Checkliste Grundsteuererklärung 2022 Wir beantworten die häufigsten Fragen

Wohneigentümer und Erbbauberechtigte müssen in diesem Jahr eine neue „Steuererklärung“ abgeben. Denn für die Berechnung der Grundsteuer müssen künftig aktuelle Grundstückswerte ermittelt werden. Wir klären die wichtigsten Fragen zu dieser Grundsteuererklärung und haben für Sie eine Checkliste zum Download vorbereitet.

  © Verband Wohneigentum NRW e.V.
2022 müssen Hauseigentümer zum ersten Mal eine eigene "Steuererklärung" für ihre Immobilie abgeben. 

Bei vielen Bürgerinnen und Bürgern flatterte zu Beginn des Jahres der alljährliche Grundsteuerbescheid in den Briefkasten. Neu dabei war ein Merkblatt des NRW-Finanzministeriums, das ankündigt: In diesem Jahr müssen Wohneigentümer in Sachen Grundsteuer zum ersten Mal selbst tätig werden und die sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Denn für die Reform der Grundsteuer werden alle Immobilien und Grundstücke in Deutschland zum ersten Mal seit 1964 wieder neu bewertet. Angewendet wird der aktualisierte Wert aber erst im Jahr 2025.

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Unsere Checkliste zum Download

Hier können Sie unsere Checkliste mit den wichtigsten Infos zur Grundsteuererklärung downloaden.

Vereinfachte Grundsteuererklärung für Privateigentum

Private Eigentümerinnen und Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken können ihre Grundsteuererklärung in einer deutlich vereinfachten Form und ohne Elster-Zugang seit dem 4. Juli über das Portal www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de abgeben! Ein Elster-Zugang ist damit nicht mehr notwendig! Wer bereits ein Elster-Konto besitzt, kann diese vereinfachte Erklärung ab sofort auch nutzen. Achtung: Auch bei einigen Sonderfällen – z. B. im Falle von Erbbaurecht, bei gemeinsam genutzten Wegegrundstücken oder Garagenhöfen –  können Sie die Grundsteuererklärung für Privateigentum (noch) nicht nutzen. Ob Sie die vereinfachte Grundsteuererklärung verwenden können, lässt sich anhand eines Fragenbogens auf der Seite des Portals überprüfen.

Wer muss bis wann die Erklärung abgeben?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts können Sie seit dem 01.07.2022 abgeben. Spätestens am 31.10.2022 müssen Sie alle Angaben beim Finanzamt eingereicht haben.

Übrigens: Ergeben sich in der Zukunft Änderungen an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie, die den Grundsteuerwert wesentlich beeinflussen, haben Sie die Pflicht, diese Änderungen dem Finanzamt mitzuteilen. Dies gilt auch für Änderungen, die zu einem niedrigeren Grundsteuerwert führen und damit für Sie zum Vorteil sind.

Wer gibt die Erklärung bei mehreren Eigentümern ab?

  • Befindet sich das Grundstück im Eigentum von mehreren Personen, müssen diese gemeinsam die Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. In der Praxis heißt das: Einer der Eigentümer erstellt die Erklärung über seinen Elsterzugang im Einverständnis und im Namen aller Eigentümerinnen und Eigentümer.

    Hinweis: Bei Eigentumswohnungen sind nur die Eigentumsverhältnisse zu Ihrer Wohnung anzugeben. Informationen zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft müssen in der Regel nicht mit angegeben werden.

Wer muss die Erklärung bei Eigentumswohnungen abgeben?

  • Für jede Eigentumswohnung muss in der Regel eine eigene Erklärung abgegeben werden. Zur Abgabe verpflichtet ist die Eigentümerin oder der Eigentümer der Wohnung – nicht die Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist natürlich, dass Sie im Hauptvordruck der Erklärung angeben, wie groß Ihr Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück ist.

    Im Folgenden beziehen sich die Angaben lediglich auf Ihre Wohnung oder Ihren Miteigentumsanteil.

    Das gilt auch für die Eigentumsverhältnisse: Informationen zu den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft müssen hier in der Regel nicht mit angegeben werden.

    Sollten Sie die Erklärung über Elster abgeben: Hier finden Sie auch eine ausführliche Klick-Anleitung der NRW-Finanzverwaltung extra für Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen.

