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Rechtsanwalt
Das Grundbuch ist wie ein Steckbrief eines Grundstücks: Es enthält alle Informationen zu Eigentümer und Belastungen. Häufig kommt es beim Hauskauf ins Spiel, denn erst mit dem Grundbucheintrag sind die Eigentumsverhältnisse besiegelt. Doch was genau verbirgt sich eigentlich hinter dem Grundbuch? Wir wollen ein wenig Licht in das Dunkel um dieses Dokument bringen.
© Verband Wohneigentum NRW e.V.Das Grundbuch ist ein Register, das alle relevanten Informationen über ein Grundstück enthält. Es wird auch als Personalausweis eines Grundstücks bezeichnet. Unter anderem geht daraus hervor, wer der Eigentümer ist und ob es Belastungen (z. B. eine Hypothek oder ein Nutzungsrecht) gibt.
Für die Grundbücher sind die Grundbuchämter zuständig. In den meisten Bundesländern, so auch in NRW, sind diese beim Amtsgericht angesiedelt. Rechtliche Grundlage für alle Aktionen rund um das Grundbuch sind die Grundbuchordnung (GBO) und die Grundbuchverfügung (GBV).
Verzeichnis oder Einzeldokument?
Genau genommen bezeichnet der Begriff ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke in einem Grundbuchbezirk. „Das Grundbuch“ ist somit kein richtiges Buch, sondern vielmehr eine umfangreiche Dokumentensammlung. Darin hat jedes bebaute oder unbebaute Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. In diesem Dokument sind alle Informationen zum betreffenden Grundstück vermerkt. Bei Mehrfamilienhäusern gibt es für jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuchblatt.
Übrigens: In früheren Zeiten waren Grundbücher richtige Bücher oder vielmehr Aktenmappen voller Einzelblätter – jedes Grundstück hatte eine eigene, meist recht umfangreiche Akte. Seit einiger Zeit werden Grundbücher jedoch anstelle der früheren Papierversion elektronisch geführt.
Gemäß § 892 BGB genießt das Grundbuch „öffentlichen Glauben“. Das bedeutet, dass der Inhalt eines Grundbuchs generell als richtig angesehen wird. Dies ist insbesondere beim Eigentumsübertrag wichtig, denn es sorgt für Rechtssicherheit und bildet den rechtlichen Rahmen für Transaktionen. Käufer können damit sicher sein, dass die Angaben im Grundbuch den Tatsachen entsprechen.
Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift oder eine Kopie des Grundbuchblattes. Berechtigte Personen erhalten ihn auf Antrag und gegen Gebühr beim Grundbuchamt.
Der Grundbuchauszug ist besonders beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wichtig. Kaufinteressenten bekommen dadurch einen Überblick über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Üblicherweise erhalten Kaufinteressenten den Grundbuchauszug vom Verkäufer. Will man als Käufer den Auszug selbst beantragen, muss man berechtigtes Interesse nachweisen.
Jedes Grundbuchblatt besteht aus fünf Teilen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
Auf dieser Art Deckblatt finden sich die Eckdaten zum Grundbuchblatt. Das sind:
Das Bestandsverzeichnis gibt genauere Auskunft über Lage, Größe und Bezeichnung des Grundstücks. Die entsprechenden Daten werden direkt vom Katasteramt übernommen. Insgesamt besteht das Bestandsverzeichnis aus acht Spalten. Darin finden sich folgende Informationen:
In der ersten Abteilung stehen die Eigentumsverhältnisse: Angaben zu früheren und aktuellen Eigentümern, zudem die Art des Eigentumserwerb (z. B. Erbschaft oder Kaufvertrag). Falls sich mehrere Personen das Eigentum teilen, werden auch die Verhältnisse vermerkt (z. B. je zur Hälfte bei Eheleuten).
Hier sind Belastungen und Beschränkungen vermerkt. Dazu gehören z. B.
Zudem kann hier mit einer Auflassungsvormerkung dokumentiert werden, dass ein Eigentümerwechsel stattfindet, auch wenn der tatsächliche Verkauf noch nicht abgeschlossen ist. Käufer haben somit die Sicherheit, dass das Grundstück zwischenzeitlich nicht anderweitig verkauft wird.
Die dritte Abteilung enthält Grundpfandrechte. Hierzu zählen Hypotheken, Rentenschulden und die Grundschuld. Folgende Informationen sind hier zu finden:
Beides sind Sicherungsrechte, mit denen sich ein Kreditgeber gegen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern will. Wichtigster Unterschied: Bei der Hypothek hängt die Höhe vom ausstehenden Darlehen ab und sinkt mit der Tilgung. Ist der Kredit abbezahlt, erlischt die Hypothek. Eine Grundschuld wird einmalig mit einem festen Betrag ins Grundbuch eingetragen und bleibt bis zur Löschung so bestehen. Die Grundschuld erlischt nicht, auch wenn alle Raten bezahlt sind. Sie kann nur durch einen separaten Vorgang aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dieser erfordert notarielle Beteiligung und ist mit Kosten verbunden.
