Energetische Sanierung: Mit sechs Schritten zum Erfolg

Die erste Frage ist, was muss oder kann ich überhaupt an meinem Haus energetisch sanieren? Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2024 sind einige Sanierungspflichten rund um den Heizungstausch und Dämmungsmaßnahmen an Gebäuden festgeschrieben worden. Auch einzelne Bundesländer schreiben eine Solardachpflicht vor. Diese Sanierungsmaßnahmen sind mit teils langen Übergangsfristen versehen – und weit weniger dramatisch als zu Beginn der Diskussion um das sogenannte Heizungsgesetz von vielen Hauseigentümern befürchtet.

Fest steht: Eine kurzfristige energetische Sanierungspflicht besteht derzeit nur bei Neukauf bzw. Eigentümerwechsel einer Immobilie. Das bedeutet, wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft oder erbt, der muss ein wenig nachrüsten. Dazu hat man zwei Jahre Zeit. Drei Punkte sind zu erfüllen:

• Heizungen ersetzen, die weder einen Brennwert- noch einen Niedertemperaturkessel haben und älter als 30 Jahre sind. 
• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. 
• Erfüllt ein Dach nicht den sogenannten Mindestwärmeschutz, muss das Dach oder alternativ die oberste Geschossdecke gedämmt werden. In der Praxis greift diese Pflicht aber nur ganz selten. Denn selbst ältere Dächer erfüllen den Mindestwärmeschutz meist ohnehin.

Soweit die Rahmenbedingungen. Aber was eignet sich überhaupt an Ihrem Haus zur energetischen Sanierung? Neue Dachgeschossdämmung, neue Fenster, eine neue Heizung? Auf welche Technik sollte ich bauen? Gibt es bestimmte Schwerpunkte, die man beim Sanieren bilden kann? Und wie hoch ist das Einsparpotenzial?

Energetisches Sanieren bedeutet, die Energie- und Wärmeverluste Ihres Hauses durch bestimmte Umbau-, Dämmungs-, und Austauschmaßnahmen zu verringern. Durch Einsatz von energieeffizienter und klimaneutraler Heiz- und Dämmtechnik verbraucht das Haus insgesamt weniger Energie. Damit verringert sich auch der Ausstoß von CO2, was gut im Kampf gegen die Erderwärmung ist. Langfristig spart man mit dem energetischen Sanieren an den eigenen Energiekosten und macht seine Immobilie fit für die Zukunft. Denn: In Zukunft werden die finanziell belohnt, die wenig verbrauchen und auf umweltgerechte Technik setzen. Etwa, weil fossile Brennstoffe langfristig teurer werden.

Die für das Sanieren wichtige Förderbank kfw unterteilt Häuser nach Effizienzstufen – und fördert die besonders, die einen hohen Effizienzstandard anstreben. Die beste Stufe ist ein Passivhaus. Dieses Haus kommt praktisch ohne Energieverluste aus. Das erreichen in der Regel nur Neubauten. Im Bestand ist eine Sanierung zum sehr guten Effizienzhaus deutlich komplexer. Der niedrigste förderfähige Standard ist ein Effizienzhaus 85. Das Haus verbraucht 15 Prozent weniger Energie als das Referenzgebäude nach GEG. Das ist also ein Gebäude, das bei einer Sanierung „nur“ die an sich schon anspruchsvollen gesetzlichen Mindeststandards erfüllt. Von der kfw gefördert wird der gesetzliche Mindeststandard aber nicht. Wenn Sie eine Förderung der kfw haben wollen, müssen Sie eine Schippe drauflegen.

Sie haben nun einen Überblick über das, was bei der energetischen Sanierung alles theoretisch möglich ist. Aber was ist für Sie und Ihre Immobilie am besten? Zum Glück gibt es zahlreiche Angebote, bei denen Sie sich Hilfe von Experten holen können, um ihre weiteren Fragen zu beantworten.

