Wohnungsübergabe bei Auszug des Mieters: Worauf muss ich achten?
Bei der Wohnungsübergabe beim Auszug geht es darum, den Zustand der Wohnung und die Funktionsfähigkeit aller Systeme zu prüfen. Besonders für Vermieter ist dies wichtig, da sie alle nicht entdeckten Schäden später auf eigene Kosten beheben müssen.
Generell sollten Sie bei der Wohnungsübergabe beim Auszug
- den allgemeinen Zustand der Wohnung prüfen
- Zustand von Ausstattung und Einrichtung überprüfen; die Wohnung sollte leer sein (ausgenommen mitvermietete Gegenstände)
- kontrollieren, dass keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden
- Fenster und Rollläden auf Funktion prüfen
- Funktion der Elektrik prüfen, z. B. Steckdosen, Lichtschalter, Küchengeräte
- auch Nebenräume kontrollieren, z. B. Keller, Garage, Balkon, Terrasse
- alle Zählerstände ablesen und notieren/fotografieren
- darauf achten, dass Sie alle Schlüssel zurückbekommen
Eine genaue Aufstellung aller wichtigen Schritte finden Sie in unserer Checkliste für die Wohnungsübergabe. Zur Sicherheit sollten Sie alle Beobachtungen außerdem in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten. Hierfür können Sie unser Formular für die Wohnungsübergabe nutzen.
Tipp: Das Übergabeprotokoll sollten Sie möglichst sorgfältig führen. Denn mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie, dass nur die hier aufgelisteten Mängel bestehen. Für alle weiteren Mängel können Sie Ihre Mieter nicht mehr zur Verantwortung ziehen.
Wann findet die Wohnungsübergabe statt?
Häufig findet die Wohnungsübergabe beim Auszug am letzten Tag des Mietverhältnisses statt. Wenn dieser Termin auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt, ist die Übergabe der Wohnung erst am darauffolgenden Werktag fällig. Allerdings steht es Vermietern und Mietern frei, gemeinsam einen abweichenden Termin zu vereinbaren.
Übrigens: Die Wohnungsübergabe sollte grundsätzlich erst stattfinden, wenn die Mieter bereits ausgezogen sind und die Wohnung leer ist. Dabei erfolgt auch die Schlüsselübergabe. Im Anschluss haben Mieter keinen Zugang mehr zur Wohnung.
Kann ich als Vermieter den Termin für die Wohnungsübergabe einseitig bestimmen?
Aus rechtlicher Sicht steht es den Mietern zu, die Wohnung bis zum letzten Tag der Mietdauer zu nutzen. Möchten Sie davon abweichend einen früheren oder späteren Termin für die Wohnungsübergabe bestimmen, dürfen Sie dies nur in Absprache mit den Mietern tun. Das gilt auch, wenn Sie zum regulären Termin verhindert sind. Im Zweifelsfall muss die Übergabe nach Ablauf der Mietdauer stattfinden; die Mieter müssen dafür keine zusätzliche Miete entrichten.
Sinnvolle Ergänzung: Die Vorabnahme
Vor allem bei langfristigen Mietverhältnissen oder absehbaren Meinungsverschiedenheiten empfiehlt es sich, etwa zwei Wochen vor der eigentlichen Wohnungsübergabe eine Vorabnahme durchzuführen. Bei diesem Termin gehen Vermieter und Mieter gemeinsam durch die Wohnung und besprechen notwendige Reparaturen bzw. Renovierungsarbeiten. So haben Mieter bis zur endgültigen Wohnungsabnahme genügend Zeit, um fällige Arbeiten durchzuführen. Als Vermieter erhalten Sie zudem einen Überblick, welche größeren Maßnahmen nach dem Auszug anstehen, und können rechtzeitig in die Planung gehen. Zur Dokumentation können Sie unser Vorabnahmeprotokoll inklusive Checkliste nutzen.
Hinweis: Ebenso wie bei der regulären Wohnungsabnahme sind Mieter nicht zur Vorabnahme verpflichtet. Auch das Protokoll der Vorabnahme müssen sie nicht unterschreiben.
Was sind typische Mängel bei der Wohnungsübergabe?
Bei der Wohnungsabnahme unterscheidet man generell zwischen:
Normalen Gebrauchsspuren
Diese entstehen durch sachgemäße Benutzung und müssen vom Mieter nicht behoben werden.
Beispiele:
- leichte Kratzer im Laminat
- geringfügige Kalkablagerungen im Bad
- Spuren auf dem Teppichboden durch Möbel oder Laufwege
- verfärbte Fugen
Verschleißerscheinungen dieser Art sind durch die Miete abgegolten, daher müssen Mieter sie nicht beseitigen. Generell gilt: Je länger das Mietverhältnis andauerte, umso mehr Gebrauchsspuren müssen Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinnehmen.
