Die eigene Immobilie auf die Zukunft vorbereiten Wann, was – und lohnt sich das überhaupt?

An das eigene Altern möchte man ja am liebsten gar nicht denken. Doch gerade Immobilieneigentümer fragen sich häufig, wie lange sie in ihrem Eigenheim bleiben können und ob sie es irgendwann – sei es aus finanziellen Gründen, sei es wegen gesundheitlicher Einschränkungen – verlassen müssen. Wie kann es gelingen, als Eigentümer bis zum Ende in den eigenen vier Wänden zu leben?

Nina Herrmann: Wichtig ist, dass man rechtzeitig die besten Voraussetzungen dafür schafft. Dafür sollte man zum einen die Immobilie selbst betrachten und sich überlegen, welche Sanierungen nötig sind, damit das Gebäude seinen Wert behält und man sich lange darin wohlfühlt. Zum anderen können Eigentümer frühzeitig dafür sorgen, dass sie auch mit eventuellen gesundheitlichen Beeinträchtigungen selbstständig darin wohnen können. Ein altersgerechter Umbau fällt leichter, solange man gesund und mobil ist.

Aber nicht jede Immobilie lässt sich altersgerecht umbauen. Wie können Eigentümer von Altbauten vorsorgen?

Nina Herrmann: Vollständige Barrierefreiheit ist in Bestandsgebäuden tatsächlich nur selten zu erreichen. Aber in jedem Haus und jeder Wohnung lassen sich Maßnahmen umsetzen, die bei gesundheitlichen Einschränkungen das Leben darin erleichtern. Was alles möglich ist und was nicht, hängt vor allem von Lage, Größe und Alter der Immobilie ab. Im Ratgeber gibt es dazu einige Beispiele und Anregungen, wie etwa für den Umbau von Badezimmer und Hauseingang. Letztendlich kommt es aber immer auf die individuellen Bedürfnisse an.

Ein barrierefreier Umbau steht wahrscheinlich nicht unbedingt auf der Prioritätenliste, wenn man selbst noch topfit ist. Sollte man wirklich vorausschauend das ganze Haus umbauen?

Nina Herrmann: Natürlich werden wir nicht alle im Alter gebrechlich. Aber was die Zukunft bringt, kann niemand voraussehen. Auch kleinere Maßnahmen bieten im Ernstfall mehr Komfort und Sicherheit, zum Beispiel ein stabiler Handlauf an der Treppe, eine ausreichende Beleuchtung oder ein rutschfester Bodenbelag im Badezimmer. Das lässt sich unauffällig vorbereiten, stört nicht und ist aber da, wenn es nötig wird. Wer ohnehin renoviert, kann solche Dinge dabei gleich mit angehen. Außerdem ist ein gewisses Maß an Barrierefreiheit heutzutage fast schon Standard. Dadurch steigt oft der Immobilienwert, sodass man bei einem eventuellen Verkauf einen höheren Preis erzielt.

Der Wert einer Immobilie hängt ja ebenfalls stark vom Sanierungszustand ab. Gerade das neue Gebäudemodernisierungsgesetz enthält eine Vielzahl an Anforderungen, die auch im Bestand greifen. Was sollten oder müssen Eigentümer in dieser Hinsicht tun?

Nina Herrmann: Wenn nicht gerade ein Eigentümerwechsel oder eine umfassende Sanierung ansteht, gibt es nur wenige gesetzliche Vorschriften, die für Bestandsgebäude greifen. Da brauchen sich Eigentümer in der Regel keine Sorgen zu machen. Aber Modernisierungen – gerade im energetischen Bereich – haben unabhängig davon viele Vorteile. Sie reduzieren die Energiekosten, verbessern das Raumklima und erhöhen den Gebäudewert. Außerdem verlängern sie oft die Lebensdauer des Gebäudes. Davon profitieren am Ende auch die Angehörigen, wenn sie die Immobilie eines Tages übernehmen.

Aber solche Maßnahmen kosten auch einiges. Wie sollen das Eigentümer finanzieren, deren Einkommen oder Rente vielleicht gerade so die laufenden Kosten deckt?

Nina Herrmann: Zunächst einmal gibt es verschiedene Förderprogramme für eine energetische Sanierung oder einen barrierefreien Umbau. Zum Beispiel vergibt die KfW je nach Art der Maßnahmen Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Außerdem lassen sich viele Kosten durch sorgfältige Planung einsparen, etwa, wenn Arbeiten gleichzeitig stattfinden oder bei Gelegenheit gleich vorbereitet werden. Wer gar keinen finanziellen Spielraum hat, kann einen Teil des Kapitals aus der Immobilie lösen. Dafür muss man nicht zwangsläufig verkaufen oder ausziehen. Im Ratgeber werden einige Möglichkeiten vorgestellt, wie das funktionieren kann.

Stichwort „Auszug“ – was passiert mit dem Eigenheim, wenn es irgendwann nicht mehr geht und man das Zuhause doch verlassen muss?

Nina Herrmann: Für diesen Fall können Eigentümer mit einer rechtzeitigen Übertragung vorsorgen. Oft bekommen die nächsten Angehörigen die Immobilie ja erst im Rahmen einer Erbschaft. Aber man kann sie auch schon zu Lebzeiten weitergeben – also schenken. So lässt sich ein reibungsloser Übergang vorbereiten und ein eventueller Streit ums Erbe vermeiden. Wer früh handelt, schützt die Immobilie unter Umständen sogar vor dem Zugriff durch den Sozialhilfeträger.

Wann kann es passieren, dass der Sozialhilfeträger auf die Immobilie zugreift, und was bedeutet das dann?

Nina Herrmann: Das geschieht, wenn eine pflegebedürftige Person auf Sozialhilfe angewiesen hat, aber noch eigenes Vermögen hat – zum Beispiel eine Immobilie. Dann darf das Sozialamt verlangen, dass diese zunächst verwertet wird, um die Pflegekosten zu decken. Übrigens auch dann, wenn die Immobilie bereits verschenkt wurde. Nur unter bestimmten Umständen ist Wohneigentum davor geschützt. Oft können Eigentümer die Verwertung nur verhindern, indem sie Haus oder Wohnung rechtzeitig auf die nächste Generation übertragen und außerdem sehr sorgfältig weitere Bedingungen formulieren.

In Ihrem Ratgeber gehen Sie auf all diese Aspekte und noch mehr ein. An wen richtet sich das Buch überwiegend?

Nina Herrmann: Es ist ein Ratgeber für Eigentümer, die sich über ihre Optionen informieren möchten – im besten Fall frühzeitig, aber es gibt auch Tipps für den Fall, dass jemand spät dran ist. Inhaltlich sind alle wichtigen Aspekte abgedeckt: altersgerecht umbauen, sinnvoll sanieren, finanzieren und die Immobilie übertragen – so angeordnet, dass man auch ganz gezielt nur das nachschlagen kann, was einen interessiert. Eigentümer finden hier einen ersten Überblick, was machbar ist, wann sich was lohnt und welche Fallstricke dabei lauern. Das Ganze natürlich mit vielen Checklisten, praktischen Beispielen und Expertentipps.