Wer Eigentum erwerben möchte, steht häufig vor der Frage: Soll es eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus sein? Die Entscheidung hängt nicht immer nur allein vom Kaufpreis bzw. den Baukosten ab. Immer wichtiger wird der Faktor Lage! Das heißt, eine Eigentumswohnung in guter Großstadtlage kann durchaus teurer sein als das Einfamilienhaus auf dem Land. Die Lage einer Immobilie entscheidet auch darüber, wie gut sie sich vermieten lässt. Nachfolgend listet der Verband Wohneigentum NRW e.V. Argumente pro und contra Eigentumswohnung bzw. Einfamilienhaus auf.
Vorteile einer Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung ist in der Anschaffung in der Regel vergleichsweise günstiger als ein Haus. Somit ist sie meist leichter zu finanzieren, wodurch sich eine Kreditrückzahlung deutlich verkürzt. Auch die monatliche Belastung ist durch den günstigeren Kaufpreis meist geringer. Wartungs- und Reparaturkosten sind ebenfalls oft niedriger, da sie von der Eigentümergemeinschaft getragen werden und der Wohnungsbesitzer nur anteilig beteiligt wird. Und durch eine oft fest vereinbarte Hausgeldpauschale werden Eigentümer nicht durch plötzlich anfallende Kosten für Instandsetzungsarbeiten überrascht. Gibt es einen Verwalter, müssen sich Eigentümer nicht selbst um Handwerker oder die Nebenkostenabrechnung kümmern. Solche Leistungen übernimmt der Verwalter gegen ein entsprechendes Entgelt. Für Reparaturen in der eigenen Wohnung ist aber der Eigentümer zuständig. Insgesamt betrachtet sind die finanziellen Belastungen für Instandhaltung, Betriebskosten und laufende Kosten in der Eigentumswohnung niedriger als beim Hausbesitz. Eigentümer haben so die Möglichkeit, mit geringeren finanziellen Mitteln eine Altersvorsorge bzw. Kapitalanlage zu schaffen.
Anforderungen des Alters bedenken
Allerdings ist auch bei der Eigentumswohnung die Lage entscheidend. Ist sie zentral in einem guten Viertel mit entsprechender Infrastruktur – Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Ärzten etc. – gelegen, ist der Kaufpreis höher als bei einer Wohnung in Randlage. Wer eine Wohnung für das Alter sucht und eine höher gelegene Etage bevorzugt, sollte unbedingt auf das Vorhandensein eines Aufzugs achten. Die Kosten für den Aufzug werden ebenfalls auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt. Und gerade bei körperlichen Einschränkungen ist der Aufzug ein wichtiger Komfort- und Bequemlichkeitsaspekt. Ein weiterer Vorteil von Wohnungen gegenüber Häusern ist, dass sich die Räume meist nur auf einer Ebene befinden.
Mögliche Nachteile einer Eigentumswohnung
In einem Haus mit mehreren Eigentümern wohnt man „Wand an Wand“. Auch wenn Rücksichtnahme gefordert ist, kann es immer wieder zu Geräuschbelästigungen durch die Nachbarn kommen. Dies ist ein häufiger Grund für Streitigkeiten. Zudem bestehen oft nur sehr eingeschränkte Gestaltungsfreiheiten. Nachträgliche Veränderungen sind nur im geringen Umfang möglich bzw. bedürfen der Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft. Verfügt das Haus über einen Garten, ist zu prüfen, ob der Eigentümer diesen nur teilweise oder gar nicht nutzen darf. Bei Stadtwohnungen sollte aufgrund des begrenzten und teuren Parkraums unbedingt das Thema Parkplatz berücksichtigt werden.
Vorteile eines Einfamilienhauses
Ein freistehendes eigenes Haus bedeutet für viele Menschen Ruhe und die Möglichkeit, ganz für sich zu sein. Hauseigentümer brauchen sich keine Gedanken darüber zu machen, ob in den eigenen vier Wänden schon morgens um sechs Uhr Ball spielende Kinder den Nachbarn stören könnten. Auch Feierlichkeiten müssen nicht abgestimmt werden – allerdings sind gesetzliche Ruhezeiten einzuhalten. Bei der Gestaltung von Haus und Garten haben Eigentümer vielfach freie Hand. Dies bietet insgesamt ein sehr hohes Maß an Flexibilität. Hinzu kommt, dass gepflegte Häuser in guter Lage meist im Wert steigen.
Nachteile eines Eigenheims
Die Bewirtschaftungskosten für ein Eigenheim sind durch Abgaben wie Steuern, Erschließungskosten, Versicherungen, Gartenversorgung und Anliegergebühren deutlich höher als bei einer Eigentumswohnung. Bereits bei einem Neubau sollten Eigentümer Rücklagen für mögliche Reparaturen bilden. Da die Anschaffungskosten eines Hauses deutlich über denen einer Wohnung liegen, ist in der Regel auch die monatliche Belastung zur Tilgung der Hypothek höher. Eine hohe Kreditaufnahme setzt wiederum eine gute Liquidität voraus. Gerade die höhere finanzielle Belastung kann aber dazu führen, dass manchen die alleinige Verantwortung für die Immobilie zu viel ist. Wird die Immobilie nur von einem Verdiener finanziert, sollte der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin über eine Versicherung abgesichert werden.
Grundsätzliche Überlegungen
Beim Kauf einer Immobilie sollte auf eine zügige Tilgung geachtet werden. Und dies besonders, wenn die Immobilie auch als Altersversorgung dient. Als Faustformel gilt, dass beim Renteneintritt etwa 90 Prozent der Kaufsumme getilgt sein sollten. So werden finanzielle Schwierigkeiten aufgrund des dann geringeren Einkommens vermieden.