Wer muss die Erklärung bei Erbbaugrundstücken abgeben?

  • Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die „Pächter“, verpflichtet, die Erklärung abzugeben. Fehlen Ihnen Informationen, über die nur der Grundstückseigentümer– also der Erbbauverpflichtete – verfügt, ist dieser zur Mithilfe verpflichtet. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.

    Übrigens: In der Grundsteuererklärung müssen im Hauptvordurck bei den Eigentumsverhältnissen die Informationen des Erbbauberechtigten angegeben werden. Lediglich in der Anlage Grundstück ist unter „Erbbaurecht" die Adresse des Grundstückseigentümers anzugeben.

Muss ich für jedes Flurstück jeweils eine eigene Erklärungen abgeben?

  • Sie müssen für jedes Grundstück bzw. jede sogenannte wirtschaftliche Einheit eine eigene Erklärung abgeben. Das heißt aber nicht, dass Sie automatisch für jedes Flurstück eine eigene Erklärung abgeben müssen. Werden mehrere sich in räumlicher Nähe befindende Flurstücke zusammenhängeng genutzt, können sie zusammen als ein Grundstück bzw. eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden.

    Befinden sich Ihr Haus und der sich daran angrenzende Garten auf zwei Flurstücken, können diese beispielsweise i.d.R. als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden. Entsprechend ist nur eine Erklärung notwendig. Gleiches gilt, wenn Sie zusätzlich zu Ihrem Hausgrundstück noch (anteiliger) Eigentümer eines Wegegrundstücks und/oder eines Garagenhofs sind. Werden Weg und Garage von Ihnen zusammen mit Ihrem Haus genutzt, bilden sie bzw. Ihr jeweiligen Grundstücksanteile zusammen eine wirtschaftliche Einheit. Voraussetzung dafür ist nicht, dass die Flurstückedirekt aneinandergrenzen. 

Wie und wo muss ich die Erklärung einreichen?

Für Standardfälle können private Eigentümerinnen und Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken ihre Grundsteuererklärung in einer vereinfachten Form auf dem Portal www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de einfach und kostenlos online abgeben. Auf diesem Weg ist ein eigener Elster-Zugang nicht mehr notwendig. Im Vergleich zum Elster-Formular soll die Abgabe über dieses Portal des Bundesfinanzministeriums deutlich einfacher sein.

Wer das Portal des Bundesfinanzministeriums nicht nutzen kann, muss die Erklärung über das Online-Finanzamt www.elster.de abgeben. Das Portal ist vielen von der Einkommensteuererklärung bekannt. Haben Sie noch keinen Elster-Zugang, müssen Sie sich zunächst anmelden. Wie die Registrierung bei ELSTER gelingt und wie Sie die Erklärung bei ELSTER abgeben können, erklärt Ihnen die Finanzverwaltung in diesen Videos.

Ein Video zum Ausfüllen der Formulare in ELSTER mit einer Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie hier: Grundsteuer: Ausfüllen der Formulare in ELSTER Schritt für Schritt

Wenn Sie bereits einen Elster-Zugang nutzen – beispielsweise für Ihre Einkommensteuererklärung – können Sie diesen selbstverständlich auch für die Abgabe der „Grundsteuererklärung“ nutzen. Bei mehreren Eigentümerinnen oder Eigentümer reicht es übrigens, wenn nur eine Person über ihren Zugang die Erklärung für alle Eigentümerinnen und Eigentümer abgibt. Sie können Ihre Grundsteuererklärung auch über den Elster-Zugang von nahen Angehörigen abgeben. 

Was kann ich tun, wenn ich meine Erklärung nicht online abgeben kann?

Sollten Sie weder Computer noch Internetzugang besitzen, können Sie bei Ihrem Finanzamt einen Antrag auf Vermeidung unbilliger Härten stellen. Wird dieser bewilligt, können Sie die Erklärung in Papierform einreichen. Wir bieten an dieser Stelle ein Musterschreiben an, welches Sie für den „Antrag auf Verzicht der digitalen Übermittlung“ ausgefüllt an Ihr Finanzamt senden können.

Musterantrag Papierform

Hier können Sie unseren Musterantrag auf Vermeidung unbilliger Härten und Verzicht auf Übermittlung durch Datenfernübertragung downloaden.

