Ab wann brauche ich eine Baugenehmigung?
Das Recht, das eigene Grundstück zu bebauen, ist zwar im Grundgesetz verankert – allerdings wird es auch sofort wieder eingeschränkt. Baugesetzbuch und Landesbauordnung regeln, dass auch private Bauvorhaben unter die Kontrolle der Bauaufsichtsbehörden fallen. Kurz gesagt: Sobald Sie ein Bauprojekt angehen, brauchen Sie eine Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Das betrifft:
- Hausbau
- Anbau und Wohnraumerweiterung (z. B. größerer Wintergarten)
- Nutzungsänderung (z. B. Umwandlung eines Wohnhauses in Gewerberaum)
- unter Umständen: Neubau von Nebenanlagen wie Gartenhaus, Garage oder Sauna
Aber Baugenehmigungen sind nicht nur lästig – sie bieten auch eine gewisse Sicherheit: Mit der Genehmigung bestätigt die Bauaufsichtsbehörde, dass das geplante Bauvorhaben allen geltenden Vorschriften entspricht, z. B. auch dem Straßenrecht und Nachbarrecht.
Die Landesbauordnung NRW sieht hierzu verschiedene Verfahren vor. Welches man braucht, hängt vom Umfang des Bauprojekts und den örtlichen Vorschriften ab:
- Verfahrensfrei: Kleinere Bauprojekte, z. B. Fahrradschuppen oder einfache Gartenhäuser, können Sie umsetzen, ohne die Baubehörde zu informieren.
- Genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig: Findet Ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans statt und entspricht allen örtlichen Vorschriften, reicht eine Bauanzeige aus. In einem Freistellungsverfahren teilen Sie der Gemeinde Ihr Vorhaben mit. Innerhalb eines Monats kann diese ein Genehmigungsverfahren fordern; andernfalls gilt der Bauantrag automatisch als genehmigt.
- Genehmigungspflichtig: Alle anderen Bauvorhaben bedürfen einer Baugenehmigung. In NRW ist diese in den meisten Fällen über das sogenannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren erhältlich.
Übrigens: Bauherren haben einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, wenn das Vorhaben alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.
Neben der einfachen Baugenehmigung sieht die Landesbauordnung auch noch das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 vor. Dieses braucht man für den Neubau von Hochhäusern und anderen großen Sonderbauten.
In NRW ist für den vollständigen Abriss eines Gebäudes keine Baugenehmigung erforderlich. Allerdings müssen Sie bei nicht freistehenden Gebäuden (z. B. Reihenendhaus) den geplanten Abriss der Baubehörde einen Monat im Voraus mitteilen. Zudem muss ein Sachverständiger für die angrenzenden Gebäude einen Standsicherheitsnachweis ausstellen. Für die Einhaltung anderer Vorschriften (z. B. Denkmalschutz, Naturschutz oder Erhaltungssatzung) ist der Bauherr selbst verantwortlich. Beachten Sie, dass in einigen Städten die Beseitigung von Wohnraum genehmigungspflichtig ist.
Genau genommen gibt es nur zwei Arten von Baugenehmigungen: Die vollständige, normale Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung. Zusätzlich gibt es noch den Bauvorbescheid, der aber keine Genehmigung im eigentlichen Sinne darstellt.
Die Teilbaugenehmigung gilt für bestimmte Bauabschnitte, Bauteile (z. B. Fundament) oder die Baugrube. Sie wird nur bei einem vorliegenden Bauantrag erteilt und muss separat beantragt werden. Mit einer solchen vorläufigen Baugenehmigung lassen sich Baubeginn oder Baufortschritt beschleunigen, wenn sich die Bearbeitung des Bauantrags verzögert. Allerdings erteilt die Baubehörde sie nur, wenn auch der Rest des Vorhabens mit großer Sicherheit genehmigungsfähig ist. Ob eine Teilbaugenehmigung möglich ist, entscheidet die Behörde nach eigenem Ermessen.
