NRW
Hausglück statt Gebührenfrust: So kommen Sie an einen guten Immobilienmakler. Was Sie über richtige Verträge, Provision und Maklerpflichten wissen sollten.
© Razvan Chisu – stock.adobe.comManchmal braucht man einen Profi an seiner Seite. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, der beauftragt häufig einen Immobilienmakler. Doch noch immer gibt es im Netz zahlreiche Warnungen vor windigen Maklerverträgen. Wie Sie sich davor schützen und was Sie bei der Maklersuche noch beachten sollten – das erfahren Sie hier.
Die Branche der Immobilienmakler ist nicht immer leicht zu durchblicken. Tatsächlich ist die Berufsbezeichnung des Maklers bzw. der Maklerin nicht geschützt, es kann sich also im Prinzip jeder so nennen. Um ein Gewerbe als Immobilienmakler anzumelden, muss man lediglich nachweisen, dass man keine Schulden hat und straffrei ist. Ein Sachkundenachweis ist bislang nicht nötig.
Das führte in der Vergangenheit dazu, dass sich auch weniger Qualifizierte unter den zahlreichen Maklerbüros tummeln. Diese wenigen schwarzen Schafe sind nicht zuletzt dem Branchenverband der Immobilienwirtschaft selbst ein Dorn im Auge, denn nichts ist wichtiger als ein seriöser Ruf. Gemeinsam mit der Politik ist man seit einigen Jahren verstärkt darum bemüht, das Berufsfeld der Makler zu professionalisieren und entsprechende Prüfungen als Voraussetzung zu etablieren. Das ist bislang nur zum Teil gelungen.
So müssen Immobilienmakler – trotz mehrmaliger Gesetzesvorhaben – bisher keine Sachverständigen-Prüfung durch die IHK vorweisen. Stattdessen ist immerhin seit 2018 geregelt, dass jeder Makler in regelmäßigen Abständen Fortbildungen absolvieren und nachweisen muss. Innerhalb von drei Jahren müssen Makler mindestens 20 Stunden Weiterbildung absolvieren (Stand Juni 2023). Seriöse Makler haben in der Regel eine Ausbildung als Immobilienkaufmann oder als Immobilienkauffrau, als Architekt/-in, als Ingenieur/-in oder ähnliche Qualifikationen vorzuweisen.
Das heißt: Sie als Auftraggeber eines Maklers haben das Recht, sich die Qualifikationen zeigen zu lassen. Fragen Sie also ruhig danach. Außerdem erkennen Sie einen professionellen Immobilienmakler in der Regel daran, dass er Mitglied in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD) ist und über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügt. Zudem hat ein guter Makler bereits einige Referenzobjekte vorzuweisen und gute Kenntnisse über den aktuellen Immobilienmarkt vor Ort. Er kennt die derzeitigen Markt-Preise, die Vertragsvorschriften und die Branchenentwicklungen. Nicht zuletzt ist er bestens vernetzt und hat ausreichend Zeit für Sie! Er ist Ihr Geschäfts-Partner und das sollte er auch deutlich machen. Das bedeutet, er verfasst gründliche und genaue Exposés (lassen Sie sich welche zeigen) und macht seine Gebühren transparent. Einen Überblick über Makler-Büros finden Sie im Internet oder im Branchenbuch.
Ein Makler hilft Ihnen bei der Suche oder beim Verkauf einer Immobilie. Dafür sammelt er die Informationen (z.B. Grundbuchauszug, Größe, Baujahr, Bautyp, Versicherungen, Energieeffizienzklasse, Ausweise, Dokumente) zum Objekt, stellt diese in einer Mappe (dem Exposé) zusammen, organisiert Besichtigungstermine und kommuniziert unter Umständen mit den zuständigen Behörden. Dabei besteht zwischen Makler und dem Auftraggeber ein Vertrauensverhältnis. Denn der Immobilienmakler hat gegenüber dem Auftraggeber sogenannte Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten.