• Webinare: Aufgrund der großen Verunsicherung beim Thema „energetisch Sanieren“, hat sich ein breites Schulungs-Angebot dazu im Internet entwickelt. Energieberater, Verbände, Kommunen und kommerzielle Sanierungsfirmen bieten sogenannte Webinare zum Thema „Haus Sanieren“ an. Also Seminare, bei denen man per Video teilnehmen kann und von einem Experten Tipps und Einordnungen erhält. Auch wir vom Verband Wohneigentum NRW bieten diese Möglichkeit. So haben wir regelmäßig Online-Seminare zu Themen wie Solarpflicht NRW, Fassadendämmung etc. im Angebot. Schauen Sie auf unsere Startseite, da stehen unsere nächsten Seminare gelistet. Das Angebot ist kostenlos, unabhängig und auch für Nichtmitglieder.
• Energiesprechstunde: Exklusiv für Mitglieder vom Verband Wohneigentum steht unser neues Beratungsangebot zur Verfügung. Jeden zweiten Dienstag gibt es eine Energiesprechstunde. Dann haben Sie die Möglichkeit, Ihre individuellen Fragen zu den Themen Heizung, Wärmepumpe, Photovoltaik & Balkonsolar, energetische Sanierung und Förderungen mit unserem Energieberater Dr. Reinhard Loch telefonisch zu besprechen. Achtung: Diese Termine sind schnell ausgebucht!
• Nutzen Sie die vertiefenden Informationen der Verbraucherzentrale: Auch an dieser Adresse gibt es Telefonberatungen, Vor-Ort-Seminare und Webinare rund um das Thema Sanieren und Bauen. Die Verbraucherzentrale ist nicht nur unser Kooperationspartner in vielen Bereichen, sie ist auch eine fachlich versierte Stelle für unabhängige Verbraucherberatung.

Fragen loswerden, die Räumlichkeiten begehen und gemeinsam erörtern, was an der Immobilie wie am besten energetisch zu sanieren wäre – das geht bei einem Vor-Ort-Termin immer noch am besten. Viele Besitzerinnen und Besitzer von Eigenheimen schätzen diese Art der direkten Beratung ganz besonders, weil sie konkret auf die persönliche Situation eingehen können.

Um diesen Wunsch gerecht zu werden, bietet etwa unser Kooperationspartner, die Verbraucherzentrale NRW, eine Vor-Ort-Energieberatung an. Ein Energie-Experte der Verbraucherzentrale kommt zu Ihnen nach Hause und gibt auf Ihr Gebäude zugeschnittene Tipps. Der Clou: Als Mitglied vom Verband Wohneigentum erhalten Sie eine Vergünstigung für diese Beratung: Statt eigentlich 30 Euro zahlen Sie nur 10 Euro. Mehr Informationen zum Angebot haben wir unter dem Artikel zur Vor-Ort-Energieberatung zusammengefasst. Achtung: Den Termin machen Sie bitte immer über die Verbraucherzentrale. 

Die Frage nach dem Sanierungsumfang hängt im Wesentlichen von der persönlichen Lebenssituation und den finanziellen Ressourcen ab. So hat ein Paar, das die 75 Jahre überschritten hat, wahrscheinlich weniger Ambitionen den Lebensabend in einer Komplettsanierungs-Dauerbaustelle zu verbringen. Abgesehen davon, kostet eine Komplettsanierung natürlich auch mehr Geld. Hat man das nicht auf der hohen Kante, braucht man auch eine längere Zeit, um die Investition abzuzahlen. Insofern passt in diesem Fall eher eine Teilsanierung. Zum Beispiel nur den Austausch der Fenster oder die Anschaffung einer energieeffizienten Heizung.

Anders sieht es aus, wenn ein junges Paar eine ältere Immobilie erbt oder kauft. Dann bietet sich vor dem Einzug eine Komplettsanierung an. Mit einem Sanierungsfahrplan und der Expertise eines zertifizierten Energie-Effizienz-Experten lässt sich dieses Vorhaben auch mit Fördergeldern teilweise gegenfinanzieren. Aber auch in jüngeren Jahren gilt: Ohne eigene Rücklagen und Darlehen ist eine Komplettsanierung nicht zu stemmen. Denn: Oft müssen die Baumaßnahmen aus der Vorkasse bestritten werden, ehe sie das Geld dann nach Monaten von der Fördergeldstelle zurückbekommen.

