Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Eine Nutzungsänderung liegt immer dann vor, wenn eine bauliche Anlage anders als bisher zugelassen genutzt wird. Dies kann z. B. die Umwandlung eines Wohnhauses zu einem Bürogebäude umfassen. Aber auch kleinere Fälle sind denkbar, z. B. die gewerbliche Nutzung eines Raumes im Einfamilienhaus zur Vermietung an Feriengäste.
Klassische Fälle sind:
- Abstellraum zu Aufenthaltsraum: z. B. beim Dachgeschossausbau die Nutzung als Wohnraum, Verwendung eines Abstellraums als Schlafzimmer, Nutzung einer Garage als Atelier oder Hobbyraum
- Wohnraum zu Räumen für Kurzzeitvermietung: z. B. Umwandlung der Einlieger- oder Eigentumswohnung zu einer Ferienwohnung, Vermietung eines Zimmers an Urlaubsgäste
- Einrichtung einer zusätzlichen Wohneinheit: z. B. Einliegerwohnung beim Kellerausbau oder bei Verkleinerung der eigenen Wohnfläche
- Wohnraum zu Gewerbe: z. B. Einrichtung einer Arztpraxis in der Einlieger-/Eigentumswohnung oder Einrichtung von Verkaufsräumen im Wohnhaus
- Gewerbe zu Wohnraum: z. B. Umbau eines Bürogebäudes oder einer Gaststätte zu Wohnungen
- Gewerbe zu Gewerbe: z. B. Nutzung eines Büros als Werkstatt oder anders herum
Dabei kann eine Nutzungsänderung auch ohne bauliche Veränderungen vorliegen, z. B. bei der Umnutzung einer Wohnung als Kanzlei. Ebenfalls kann es vorkommen, dass die Baumaßnahmen an sich verfahrensfrei sind (z. B. Ausbau des Dachgeschosses), die neue Nutzung aber trotzdem eine Baugenehmigung erfordert (Nutzung des zusätzlichen Raumes zu Wohnzwecken).
Keine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinne liegt vor, wenn sich durch die neue Nutzungsart keine neuen rechtlichen Vorschriften ergeben. Das wäre z. B. der Fall, wenn ein bisher als Wohnzimmer genutzter Raum künftig als Kinderzimmer dienen soll. Beide zählen als Aufenthaltsräume, für die dieselben rechtlichen Anforderungen gelten. Auch der Kellerausbau ist meist genehmigungsfrei, wenn die neuen Räume dem Eigenbedarf dienen.
Welche Nutzung ist überhaupt erlaubt?
Das bestimmt die Gemeinde in den meisten Fällen mit einem Bebauungsplan. Unter dem Stichwort „Art der baulichen Nutzung“ gibt dieser vor, zu welchem Zweck die Gebäude in einem bestimmten Gebiet verwendet werden dürfen. Oft wird hier auf die Baugebiete gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verwiesen. Das sind z. B.:
- reine Wohngebiete
- Mischgebiete
- Gewerbegebiete
- Industriegebiete
Sieht z. B. der Bebauungsplan eine reine Wohnnutzung für ein Gebiet vor, heißt das jedoch nicht, dass jegliche andere Nutzung verboten ist. Steht im Bebauungsplan nichts Gegenteiliges, können hier unter anderem Läden für den täglichen Bedarf und kleine Handwerksbetriebe zugelassen werden. Dafür ist ein Antrag auf Ausnahme notwendig. Darüber hinaus sind Befreiungen möglich, z. B. wenn die neue Nutzung der Allgemeinheit zugutekommt und den Grundzügen der Planung nicht widerspricht.
In Gebieten, für die kein Bebauungsplan gilt, sind die bereits vorhandenen Nutzungsarten in der näheren Umgebung ausschlaggebend. Im Außenbereich ist eine Nutzungsänderung hingegen fast immer ausgeschlossen. Eine Umnutzung wird hier nur unter streng reglementierten Bedingungen genehmigt werden.
Wann ist eine Nutzungsänderung genehmigungsfrei?
In NRW ist eine Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, es sei denn, eine der folgenden Ausnahmen trifft zu:
- Landesbauordnung und örtliche Satzungen stellen dieselben öffentlich-rechtlichen Anforderungen (z. B. Brandschutz und Schallschutz) an die alte und neue Nutzung; die bisherige Nutzung wurde genehmigt.
- Die betroffene Anlage ließe sich gemäß § 62 der Landesbauordnung NRW verfahrensfrei bauen oder umbauen und entspricht den Anforderungen aus örtlichen Satzungen.