Auf der anderen Seite müssen Sie, wenn Sie ihr Haus verkaufen, alle Angaben zum Objekt wahrheitsgemäß an den Makler vermitteln. Genauso ist der Makler verpflichtet, sein Wissen über das Objekt wahrheitsgemäß an den Käufer zu vermitteln. Teilt er wichtige Dinge nicht mit, handelt er arglistig. Zum Beispiel, wenn er (noch) nicht sichtbare, aber bekannte Schäden an der Immobilie wissentlich verschweigt. Ein Makler sollte Ihnen auch bei der Suche nach einem Bausachverständigen helfen, Vertragspassagen mit einem Notar durchsprechen und formulieren sowie dabei helfen, die Unterlagen für die Finanzierung durch die Bank zu beschaffen. Und: Er sollte auch nach dem Kauf beziehungsweise Verkauf noch als Ansprechpartner (für eine gewisse Zeit) zur Verfügung stehen. Es ist also eine Menge, die ein guter Makler für Sie erledigen kann und sollte. Dafür bekommt er schließlich auch in der Regel ein stattliches Honorar – die Maklerprovision.
Grundsätzlich sollten Sie den Immobilienmakler schriftlich beauftragen. Das geht zwar auch per Mail, aber am besten ist es, Sie machen einen Vertrag. Es gibt verschiedene Vertragsarten. Zur Orientierung hat die IHK 2022 einen neuen Mustervertrag erstellt. Daran können Sie sich recht gut orientieren. Laut Verbraucherzentrale sollte im Vertrag dringend geregelt sein, wer die Maklerprovision zu welchen Anteilen bezahlt. Also: Verkäufer, Käufer, beide je zur Hälfte oder anteilig unterschiedlich. Zu der Aufteilung der Maklerkosten gibt es für Immobilienkäufer und Verkäufer übrigens seit 2020 ein paar neue Regeln. Mehr dazu in den folgenden Kapiteln.
Bei einem einfachen Maklervertrag reicht es aus, wenn der Eigentümer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erlaubnis erteilt, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen. Es empfiehlt sich, allein schon aus Beweiszwecken, den Vertrag immer schriftlich zu fixieren. Bei dieser Vertragsvariante verpflichtet sich der Eigentümer zu nichts und kann seine Immobilie auch selbst am Markt anbieten. Ebenfalls kann er parallel weitere Makler formlos beauftragen. Wenn er seine Immobilie dann selbst verkauft, schuldet er dem Makler keine Courtage bzw. Maklerprovision.
Diese Freiheit bedeutet allerdings auch, dass der beauftragte Makler wahrscheinlich nur mit sehr wenig Engagement an den Verkauf herangeht, da er seinen Aufwand nicht vergütet bekommt, wenn die Immobile anderweitig verkauft wird. Übrigens: Wann immer es dann um die tatsächliche Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses geht, muss der Maklervertrag schriftlich geschlossen werden.
Dem einfachen Maklervertrag gegenüber steht der einfache Alleinauftrag, der meist über eine feste Vertragslaufzeit vereinbart wird (befristete Maklerverträge). Engagierte Makler versuchen oft, diesen Vertrag mit einem Immobilienverkäufer zu vereinbaren. Denn hier verzichtet der Eigentümer darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Der Makler hingegen verpflichtet sich über den Vertrag, tätig zu werden. Es muss nicht befürchtet werden, dass der Makler die Immobilie um jeden Preis verkaufen will, nur um die Courtage zu erhalten. Der verkaufende Eigentümer hat die Sicherheit, dass trotz Erteilung eines Alleinauftrags keine Verkaufsverpflichtung besteht.
Eigentümer haben bei dieser Auftragsvariante auch weiterhin das Recht, die Immobilie eigenständig zu veräußern, ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Sollte das Haus dennoch über einen anderen als den ursprünglich beauftragten Makler veräußert werden, entsteht für den zuerst beauftragten Makler der vereinbarte Provisionsanspruch.
Bei der dritten und häufigsten Vertragsform, dem qualifizierten Alleinauftrag, besteht eine individuelle Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler. In diesem Maklervertrag wird vereinbart, dass die Immobilie nur exklusiv über den beauftragten Makler verkauft wird. Es erfolgt keine eigenständige Vermittlung des Verkaufsobjektes durch den Eigentümer. Mit dieser Form des Maklervertrags sichert sich der Eigentümer auch die höchste Motivation des Maklers, da die Provision im Erfolgsfall garantiert ist.
