Nießbrauch und Wohnrecht: Viele Vorteile – aber auch Nachteile

Innerhalb der Familie werden Immobilien oft an die Nachkommen verschenkt, denn dadurch lässt sich die Erbschaftssteuer sparen. Doch wie sichert der Schenkende seinen künftigen Lebensmittelpunkt, wenn er Haus und Grund bereits zu Lebzeiten übertragen möchte? Der Verband Wohneigentum NRW e.V. gibt Antworten, welche Vor- und Nachteile bzw. Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht zur Sicherung der eigenen Versorgung des Schenkenden bestehen.

Das Wohnrecht darf nur der Begünstigte selbst ausüben. Die Schenkenden können und sollten aber mit den Übernehmern das lebenslange Wohnrecht (§§1090 bzw. 1093 BGB) für festgelegte Räume vereinbaren. Dieses Wohnrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden und bliebe bei einem möglichen Hausverkauf vollumfänglich bestehen – wenn die Klausel richtig formuliert wurde. Käufer der Immobilie müssten die Grundbucheintragung akzeptieren und die Schenkenden bräuchten dann bei einem Eigentümerwechsel nicht auszuziehen.

Wesentlich umfangreicher ist der sogenannte Nießbrauch (§ 1068 BGB). Hierbei hat man nicht nur ein lebenslanges Recht, im Haus wohnen zu bleiben, sondern auch den Nutznieß, der ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird. Bei der Nießbrauchregelung behält der Nießbraucher auch den wirtschaftlichen Besitz, außer selbst zu bewohnen, darf er auch vermieten und die erzielte Miete selbst behalten. Da er nicht mehr Eigentümer ist, kann er den Besitz jedoch nicht mehr vererben oder verkaufen. Der neue Eigentümer im Grundbuch kann zwar verkaufen, doch der Nießbrauch bleibt bis zum Tod des Nießbrauchers bestehen. Der Nießbrauch ist eine komfortable und sehr umfangreiche Nutzungsvariante. Zudem auch eine sichere, denn das gesamte Nutzungsrecht bleibt dem Schenkenden erhalten. Er ist allerdings verpflichtet, im Sinne des Eigentümers gut zu wirtschaften und die Immobilie zu pflegen und zu versichern. Normalerweise muss der Nießbraucher alle zum Eigentum zählenden Lasten während seiner Nutznießung tragen.

Wichtig ist Nießbrauch in der Regel dann, wenn der Nutzer die Wohnimmobilie vielleicht vermieten möchte. Hat der Schenkende „nur ein Wohnrecht“, darf er keine Vermietung veranlassen, denn das Wohnrecht gilt ausschließlich für ihn alleine. Mithilfe des Nießbrauchs behält sich der Schenkende hingegen alle Rechte offen. Zumindest wirtschaftlich bleibt er oder sie nutzungsberechtigt wie ein Eigentümer. Man kann also im Haus oder der Wohnung selbst wohnen oder diese weitervermieten. Nutzbringend ist dies auch, wenn der Schenkende beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen in eine Pflegeeinrichtung ziehen muss. Auch der Umzug in eine kleinere Wohnung auf einer Etage ist möglich. Ohne Nießbrauchregelung könnte der Schenkende hier nicht aktiv werden.

Die Schenkung zu Lebzeiten ermöglicht, das im Familienheim steckende Vermögen schon frühzeitig auf die oder den gewünschten Erben zu übertragen. Wird die Schenkung mit einer Auflage beschwert, spricht man von einer sogenannten gemischten Schenkung oder Teilschenkung. Steuerlich wird diese Schenkung in einen bezahlten (durch die Auflage) und einen kostenfreien Teil aufgespalten. Der Teil, den ein Beschenkter unentgeltlich erhält, muss wie eine Vollschenkung besteuert werden. Eine Immobilienschenkung muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Die einzige Ausnahme hierbei ist die Handschenkung, denn diese wird unmittelbar übergeben – damit ist die Schenkung bereits vollzogen.

Hier werden ausschließlich die Grundzüge des Nießbrauchs bzw. Wohnrechts angesprochen. Wir weisen darauf hin, dass es Fälle gibt, in denen zwischen einem (Total-)Nießbrauch und einem Wohnungsrecht unterschieden werden muss: Wenn diese Fälle jeweils das gesamte oder überwiegende Objekt (wesentliche Weiternutzung) erfassen. In einem solchen Fall kann die Laufzeit der zehn-Jahresfrist gehemmt sein oder erst später beginnen. Diese Frist spielt für die Wirksamkeit der Schenkung eine wesentliche Rolle.