Einen Bauvorbescheid erhalten Sie im Rahmen einer Bauvoranfrage. Mit dieser können Bauherren vorab einzelne Fragen klären und so herausfinden, ob ein Projekt genehmigungsfähig ist. Hierbei prüft die Baubehörde die Voraussetzungen ebenfalls sehr sorgsam, denn: Ein positiver Vorbescheid ist verbindlich und gilt drei Jahre lang. Liegt ein solcher vor, haben Sie Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Doch Vorsicht: Der Vorbescheid selbst zählt nicht als Genehmigung.
Was kann ich in NRW ohne Baugenehmigung bauen?
Auch kleinere bauliche Anlagen wie Fahrradschuppen oder Gartencontainer unterliegen dem Baurecht – allerdings sieht die nordrhein-westfälische Bauordnung hier eine Ausnahme bei der Genehmigungspflicht vor: Dank geringer Größe bzw. Ausstattung kann ein Bau innerhalb von bebauten Ortsteilen als verfahrensfrei gelten. Wenn keine örtlichen Vorschriften (z. B. Bebauungsplan) dagegensprechen, können Sie es ohne Beteiligung der Baubehörden bauen. Dazu zählen in NRW unter anderem:
- kleinere Gartenhäuser, Schuppen usw. bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt (Innenvolumen + Volumen von Boden, Wänden und Decke) und ohne Aufenthaltsräume, Toiletten, Ställe und Feuerstätten
- Spielgeräte und Baumhäuser für Kinder
- Garagen und Carports bis 30 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und 3 Meter mittlere Wandhöhe
- Stellplätze bis insgesamt 100 Quadratmeter
- Wintergärten und Überdachungen bis 30 Quadratmeter
- Solaranlagen am Gebäude und Wärmepumpen
- Zäune und Mauern bis 2 Meter Höhe
- Swimming-Pools bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt
Auch bei Renovierung und Sanierung brauchen Sie in der Regel keine Baugenehmigung (ausgenommen größere Umbauarbeiten wie Durchbruch oder Entfernung von tragenden Wänden). Tipp: Das Bauportal.nrw bietet ein Planungstool, mit dem Sie online eine erste Einschätzung für Ihr Projekt erhalten.
Wichtig: Die Verfahrensfreiheit betrifft nur Grundstücke, die sich im sogenannten Innenbereich befinden, also innerhalb bebauter Ortsteile. Für den Außenbereich gelten wesentlich strengere Auflagen, die die meisten Bauvorhaben in der Regel verhindern. Eine Genehmigung ist in jedem Falle notwendig!
Wo kann ich die Baugenehmigung beantragen?
Die Baugenehmigung erhalten Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, die für Ihren Wohnort zuständig ist. Nicht jede Stadt hat eine eigene Bauaufsichtsbehörde. In Kommunen mit weniger als 25.000 Einwohnern geht der Antrag an die Gemeinde und wird von dort an die Kreisverwaltung weitergeleitet. Sie können den Bauantrag in Papierform oder online über das Bauportal.nrw einreichen. Bei einem digitalen Bauantrag verlangen einige Kommunen die dazugehörigen Bauvorlagen weiterhin als Papierdokumente.
Allerdings können Sie die Baugenehmigung oftmals nicht selbst beantragen: Hierfür brauchen Sie einen Entwurfsverfasser mit einer Bauvorlageberechtigung. Das sind beispielsweise:
- Architekten
- Bauingenieure, die bei der Ingenieurkammer-Bau NRW gelistet sind
- unter bestimmten Voraussetzungen: Innenarchitekten
Inhaber der Berechtigung finden Sie in der Fachliste für Bauvorlageberechtigte/Entwurfsverfasser der Ingenieurkammer-Bau NRW.