Meist keine eigene Recherche notwendig!

Das Finanzamt teilt Ihnen in einem individuellen Schreiben ab Mai die wichtigsten Daten (i.d.R. das Aktenzeichen, die Grundbuchinformationen, die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert) für Ihre Grundsteuererklärung mit. Diese können Sie nach einer Überprüfung übernehmen. In den meisten Fällen müssen Sie also keine Daten oder Unterlagen besorgen. Lediglich die Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr und zur Grundstücksart müssen Sie selbstständig beisteuern.

Ich habe das Schreiben des Finanzamts nicht erhalten. Was kann ich tun?

  • Dass die individuellen Informationsschreiben der Finanzämter nicht alle Wohneigentümer erreichen, ist leider keine Seltenheit. Wir gehen auf der Basis der Rückmeldungen von unseren Mitgliedern und unseren Seminaren davon aus, dass beinahe zehn Prozent der Schreiben nicht verschickt wurden oder auf dem Postweg verschwunden sind.

    Auch wenn Sie sich beim Finanzamt melden, können diese das Schreiben leider nicht neu verschicken. Alle Daten erhalten Sie aber auch auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de. Lediglich das Aktenzeichen müssen Sie dann noch herausfinden – Sie finden es auf Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid. Infos zum Aktenzeichen sollte Ihnen aber auch das Finanzamt oder die zuständige Stelle Ihrer Kommune geben können.

Ich bin anteiliger Eigentümer eines Flurstücks, aber im Schreiben des Finanzamts wird die gesamte Grundstücksfläche aufgeführt. Was kann ich tun?

  • Das Finanzamt gibt in seinem Informationsschreiben nur allgemeine Eckdaten des Grundstücks an. Die Eigentumsanteile müssen dann von Ihnen in der Erklärung angegeben werden.

    Gehört nur ein Teil eines Flurstücks zu Ihrem Grundstück bzw. Ihrer wirtschaftlichen Einheit – z. B., wenn Sie zusammen mit Ihrem Hausgrundstück anteiliger Eigentümer eines Garagenhofs oder eines Wegegerundstücks sind – ist dieser jeweils zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Anteil im Hauptvordruck anzugeben. In der Anlage Grundstück geben Sie in diesen Fällen dann nur die Summe Ihrer jeweiligen Grundstücksanteile an.

    Gleiches gilt bei Eigentumswohnungen. Hier wird im Hauptvordruck neben der Gesamtgrundstücksfläche angegeben, welcher Anteil an diesem Grundstück Ihrer wirtschaftlichen Einheit (also Ihr Miteigentumsanteil sowie Ihr Sondereigentum) zuzurechnen ist. In der Anlage Grundstück müssen Sie dann nur Ihren Flächenanteil in Quadratmetern angeben.

    Gehört Ihnen mit mehreren Eigentümern zusammen eine wirtschaftliche Einheit (z. B. im Falle von Erbengemeinschaften), dann müssen Sie Ihren jeweiligen Eigentumsanteil im Abschnitt Eigentumsverhältnisse und Eigentümer(innen)/Beteiligte angeben.

Neues Grundsteuer-Portal der NRW-Finanzverwaltung

Das neue Geodaten-Portal zur Grundsteuer für NRW ist online! Hier erhalten Sie bereits jetzt einen Großteil der für die Grundsteuererklärung benötigten Daten: www.grundsteuer-geodaten.nrw.de

Nach der Eingabe Ihrer Adresse können Sie Informationen zur Lage, die notwendigen Grundbuchinformationen, die Grundstücksfläche sowie Bodenrichtwerte abrufen.

Eine Anleitung zur Benutzung des Portals finden Sie hier.

Welche Informationen muss ich in der Feststellungserklärung angeben?

In den meisten Fällen müssen Sie folgende Daten in Ihrer Feststellungserklärung angeben:

  • Ihr Aktenzeichen (siehe Grundsteuerbescheid sowie Informationsschreiben des Finanzamts im Juni 2022)
  • Grundbuchinformationen (u.a. Flurstück, Grundbuchblatt und Gemarkung)
  • Bei mehreren Eigentümern: Informationen zu den Eigentumsverhältnissen
  • Wohnadresse
  • Grundstückart
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Baujahr und ggf. Jahr einer Kernsanierung
  • Wohnfläche

Das Aktenzeichen finden Sie auf ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid. Es wird Ihnen aber auch im individuellen Informationsschreiben, das alle Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ab Mai erhalten sollen, auch noch einmal mitgeteilt.