Komplettsanierung:

Teilsanierung:

Der individuelle Sanierungsfahrplan, oft auch in der verkürzten Form als iSFP bekannt, ist vielleicht der wichtigste Schritt auf dem Weg zur energetischen Sanierung. Denn in diesem Dokument sind die tatsächlich anvisierten Sanierungs-Maßnahmen aufgelistet, im Detail verschriftlicht und aufeinander abgestimmt. Der individuelle Sanierungsfahrplan wird von einem zertifizierten Energieeffizienz-Experten nach genauer Rücksprache mit Ihnen erstellt. Der Experte hat zuvor mit Ihnen die energetischen Schwachstellen der Immobilie unter die Lupe genommen, Vorschläge unterbreitet und die Umsetzungsmöglichkeiten erörtert. Er sollte Ihnen auch Informationen über aktuelle Fördermöglichkeiten zur Gegenfinanzierung mitteilen können. Außerdem ist der Fahrplan ein wichtiges Dokument, das Ihnen den Zugang zu bestimmten Fördergeldern erst möglich macht – z.B. bestimmte Boni der BAFA-Förderung. Der Sanierungsfahrplan selbst ist auch förderfähig – 50 Prozent der Kosten werden erstattet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern können das bis zu 650 Euro sein, bei Mehrfamilienhäusern bis zu 850 Euro. Hier hat es Förder-Kürzungen gegeben, die wir vom Verband Wohneigentum deutlich kritisieren.

Beispiel-Kosten für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP): Für ein Einfamilienhaus müssen Sie mit etwa 1.500 Euro für die Erstellung des Plans rechnen. Davon sind aber 50 Prozent förderfähig. Unterm Strich bleiben 750 Euro Eigenanteil.

Jetzt geht es los mit der eigentlichen Sanierung. Dafür müssen Sie Angebote von Handwerkern und technischen Dienstleistern einholen. Es ist wichtig, den Sanierungsfahrplan und die Angebote immer abzugleichen. Denn nicht selten neigen Sanierungsunternehmen auch dazu, überdimensionierte Projektangebote anzubieten. Prüfen Sie daher immer, ob das Angebot im Rahmen Ihres Plans liegt. Und: Seien Sie skeptisch, wenn Preise zu preiswert oder zu teuer sind. Holen Sie immer mehrere Angebote für eine Maßnahme ein und vergleichen Sie. Außerdem rät der Verband Wohneigentum NRW dazu, auf keinen Fall bei Handwerker- und Bauleistungen ohne jegliche Gegenleistung in Vorkasse zu gehen. Das schützt Sie vor bösen Überraschungen wie plötzliche Firmenpleiten – wo Sie ihren Vorschuss im schlimmsten Fall nie wieder sehen.

Wenn Sie mit mehreren Sanierungsmaßnahmen oder gleich einer Komplettsanierung planen, dann ist es nicht einfach, den Überblick zu behalten. Gerade Laien übernehmen sich mit der Koordination der einzelnen Gewerke. Deshalb bietet es sich bei Groß-Projekten an, eine Bauleitung zu beauftragen. Die Bauleitung hat einen professionellen Blick darauf, ob die Baumaßnahmen entsprechend den Bauvorschriften umgesetzt werden. Die Bauleitung achtet zudem auf die Zeitabläufe und die Einhaltung der Sicherheitsstandards auf der Baustelle. Ein Energie-Efffizienz-Experte kontrolliert im Zusammenhang mit einem iSFP die Einhaltung der energetischen Anforderungen und die Beantragung der Fördermittel. Er oder sie kann auch für die komplette Bauleitung beauftragt werden, dann aber nicht im Zusammenhang mit den geförderten Kostes des individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).