Die Zustimmung der Nachbarn ist nicht notwendig, wenn das Bauprojekt alle geltenden Vorschriften erfüllt. Allerdings kann sie Voraussetzung für eine Baugenehmigung sein, wenn das Bauvorhaben Abweichungen oder Befreiungen von geltenden Vorschriften erfordert. In diesem Fall müssen die Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen. Dies kann z. B. geschehen, indem sie Lageplan und Bauzeichnungen unterschreiben. Fehlt die schriftliche Zustimmung im Bauantrag, kontaktiert die Baubehörde die betroffenen Nachbarn. Sie haben dann einen Monat Zeit, um Widerspruch einzulegen. Mehr dazu können Sie im Artikel „Widerspruch gegen Bauprojekte“ nachlesen.
Bauantrag stellen ohne Architekten
In einigen Fällen ist es möglich, einen Bauantrag ohne Architekten oder einen anderen Entwurfsverfasser einzureichen. Die Landesbauordnung NRW ermöglicht bei kleineren Bauvorhaben, dass auch Privatleute einen Bauantrag selber stellen können, z. B. für:
- Garagen und überdachte Stellplätze bis 100 Quadratmeter
- eingeschossige Wintergärten bis 25 Quadratmeter
- Terrassenüberdachungen
- Dachgauben
- eingeschossige Gebäude bis 250 Quadratmeter, die keine Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten beherbergen
Bei Fertigprodukten können Sie oftmals den Bauantragsservice des Herstellers bzw. Händlers nutzen.
Bauantrag mit Handwerker: Die kleine Bauvorlageberechtigung
2024 hat das Land Nordrhein-Westfalen seine Bauordnung um die „kleine Bauvorlageberechtigung“ (offiziell: die eingeschränkte Bauvorlageberechtigung) ergänzt. Dahinter verbirgt sich die Möglichkeit, dass nun auch Handwerksmeister Bauanträge für bestimmte Bauten erstellen dürfen. Das gilt für:
- Maurer
- Betonbauer
- Zimmerer
- weitere Personen, die in die Handwerksrolle eingetragen sind, z. B. Absolventen einer technischen Hochschule
Die Berechtigung gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und nur für Handwerksmeister, die im Verzeichnis der Ingenieurskammer-Bau NRW eingetragen sind. Da die Eintragung an Tätigkeitsnachweise und Weiterbildungen geknüpft ist, sind hier in den ersten Jahren vermutlich nur wenige Handwerker vertreten.
Zudem ist die Vorlageberechtigung eingeschränkt: Sie gilt nur für die Gebäudeklassen 1 und 2, wozu in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser zählen. Genauer gesagt für Gebäude mit maximal
- 400 Quadratmeter Bruttogeschossfläche (Summe der Grundflächen aller ober- und unterirdischen Grundrissebenen einschließlich Grundfläche der Außenwände)
- zwei Nutzungseinheiten
- 7 Meter Höhe (bezieht sich auf die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Raumes, der für dauerhafte Aufenthalte genutzt werden kann)
Alle anderen Projekte dürfen weiterhin nur von Inhabern der normalen Bauvorlageberechtigung betreut werden.
Vom Bauantrag zur Baugenehmigung: Der Ablauf
Zunächst einmal müssen Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammentragen bzw. bei einem Entwurfsverfasser in Auftrag geben. Diese sogenannten Bauvorlagen sind die Grundlage, auf der über die Genehmigung entschieden wird. Welche das in NRW sind, unterscheidet sich je nach Projekt und Gemeinde. Eine Checkliste für den Bauantrag eines Gartenhauses könnte umfassen:
- ausgefüllter Bauantrag, unterschrieben von Bauherr und ggf. Entwurfsverfasser
- Lageplan
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Brandschutzbescheinigung
- Berechnung für Abstandsflächen, Nutzflächen, Grundflächenzahl und Höhe
- Berechnung der voraussichtlichen Herstellungskosten
- Statistikbogen (zur Erhebung von Statistiken rund um Bauvorhaben)
- falls erforderlich: Antrag auf Befreiung, Ausnahme oder Abweichung vom Bebauungsplan
Etwas umfangreicher wäre die Liste z. B. für ein Einfamilienhaus. Hier können weitere Bauvorlagen wie Artenschutzerklärung, Stellplatznachweis oder Schallschutznachweis verlangt werden. Einzelne Unterlagen können Sie auch nachreichen. Bei Bauanträgen in Papierform verlangen die Behörden meist eine dreifache Ausfertigung.