Die Grundbuchinformationen entnehmen Sie entweder ebenfalls diesem Informationsschreiben, Ihrem Kaufvertrag, einem Grundbuchauszug oder den Informationen auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de.

Ihre Grundstücksfläche finden Sie in Ihren Kaufunterlagen oder ebenfalls auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de..

Die Bodenrichtwerte können Sie über das Portal www.boris.nrw.de recherchieren. Auch auf www.grundsteuer-geodaten.nrw.de können die Werte eingesehen werden.

Was gilt als Einfamilienhaus, was gilt als Zweifamilienhaus?

  • Als Einfamilienhaus gelten Häuser mit einer Wohnung. Hat ein Haus zwei für sich eigenständige Wohnungen, gilt es aus steuerlicher Sicht als Zweifamilienhaus. Eine eigenständige Wohnung liegt vor, wenn diese räumlich von den anderen Wohneinheiten getrennt ist, alle zum Führen eines selsbtsändigen Hausstands notwendigen Räume enthaält (Küche, Bad, Toilette, Schlaf-/Wohnraum) und mindestens 20 qm groß ist. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gibt es aus steuerlicher Perspektive daher nicht.

    Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in der Regel Einfamilienhäuser – betrachtet wird nur das für sich eigenständige Reihenhaus oder die jeweilige eigenständige Doppelhaushälfte. In einigen Sonderfällen ist das Eigentum an Reihenhäusern oder Wohnungen in Zweifamilienhäusern rechtlich wie eine Eigentumswohnung behandelt – in diesen Fällen handelt es sich dann um Wohnungseigentum.

Werden Stellplätze im Freien oder Carports als Garagenstellplätze gezählt?

  • Nein, Stellplätze im Freien oder Carports müssen nicht als Garagenstellplätze berücksichtigt werden. Lediglich die Grundstücksfläche, auf der sich Ihr Stellplatz oder Ihr Carport befindet, muss von Ihnen in der Erklärung mit aufgeführt werden, sofern sie sich in Ihrem Eigentum befindet. 

Welche Fehler sollte ich bei der Feststellungserklärung vermeiden?

Kernsanierung: In der Feststellungserklärung wird gefragt, ob und wenn ja in welchem Jahr eine Kernsanierung an Ihrem Haus durchgeführt wurde. Weil eine Kernsanierung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer – quasi die Haltbarkeit – und damit auch den Wert eines Hauses erhöht, wird bei kernsanierten Häusern in der Regel auch mehr Grundsteuer fällig.

Deshalb sollten Sie zunächst genau prüfen, ob Sie für eventuell durchgeführte Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Haus wirklich eine Kernsanierung angeben müssen. Denn anders als im alltäglichen Sprachgebrauch liegt für den Gesetzgeber eine Kernsanierung nur dann vor, wenn eine sehr tiefgreifende Sanierung durchgeführt wurde. Selbst wenn umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen Sie nicht automatisch eine Kernsanierung angeben.

Fehlt nur eine der im Folgenden genannten Maßnahmen, müssen Sie in der Regel keine Kernsanierung angeben:

  • Neues Dach (inkl. Dämmung)
  • Neue Fassade (inkl. Dämmung)
  • Neue Fenster und Türen
  • Neuer Innenausbau (inkl. Bäder)
  • Neue Fußböden
  • Neue Heizungsanlage (sofern nicht neubauähnlich oder neuwertig)
  • Neue Sanitär- und Elektroinstallationen (sofern nicht neubauähnlich oder neuwertig)

Wenn allerdings baurechtliche Vorgaben (z. B. Denkmalschutz) die Sanierungen einschränken, müssen nicht unbedingt alle Maßnahmen durchgeführt worden sein, um eine Kernsanierung angeben zu müssen.

Die Maßnahmen sollten zudem in einem gewissen zeitlichen Zusammenhang stehen. Denn das Hauptkritierium ist, dass durch eine Kernsanierung eine Gebäude in einen Zustand versetzt wird, der nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht.

