Checkliste Grundsteuererklärung 2022 Wir beantworten die häufigsten Fragen

Hauseigentümer und Erbbauberechtigte müssen in diesem Jahr eine neue „Steuererklärung“ abgeben. Denn für die Berechnung der Grundsteuer müssen künftig aktuelle Grundstückswerte ermittelt werden. Wir klären die wichtigsten Fragen zu dieser Grundsteuererklärung und haben für Sie eine Checkliste zum Download vorbereitet.

  © Verband Wohneigentum NRW e.V.
2022 müssen Hauseigentümer zum ersten Mal eine eigene "Steuererklärung" für ihre Immobilie abgeben. 

Bei vielen Bürgerinnen und Bürgern flatterte zu Beginn des Jahres der alljährliche Grundsteuerbescheid in den Briefkasten. Neu dabei war ein Merkblatt des NRW-Finanzministeriums, das ankündigt: In diesem Jahr müssen Wohneigentümer in Sachen Grundsteuer zum ersten Mal selbst tätig werden und eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Denn für die Reform der Grundsteuer werden alle Immobilien und Grundstücke in Deutschland zum ersten Mal seit 1964 wieder neu bewertet. Angewendet wird der aktualisierte Wert aber erst im Jahr 2025.

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Unsere Checkliste zum Download

Hier können Sie unsere Checkliste mit den wichtigsten Infos zur Grundsteuererklärung downloaden.

Kurz erklärt: Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts mit ELSTER

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz Feststellungsklärung) kann ab 1. Juli 2022 über das Online-Finanzamt ELSTER abgegeben werden. Wie das geht, erklärt die Finanzverwaltung des Landes NRW in einem Video.

Wann muss ich tätig werden?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts können Sie erst ab dem 01.07.2022 abgeben. Dann haben Sie vier Monate Zeit. Spätestens am 31.10.2022 müssen Sie alle Angaben beim Finanzamt eingereicht haben.

Es ist aber durchaus sinnvoll, bereits jetzt einige Vorkehrungen zu treffen. Legen Sie sich einige Unterlagen bereit und registrieren Sie sich bei www.elster.de.

Übrigens: Die Feststellungserklärung müssen Sie künftig in Abständen von sieben Jahren angeben. Ergeben sich in der Zwischenzeit Änderungen an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie, die den Grundsteuerwert beeinflussen, haben Sie die Pflicht, diese Änderungen dem Finanzamt mitzuteilen.

Wie und wo muss ich die Erklärung einreichen?

Die „Grundsteuererklärung“ – der korrekte Name lautet „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ – können Sie ausschließlich online auf www.elster.de abgeben. Dort müssen Sie sich zunächst anmelden. Wie die Registrierung bei ELSTER gelingt und wie Sie die Erklärung bei ELSTER abgeben können, erklärt Ihnen die Finanzverwaltung in diesen Videos. Sollten Sie weder Computer noch Internetzugang besitzen, können Sie bei Ihrem Finanzamt einen Antrag auf Vermeidung unbilliger Härten stellen. Wird dieser bewilligt, können Sie die Erklärung in Papierform einreichen.

Meist keine eigene Recherche notwendig!

Das Finanzamt teilt Ihnen in einem individuellen Schreiben ab Mai die wichtigsten Daten (i.d.R. das Aktenzeichen, die Grundbuchinformationen, die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert) für Ihre Grundsteuererklärung mit. Diese können Sie nach einer Überprüfung übernehmen. In den meisten Fällen müssen Sie also keine Daten oder Unterlagen besorgen. Lediglich die Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr und zur Grundstücksart müssen Sie selbstständig beisteuern.

Neues Grundsteuer-Portal der NRW-Finanzverwaltung

Das neue Geodaten-Portal zur Grundsteuer für NRW ist online! Hier erhalten Sie einen Großteil der für die Grundsteuererklärung benötigten Daten: www.grundsteuer-geodaten.nrw.de

Nach der Eingabe Ihrer Adresse können Sie Informationen zur Lage, die notwendigen Grundbuchinformationen, die Grundstücksfläche sowie Bodenrichtwerte abrufen.

Eine Anleitung zur Benutzung des Portals finden Sie hier.

Welche Informationen muss ich in der Feststellungserklärung angeben?

In den meisten Fällen müssen Sie folgende Daten in Ihrer Feststellungserklärung angeben:

  • Ihr Aktenzeichen (siehe Grundsteuerbescheid sowie Informationsschreiben des Finanzamts im Juni 2022)
  • Grundbuchinformationen (u.a. Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung)
  • Bei mehreren Eigentümern: Informationen zu den Besitzverhältnissen
  • Wohnadresse
  • Grundstückart
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr und ggf. Jahr einer Kernsanierung
  • Wohnfläche

Das Aktenzeichen finden Sie auf ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid. Es wird Ihnen aber auch im individuellen Informationsschreiben, das alle nordrhein-westfälischen Steuerpflichtigen ab Mai erhalten sollen, auch noch einmal mitgeteilt.