So geht es nun weiter:
- Innerhalb von zwei Wochen nach Antragstellung prüft die Baubehörde, ob der Antrag den Anforderungen entspricht und welche Stellen in die Entscheidung einbezogen werden (formelle Vorprüfung).
- Bei unvollständigen oder fehlerhaften Bauanträgen wird der Antragsteller kontaktiert: Sie haben nun einen Monat Zeit, um die Unterlagen nachzureichen bzw. zu korrigieren. Tun Sie das nicht, gilt der Antrag als zurückgezogen.
- Nun fordert die Baubehörde Stellungnahmen aller beteiligten Stellen an. Hierzu gehören z. B. Straßenverkehrsbehörde oder Wasserrechtsbehörde (je nach Bauvorhaben und Lage).
- Währenddessen bzw. anschließend prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob das Bauvorhaben aus planungsrechtlicher Sicht erlaubt ist. Unter Umständen kann sie weitere Unterlagen vom Bauherrn anfordern.
- Sind alle Unterlagen vollständig und korrekt, trifft die Baubehörde eine Entscheidung. Bei einem positiven Bescheid erhalten Sie die Baugenehmigung mit allen Unterlagen, dem Baustellenschild und den Vordrucken für die Rohbau- und Fertigstellungsanzeige.
- Wird der Bauantrag abgelehnt, haben Sie in NRW lediglich die Möglichkeit, innerhalb von einem Monat dagegen zu klagen; ein vorheriges Widerspruchsverfahren gibt es nicht mehr. Hierfür müssen Sie natürlich eine entsprechende Begründung vorlegen oder nachreichen.
Im Anschluss an die Bearbeitung erhalten Sie den Gebührenbescheid. Für die Prüfung fallen in NRW Kosten in Höhe von 0,6 bis 1 Prozent der Rohbausumme an. Hinzu können z. B. Sondergebühren für Abweichungen und Befreiungen kommen. Weitere Infos dazu erhalten Sie in unserem Artikel „Kosten für die Baugenehmigung“.
Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
Die Landesbauordnung sieht in NRW für Baugenehmigungen diverse Fristen vor: Die eigentliche Bearbeitungszeit beträgt im vereinfachten Verfahren maximal sechs Wochen. Hinzu kommt die Dauer für die Vorprüfung (max. zwei Wochen), eventuell die Nachreichung fehlender/fehlerhafter Unterlagen (max. ein Monat, kann aber mehrfach erfolgen) und die Beteiligung anderer Behörden (max. zwei Monate, in besonderen Ausnahmefällen plus einen Monat Verlängerung). Insgesamt sollten Sie mindestens drei bis vier Monate für das Verfahren einplanen.
Baugenehmigung erteilt – Was nun?
Wenn die Baugenehmigung vorliegt, darf der Bau beginnen. Allerdings kann die Genehmigung Auflagen und Bedingungen enthalten oder nur unter dem Vorbehalt einer nachträglichen Anpassung erfolgen. Beachten Sie Folgendes, wenn es ans Bauen geht:
- Bevor die Arbeiten beginnen, müssen Sie der Bauaufsichtsbehörde den Namen des Bauleiters in Textform mitteilen. Mit der Bauleitung können Sie den Entwurfsverfasser oder den ausführenden Handwerksbetrieb beauftragen. Selbst als Bauleiter tätig werden dürfen nur Personen, die nachweislich über die nötige Sachkunde und Erfahrung verfügen.
- Den Baubeginn müssen Sie der Baubehörde eine Woche vorher anzeigen. Das kann z. B. per Brief oder E-Mail erfolgen. Falls die Arbeiten für mehr als drei Monate pausieren, ist anschließend eine erneute Baubeginnsanzeige nötig.
- Während der Bauarbeiten müssen Sie ein Baustellenschild mit Informationen zu Bauvorhaben, Entwurfsverfasser, Bauleitung und Rohbauunternehmer anbringen.