Sollte hier Unsicherheit bestehen, lassen Sie sich am besten durch einen Experten beraten.

Wohnfläche: Ganz generell können Sie die Wohnfläche in der Regel Ihren Bauunterlagen entnehmen. Aber auch hier gilt: Je größer die Wohnfläche, desto höher ist der Grundsteuerwert.

Insofern sollten Sie prüfen, ob die Ihnen vorliegenden Informationen zur Wohnfläche (z. B. aus den Bauunterlagen) ggf. zu hoch sind.

Grundsätlich ist nicht vorgeschrieben, wie die anzugebene Wohnfläche ermittelt werden muss. Sie können beispielsweise Berechnungen nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung als Grundlage für Ihre Angabe nehmen oder nach dem vor 2003 geltenden Standort, der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung.

Ganz wichtig: Bei der Wohnfläche müssen Sie die Flächen von Zubehörräumen wie z. B. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräumen nicht angeben. Auch wenn in der Steuererklärung für Ein- und Zweifamilienhäuser gefordert wird, Wohn- und Nutzfläche zusammen anzugeben, müssen Sie diese Räume nicht berücksichtigen. Denn unter Nutzfläche versteht der Gesetzgeber nicht die oben genannten Zubehörräume, sondern Verkaufsräume, Werkstätten oder Ähnliches.

Anhand der folgenden Liste können Sie überprüfen, ob die Ihnen vorliegenden Informationen zur Wohnfläche zu hoch sind:

Was gehört nicht zur Wohnfläche?
Keller- und Heizungsräume, Abstellräume, Waschküchen, Trockenräume, Garagen, Spitzböden und unausgebaute Dachböden, Treppen mit mehr als drei Stufen, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als einem Meter sowie Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts zur Nutzung als Wohnräume entsprechen

Was gehört zur Wohnfläche?
Balkone, Terrassen und Loggien in der Regel zu einem Viertel, ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als zwei Metern zur Hälfte

Grundstücksfläche: Geben Sie – anders als im Hauptvordruck – in der Anlage Grundstück nur die Grundstücksfläche an, die zu Ihrer wirtschaftlichen Einheit gehört. Nutzen Sie zusammen mit Ihrem Haus noch 1/10 eines Privatwegs und 1/10 eines Garagenhofs, addieren Sie nur diese Flächenanteile mit der Fläche Ihres Hausgrundstücks. Auch bei Eigentumswohnungen gilt: In der Anlage Grundstück muss nur noch die anteilige Grundstücksfläche (Miteigentumsanteil und ggf. Sondereigentum) angegeben werden.

Bodenrichtwert: Achten Sie darauf, den aktuellen Wert aus 2022 anzugeben. Sie bekommen die Informationen auf www.boris.nrw.de, bei Ihrem zuständigen örtlichen Gutachterausschuss oder unter www.grundsteuer-geodaten.nrw.de. Wenn Sie zu Beginn des Jahres Ihren Bodenrichtwert recherchiert haben, wurde Ihnen vermutlich noch der alte, für 2021 geltende Wert angezeigt. Die für das laufende Jahr geltenden Bodenrichtwerte wurden erst gegen Ende März eingestellt.

Übrigens: Es kann sein, dass für Teile Ihres Grundstücks unterschiedliche Bodenrichtwerte gelten, wenn dieses beispielsweise in verschiedenen Bodenrichtwertzonen liegen. In solchen Fällen müssen Sie die jeweilige Teilfläche in der Anlage Grundstück gesondert aufführen.

Sollten Sie ein sehr großes Grundstück besitzen, auf dem sich Flächen befinden, die nicht für die eigentliche Nutzung des Wohngrundstücks benötigt werden und selbstständig genutzt oder verwertet werden können (z. B. neben Haus und Hausgarten noch eine Steuobstwiese), sind diese als selbstständig nutzbare Teilflächen anzugeben. Achtung: Dies hat für den Steuerzahler nur dann einen Vorteil, wenn für diese Teilfläche ein adäquater und deutlicher niedrigerer Bodenrichtwert ausgewiesen ist.

Gilt für meinen Garten, Wegegrundstücke oder den Garagenhof trotzdem der Bodenrichtwert für Wohnbauflächen?