Die Grundbuchinformationen entnehmen Sie entweder ebenfalls diesem Informationsschreiben, Ihrem Kaufvertrag, einem Grundbuchauszug oder den Informationen auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de.

Ihre Grundstücksfläche finden Sie in Ihren Kaufunterlagen oder ebenfalls auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de..

Die Bodenrichtwerte können Sie über das Portal www.boris.nrw.de recherchieren. Auch auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de können die Werte eingesehen werden.

Welche Fehler sollte ich bei der Feststellungserklärung vermeiden?

Kernsanierung: In der Feststellungserklärung wird gefragt, ob und wenn ja in welchem Jahr eine Kernsanierung an Ihrem Haus durchgeführt wurde. Weil eine Kernsanierung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer – quasi die Haltbarkeit – und damit auch den Wert eines Hauses erhöht, wird bei kernsanierten Häusern in der Regel auch mehr Grundsteuer fällig. Aber anders als im alltäglichen Sprachgebrauch liegt für den Gesetzgeber eine Kernsanierung nur dann vor, wenn eine sehr tiefgreifende Sanierung durchgeführt wurde. Selbst wenn umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen Sie nicht automatisch eine Kernsanierung angeben. Lassen Sie sich im Zweifel durch einen Experten beraten!

Erst wenn alle folgenden Maßnahmen durchgeführt wurden, müssen Sie in jedem Fall eine Kernsanierung angeben:

  • Neues Dach (inkl. Dämmung)
  • Neue Fassade (inkl. Dämmung)
  • Neue Fenster und Türen
  • Neuer Innenausbau
  • Neue Fußböden
  • Neue Bäder
  • Neue Heizungsanlage
  • Neue Sanitär- und Elektroinstallationen

Wenn baurechtliche Vorgaben (z. B. Denkmalschutz) die Sanierungen einschränken, müssen nicht alle Maßnahmen durchgeführt worden sein, um eine Kernsanierung angeben zu müssen.

Wohnfläche: Bei der Wohnfläche müssen Sie die Flächen von Zubehörräumen wie z. B. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräumen nicht angeben. Auch wenn in der Steuererklärung für Ein- und Zweifamilienhäuser gefordert wird, Wohn- und Nutzfläche zusammen anzugeben, müssen Sie diese Räume nicht berücksichtigen. Denn unter Nutzfläche versteht der Gesetzgeber nicht die oben genannten Zubehörräume, sondern Verkaufsräume, Werkstätten oder Ähnliches.

Was gehört nicht zur Wohnfläche?
Keller- und Heizungsräume, Waschküche, Garagen, unausgebaute Dachböden, Treppen mit mehr als drei Stufen, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als einem Meter

Was gehört zur Wohnfläche?
Balkone, Terrassen und Loggien in der Regel zu einem Viertel, ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als zwei Metern zur Hälfte

Sollten Sie hier unsicher sein, ist eine Beratung durch einen Experten sinnvoll.

Bodenrichtwert: Achten Sie darauf, den aktuellen Wert aus 2022 anzugeben. Sie bekommen die Informationen auf www.boris.nrw.de, bei Ihrem zuständigen örtlichen Gutachterausschuss oder unter www.grundsteuer-geodaten.nrw.de. Übrigens: Es kann sein, dass für Teile Ihres Grundstücks unterschiedliche Bodenrichtwerte gelten, wenn dieses beispielsweise in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen.

Wird's für Wohneigentümer jetzt teurer?

Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Viele Besitzer von älteren Siedlungshäusern mit großen Grundstücken haben die Sorge, dass ihnen die Grundsteuerreform teuer zu stehen kommt. Grundsätzlich lässt sich aber sagen: Das Modell, mit dem NRW die neuen Werte berechnet – das sogenannte Bundesmodell – versucht, anhand vieler Bewertungskriterien den aktuellen Marktwert einer Immobilie abzubilden. Das macht es kompliziert, muss aber nicht immer nachteilig sein. Ein höheres Alter der Immobilie führt z. B. tendenziell zu niedrigeren Grundsteuerwerten. Eine gute Lage, ein hohes Mietpreisniveau in Ihrer Stadt oder große Wohn- bzw. Grundstücksflächen führen tendenziell zu höheren Werten. Allerdings ist das Modell so ausgelegt, dass bei Grundstücken mit älteren Gebäuden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert ein größeres Gewicht bekommen, während bei jüngeren Immobilien die fiktiven Mieteinnahmen eine wichtigere Rolle spielen.