- Die Baubehörde darf den Bau überwachen und dazu Einsicht in die Baugenehmigung und andere Unterlagen nehmen; beim vereinfachten Verfahren kann sie jedoch auch darauf verzichten.
- Auch die Fertigstellung des Rohbaus sowie das Bauende müssen Sie eine Woche im Voraus ankündigen.
- Bei größeren Projekten folgt anschließend die Bauzustandsbesichtigung: die Rohbauabnahme und, nach Abschluss aller Arbeiten, die Schlussabnahme.
Die Baugenehmigung ist in NRW ab dem Datum der Ausstellung drei Jahre gültig. In diesem Zeitraum müssen die Bauarbeiten beginnen. Die Genehmigung erlischt ebenfalls, wenn nach Baubeginn für mehr als 12 Monate pausiert wurde. Allerdings ist es möglich, eine Baugenehmigung zu verlängern. Hierfür muss der Antrag vor dem Gültigkeitsende eingehen – unkompliziert ist dies jedoch nur, wenn sich die Rechtslage in der Zwischenzeit nicht verändert hat.
Nachträgliche Beantragung einer Baugenehmigung
Wurde ein Bau ohne Baugenehmigung errichtet oder weicht er vom genehmigten Vorhaben ab, gilt er als Schwarzbau. Wenn die Baubehörde davon erfährt, drohen Abriss und Bußgeld. Um das zu verhindern, können Sie eine Baugenehmigung nachträglich einholen.
Häufige Fragen rund um die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist eine zeitlich befristete Erlaubnis, ein klar definiertes Bauprojekt umzusetzen. Sie besteht aus einem schriftlichen, mehrseitigen Dokument und enthält Informationen zum Bauvorhaben sowie ggf. erforderliche Auflagen oder Bedingungen. Auch Pläne und Bauzeichnungen sind Teil der Baugenehmigung.
Eine Baugenehmigung brauchen Sie, wenn Sie ein Gebäude neu bauen, abreißen oder verändern möchten. Die Genehmigung muss vor Beginn der Baumaßnahmen vorliegen.
Bei den meisten Bauvorhaben darf nur ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (z. B. ein Architekt oder Bauingenieur) den Bauantrag stellen. Bei kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern sowie untergeordneten Gebäuden dürfen seit 2024 auch bestimmte Handwerksmeister die Genehmigung beantragen. Privatpersonen können lediglich bei eingeschossigen Bauten bis 250 Quadratmeter ohne Aufenthaltsräume den Bauantrag einreichen.
Die Baugenehmigung in NRW ist drei Jahre lang gültig. Auf Antrag ist eine Verlängerung um ein Jahr möglich.
Die vereinfachte Baugenehmigung gilt für alle Bauprojekte, die keine Sonderbauten sind. Als Sonderbau zählen z. B. Hochhäuser, Einkaufspassagen, Freizeitparks oder Sportstadien.
Ohne Baugenehmigung können Sie sogenannte verfahrensfreie Bauten errichten. In NRW sind das z. B. Gartenhäuser und Schuppen bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, Terrassenüberdachungen bis 30 Quadratmeter oder ein einfacher Carport. Größere Bauten sind genehmigungsfrei, wenn sie allen Vorgaben eines gültigen Bebauungsplans entsprechen; hier reicht eine Bauanzeige.
Die Baugenehmigung wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt.
Die Bearbeitungsdauer beim Bauantrag kann mehrere Wochen bis Monate betragen. Sicherheitshalber sollten Sie mindestens drei bis vier Monate einplanen; bei komplexen Projekten besser mehr.
Eine Baugenehmigung können Sie einmal um ein Jahr verlängern. Zusätzlich mit der regulären Gültigkeit ist die Baugenehmigung damit maximal vier Jahre lang gültig.
Dieser Beitrag könnte Sie ebenfalls interessieren:
Tiny House im Garten: Brauche ich eine Baugenehmigung?