegensteuern und ihr Verbrauchsverhalten anpassen. Unter anderem lassen sich auf diese Weise Heizkosten und der CO2-Ausstoß reduzieren.
Gut zu wissen: Die UVI kann nicht die jährliche Nebenkostenabrechnung ersetzen. Zudem dient sie lediglich der Orientierung und kann daher auch nicht als Grundlage für eine Erhöhung der Nebenkosten fungieren.
Wann ist die unterjährige Verbrauchsinformation Pflicht für Vermieter?
Die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation betrifft per Gesetz Wohngebäude, in denen zentrale Anlagen für Heizung und Warmwasser betrieben werden. Sie greift, sobald fernablesbare Zähler vorhanden sind. Das heißt: Wenn eine Mietwohnung über Funkzähler verfügt, hat Ihr Mieter seit 2022 ein Recht auf die unterjährige Verbrauchsinformation. Als fernablesbar gelten Zähler mit Funkfunktion, bei denen eine Ablesung keinen Zugang zur Wohnung erfordert.
Bereits jetzt müssen Eigentümer bei einem Zählerwechsel moderne Zähler gemäß der Heizkostenverordnung installieren (Ausnahme: Lediglich ein Zähler wird getauscht). Dementsprechend greift dann die UVI-Pflicht. Die Übergangsfrist für bestehende Systeme endet 2026; bis dann müssen Sie als Vermieter in Ihrem zentral beheizten Mietobjekt (mindestens zwei Wohneinheiten) den Zählerwechsel vornehmen.
Gut zu wissen: Die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation besteht auch in den Sommermonaten, wenn die Heizung ausgestellt ist.
Welche Ausnahmen greifen bei der Pflicht?
Ausnahmen bei der UVI-Pflicht gelten in diesen Fällen:
- Die Erstellung einer unterjährigen Verbrauchsinfo ist unwirtschaftlich. Beispiel: Fernablesbare Walk-by-Zähler erfordern es, dass für die UVI jeden Monat ein Dienstleister zum Ablesen vorbeikommt. Die Kosten hierfür übersteigen die möglichen Einsparungen, die z. B. mit 10 % der jährlichen Brennstoffkosten angesetzt werden können.
- Das Gebäude fällt unter die Ausnahmeregelungen der Heizkostenverordnung gemäß § 11. Das trifft z. B. auf Häuser zu, die überwiegend mit Solarenergie beheizt werden.
Keine Pflicht besteht, wenn die Heizkostenverordnung erst gar nicht für die Immobilie gilt. Das ist z. B. der Fall, wenn Ihre Mieter eigenständige Versorgungsverträge mit Energielieferanten haben und diese nach Verbrauch abrechnen – etwa bei einer Gasetagenheizung oder einem vermieteten Einfamilienhaus.
Wer erstellt die unterjährige Verbrauchsinformation?
Als Eigentümer eines vermieteten Hauses können Sie selbst entscheiden: Wenn Sie bereits einen externen Messdienstleister mit der Verbrauchserfassung beauftragt haben, können Sie ihm die Erstellung der UVI überlassen. Alternativ können Sie eigene Messtechnik verwenden und die unterjährige Verbrauchsinformation selbst erstellen.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, übernimmt in der Regel die Hausverwaltung die Erstellung der UVI. Meist erhalten zunächst Sie als Eigentümer/Vermieter die unterjährige Verbrauchsinformation und müssen sie dann an die Mieter weiterleiten. Eher selten versendet die Hausverwaltung die Verbrauchsinfo direkt an die Mieter.
Wie muss ich die monatliche Verbrauchsinformation zur Verfügung stellen?
Die unterjährige Verbrauchsinformation müssen Sie Ihren Mieter monatlich mit den Werten des Vormonats zukommen lassen. Beispiel: Die Verbrauchsinformation für den Monat Februar muss Ihr Mieter im März erhalten.
Wichtig dabei ist eine aktive Übermittlung. Das bedeutet, Sie müssen Ihre Mieter direkt kontaktieren und auf die bereitgestellte UVI hinweisen. Folgende Optionen erfüllen die Anforderungen:
- digitaler Versand der UVI per Mail
- Bereitstellung über ein Online-Portal mit zusätzlich separatem Anschreiben, das auf die bereitgestellte UVI hinweist
- Versand der UVI per Post
Sie können die unterjährige Verbrauchsinformation natürlich auch persönlich übergeben oder Ihrem Mieter in den Briefkasten werfen. Sicherheitshalber sollten Sie allerdings darauf achten, dass Sie die Zustellung nachweisen können.
Was muss in der unterjährigen Verbrauchsinformation stehen?