Mit einem Grundbucheintrag lassen sich Vorgänge rund ums Grundstück dokumentieren, z. B. ein Eigentümerwechsel oder die Belastung mit einem Recht. Der Eintrag ins Grundbuch kann nur auf Antrag geschehen. Jeder, dessen Recht betroffen ist, kann einen Eintrag beantragen. Allerdings müssen alle weiteren Betroffenen diesem Antrag durch eine Eintragungsbewilligung zustimmen. Dies geht nur mit einer notariell beglaubigten Erklärung. Daher führt der erste Weg bei einem Grundbucheintrag fast immer zum Notar. Im Regelfall übernimmt dieser dann auch die Antragstellung beim Grundbuchamt. Üblicherweise werden Grundbucheintragungen vorgenommen, wenn z. B. ein Grundstück verkauft wird oder sich die Parameter einer Finanzierung ändern. Alle derartigen Ereignisse müssen im Grundbuchblatt des Grundstücks festgehalten werden.
Übrigens: Wer eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, ist sogar dazu verpflichtet, sich ins Grundbuch eintragen zu lassen.
In diesen Fällen ist eine Grundbucheintragung erforderlich:
Als Käufer bzw. Verkäufer einer Immobilie müssen Sie die Grundbucheintragung nicht selbst vornehmen lassen. Dies ist Sache des Notars, der auch den Kaufvertrag beglaubigt. Da der endgültige Eintrag erst erfolgt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist, lässt er zunächst eine Auflassungsvormerkung eintragen. Diese wird in Abteilung II vermerkt.
Häufig kommt beim Hauskauf noch ein weiterer Grundbucheintrag vor: die Eintragung einer Grundschuld, wenn eine Finanzierung nötig ist. Die Grundschuld dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Sie ist erforderlich, damit die Bank das Darlehen auszahlt – und der Käufer damit die Immobilie endgültig erwerben kann. Erst danach wird auch der Eigentümerwechsel in Abteilung I des Grundbuchs festgehalten.
Soll ein Eintrag gelöscht oder geändert werden, ist ebenfalls ein Antrag notwendig. Zudem muss grundsätzlich der Eigentümer zustimmen. Wirklich gelöscht werden Grundbuchdaten allerdings nicht. Auch veraltete und überholte Informationen müssen stets verfügbar sein. Bei einer Löschungsbewilligung werden die Daten daher lediglich in roter Farbe durchgestrichen oder unterstrichen. Häufig geht es bei einer Löschung um die Grundschuld in Abteilung III. Dies erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen abbezahlt ist – vielmehr müssen Sie hierfür eine Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Mit dieser können Sie anschließend einen Notar aufsuchen, der die Löschung veranlasst.
Eine Löschungsbewilligung brauchen Eigentümer übrigens auch, wenn es um Nießbrauch oder andere Nutzungsrechte geht. In diesem Fall muss der Begünstigte (also z. B. der Nießbraucher) die Löschungsbewilligung ausstellen, damit der Eigentümer die Belastung aus dem Grundbuch entfernen lassen kann. Auch hier ist der Notar unumgänglich.
Das Grundbuch ist zwar ein öffentliches Register, jedoch gilt ein beschränktes Einsichtsrecht. Das bedeutet, dass aus Datenschutzgründen nur Personen mit berechtigtem Interesse das Grundbuch einsehen dürfen. Das sind neben dem Eigentümer alle Personen, die als Rechteinhaber im Grundbuch namentlich erwähnt werden, beispielsweise:
Daneben zählt auch die Absicht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu erwerben, als berechtigtes Interesse. Allerdings müssen Kaufinteressenten nachweisen, dass sie nicht aus bloßer Neugier das Grundbuch einsehen möchten. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Kaufverhandlungen bereits begonnen haben. Eine Vollmacht des Eigentümers ist in diesem Fall nicht erforderlich. Üblicherweise erhalten Hauskäufer den Grundbuchauszug jedoch direkt vom Verkäufer oder Makler.
Zudem können auch Mieter, unterhaltspflichtige Kinder und Ehegatten berechtigt sein. Dies hängt vom Einzelfall ab und wird vom zuständigen Grundbuchamt individuell entschieden. Ein grundsätzliches Einsichtsrecht haben Behörden, Gerichte, Notare, Zwangsvollstrecker und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.
Für die Einsichtnahme haben Sie mehrere Möglichkeiten:
Übrigens: Auch die Einsichtnahme wird protokolliert. Als Eigentümer haben Sie das Recht, dieses Protokoll einzusehen und so zu erfahren, wer Ihr Grundbuchblatt eingesehen hat.