  • In den meisten Fällen sind auch für diese Grundstücksflächen ein Bodenrichtwert für Wohnbebauung anzusetzen. Werden explizite Bodenrichtwerte für diese Flächen angezeigt, können diese unter Umständen als Teilfläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert angegeben werden. Dies ist aber in der Regel nicht der Fall.

    Bereits der Bodenrichtwert für Wohnbebauung schließt in einem gewissen Maße mit ein, dass Grundstücksteile nicht bebaut bzw. nicht bebaubar sind und z. B. für Zuwegungen, Garagen oder einen Hausgarten genutzt werden.

Wird mein ganzes Grundstück wie Bauland bewertet, auch wenn dieses nicht bebaut werden kann?

  • Der Bodenrichtwert für Wohnbebauung berücksichtigt bereits in einem gewissen Maße, dass Grundstücksteile nicht bebaut bzw. nicht bebaubar sind. Sind Grundstücke größer als 500 m², setzt das Finanzamt in der Berechnung des Grundsteuerwerts sogenannte Umrechnungskoeffizienten an. Sie fungieren bei größeren Grundstücken wie Abschläge auf den Bodenwert. Auf diese Weise wird berücksichtigt, dass große Gartenflächen niedriger bewertertet werden als bebaute bzw. uneingeschränkt bebaubare Flächen.

    Bei einem 1.000 m² großen Grundstück werden beispielsweise nur 84 Prozent der Grundstücksfläche für die Ermittlung des Bodenwerts berücksichtigt.

    Übrigens: Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts wird nie der volle Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) angerechnet, sondern immer nur ein Teil – der sogenannte abgezinste Bodenwert. Wie hoch dieser ist, hängt u.a. auch vom Baujahr des Gebäudes und der Grundstücksart ab. Bei Wohngebäuden werden maximal 60 Prozent des reines Bodenwerts berücksichtigt.

    Hinweis: In wenigen Sonderfällen ist es möglich bzw. notwendig, sogenannte selbstständig nutzbare Teilflächen anzugeben. Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die bauliche und sonstige Nutzung des Grundstücks nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann (zum Beispiel bei einem Wohnhaus mit Hausgarten die zusätzliche Streuobstwiese). Aber Achtung: Selbstständig nutzbare Teilflächen sind aus steuerlicher Perspektive für den Steuerpflichtigen nur dann vorteilhaft, wenn diese nicht bebaubar sind und für sie ein eigener, deutlich niedrigerer Bodenrichtwert als für die restliche bebaubare Fläche ausgewiesen ist.

Wird's für Wohneigentümer jetzt teurer?

Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Viele Besitzer von älteren Siedlungshäusern mit großen Grundstücken haben die Sorge, dass ihnen die Grundsteuerreform teuer zu stehen kommt. Grundsätzlich lässt sich aber sagen: Das Modell, mit dem NRW die neuen Werte berechnet – das sogenannte Bundesmodell – versucht, anhand vieler Bewertungskriterien den aktuellen Marktwert einer Immobilie abzubilden. Das macht es kompliziert, muss aber nicht immer nachteilig sein. Ein höheres Alter der Immobilie führt z. B. tendenziell zu niedrigeren Grundsteuerwerten. Eine gute Lage, ein hohes Mietpreisniveau in Ihrer Stadt oder große Wohn- bzw. Grundstücksflächen führen tendenziell zu höheren Werten. Allerdings ist das Modell so ausgelegt, dass bei Grundstücken mit älteren Gebäuden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert ein größeres Gewicht bekommen, während bei jüngeren Immobilien die fiktiven Mieteinnahmen eine wichtigere Rolle spielen.

Klar ist aber: Ihr Grundstückswert wird mit der neuen Hauptfeststellung in den allermeisten Fällen steigen. Schließlich wurden die bisherigen Werte auf der Grundlage des Jahres 1964 berechnet. Ein steigender Grundsteuerwert zieht aber nicht automatisch eine sprunghaft steigende Grundsteuer mit sich. Zum einen werden die Wertsteigerungen im Vergleich zu den alten Werten aus 1964 durch einen niedrigen Steuermessbetrag in der neuen Berechnung ausgeglichen. Und zum anderen hängt die Höhe der Grundsteuer zusätzlich von Ihrer Kommune ab. Sie bestimmt den sogenannten Hebesatz.

