Rechtsfragen zu Corona Das müssen Vermieter und Eigentümer jetzt wissen

In unserem Beitrag mit Rechtsfragen zu Corona greifen wir wichtige Punkte auf, die Vermieter und Eigentümer jetzt wissen müssen. Thema sind nicht gezahlte Mieten oder Mietminderungen, Kreditrückzahlungen, Wohnungsbesichtigungen sowie Meldepflichten im Quarantäne- oder Erkrankungsfall.

Grafik Gerichtsurteil Immobilie mit Richterhammer Gesetzesbüchern und Paragrafen  © Alexander Limbach – stock.adobe.com
Viele Anfragen von Vermietern und Eigentümern im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie gibt es an unsere Rechtsberatung. Wir erklären die Rechtslage.  

Durch die Corona-Krise haben viele Arbeitnehmer finanzielle Einbußen, die Kurzarbeit ist auf Rekordzahlen gestiegen, viele (gerade kleinere) Unternehmen und Freiberufler kämpfen ums wirtschaftliche Überleben und können ihren Zahlungspflichten nicht mehr nachkommen. Wenn plötzlich Gehälter oder Einkommen wegbrechen, aber Rechnungen für Miete, Strom oder Telefon weiter bezahlt werden müssen, wird es eng. Das kann auch die Eigentümer von Immobilien treffen. Die Politik hat reagiert und ein Gesetzespaket auf den Weg gebracht. Dem Verlust von Wohnungen oder Geschäftsräumen wegen temporärer Zahlungsunfähigkeit soll damit so weit wie möglich vorgebeugt werden. Zudem soll verhindert werden, dass Betroffene wegen anstehender Kredit-Rückzahlungen in Schwierigkeiten geraten.

Zahlreiche Anfragen von Vermietern und Eigentümern zu rechtlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie gehen derzeit bei unserer Rechtsberatung ein. Unser Rechtsanwalt gibt Antworten auf die wichtigsten Rechtsfragen für Vermieter in Corona-Zeiten. So sind beispielsweise bei Neuvermietungen und damit verbundenen Wohnungsbesichtigungen oder bei Eigentümerversammlungen besondere Regeln einzuhalten.

Können Mieter und Pächter ihre Zahlungen stoppen?

Ja. Die Bundesregierung hat das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, für einen limitierten Zeitraum eingeschränkt. Dabei müssen die Rückstände auf Auswirkungen der Corona-Pandemie begründet sein. Der Zeitraum gilt aktuell vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 für alle Verträge, die vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden. Damit ist der Mieter 24 Monate lang vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen aufgrund der Corona-Pandemie geschützt. Die Pflicht zur Zahlung bleibt allerdings auch in diesem Zeitraum bestehen. Erst wenn die Rückstände nicht bis zum 30. Juni 2022 ausgeglichen sind, darf die Kündigung ausgesprochen werden. Neben der Miete oder Pacht dürfen auch Zahlungen für Strom, Gas, Wasser sowie Telefon und Internet temporär ausgesetzt werden. Die Regelungen gelten sowohl für private als auch gewerbliche Mieter bzw. Pächter.

Können Rückzahlungen für Immobilienkredite ausgesetzt werden?

Auch Immobilieneigentümer können aktuell in Rücksprache mit ihrer Bank die Rückzahlungen von laufenden Krediten (darunter auch Immobilienkredite) aussetzen, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden. Bevor die Zahlung ausgesetzt wird, sollte das Gespräch mit dem Kreditinstitut gesucht werden. Hier gilt es zu klären, wann und wie die gestundeten Zahlungen beglichen werden können. Kommt man zu keiner Einigung, verlängert sich der Kreditvertrag automatisch um drei Monate.

Wie organisiere ich Wohnungsbesichtigungen während der Corona-Krise?

Um Wohnungen auch während der Krise möglichst reibungslos weiter vermieten zu können, sind Besichtigungstermine und Übergaben unerlässlich. Auch während einer Kontaktsperre haben Mieter rechtzeitig und korrekt angekündigte Termine zu dulden.

Bei jedem Termin sind besondere Regeln einzuhalten:

  • Führen Sie Besichtigungstermine möglichst in Einzelterminen und mit wenigen Personen durch.
  • Halten Sie sich stets an die empfohlenen Abstandsregeln und tragen sie Gesichtsmasken.
  • Achten Sie auf eine gute Belüftung der Räume.
  • Vermieter und Interessenten sollten in der Wohnung möglichst nichts oder wenig berühren.
  • Tauschen Sie wichtige Dokumente vorab digital aus und nicht vor Ort.

Prüfen Sie zudem, ob auch virtuelle Besichtigungen möglich sind. Das kann zum Beispiel mit dem Smartphone und einer Videoverbindung erfolgen. So wird die Zahl der Personen abermals reduziert.

Steht ein Mieter auf Anordnung des Gesundheitsamtes unter Quarantäne, gelten besondere Regeln. Diese können beim zuständigen Gesundheitsamt erfagt werden.

Können Mieter in Quarantäne oder deren Nachbarn die Miete mindern?

Klare Antwort: Nein. Dass ein Mieter erkrankt ist, stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Auch nicht für Nachbarn. Hier stellt Corona wie andere ansteckende Krankheiten keinen Sonderfall dar.

Müssen Mieter eine COVID-19 Erkrankung dem Vermieter melden?

Nein. Über Krankheiten muss der Mieter den Vermieter nicht informieren. Im Falle einer COVID-19 Erkrankung werden Vermieter - soweit erforderlich - direkt vom Gesundheitsamt informiert.

Können Eigentümerversammlungen trotz Corona durchgeführt werden?

Solange Kontaktbeschränkungen gelten, sind auch Eigentümerversammlungen nicht durchführbar. Sollte dennoch eine Versammlung stattfinden und Beschlüsse gefasst werden, weil sich ein Teil der Eigentümer ordnungswidrig verhält, sind die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, ggf. nichtig. Auch eine virtuelle Eigentümerversammlung (etwa per Videokonferenz) gibt nach heutiger Einschätzung noch keine ausreichende Rechtssicherheit, da der Begriff „Versammlung“ physische Anwesenheit voraussetzt. Ausgenommen sind Fälle, in der die Eigentümerschaft bereits im Vorfeld virtuelle Online-Versammlungen explizit vereinbart.

Damit Wohnungseigentümergemeinschaften auch weiterhin handlungsfähig bleiben, hat die Bundesregierung zwei Maßnahmen vorgesehen: Um im Falle des Auslaufens der Bestellung von Wohnungseigentümergemeinschafts-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Amt. Um zugleich die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaften sicherzustellen, gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans.

Weitere Informationen gibt es auch in einem Frage & Antwort Papier des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz vom 23. März 2020 zu den Änderungen des WEG in der Corona-Krise.