Klar ist aber: Ihr Grundstückswert wird mit der neuen Hauptfeststellung in den allermeisten Fällen steigen. Schließlich wurden die bisherigen Werte auf der Grundlage des Jahres 1964 berechnet. Ein steigender Grundsteuerwert zieht aber nicht automatisch eine sprunghaft steigende Grundsteuer mit sich. Zum einen werden die Wertsteigerungen im Vergleich zu den alten Werten aus 1964 durch einen niedrigen Steuermessbetrag in der neuen Berechnung ausgeglichen. Und zum anderen hängt die Höhe der Grundsteuer zusätzlich von Ihrer Kommune ab. Sie bestimmt den sogenannten Hebesatz.

Wir gehen davon aus, dass die allermeisten Städte in NRW ihren Grundsteuerhebesatz senken müssen, damit die Reform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird. Deshalb fordern wir auch von den Städten, ihre Hebesätze 2025 anzupassen und bis dahin auch keine weitere Erhöhung der Grundsteuer vorzunehmen!

Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode sein wird und wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 theoretisch bezahlen müssten, lässt sich annähernd auf der folgenden Seite berechnen:  https://grundsteuer.de/rechner/

Allerdings gilt hier zu beachten: Der Rechner geht von den heutigen örtlichen Steuersätzen für die Grundsteuer aus. Der Wert im Grundsteuerrechner simuliert also, was Sie ab 2025 zahlen müssten, wenn Ihre Kommune nichts tut und ihre Hebesätze nicht senkt.

Weitere Fragen

Welche Eckdaten sollte ich schon jetzt einholen?

  • Grundsätzlich ist es ratsam, den diesjährigen Grundsteuerbescheid aufzubewahren. Diesem lassen sich schon einige wichtige Informationen entnehmen.

    Sollten Ihnen Grundbuchinformationen fehlen und werden Ihnen diese auch nicht im Informationsschreiben des Finanzamts mitgeteil, ist es sinnvoll, diese bereits jetzt zu besorgen. Ansprechpartner wäre in diesem Fall das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ihrer Gemeinde.

    Auch wenn Ihnen keine Informationen über Ihre Wohnfläche vorliegen, sollten Sie diese besser frühzeitig berechnen oder von einem Experten berechnen lassen.

Ich brauche Unterstützung bei der Erklärung. Wer hilft weiter?

  • Es ist streng geregelt, wer bei Steuererklärungen helfen darf. Grundsätzlich ist dies Steuerberatern oder Fachanwälten für Steuerrecht vorbehalten – Ausnahmen bilden hier Angehörige, die Ihnen unentgeltlich bei der Erstellung der Erklärung helfen.

    Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht helfen.

Wie wird die „neue Grundsteuer“ berechnet?

  • Die neue Grundsteuer wird wie auch bisher in drei Schritten berechnet. Sie ist das Produkt aus dem Wert Ihrer Immobilie (Grundsteuerwert), der sogenannten Steuermesszahl sowie einem kommunalen Steuersatz, dem sogenannten Hebesatz.

    Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde nun eine neue Vorgabe für die Berechnung Ihres Grundsteuerwerts eingeführt. Der Gesetzgeber möchte, dass dieser Wert möglichst genau den tatsächlichen aktuellen Wert Ihrer Immobilie abbildet. Weil die bisherigen Grundsteuerwerte – der sogenannte Einheitswert – in NRW auf der Grundlage von 1964 basieren, werden die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogenen Immobilienwerte deutlich steigen. Um das auszugleichen, wurde die Steuermesszahl gesenkt. Sie beträgt jetzt 0,031 Prozent. Sie ist damit nur noch ein Zehntel so hoch wie bisher.

    Am Ende entscheidet aber Ihre Kommune darüber, wie viel Grundsteuer sie zahlen müssen. Denn sie bestimmt eigenständig und praktisch ohne Einschränkungen die Höhe des örtlichen Grundsteuerhebesatzes. Er ist am Ende der ausschlaggebende Multiplikator, über den wirklich bestimmt wird, wie hoch Wohnen in Ihrer Stadt besteuert wird.
     

Wie hoch wird meine neue Grundsteuer sein?

  • Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode sein wird, lässt sich annähernd mit dem folgenden Rechner ermitteln: www.grundsteuer.de/rechner/

    Einige Faktoren – z. B. den wertsteigernden Effekt einer Kernsanierung – berücksichtigt dieser Rechner jedoch nicht. Dennoch lässt sich auf diesem Weg grob ermitteln, wie Ihre Steuerbelastung ab 2025 aussehen könnte.