- Es handelt sich um eine zeitlich begrenzte Nutzung von Räumen zur Übernachtung im Rahmen einer kulturellen, politischen usw. Veranstaltung. Zusätzliche Voraussetzung: Vorschriften zu Rettungswegen (§ 33) werden eingehalten.
Auch wenn die Nutzungsänderung an sich genehmigungsfrei ist, können bauliche Maßnahmen trotzdem einen Bauantrag erfordern. Darüber hinaus müssen auch verfahrensfreie Bauten allen geltenden Vorschriften genügen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich vor der Nutzungsänderung bei der Gemeinde informieren. Dies kann z. B. im Rahmen einer Bauberatung oder einer Bauvoranfrage geschehen.
Keine Baugenehmigung ist nötig, wenn ein gültiger Bebauungsplan die neue Nutzung erlaubt und keine Ausnahme, Abweichung oder Befreiung nötig ist. In diesem Fall reicht in NRW eine Genehmigungsfreistellung aus: Sie müssen die Nutzungsänderung lediglich mit einer Bauanzeige (Antragsformular plus dieselben Unterlagen wie beim Bauantrag) der Gemeinde ankündigen. Diese kann dann innerhalb von einem Monat ein Baugenehmigungsverfahren verlangen. Tut sie das nicht, gilt die Nutzungsänderung als zulässig.
Sonderregelung für temporäre Nutzungsänderung
Seit 2021 sieht die Landesbauordnung in NRW eine besondere Regelung für die zeitlich befristete Nutzungsänderung vor: Wenn die Umnutzung auf maximal zwölf Monate beschränkt ist, reicht eine vorherige Anzeige der geplanten Änderung aus. Für die kostenlose Nutzungsänderungsanzeige müssen Sie die erforderlichen Unterlagen (z. B. Lageplan und Bauzeichnungen) bei der Gemeinde vorlegen. Diese hat nun vier Wochen Zeit, um ein Baugenehmigungsverfahren zu fordern. Tut sie das nicht, kann die geplante Umnutzung stattfinden.
Weitere Voraussetzungen:
- Die Anzeige erfolgt mindestens vier Wochen vor der geplanten Nutzungsänderung.
- Es sind keine bzw. nur unwesentliche bauliche Veränderungen notwendig.
- Das Gebäude befindet sich nicht im Außenbereich (also außerhalb von zusammenhängend bebauten Ortschaften).
- Die betroffenen Räumlichkeiten liegen nicht in einem großen Sonderbau (gemäß § 50, z. B. in einem Hochhaus oder großen Bürogebäude).
Wann muss ich die Nutzungsänderung beantragen?
Dass eine Nutzungsänderung eine Baugenehmigung erfordert, ist in NRW der Regelfall. Den Bauantrag müssen Sie grundsätzlich stellen, wenn die oben genannten Voraussetzungen für die Genehmigungsfreiheit nicht erfüllt sind.
Übrigens: Soll eine Eigentumswohnung künftig anders genutzt werden, muss neben der Baubehörde oft auch die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Hier kommt es auf die Vorgaben der Teilungserklärung an.
Einige Städte in NRW haben Wohnraumschutzsatzungen erlassen, um bestehenden Wohnraum vor Zweckentfremdung zu schützen. Betroffen sind unter anderem Köln, Düsseldorf und Bonn. In diesen Städten lässt sich eine Nutzungsänderung von Wohnraum zu einer anderen Nutzung wie Ferienwohnung oder Gewerbe meist nur in Ausnahmefällen durchsetzen. Hierfür ist ein gesondertes Verfahren erforderlich, bei dem neben dem Bauamt auch andere Ämter der Gemeinde (z. B. das Amt für Wohnungswesen) der Umnutzung zustimmen müssen. Gleiches gilt für eine Nutzungsänderung bei öffentlich gefördertem Wohnraum.
Beides sind kommunale Instrumente, mit denen Städte gezielt in die Entwicklung einzelner Viertel eingreifen können. Sie ermöglichen es, gebietsweise den Umgang mit dem Baubestand zu reglementieren. Sanierungsgebiete sollen städtebauliche Missstände beheben, wenn ein altes Viertel den aktuellen Ansprüchen nicht mehr genügt (z. B. hinsichtlich baulicher Beschaffenheit, Zugänglichkeit und Besonnung).
Eine Erhaltungssatzung soll besonders erhaltenswerte Stadtteile vor Veränderung schützen. Dies kann sich z. B. auf das äußere Erscheinungsbild, eine historische oder künstlerische Bedeutung oder auf die soziale Zusammensetzung beziehen.