Spezialfälle sind auch dann zu berücksichtigen, wenn bei der Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauch der sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB) zu berücksichtigen ist oder das Sozialhilferecht greift. Nießbrauch ist nicht „sozialhilfefest“, während das Wohnrecht auch nach der neueren Rechtsprechung des BGH immer noch als „sozialhilfefest“ gilt.

Liegt ein solcher Spezialfall vor, sollte eine rechtskundige Fachperson zu Rate gezogen werden.

Nießbrauch und Wohnrecht sind gleichwohl mit der Pflicht zum Unterhalt der Immobilie verbunden. Der Berechtigte muss – falls keine anderslautenden Bestimmungen im Vertrag stehen – laut Gesetz die laufenden Unterhaltungskosten tragen. Größere und nicht nutzungsbedingte außergewöhnliche Unterhaltungs- und Reparaturkosten muss der Beschenkte, also der neue Eigentümer übernehmen.

Was ist nun außergewöhnlich? Über die Festlegung, was außergewöhnlich und was nutzungsbedingt ist, gibt es immer wieder Auseinandersetzungen. Wenn die Erneuerung vor Ablauf einer allgemein üblichen Lebensdauer notwendig ist, geht man in der Regel davon aus.

Welche Folgen gilt es zu berücksichtigen, wenn ein Wohnrechtsberechtigter eines Tages ins Pflegeheim muss? In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Nutzung auf Dauer aufgegeben wird. Tipp: Die aufgezeigte Schwierigkeit entsteht nicht, wenn für diesen Fall im Übertragungsvertrag festgeschrieben wird, was zu tun ist. Da es nicht sinnvoll ist, die Immobilie leer stehen zu lassen, sollte das vorbehaltene Wohnrecht beim Auszug erlöschen. Dies wäre dann eine auflösende Bedingung. Wenn der Berechtigte damit einverstanden ist, wäre es auch denkbar, gleichzeitig Ersatzansprüche in verschiedenen Höhen zu vereinbaren oder dies auch auszuschließen. Der Ausschluss ist jedoch aus wirtschaftlichen Gründen nicht anzuraten.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch ist bares Geld wert. Das ist entweder die gesparte Miete. Oder bei Nießbrauch die Miete, die eine berechtigte Person durch eine Vermietung einnehmen kann. Und wie immer, wenn eine Schenkung oder ein Erbe von Wert ist, ruft dies das Finanzamt auf den Plan: Für ein solches Wohnrecht oder den Nießbrauch muss die berechtigte Person Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen.

Das Finanzamt rechnet die ersparte Miete hoch. Maßgeblich hierfür ist der sogenannte Barwert, auch Kapitalwert genannt. Vereinfacht gesagt ist dies der Wert aller künftigen gesparten oder eingenommenen Mieten, die in einer Summe ausgedrückt und auf den heutigen Tag abgezinst wird.

Der Fiskus errechnet also, was ein lebenslanges Wohnrecht oder ein lebenslanger Nießbrauch wert wäre, wenn er heute mit einer Summe bezahlt werden müsste. Bei der Berechnung des Barwertes geht das Finanzamt so vor: Zunächst ermittelt es den Jahreswert des Nutzungsrechts. Wohnt die berechtigte Person selbst in der Immobilie, ist das die jährlich gesparte Miete, die sie sonst für eine vergleichbare Wohnung zahlen müsste.

Ist die Wohnung vermietet, ist es der Jahreswert der Mieteinnahmen (also die monatliche Miete mal 12). Maximal ist der Jahreswert aber der Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6 (Paragraf 16 Bewertungsgesetz). Wobei der Verkehrswert nicht beliebig festgesetzt werden kann, sondern nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt werden muss.

In einem zweiten Schritt wird dieser Jahreswert nun mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Wie hoch dieser Faktor ist, ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz im Zusammenhang mit den jährlich neu ermittelten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Er hängt also vom Alter und Geschlecht der Person ab, die in den Genuss des Wohn- oder Nießbrauchrechts kommt. Je jünger, desto höher, denn dann ist die voraussichtliche Lebenserwartung und damit die Dauer des Nutzungsrechts höher als bei älteren Personen. Jahreswert mal Faktor, das ergibt den zu versteuernden Barwert des Wohnrechts oder Nießbrauchs.

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