    Zu beachten ist aber: Über die Höhe Ihrer Steuerzahlung entscheidet am Ende Ihre Stadt. Der Rat Ihrer Gemeinde legt nämlich die Höhe des Grundsteuerhebesatzes fest. Wenn Sie im Grundsteuerrechner den aktuell gültigen Hebesatz Ihrer Kommune angeben, simuliert der Rechner also Ihre Grundsteuerbelastung ohne die notwendige Anpassung der Hebesätze in Ihrer Kommune.

    Die Städte haben versprochen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein wird. Das heißt konkret: Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen nach der Anwendung der neuen Grundsteuerwerte im Jahr 2025 genauso hoch sein wie im Jahr zuvor. Das heißt nicht, dass für jeden Einzelnen die Grundsteuer gleichbleibt. Dass es bei einer Neubewertung nach über 50 Jahren Gewinner und Verlierer gibt, war leider nicht zu verhindern.

    Es ist jedoch davon auszugehen, dass in den meisten Kommunen die Hebesätze gesenkt werden müssen, damit die Grundsteuerreform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird. Bei den bisherigen Rückmeldungen von Mitgliedern des Verband Wohneigentum NRW hat es noch keinen Fall gegeben, in dem die Grundsteuer bei gleichbleibenden Hebesätzen mit den aktualisierten Grundsteuerwerten ab 2025 niedriger wäre.

    Entsprechend wichtig wird es sein, Druck auf die Lokalpolitik aufzubauen. Sie müssen an das Versprechen erinnert werden, die Hebesätze für das Jahr 2025 anzupassen. Vor diesem Hintergrund sind auch aktuelle Hebesatzerhöhungen neu zu bewerten: Die Aufkommensneutralität ist ein hohles Versprechen, wenn in den Jahren bis 2024 die Grundsteuerhebesätze kräftig erhöht wurden.

    Übrigens: Im Jahr 2024 wird das Land NRW eine Tabelle veröffentlichen, in der die aufkommensneutralen Hebesätze für jede Kommune offengelegt werden.
     

Warum muss ich eine neue Steuererklärung abgeben?

  • Weil die bisherige Erhebungspraxis auf der Grundlage der veralteten und verzerrten Einheitswerte aus 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) verfassungswidrig ist. So hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 geurteilt. Die Begründung der obersten Richter: Es verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, wenn für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuerwerte zugrunde gelegt werden. Die Wertverzerrungen aufgrund der Anwendung veralteter Einheitswerte waren für das Bundesverfassungsgericht nicht mehr hinnehmbar.

    Bis 2019 musste deshalb eine neue Regelung für die Berechnung und regelmäßige Aktualisierung der Grundstückswerte getroffen werden. In seinem Urteil hat das Bundesverfassungsgericht zeitgleich eingeräumt, dass die Grundsteuer „ausnahmsweise“ bis 2024 auf der alten, verfassungswidrigen Grundlage weiterhin erhoben werden darf. Diese Regelung haben die Richter in Ihrem Urteilsspruch selbst als „ungewöhnlich“ bezeichnet.

Meine Kommune hat den Hebesatz erhöht. Ist das überhaupt zulässig?

  • Prinzipiell dürfen Kommunen ihre Grundsteuerhebesätze frei festlegen. Dabei sind Ihnen faktisch kaum Grenzen gesetzt. Sie dürfen sie lediglich nicht aus Willkür erhöhen oder mit der Erhöhung eine Erdrosselungswirkung herbeiführen.

    Theoretisch sollte das Grundsteueraufkommen die durch die Steuerobjekte verursachten Lasten (in Etwa) decken. Erhöhungen des Hebesatzes müssten also in der Theorie dadurch begründet werden, dass von den Grundstücken in einem Gemeindegebiet auch höhere Kosten verursacht wurden. In der Praxis findet dieser Grundsatz jedoch keine Anwendung. Die meisten Gemeinden begründen die Festsetzung der Hebesätze mit vorhandenen Haushaltslöchern – wodurch diese entstanden sind, spielt dabei keine Rolle. Einwände gegen diese Praxis werden von der aktuellen Rechtsprechung in der Regel nicht berücksichtigt.

    Aus unserer Sicht ist dieser Umstand für sich genommen bereits fragwürdig. Seitdem das Bundesverfassungsgericht die Bewertungspraxis bei der Grundsteuer jedoch für verfassungswidrig erklärt hat, kommt ein weiterer Punkt hinzu: Jede Erhöhung der Hebesätze verschärft die als verfassungswidrig erklärte Wertverzerrung und die damit einhergehende Ungleichbehandlung. Aus unserer Sicht sind steigende Hebesätze nach 2018 daher rechtsstaatlich höchst bedenklich.

Wer muss die Erklärung im Falle von Erbbaurecht abgeben?

  • Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die „Pächter“, verpflichtet, die Erklärung unter Mithilfe des Grundstückseigentümers abzugeben. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.