Gemäß § 6a der Heizkostenverordnung muss die UVI diese Angaben enthalten:
- Verbrauch von Heizenergie und Warmwasser im Vormonat (Angabe in kWh)
- Vergleich mit den Werten des vorhergehenden Monats
- Vergleich mit den Werten desselben Monats im Vorjahr
- Vergleich mit dem Verbrauch eines vergleichbaren Durchschnittsnutzers
Optionale Angaben, etwa zum CO2-Ausstoß oder eine unverbindliche Schätzung der Heizkosten, können Sie nach eigenem Ermessen ergänzen.
Vorsicht: Bei einem Mieterwechsel darf aus Datenschutzgründen kein Vergleich mit den Werten des Vormieters stattfinden. Die entsprechenden Vergleichsangaben dürfen dann ausnahmsweise fehlen.
Die Heizkostenverordnung verlangt den „Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie“. Aktuell gibt es keine Datenbank, die die entsprechenden Werte bereitstellt, zudem sind weder Vergleichstests noch Nutzerkategorien gesetzlich definiert. Daher ist Vergleich mit anderen Mieteinheiten im selben Haus derzeit die einzige Option für private Vermieter, die nicht auf die Datenbank eines Messdienstleisters zugreifen können. Weitere Informationen und Vorschläge für die Darstellung finden Sie im Leitfaden des Umweltbundesamts (ab S. 23).
Welche Konsequenzen drohen, wenn die unterjährige Verbrauchsinformation fehlt?
Wenn Sie als Vermieter Ihrer Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation nicht nachkommen, haben Mieter ein Kürzungsrecht: Sie dürfen die Kosten für Heizung und Warmwasser gemäß der Nebenkostenabrechnung um 3 % kürzen – und zwar auch, wenn die UVI lediglich für einen Monat fehlt.
In der Praxis bedeutet das, dass Ihr Mieter zunächst die Erstellung der Nebenkostenabrechnung abwarten muss. Hierfür gelten recht weit gefasste Fristen (siehe auch „Fristen bei der Nebenkostenabrechnung“). Die hier errechneten Gesamtkosten darf er nun pauschal um 3 % kürzen. Ergibt sich dadurch eine geringere Nachzahlung, darf er den entsprechenden Anteil einbehalten. Ergibt sich hingegen ein Guthaben, muss er dieses innerhalb von drei Jahren von Ihnen einfordern.
Können meine Mieter auf die unterjährige Verbrauchsinformation verzichten?
Mieter haben keine Möglichkeit, auf die unterjährige Verbrauchsinformation zu verzichten und so die Heizkostenverordnung auszuhebeln. Selbst eine schriftliche Verzichtserklärung entbindet Sie nicht von der Pflicht zur Bereitstellung der UVI.
Konsequenzen wegen einer fehlenden UVI ergeben sich jedoch erst, wenn Ihre Mieter dies bemängeln und ihr Kürzungsrecht ausüben.
Welche Kosten entstehen für die unterjährige Verbrauchsinformation?
Externe Dienstleister verorten die Kosten für die Erstellung der unterjährigen Verbrauchsinformation meist zwischen 10 und 20 Euro pro Jahr und Wohneinheit. Für einen postalischen Versand werden oft bis zu 30 Euro zusätzlich berechnet.
Ist die unterjährige Verbrauchsinformation umlagefähig?
Gemäß §7 der Heizkostenverordnung sind die Kosten der unterjährigen Verbrauchsinformation umlagefähig. Das betrifft sowohl die Kosten für die Erstellung als auch für den postalischen Versand der UVI. Sie zählen zu den Betriebskosten der Heizungsanlage und lassen sich über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Häufige Fragen zur unterjährigen Verbrauchsinformation
Die Verpflichtung zur unterjährigen Verbrauchsinformation ist in der Heizkostenverordnung verankert. Hier regelt § 6a, dass Gebäudeeigentümer die Bewohner monatlich über die Verbrauchswerte informieren müssen, wenn fernablesbare Zähler installiert sind.
Ein Mieterwechsel entbindet nicht von der Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation. Allerdings verbietet es der Datenschutz, dass Mieter Angaben zum Verbrauch des Vormieters erhalten. Die betroffenen Vergleichswerte (Verbrauch des Vor-Vormonats bzw. Vorjahres) müssen dann zunächst leer bleiben. Wenn Sie die UVI über einen externen Dienstleister bereitstellen lassen, sollten Sie diesem den Mieterwechsel umgehend mitteilen.
Selbstnutzende Wohnungseigentümer erhalten die unterjährige Verbrauchsinformation nach denselben Vorgaben wie bei einer Vermietung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Hausverwaltung bzw. der Messdienstleister für die Erstellung der UVI zuständig. Es gelten dieselben Vorschriften gemäß der Heizkostenverordnung, ausgenommen das Kürzungsrecht.