Vom Mieter verursachte Schäden
Schäden, die Mieter durch Fahrlässigkeit oder unangemessenes Verhalten verursacht haben, müssen sie in der Regel selbst beheben bzw. bezahlen. Dazu gehören beispielsweise:
- gesprungene Fliesen, die durch einen fallengelassenen Gegenstand beschädigt wurden
- Brandlöcher
- deutliche Nikotinspuren an Wänden
- übermäßige Abnutzung, z. B. tiefe Kratzer in Holzböden oder Wänden
- bauliche Veränderungen, die ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt und nicht zurückgebaut wurden, z. B. Wanddurchbrüche, Einbaumöbel, Balkonverkleidungen
Wichtig: Für diese Schäden liegt die Beweislast beim Vermieter. Kommt es also zu Streitigkeiten, müssen Sie im Zweifelsfall nachweisen, dass Ihre Mieter dafür verantwortlich sind. Nur dann können Sie ihnen die Reparaturen nach der Wohnungsabnahme anlasten.
Schäden, die nicht in den Zuständigkeitsbereich des Mieters fallen
Schäden, die nicht durch ein Fehlverhalten seitens der Mieter entstanden sind und die die Substanz der Wohnung betreffen, fallen normalerweise in die Verantwortung des Vermieters.
Dazu gehören:
- Risse in der Wand
- defekte Rollläden
- außerdem sämtliche Schäden, die außerhalb der Mietsache auftreten und z. B. die Außenseite der Fenster, die Wohnungstür von außen oder Gemeinschaftsbereiche im Mehrfamilienhaus betreffen
Tipp: Ob und in welchem Rahmen Sie kleinere Reparaturen trotzdem auf Ihre Mieter umlegen können, erfahren Sie Hier: Reparaturen auf Mieter umlegen.
Zu welchen Arbeiten kann ich den Mieter vor der Wohnungsübergabe verpflichten?
Vom Gesetz her sind Mieter zunächst nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten oder Ausbesserungen an einer Mietwohnung vorzunehmen. Daher kommt es vor allem darauf an, was im Mietvertrag steht. Im Detail:
Sauberkeit
Mieter sind per Gesetz nur verpflichtet, eine Wohnung bei Übergabe besenrein zu hinterlassen. Das bedeutet, sie müssen:
- glatte Böden fegen, Teppichböden absaugen
- grobe Verschmutzungen beseitigen, etwa Reste vom Kochen, Spinnweben oder Rückstände von Aufklebern an Wänden und Fenstern
Eine gründliche Reinigung oder Fensterputzen gehört hingegen nicht dazu. Ausnahmen können vorliegen, wenn der Mietvertrag eine abweichende Regelung enthält. So können Sie Ihre Mieter z. B. zur Übergabe einer sorgfältig gereinigten oder sauberen Wohnung verpflichten.
Schönheitsreparaturen
Darunter versteht man die Beseitigung von normalen Abnutzungserscheinungen, z. B. das Streichen von Wänden, Innentüren, Heizkörpern und Fußböden sowie Tapezieren. Eine abschließende Liste finden Sie in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung, die regelmäßig als Grundlage für Gerichtsurteile dient. Solche Arbeiten müssen Ihre Mieter vor der Wohnungsübergabe nur durchführen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der Mietvertrag enthält eine gültige Klausel zu Schönheitsreparaturen.
- Mieter haben die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen oder der Vermieter zahlt ihnen eine angemessene Summe als Entschädigungsausgleich.
- Der aktuelle Zustand der Wohnung erfordert die verlangten Arbeiten. Auch wenn die anderen beiden Bedingungen erfüllt sind, müssen Mieter z. B. saubere Wände nicht grundsätzlich streichen.
Hier kommt es zum einen auf die Anzahl der Bohrlöcher an: Handelt es sich um eine „normale“ Anzahl an Löchern (etwa 15 bis 20 pro Raum), müssen Mieter sie häufig nicht zuspachteln. Das gilt insbesondere, wenn die Löcher der Aufhängung von notwendigen Sachen wie Küchenschränken oder einem Spiegelschrank im Bad dienten. Zum Verschließen der Löcher verpflichtet sind Mieter hingegen
- wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.
- wenn es übermäßig viele Bohrlöcher sind.
Genaueres können Sie in unserem Artikel „Bohrlöcher bei Auszug“ nachlesen.