Privatpersonen können derzeit leider noch keine Online-Einsicht ins Grundbuch erhalten. Denn: Für die Online-Einsicht in ein elektronisches Grundbuch ist eine Zulassung erforderlich, die eine behördliche Genehmigung voraussetzt. Diese Form der Grundbuchabfrage ist Gerichten, Behörden, Notaren, Kreditinstituten usw. vorbehalten.
Nahezu jeder Vorgang rund ums Grundbuch ist gebührenpflichtig – ein schlichter Ausdruck ebenso wie ein Neueintrag oder eine Löschung. Hinzu kommen oftmals noch fixe Notarkosten. Die genaue Höhe und Berechnungsmethode geht aus einer bundeseinheitlichen Gebührenordnung hervor – dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Die Höhe der Gebühren berechnet sich unter anderem aus dem Wert des einzutragenden Gegenstandes (meist Immobilienwert oder Darlehensbetrag):
Übrigens: Die Grundbuchberichtigung bei Erbfolge ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall geschieht. Weitere Infos zum Thema erhalten Sie in unserem Artikel: „Erben“.
Die genaue Höhe der Kosten hängt immer vom Wert des eingetragenen Gegenstands ab. Die „Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3)“ des GNotKG enthält eine Tabelle, aus der Sie in Spalte B die Gebührenhöhe ablesen können. Hier ein Auszug:
Die „Anlage 1 (zu § 3 Absatz 2)“ bestimmt nun den Faktor, mit dem die Gebühren bei unterschiedlichen Vorgängen multipliziert werden. Dieser beträgt in vielen Fällen 1,0 (z. B. Eintrag eines Eigentümers oder einer Belastung) oder 0,5 (z. B. Eintrag einer Auflassungsvormerkung oder Löschung von Grundpfandrechten).
Hinzu kommen Notarkosten, die sich ebenfalls aus den genannten Anlagen ergeben. Wie hoch die Kosten am Ende ausfallen, hängt vom Umfang der notariellen Tätigkeiten ab. Die reine Kaufabwicklung hat den Faktor 0,5, während bei der Beurkundung des Kaufvertrags der Faktor 2,0 gilt. Hinzu können weitere Kosten kommen, z. B. für die Beurkundung einer Grundschuld oder die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Beachten Sie: Auf die Notarkosten fällt die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent an. Zudem können Notare auch ihre Auslagen (z. B. Porto und Kopierkosten) in Rechnung stellen.
Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 450.000 Euro beträgt die Ausgangsgebühr gemäß Anlage 2 des GNotKG 885 Euro. Hieraus können sich Grundbuch- und Notarkosten in dieser Höhe ergeben:
Die Notarkosten (ohne Auslagen) würden hier etwa 3.269,50 Euro betragen, die Grundbuchkosten belaufen sich auf 1.862,50 Euro. Insgesamt ergeben sich Kosten in Höhe von 5.132 Euro.
Für die Löschung einer geltenden Grunddienstbarkeit wie Wegerecht oder Leitungsrecht sieht das GNotKG eine Festgebühr in Höhe von 25 Euro vor. Diese wird pro beteiligtes Grundstück erhoben.
Beispiel: Ein Grundstück ist mit einem Wegerecht belastet, das für die Bewohner von drei benachbarten Grundstücken gilt. Bei einer vollständigen Löschung sind somit insgesamt vier Grundstücke beteiligt. Das Grundbuchamt erhebt eine Gebühr in Höhe von 4 x 25 Euro, also 100 Euro. Hinzu kommen Notarkosten, die in diesem Fall mindestens für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung anfallen. Die Kosten hierfür hängen vom Wert des Rechts ab und betragen mindestens 30 Euro.
Darüber hinaus können zeitlich befristete und personengebundene Grunddienstbarkeiten erlöschen. In dem Fall ist die Löschung aus dem Grundbuch nur eine Formsache und kostenfrei, denn: Ein erloschenes Recht entspricht einem Geschäftswert von 0 Euro.
Während die bloße Einsichtnahme beim Grundbuchamt kostenlos ist, fallen für Grundbuchauszüge Gebühren an: 10 Euro für einen einfachen Ausdruck, 20 Euro für einen amtlichen, also beglaubigten Auszug. Diese Gebühren erhebt das Amtsgericht, wenn Sie den Auszug dort direkt beantragen.
Online-Portale verlangen zusätzliche Gebühren für ihre Dienste. Für die Grundbucheinsicht über Internet-Anbieter sollten Sie 20 bis 50 Euro mehr einkalkulieren.
Auch ein aktueller Grundbuchauszug über einen Notar ist teurer, da hier zusätzliche Notarkosten anfallen: Die Gebührenordnung sieht 10 Euro für einen Ausdruck, 15 Euro für eine beglaubigte Version oder 5 bzw. 10 Euro für eine elektronische Datei bei Online-Einsicht vor. Hinzu kommen Mehrwertsteuer und Auslagen.
Unser Experte
Stephan Dingler
Rechtsberater