Beim einfachen Maklerauftrag ist der Vertrag üblicherweise zeitlich unbegrenzt. Anders beim Makleralleinauftrag. Hier ist meist eine Laufzeit von drei oder – bei sehr exklusiven oder außergewöhnlichen Immobilien, deren Vermittlungen vorhersehbar länger dauern wird – sechs, in selten Fällen auch zwölf Monaten üblich. Beim qualifizierten Alleinauftrag werden ebenfalls häufig Laufzeiten von mindestens drei und höchstens sechs, selten auch von zwölf Monaten vereinbart.
Seit 2014 gilt das sogenannte Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge. Hierunter fallen auch Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden. Solche Verträge können innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Diese Widerrufserklärung durch den Auftraggeber muss in einer eindeutigen Erklärung erfolgend, jedoch nicht zwingend schriftlich. Dies bedeutet, dass sich Makler in dieser Zeit nicht um den Verkauf der Immobilie kümmern. Soll der Makler aber bereits vor Ablauf dieser zweiwöchigen Widerrufsfrist tätig werden, muss der Auftraggeber ausdrücklich zustimmen.
Wird ein Vertrag vor der Vertragserfüllung widerrufen, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision. Wurde allerdings vor Ablauf der Widerrufsfrist ein Verkaufsvertrag geschlossen, hat der Makler auch Anspruch auf seine Provision. Allerdings muss er in diesem Fall ausdrücklich darauf hingewiesen worden sein, dass er schon vor Ablauf der Frist tätig werden sollte. Dann erlischt das Widerrufsrecht auch bei einer vollständigen Vertragserfüllung.
Allerdings besteht während der Laufzeit immer auch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn die Voraussetzungen gem. § 626 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, das Vorliegen eines wichtigen Grundes, gegeben sind. Ein solcher Grund liegt vor, wenn der Makler seine Pflicht auf schwerwiegende Weise verletzt, beispielsweise keine Besichtigungen trotz vorhandener Interessenten durchführt oder das Objekt trotz vertraglicher Vereinbarung im Internet nicht bewirbt. Solch eine außerordentliche Kündigung muss schriftlich ausgesprochen werden.
Achten Sie außerdem auf unseriöse Klauseln. Wenn etwa der Makler vor einem erfolgreichen Vertragsabschluss bereits eine Provision verlangt. Das ist nicht erlaubt. Außerdem sind laut Verbraucherzentrale die „Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse, die Druck und Versand von Exposés mit umfassen, unzulässig, auch für die bloße Erstellung einer Verkaufspreisanalyse fallen im Regelfall keine Kosten an.“ Besichtigungsgebühren oder irgendwelche Servicegebühren sind ebenfalls nicht zulässig. Wichtig ist, dass Sie klar Ihre Ziele und Wünsche an den Makler im Vertrag niederschreiben, so ist die Erfolgskontrolle entsprechend einfacher und transparenter.
Makler-Courtage und Makler-Provision werden oft als gängige Begriffe für das Honorar verwendet, das der Makler erhält, sobald er seinen Vermittlungsauftrag erfolgreich beendet hat. Es gibt allerdings Quellen, die sagen, dass es sich bei einer Courtage streng genommen um eine gesetzlich geregelte Gebühr für eine Vermittlung handelt, während die Provision eine individuell verhandelte Summe darstellt. Beim Hauskauf oder Verkauf kommt häufiger die Provision vor, während bei der Vermittlung eines Neu-Mieters oft von Courtage die Rede ist. Vor allem in der Mietvermittlung kommt das seit 2015 neu geregelte Bestellerprinzip zum Tragen. Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn bestellt. Also in der Regel der Vermieter. Sollte ein Mieter selbst mal einen Makler beauftragen, eine neue Wohnung zu suchen, so ist die Makler-Courtage laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) auf zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.
Wer einen Makler zum Hauskauf oder Verkauf beauftragt, der sollte vorher dringend per Vertrag klären, wie hoch dessen Erfolgshonorar sein soll. Noch gibt es hier keine bundeseinheitlichen Regelhöhen. Aber es gibt so etwas wie maximale ortsüblichen Provisionsätze. NRW – wie auch in den anderen Bundesländern - liegt die Maklergebühr derzeit bei maximal etwa 7,14 Prozent.