Größere Reparaturen
Hierzu zählt z. B. das Abschleifen oder Neuverlegen von Fußböden, Ausbesserungen an Wänden oder der Tausch defekter Einrichtungsgegenstände. Diese müssen Mieter vor der Wohnungsabnahme nur durchführen, wenn sie durch ihr Verhalten erhebliche Schäden an den betroffenen Bauteilen verursacht haben. Beispiele:
- Wasserschaden im Parkett wegen eines ausgelaufenen Aquariums
- stark zerkratzte Ceran-Oberfläche wegen unsachgemäßer Behandlung
- unangemessene Anzahl an Bohrungen in den Wänden
Für alle Arbeiten und Ausbesserungen gilt:
- Mieter dürfen alle verlangten Arbeiten selbst durchführen. Sie sind nicht verpflichtet, damit einen Fachbetrieb zu beauftragen. Die Arbeit muss gut, aber nicht professionell ausgeführt werden.
- Farben und Materialien dürfen vom Vermieter nicht konkret vorgegeben werden. Üblich sind neutrale, helle Farben, worauf Sie auch bestehen dürfen. Darüber hinaus steht die Auswahl aber dem Mieter zu.
Bei mietvertraglichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen kommt es häufig auf die richtige Wortwahl und anderen Details an. Im Zweifelsfall sollten Sie anwaltlichen Rat einholen – z. B. über die kostenlose Rechtsberatung beim Verband Wohneigentum NRW.
Mängelbeseitigung nach der Wohnungsübergabe
Ein unterschriebenes Wohnungsübergabeprotokoll ist bindend für beide Seiten. Sind im Protokoll Mängel aufgelistet, können Sie Mieter auch nach der Wohnungsübergabe zur Beseitigung verpflichten. Möglicher Ablauf:
- Stellen Sie zunächst anhand des Mietvertrags und gültiger Gesetze sicher, dass die Mieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet sind.
- Klären Sie während der Wohnungsübergabe – besser noch: bei der Vorabnahme –, ob die Mieter die Arbeiten selbst durchführen möchten. Ist dies der Fall, vereinbaren Sie hierfür bzw. für die endgültige Abnahme inklusive Schlüsselübergabe einen separaten Termin.
- Verzichten die Mieter auf ihr Recht zur eigenständigen Durchführung, können Sie die Arbeiten nach Mietende in Auftrag geben. Achten Sie darauf, dass Ihre Mieter Ihnen ihre neue Anschrift mitteilen.
- Die Kosten für die Mängelbeseitigung können Sie den Mietern anschließend in Rechnung stellen.
Beachten Sie: Gemäß § 548 BGB verjähren Ansprüche auf Mängelbeseitigung regulär nach sechs Monaten ab dem Tag der Wohnungsabnahme. Nur innerhalb dieser Frist können Sie Mieter zur Ausbesserung auffordern bzw. ihnen die Kosten dafür in Rechnung stellen.
Nachträgliche Forderungen nach der Wohnungsübergabe
Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur Mängel beheben, die im Protokoll dokumentiert wurden und in ihren Zuständigkeitsbereich fallen. Wenn Sie Mängel bei der Wohnungsübergabe übersehen, können Sie sie nicht mehr nachträglich zur Verantwortung ziehen.
Bei nicht ersichtlichen Mängeln liegt die Beweispflicht beim Vermieter. Unter Umständen können Sie Ihre Mieter auf gerichtlichem Wege haftbar machen, wenn Sie beweisen können, dass
- der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bestand,
- es sich um verstecke Mängel handelt,
- Sie bei der Wohnungsabnahme keine Kenntnis von dem Mangel hatten bzw. haben konnten.
Wohnungsübergabe beim Einzug des Mieters
Beim Einzug eines Mieters läuft die Wohnungsübergabe ähnlich ab: Vermieter und Mieter treffen sich zu einem gemeinsamen Termin in der Wohnung, dokumentieren den Zustand und führen die Schlüsselübergabe durch.
Für den Zeitpunkt gilt: Genaugenommen muss die Wohnungsübergabe vor Mietbeginn stattfinden. Haben Ihre Mieter z. B. die Wohnung ab dem 1. Juni gemietet, müssen sie spätestens am 31. Mai die Schlüssel erhalten. Zusätzliche Miete dürfen Sie dafür nicht verlangen.
Tipp: Nutzen Sie für die Übergabe unser Übergabeprotokoll für den Einzug. Zusätzlich können Sie den Zustand der Wohnung vor oder bei der Übergabe mit Fotos und/oder Videos dokumentieren. So lässt sich im Zweifelsfall nachweisen, dass Schäden erst während der Mietdauer entstanden sind.
Was passiert mit Mängeln, die vor Mietbeginn bestehen?
Mieter können verlangen, dass alle bei der Wohnungsübergabe bereits existierenden Schäden und Mängel in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Geringfügige Mängel, z. B. Kratzer im Parkett oder eine gesprungene Fliese, werden in der Regel lediglich im Protokoll vermerkt. So können Mieter sicherstellen, dass sie bei Auszug nicht dafür aufkommen müssen. Allerdings sind auch individuelle Vereinbarungen zur Beseitigung möglich.