Wir gehen davon aus, dass die allermeisten Städte in NRW ihren Grundsteuerhebesatz senken müssen, damit die Reform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird. Deshalb fordern wir auch von den Städten, ihre Hebesätze 2025 anzupassen und bis dahin auch keine weitere Erhöhung der Grundsteuer vorzunehmen!

Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode sein wird und wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 theoretisch bezahlen müssten, lässt sich annähernd auf der folgenden Seite berechnen: https://grundsteuer.de/rechner/

Allerdings gilt hier zu beachten: Der Rechner geht von den heutigen örtlichen Steuersätzen für die Grundsteuer aus. Der Wert im Grundsteuerrechner simuliert also, was Sie ab 2025 zahlen müssten, wenn Ihre Kommune nichts tut und ihre Hebesätze nicht senkt.

Weitere Fragen

Wie hoch wird meine neue Grundsteuer sein?

  • Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie hoch ihr Grundstückswert nach der neuen Berechnungsmethode sein wird, lässt sich annähernd mit dem folgenden Rechner ermitteln: www.grundsteuer.de/rechner/

    Einige Faktoren – z. B. den wertsteigernden Effekt einer Kernsanierung – berücksichtigt dieser Rechner jedoch nicht. Dennoch lässt sich auf diesem Weg grob ermitteln, wie Ihre Steuerbelastung ab 2025 aussehen könnte.

    Zu beachten ist aber: Über die Höhe Ihrer Steuerzahlung entscheidet am Ende Ihre Stadt. Der Rat Ihrer Gemeinde legt nämlich die Höhe des Grundsteuerhebesatzes fest. Wenn Sie im Grundsteuerrechner den aktuell gültigen Hebesatz Ihrer Kommune angeben, simuliert der Rechner also Ihre Grundsteuerbelastung ohne die notwendige Anpassung der Hebesätze in Ihrer Kommune.

    Die Städte haben versprochen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein wird. Das heißt konkret: Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen nach der Anwendung der neuen Grundsteuerwerte im Jahr 2025 genauso hoch sein wie im Jahr zuvor. Das heißt nicht, dass für jeden Einzelnen die Grundsteuer gleichbleibt. Dass es bei einer Neubewertung nach über 50 Jahren Gewinner und Verlierer gibt, war leider nicht zu verhindern.

    Es ist jedoch davon auszugehen, dass in den meisten Kommunen die Hebesätze gesenkt werden müssen, damit die Grundsteuerreform keine Steuererhöhung durch die Hintertür wird. Bei den bisherigen Rückmeldungen von Mitgliedern des Verband Wohneigentum NRW hat es noch keinen Fall gegeben, in dem die Grundsteuer bei gleichbleibenden Hebesätzen mit den aktualisierten Grundsteuerwerten ab 2025 niedriger wäre.

    Entsprechend wichtig wird es sein, Druck auf die Lokalpolitik aufzubauen. Sie müssen an das Versprechen erinnert werden, die Hebesätze für das Jahr 2025 anzupassen. Vor diesem Hintergrund sind auch aktuelle Hebesatzerhöhungen neu zu bewerten: Die Aufkommensneutralität ist ein hohles Versprechen, wenn in den Jahren bis 2024 die Grundsteuerhebesätze kräftig erhöht wurden.

    Übrigens: Im Jahr 2024 wird das Land NRW eine Tabelle veröffentlichen, in der die aufkommensneutralen Hebesätze für jede Kommune offengelegt werden.
     

Wie wird die „neue Grundsteuer“ berechnet?

  • Die neue Grundsteuer wird wie auch bisher in drei Schritten berechnet. Sie ist das Produkt aus dem Wert Ihrer Immobilie (Grundsteuerwert), der sogenannten Steuermesszahl sowie einem kommunalen Steuersatz, dem sogenannten Hebesatz.

    Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde nun eine neue Vorgabe für die Berechnung Ihres Grundsteuerwerts eingeführt. Der Gesetzgeber möchte, dass dieser Wert möglichst genau den tatsächlichen aktuellen Wert Ihrer Immobilie abbildet. Weil die bisherigen Grundsteuerwerte – der sogenannte Einheitswert – in NRW auf der Grundlage von 1964 basieren, werden die zur Berechnung der Grundsteuer herangezogenen Immobilienwerte deutlich steigen. Um das auszugleichen, wurde die Steuermesszahl gesenkt. Sie beträgt jetzt 0,031 Prozent. Sie ist damit nur noch ein Zehntel so hoch wie bisher.

    Am Ende entscheidet aber Ihre Kommune darüber, wie viel Grundsteuer sie zahlen müssen. Denn sie bestimmt eigenständig und praktisch ohne Einschränkungen die Höhe des örtlichen Grundsteuerhebesatzes. Er ist am Ende der ausschlaggebende Multiplikator, über den wirklich bestimmt wird, wie hoch Wohnen in Ihrer Stadt besteuert wird.
     

Wer muss die Erklärung im Falle von Erbbaurecht abgeben?

  • Bei Erbbaugrundstücken sind Erbbauberechtigte, also die „Pächter“, verpflichtet, die Erklärung unter Mithilfe des Grundstückseigentümers abzugeben. Bei der Feststellung des Grundsteuerwerts wird das Erbbaurecht nicht berücksichtigt.

Ich brauche Unterstützung bei der Erklärung. Wer hilft weiter?

  • Es ist streng geregelt, wer bei Steuererklärungen helfen darf. Grundsätzlich ist dies Steuerberatern oder Fachanwälten für Steuerrecht vorbehalten – Ausnahmen bilden hier Angehörige, die Ihnen unentgeltlich bei der Erstellung der Erklärung helfen.

    Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht helfen.

Warum muss ich eine neue Steuererklärung abgeben?

  • Weil die bisherige Erhebungspraxis auf der Grundlage der veralteten und verzerrten Einheitswerte aus 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) verfassungswidrig ist. So hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 geurteilt. Die Begründung der obersten Richter: Es verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung, wenn für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuerwerte zugrunde gelegt werden. Die Wertverzerrungen aufgrund der Anwendung veralteter Einheitswerte waren für das Bundesverfassungsgericht nicht mehr hinnehmbar.

    Bis 2019 musste deshalb eine neue Regelung für die Berechnung und regelmäßige Aktualisierung der Grundstückswerte getroffen werden. In seinem Urteil hat das Bundesverfassungsgericht zeitgleich eingeräumt, dass die Grundsteuer „ausnahmsweise“ bis 2024 auf der alten, verfassungswidrigen Grundlage weiterhin erhoben werden darf. Diese Regelung haben die Richter in Ihrem Urteilsspruch selbst als „ungewöhnlich“ bezeichnet.

Meine Kommune hat den Hebesatz erhöht. Ist das überhaupt zulässig?

  • Prinzipiell dürfen Kommunen ihre Grundsteuerhebesätze frei festlegen. Dabei sind Ihnen faktisch kaum Grenzen gesetzt. Sie dürfen sie lediglich nicht aus Willkür erhöhen oder mit der Erhöhung eine Erdrosselungswirkung herbeiführen.

    Theoretisch sollte das Grundsteueraufkommen die durch die Steuerobjekte verursachten Lasten (in Etwa) decken. Erhöhungen des Hebesatzes müssten also in der Theorie dadurch begründet werden, dass von den Grundstücken in einem Gemeindegebiet auch höhere Kosten verursacht wurden. In der Praxis findet dieser Grundsatz jedoch keine Anwendung. Die meisten Gemeinden begründen die Festsetzung der Hebesätze mit vorhandenen Haushaltslöchern – wodurch diese entstanden sind, spielt dabei keine Rolle. Einwände gegen diese Praxis werden von der aktuellen Rechtsprechung in der Regel nicht berücksichtigt.

    Aus unserer Sicht ist dieser Umstand für sich genommen bereits fragwürdig. Seitdem das Bundesverfassungsgericht die Bewertungspraxis bei der Grundsteuer jedoch für verfassungswidrig erklärt hat, kommt ein weiterer Punkt hinzu: Jede Erhöhung der Hebesätze verschärft die als verfassungswidrig erklärte Wertverzerrung und die damit einhergehende Ungleichbehandlung. Aus unserer Sicht sind steigende Hebesätze nach 2018 daher rechtsstaatlich höchst bedenklich.