Risikofreiheit durch mehr Eigenkapital
In Zeiten niedriger Zinsen gehen viele Menschen davon aus, dass gerade bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage eine Vollfinanzierung ideal ist. Das stimmt jedoch nur bedingt. Wenn Ersparnisse kaum Zinsen bringen, ist der Einsatz vorhandenen Eigenkapitals für die Immobilienfinanzierung lohnenswert. Auch Kreditinstitute „belohnen“ dies mit deutlich günstigeren Zinskonditionen. Und dies senkt insgesamt die Kosten für die Finanzierung. Eine Vollfinanzierung birgt das Risiko, dass der Eigentümer schon bei geringer Tilgungsrate und einer leichten Zinserhöhung in finanzielle Schwierigkeiten geraten kann. Rund 20 Prozent Eigenkapital sollten beim Kauf einer Wohnung bzw. 30 Prozent beim Kauf eines Hauses investiert werden. Eigenmittel zwischen 40 und 50 Prozent gewährleisten eine relative Risikofreiheit. Je geringer der Anteil an Fremdmitteln ist, umso weniger Zinsen fallen an.
Faustregel für Rücklagen
Egal ob Haus oder Eigentumswohnung – im Laufe der Jahre fallen Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an. Beim Hauskauf gilt die Faustregel, jährlich etwa ein Prozent des Kaufpreises zurückzulegen. Sollte beispielsweise einmal ein neues Dach fällig werden, ist der Eigentümer so gewappnet. Doch auch bei einer Eigentumswohnung besteht die Gefahr, dass außergewöhnliche Kosten anfallen können, die sich nicht über die Rücklage decken lassen. In dem Fall werden die Eigentümer ebenfalls anteilig zur Kasse gebeten.
Clever planen und kaufen
Wer sein Haus oder seine Wohnung im Alter selbst nutzen und mietfrei wohnen möchte, sollte bereits heute an die Anforderungen von morgen denken. Das Objekt sollte also möglichst barrierefrei sein oder die Beseitigung von Bsrrieren sollte mit geringem Aufwand möglich sein. Dies verbessert zudem die Vermietungschancen, wenn das Objekt doch als Kapitalanlage genutzt werden soll. Was viele Menschen nicht bedenken: Im Alter ist ein Haus oft zu groß und wird dadurch zum „Klotz am Bein“. Von daher kann es sinnvoll sein, direkt eine Einliegerwohnung mit einzuplanen, in die der Eigentümer später einmal selbst einziehen kann. Bis dahin kann die Wohnung vermietet werden und bringt somit Einnahmen.
Die Lage ist entscheidend
Anders als noch vor einigen Jahren, ist die Lage einer Immobilie heute das alles entscheidende Kriterium. Dies gilt für die städtische Immobilie ebenso wie für die ländliche Region. Dort, wo es schön ist, wo man gut hinkommt, wo etwas geboten wird und wo man Arbeit findet, lohnen sich Investitionen.
Ein weiterer Vorteil einer guten Lage ist die konstante Wertentwicklung der Immobilie. Ein nicht unerheblicher Lagefaktor ist auch die regionale Wirtschaft. Ist die Stadt oder der Ort nur von ganz wenigen Unternehmen abhängig, kann dies ein Nachteil sein – vor allem, wenn einer dieser großen Arbeitgeber in Schieflage gerät.
Immobilie als Altersversorgung
Wer für das Alter mit einer Immobilie vorsorgen will, kann den wirtschaftlichen Entwicklungen deutlich gelassener entgegensehen. Denn auch im Hinblick auf die Altersvorsorge ist die eigene Immobilie kaum zu schlagen. Sobald das Haus oder die Wohnung finanziert sind, steht ein Wert zur Verfügung. Diesen können Mieterhaushalte in dieser Form nicht vorweisen.
Die Ausstattung
Im Falle eines Wiederverkaufs sollte die Ausstattung der Immobilie besonders passend für eine Zielgruppe sein. Gerade für junge Familien ist neben der Bezahlbarkeit das Vorhandensein eines Gartens wichtig. Ältere Menschen achten hingegen eher auf großzügige Bäder, die sich für Pflegebedürftige leicht umrüsten lassen. Ebenfalls ein Argument: Je zeitloser und je weniger modisch beispielsweise das Design von Fliesen, Bodenbelägen oder Sanitäranlagen ist, desto wertbeständiger bleibt die Immobilie.
Fazit
Häuser sind im Vergleich zu Eigentumswohnungen zwar teurer, aber aufgrund vieler Vorteile die insgesamt bessere Variante – vorausgesetzt, die finanziellen Mittel sind vorhanden. In jedem Fall sollten die Kosten realistisch ermittelt und die Baufinanzierungszinsen verglichen werden.
Hausbesitzer müssen allein für ihre Kosten aufkommen, während beim Wohnungseigentum viele Kosten anteilig aufgeteilt werden. Wer ein Haus kauft, möchte in der Regel raus aus der City. Dies bedeutet oft längere Wege zur Arbeit, zu Ärzten, Einkaufszentren etc. Allerdings steht dem eine ruhigere Lage gegenüber, die mehr Lebensqualität bietet. Generell zeigt sich immer wieder, dass sich Häuser eher für Menschen eignen, die bereit sind, über einen langen Zeitraum mit Schulden leben zu können. Für Menschen, die mit weniger Gestaltungsmöglichkeiten zufrieden sind und die eine geringere finanzielle Belastung eingehen wollen, ist meist die Investition in eine Eigentumswohnung die bessere Wahl.