NRW
Jung kauft Alt, Mietkauf, Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer oder eigenkapitalersetzende Kredite: Bund und Land planen eine Reihe von Maßnahmen, um das selbstgenutzte Wohneigentum zu fördern. Aber was genau steckt dahinter und kann man in naher Zukunft mit einer Erweiterung der Eigentumsförderung rechnen? Wir haben in die Koalitionsverträge geschaut und geben einen Überblick.
© jozsitoeroe - stock.adobe.comAlles wird teurer. Deshalb rückt der Traum vom eigenen Haus für viele in weite Ferne. Allerhöchste Zeit also, dass der Staat den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum stärker fördert. Aber was planen Landes- und Bundesregierung und reicht das aus? Wir wagen einen Ausblick.
Gaskrise, Ukraine-Krieg, Inflation, Zinsanstieg, Rohstoffknappheit, Fachkräftemangel. Das Jahr 2022 ist bislang kein gutes für alle, die sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung erfüllen wollen. Denn bei den gestiegenen Lebenshaltungskosten ist es für „Otto Normalverbraucher“ fast unmöglich, eigenes Kapital für den Kauf einer Immobilie anzusparen. Hinzu kommt: Die Preise auf dem Immobilienmarkt und Baukosten liegen schon viele Jahre weit über der gerade explodierten Inflationsrate. Und selbst von den günstigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen kann man heute nicht mehr profitieren: Seit Anfang des Jahres sind die durchschnittlichen Bauzinsen auf 3,5 Prozent geklettert.
„Der Staat muss auf dem Weg ins Wohneigentum Hürden abbauen. Gerade in der Krise ist selbstgenutztes Wohneigentum einen fester Wert und Ankerpunkt“, meint Peter Preuß, Vorsitzender des Verband Wohneigentum NRW. Das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung sei nicht nur die beliebteste Wohnform in Deutschland, sondern auch der beste Schutz vor steigenden Mieten oder Armut im Alter. „In Deutschland leben so wenige Menschen in ihrem Eigentum wie in keinem anderen Land der EU. In NRW ist die Eigentumsquote noch niedriger als im Bundesschnitt – sie liegt bei gerade einmal 42,4 Prozent. Das ist ein entscheidender Grund für die große Vermögensungleichheit in der Bundesrepublik. Wer aber die soziale Frage Wohnen lösen möchte, muss auch den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum aktiv fördern – insbesondere für Haushalte mit normalen und niedrigen Einkommen!“, fordert Preuß. Das gelte in diesen Krisenzeiten mehr denn je.
Für dieses Ziel setzen wir uns ein. Zusammen mit unseren mehr als 130.000 Mitgliedsfamilien allein in NRW haben wir eine starke Stimme. Mit ihnen im Rücken sprechen wir bei den Entscheidern in Land und Bund vor und pochen auf verbraucher- und eigentumsfreundliche Regeln und Gesetze. Lesen Sie hier mehr über unsere Forderungen an die Politik.
Gerade das notwendige Eigenkapital ist eine große Hürde beim Immobilienkauf. In diesem Jahr wollen sowohl die Bundesregierung als auch die nordrhein-westfälische Landesregierung mit neuen Regelungen Abhilfe schaffen.
Kürzlich kündigte SPD-Generalsekretär Kevin Kühnert in der Augsburger Allgemeinen an, das Bundesbauministerium entwickle ein neues Instrument zur Eigentumsförderung: „Es geht letztlich darum, Eigenkapital zu ersetzen. Ein staatliches Programm sorgt quasi dafür, dass Haushalte, die kein Erspartes, aber ein stabiles Einkommen haben, trotzdem den Weg ins Eigentum gehen können.“
Genauere Details zu diesen Plänen gibt es noch nicht. Es ist davon auszugehen, dass sich mit dieser Aussage die Umsetzung einer der beiden vereinbarten Maßnahmen zur Eigentumsförderung aus dem Koalitionsvertrag abzeichnet. Dort heißt es: „Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Die Hürden beim Eigentumserwerb wollen wir durch eigenkapitalersetzende Darlehen senken und Schwellenhaushalte langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützen.“
Die zweite Maßnahme aus dem Koalitionsvertrag der Ampel ist die Einführung einer Öffnungsklausel bei der Grunderwerbsteuer. Auf diesem Weg soll es den Ländern ermöglicht werden, einen Freibetrag von dieser Steuer beim Erwerb selbstgenutzter Immobilien einzuführen.
Denn neben der Immobilie selbst ist die Grunderwerbsteuer der größte Kostenpunkt beim Immobilienkauf. NRW bittet dabei besonders stark zur Kasse. Die Grunderwerbsteuer ist in NRW mit 6,5 Prozent auf dem bundesweiten Höchstsatz. „Es besteht also Handlungsbedarf!“, meint Preuß. 2020 hat das durchschnittliche Eigenheim in NRW über 400.000 Euro gekostet. Dafür werden also über 25.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig. Selbst im internationalen Vergleich erhebt NRW für den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum Höchststeuern. Gerade weil die Grunderwerbsteuer in der Regel aus Eigenkapital erbracht werden muss, ist sie eine der Ursachen für die niedrige Eigentumsquote in Deutschland und NRW.