Auch für Immobilienkäufer und Verkäufer gibt es ein paar neue Regeln, die seit 2020 gelten: Sollten Sie als Haus-Verkäufer/-in den Makler beauftragt haben, dann müssen Sie mindestens 50 Prozent der Maklerkosten selbst tragen. Den Rest dürfen Sie auf den Käufer übertragen. Das ist eine Art Bestellerprinzip „light“. So ist sichergestellt, dass nicht mehr alle Gebühren auf den Käufer abgewälzt werden können. Das war früher oft der Fall. Haben Sie als Käufer einen Makler zur Haussuche beauftragt, dann gilt dasselbe. In beiden Fällen geht natürlich auch, dass der Besteller deutlich mehr als 50 Prozent übernehmen kann.
Für alle Maklerverträge ab dem 23. Dezember 2020 gilt das Halbteilungsprinzip beim Verkauf von Einfamilienhäusern, Wohnungen und Einliegerwohnungen.
Wer einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Kosten selbst übernehmen und kann die volle Summe nicht mehr an den Käufer weiterreichen. Zudem muss der Verkäufer dem Käufer nachweisen, dass er seinen Teil der Maklercourtage bezahlt hat, bevor er dem Käufer die andere Hälfte in Rechnung stellen kann.
So sollen auch Absprachen verhindert werden, bei denen der Makler für die Verkäufer kostenlos tätig ist und nur eine Gebühr vom Käufer verlangt. Stimmt der Makler einer kostenlosen Vermittlung zu, darf er auch vom Käufer keine Gebühren verlangen.
Haben beide Parteien beim Makler einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen, darf der Makler die Kosten auch hier nur zu gleichen Teilen abrechnen.
Die Neuregelung gilt auch für Gelegenheitsmakler. Wer nur gelegentlich eine Wohnung vermittelt und nicht selbst als Unternehmer tätig ist, unterliegt ebenfalls dieser Neuregelung im Maklerrecht.
Die neuen Regeln gelten nur, wenn der Käufer der Immobilie selbst auch als Verbraucher auftritt. Erwirbt er die Immobilie im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, können die Maklerkosten auch anderweitig vereinbart werden.
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Wer den Makler für die Vermittlung einer Wohnung bestellt hat, zahlt diesen auch. Hier hat sich nichts geändert.
In der Praxis werden die anfallenden Maklerkosten beim Hauskauf oder Verkauf häufig zwischen dem Verkäufer und Käufer jeweils zur Hälfte aufgeteilt. Das heißt, jeder zahlt dann derzeit maximal etwa 3,5 Prozent des Preises an Provision.
Beispiel: Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 400.000 Euro. Dann müsste sowohl der Käufer als auch Verkäufer bei einer Maklerprovision von 7 Prozent jeweils 14.000 Euro (3,5 Prozent für jeden) Maklergebühren zahlen. Für den Käufer zählen diese Kosten neben der Grunderwerbssteuer und den Notarkosten zu den klassischen Kauf-Nebenkosten. Das heißt: Er zahlt am Ende locker alles in allem 50.000 Euro zusätzlich zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu. Für den Verkäufer heißt das: Er kann nicht die vollen 400.000 Euro einstecken, sondern muss davon etwa 14.000 Euro an den Makler als Gebühr zahlen.
In der Regel laufen Maklerverträge über eine befristete Zeit. Das hat den Grund, dass Sie als Auftraggeber/-in dann an bestimmte Kündigungszeiten gebunden sind bzw. der Auftrag dann nach Ende der Laufzeit automatisch endet, soweit keine Verlängerung im Vertrag festgeschrieben ist. Wer einen befristeten Vertrag außerordentlich und damit fristlos kündigen möchte, der muss dafür zwingende Gründe haben. Das kann dann der Fall sein, wenn der Makler seinen vertraglich vereinbarten Pflichten nicht nachgekommen ist. Zum Beispiel hat er die zu verkaufende Immobilie nicht wie vereinbart auf entsprechenden Portalen zum Verkauf angeboten oder er hat Ihnen als Interessent an der Immobilie nicht die Wahrheit über vorhandene Baumängel mitgeteilt. Solche Verstöße müssen natürlich belegbar sein, gerade deshalb ist ein klarer Vertrag so wichtig.
Ein außerordentliches Kündigungsrecht ohne Angabe von Gründen hätten Sie nur bei einem unbefristeten Vertrag.