Bei gravierenderen Mängeln wie z. B. einem undichten Fenster, einem kaputten Herd oder einer defekten Heizung müssen Vermieter tätig werden. Gemäß § 535 BGB haben Mieter das Recht auf eine Wohnung, deren Zustand den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Je nach Schwere und Art des Mangels sind auch Mietkürzungen möglich.
Praktische Tipps für die Wohnungsübergabe
Die Wohnungsübergabe beim Einzug und Auszug zählt zu den wichtigsten Vorgängen in einem Mietverhältnis. In beiden Fällen lohnt es sich, genau zu planen und sorgfältig zu dokumentieren:
- Führen Sie wenn möglich eine Vorabnahme durch, um nötige Renovierungsarbeiten frühzeitig zu klären.
- Vereinbaren Sie den Termin zur Wohnungsübergabe schriftlich.
- Planen Sie genügend Zeit für die Übergabe ein, sodass Sie ohne Termindruck in Ruhe alles begutachten können.
- Führen Sie die Wohnungsübergabe nach Möglichkeit bei Tageslicht durch.
- Nehmen Sie eine Taschenlampe mit, um bei Bedarf auch schlecht beleuchtete Stellen zu kontrollieren.
- Lassen Sie sich bei Bedarf von einem Zeugen begleiten. Wenn Streitigkeiten vorhersehbar sind, können Sie die Wohnungsübergabe auch mit Anwalt durchführen.
- Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung sorgfältig im Übergabeprotokoll und lassen Sie dieses von den Mietern unterschreiben.
- Dokumentieren Sie Mängel zusätzlich mit Fotos oder Videos.
- Nutzen Sie eine Checkliste, damit Ihnen keine Schäden und andere Mängel entgehen.
Häufige Fragen zu Wohnungsübergabe und Wohnungsabnahme
Aus rechtlicher Sicht sind Mieter nicht zu einer Wohnungsübergabe am Wochenende verpflichtet. Das gilt insbesondere auch dann, wenn der letzte Tag des Mietverhältnisses auf einen Samstag oder Sonntag fällt. Unabhängig davon können Vermieter und Mieter jedoch einvernehmlich eine Wohnungsabnahme am Wochenende vereinbaren.
Im Bereich des Mietrechts sind beide Begriffe anzutreffen und werden häufig synonym verwendet. Bei genauerer Betrachtung umfassen Schönheitsreparaturen jedoch nur die in § 28 II. BV angeführten Arbeiten wie Streichen und Tapezieren. Als Renovierungsarbeiten zählen hingegen auch weitergehende Ausbesserungen.
Die Nebenkostenvorauszahlungen sowie auch die Grundmiete müssen Mieter bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses in voller Höhe zahlen. Dies gilt auch bei einer freiwilligen vorzeitigen Wohnungsübergabe. Bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten wird die ausbleibende Nutzung ohnehin in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt.
Ausnahme: Sie nutzen die Wohnung in der verbleibenden Zeit anderweitig, z. B. durch Neuvermietung, Renovierung oder für Eigenbedarf. In diesem Fall steht den Mietern eine Ausgleichszahlung zu.
Vermieter können sich bei der Wohnungsübergabe vertreten lassen, z. B. durch einen Makler, einen Mitarbeiter der Hausverwaltung, einen Anwalt oder einen Bekannten. Voraussetzung ist, dass Sie dieser Person eine entsprechende Vollmacht ausstellen. Auch Mieter können die Wohnungsübergabe einer bevollmächtigten Person überlassen. So ist eine Wohnungsübergabe auch ohne Vermieter bzw. Mieter möglich.
Beim Tod des Mieters dürfen Haushaltsangehörige bzw. Erben das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Dies muss innerhalb eines Monats geschehen, nachdem sie gesicherte Kenntnis über den Tod des Mieters bzw. die Erbschaft erlangten. Die Kündigungsfrist beträgt auch hier drei Monate. Am Ablauf der Wohnungsübergabe ändert das nichts; die Erben haben dieselben Rechte und Pflichten wie der ursprüngliche Mieter.
Auch bei einer fristlosen Kündigung sind Vermieter auf die Kooperation der Mieter angewiesen. Denn: Auch nach einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung liegt das Hausrecht beim Mieter. Als Vermieter dürfen Sie weder die Wohnung ohne dessen Zustimmung betreten noch heimlich die Schlösser austauschen. Wenn Ihr Mieter die Wohnungsübergabe verweigert, folgt als nächster Schritt die Räumungsklage.