Der Verband Wohneigentum fordert seit Jahren, die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer abzuschaffen oder einen entsprechenden Freibetrag einzuführen. „Steuerlich sollte es einen Unterschied machen, ob jemand mit einer Immobilie Gewinn erzielen will oder für sich selbst Wohnraum schafft“, erklärt der Vorsitzende des Verband Wohneigentum NRW. „Bund und Länder sollten daher diese große Hürde bei der Eigentumsbildung endlich abbauen“, fordert Preuß.
Im Mai hatte Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) einen ersten Entwurf für die Öffnungs-Regelung veröffentlicht. Grundsätzlich sollen eine Absenkung der Steuer auf Null oder reduzierte Steuersätze für bestimmte Erwerberkreise möglich werden. Es folgte Kritik, insbesondere an der Gegenfinanzierung. Denn eigentlich sollte eine veränderte Regelung zu sogenannten Share Deals die ausfallenden Steuereinnahmen kompensieren. Share Deals sind ein Steuertrick, den Unternehmen anwenden, um gar keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Zu diesem Plan fehlen bislang aber konkrete Vorschläge – deshalb geriet auch die Reform bei der Grunderwerbsteuer ins Stocken. Im Juli stellte Lindner das Jahressteuergesetz vor – die Öffnung der Grunderwerbsteuer ist dort nicht zu finden.
Weil die Regelung auf Bundesebene bislang also noch auf sich warten lässt, hat die ehemalige NRW-Landesregierung für das Jahr 2022 kurzerhand einen anderen Weg zur Entlastung bei der Grunderwerbsteuer gewählt. Über ein Förderprogramm gibt sie Selbstnutzern, die im Jahr 2022 eine Immobilie in NRW gekauft haben, einen Zuschuss in Höhe von zwei Prozent des Kaufpreises. Auf diesem Weg will sie die Belastung durch die Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Wohneigentümer nachträglich lindern. Alle weiteren Infos zum Förderprogramm finden Sie hier. Optimal ist diese Lösung aber nicht: Erstens zieht sie viel Verwaltungsaufwand nach sich. Zweitens gucken alle in die Röhre, die vor dem 1.1.2022 gekauft haben. Drittens ist am 31.12.2022 Schluss – ob eine Nachfolgelösung kommen wird, bleibt ungewiss. Und gerade das ist das größte Problem der Regelung: Lange war das Programm unbekannt und mit Start der Antragstellung am 30. August ist der Förderzeitraum beinahe auch schon abgelaufen. Für alle, die erst im kommenden Jahr kaufen können, bleibt die Grunderwerbsteuer also eine ungewisse Größe im eigenen Finanzierungsplan.
In Sachen Grunderwerbsteuer hat die neue Landesregierung aus CDU und Grünen sich darauf geeinigt, einen Freibetrag einzuführen, sobald es eine Regelung im Bund gibt. Auf diesem Weg solle der Ersterwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilien bis zu einem angemessenen Kaufpreis erleichtert werden. Dieses Ziel hatte sich aber bereits die alte Landesregierung fünf Jahre zuvor gesetzt. Ob es nun also wirklich zu einer Umsetzung kommt, steht in den Sternen. Wie sie zum Förderprogramm steht und ob sie es weiterführen will, wenn bis Ende des Jahres von der Bundesregierung keine Öffnungsklausel beschlossen wird, ist ebenfalls nicht bekannt.
Im Koalitionsvertrag der schwarz-grünen Landesregierung steht zudem, dass das Förderprogramm „Jung kauft Alt“ ausgeweitet und die Förderung von Mietkaufmodellen geprüft werden solle. Beides sind wichtige Schritte – der große Wurf bei der Eigentumsförderung ist beides aber noch nicht.
Die bisherigen Maßnahmen zur Eigentumsförderung beschränken sich größtenteils auf zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für Bausparer – meist allerdings nur für Haushalte mit relativ geringem Einkommen. Für Haushalte mit mittleren Einkommen bleibt das KfW-Wohneigentumsprogramm – ein vergünstigter Kredit für alle, die selbstgenutztes Wohneigentum kaufen oder bauen. Auch das Wohn-Riestern ist eine Förderung, die allerdings beim direkten Erwerb noch nicht hilft, sondern einen Zuschuss zum Bausparen darstellt.
Wer unter bestimmten Einkommensgrenzen bleibt, kann die Wohnungsbauprämie für Bausparer, die Arbeitnehmer-Sparzulage oder die Eigentumsförderung der NRW.Bank in Anspruch nehmen.