Eine Nutzungsänderung erfordert in beiden Fällen eine separate Genehmigung durch die Kommune. Das betrifft auch Vorhaben, die nach der Landesbauordnung eigentlich verfahrensfrei wären. Hierbei prüft die Kommune, ob sich die neue Nutzung mit den Zielen der Sanierung bzw. Erhaltung verbinden lässt.
Wo kann ich die Nutzungsänderung beantragen?
Die Baugenehmigung erhalten Sie von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde. Allerdings dürfen in NRW meist nur vorlageberechtigte Entwurfsverfasser den Bauantrag einreichen (z. B. Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister). Sind keine baulichen Veränderungen vorgesehen, nehmen die Baubehörden teilweise auch Bauanträge von anderen Personen entgegen (z. B. Bauzeichnern und Statikern). Mehr zum Ablauf erfahren Sie im Artikel „Baugenehmigung: Ab wann und wofür brauche ich sie?“
Beachten Sie: Die Baugenehmigung muss vorliegen, bevor die neue Nutzung beginnt. Für die Bearbeitungszeit der Baubehörde sollten Sie mindestens vier Monate einplanen. Nach Zugang der Genehmigung müssen Sie den Beginn der neuen Nutzung dem Bauamt eine Woche im Voraus ankündigen.
Kosten für die Baugenehmigung bei Nutzungsänderung
Für die Bearbeitung bei einem Nutzungsänderungsantrag erhebt die Baubehörde Gebühren. Bei einer reinen Nutzungsänderung liegen diese in NRW zwischen 50 und 5.000 Euro. Wie sich die Kosten innerhalb dieses Rahmens berechnen, liegt im Ermessen der Behörde (z. B. 4 Euro pro Quadratmeter in Gewerbeeinheiten bis 150 Meter Grundfläche). Weitere Infos zum Thema lesen Sie in unserem Beitrag: Kosten für die Baugenehmigung.
Unter welchen Bedingungen wird die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung erteilt?
Das Genehmigungsverfahren dient Bauherren und Baubehörden dazu, ein geplantes Projekt hinsichtlich der baurechtlichen Vorschriften zu prüfen. Kritische Aspekte, die im Genehmigungsverfahren geprüft werden können, sind unter anderem:
- Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan (insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung)
- Erschließung des Grundstücks
- Brandschutzanforderungen und Fluchtwege
- weitere bautechnische Aspekte, z. B. Schallschutz und Wärmeschutz, Anforderungen an Wohnraum (u. a. Raumhöhe, Belüftung und Belichtung)
- Stellplatzbedarf
- Immissionsschutz (z. B. Belästigung der Nachbarn durch Lärm oder Gerüche)
Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung: Welche Strafe droht?
Wenn die Bauaufsichtsbehörde von einer nicht genehmigten Nutzungsänderung erfährt, kann sie die weitere Nutzung untersagen. Dies geschieht durch eine bauordnungsrechtliche Verfügung. Bereits diese Anordnung ist gebührenpflichtig (die Kostenhöhe richtet sich in NRW nach dem Zeitaufwand der Behörde). Darüber hinaus kann das Bauamt ein Bußgeld verhängen. In NRW beträgt dieses je nach Gebäudeart, Größe und Standort mitunter bis zu 40.000 Euro.
Nutzungsänderung nachträglich genehmigen lassen
Falls für die aktuelle Nutzung keine Baugenehmigung vorliegt, können Sie diese nachträglich beantragen. Allerdings muss die Nutzungsart alle aktuellen Vorschriften erfüllen, um genehmigungsfähig zu sein. Der nachträgliche Bauantrag bei Nutzungsänderung entspricht dem normalen Genehmigungsverfahren.
Häufige Fragen zum Bauantrag bei Nutzungsänderung
Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum liegt z. B. vor, wenn ein Bürogebäude, ein Gasthaus oder eine Lagerhalle zu Wohnungen umgebaut wird. Da für Wohnraum andere Vorschriften als für Gewerberaum gelten (z. B. Brandschutz und Stellplätze), ist diese Umnutzung grundsätzlich genehmigungspflichtig.
Eine Nutzungsänderung von Wohnraum zu Gewerbe liegt z. B. vor, wenn Räume in einem Wohnhaus zu Verkaufsräumen, einer Praxis oder einem Kosmetikstudio umgenutzt werden. Vor allem in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist dies oft nur schwer durchzusetzen.
Ob eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, hängt nicht vom Umfang der Baumaßnahmen ab. Vielmehr kommt es darauf an, welche rechtlichen Vorgaben für die neue Nutzung gelten. Unterscheiden sich diese von der alten Nutzung, ist ein Bauantrag erforderlich – auch wenn keine baulichen Veränderungen stattfinden.