NRW
Dipl.-Ing. Architektin
Energieeffizienz auf einen Blick: Über den energetischen Zustand eines Gebäudes gibt der Energieausweis Auskunft. In diesem Artikel verraten wir Ihnen daher die wichtigsten Informationen zum Energieausweis.
© Stockwerk-Fotodesign – stock.adobe.comWer Wohnraum erwerben, verkaufen oder vermieten möchte, der kann mit geringen Energiekosten mehr punkten denn je. Im Jahr 2022 war das Heizen laut aktuellem Heizspiegel bis zu 80 Prozent teurer als im Jahr davor. Energiesparen ist das Thema, vor allem für Immobilienbesitzer, die durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit verschärften Bau- und Heizanforderungen zu tun haben. Fakt ist: Je besser der energetische Zustand des Gebäudes, je effizienter die Heizung – umso besser ist das für Ihren Geldbeutel und für das Klima. Es ist also dringend angeraten, sich einen schnellen Eindruck über die Energiebilanz der Immobilie zu verschaffen, bevor diese den Besitzer wechselt. Und dabei spielt der Energieausweis eine entscheidende Rolle. Wir erklären, wie Sie den Ausweis lesen und welche Daten was aussagen.
Ein Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand von verschiedenen Kennziffern erfasst. Immobilienkäufer und -käuferinnen sowie Mietern soll ein Energieausweis dabei helfen, verschiedene Objekte im Hinblick auf ihren Energieverbrauch zu vergleichen. In der Praxis funktioniert das jedoch nur in gewissen Grenzen, da der tatsächliche Energieverbrauch nicht nur vom energetischen Zustand der Immobilie abhängig ist, sondern auch das individuelle Heizverhalten oder das verwendete Heizsystem eine wichtige Rolle spielen. Wir gehen genauer auf dieses Thema im Abschnitt „Wie lese ich Energieausweise richtig“ ein. In der Regel umfasst ein Energieausweis etwa fünf Seiten, er muss bei der Besichtigung der Immobilie vorliegen.
Übrigens: Teilweise wird auch das Wort Energiepass verwendet. Gemeint ist aber auch dann der Energieausweis.
Energieausweise können als Bedarfs- oder Verbrauchsausweise ausgestellt werden. Letztlich sagen beide Ausweise das Gleiche: wie viel Energie pro Quadratmeter und Jahr für das Heizen benötigt wird. Der Unterschied von Bedarfs- und Verbrauchsausweis besteht darin, auf welchen Daten diese Aussage beruht.
Beim Verbrauchsausweis ist der tatsächliche Energieverbrauch der vergangenen Jahre maßgeblich. Die Daten müssen vollständig für drei Jahre vorliegen, wobei das Ende des letzten Abrechnungszeitraums maximal 18 Monate zurückliegen darf. Wichtig ist, dass auch die Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser enthalten sind. Denn die Warmwasseraufbereitung kann im Jahr bis zu 30 Prozent der gesamten Heizkosten ausmachen. Ist der Warmwasser-Verbrauch aufgrund dezentraler Erwärmung nicht bekannt, so ist der Endenergieverbrauch seit 2014 gemäß gesetzlicher Vorgabe pauschal um 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr zu erhöhen. Zudem werden die Daten um so genannte Klimafaktoren korrigiert. Dadurch wird vermieden, dass besonders milde oder besonders harte Winter in Folge die Daten verzerren.
Tipp: Sollte Ihnen als Immobilienbesitzer noch ein Verbrauchsausweis vorliegen, der zwischen dem 1. Oktober 2007 und dem 30. April 2014 ausgestellt wurde und bei dem die Heizkosten für Warmwasser nicht enthalten sind, dann sind Sie bei einer Immobilienanzeige dazu verpflichtet, die Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr selbst dazu zu addieren und das auch entsprechend bei der Immobilienanzeige sichtbar zu machen. Ziel dieser gesetzlichen Vorgabe ist es, potentiellen Käufern den Vergleich des Energieverbrauchs von zentral und dezentral beheizten Gebäuden zu erleichtern. Allerdings sind Ausweise, die vor dem 30. April 2014 ausgestellt wurden, ohnehin nur noch bis Anfang 2024 gültig.
Beim Bedarfsausweis werden mehr und teilweise andere Werte herangezogen. Im Grunde genommen macht dieses Dokument eine Aussage darüber, welchen theoretischen Energiebedarf das Gebäude aufgrund seiner Bauweise und seiner Heizungsanlage hat. Hier werden also bauliche Aspekte des Hauses berücksichtigt (Fensterqualität, Heizungsanlage, Dämmungsmaterial) sowie weitere Faktoren – wie Baujahr, Gebäudetyp und Daten zu standardisiertem Nutzerverhalten – um dann mit einem komplexen Berechnungsverfahren eine Aussage über den Energiebedarf des Gebäudes zu treffen. So erklärt sich auch, warum der Verbrauchsausweis manchmal als „kleiner“ und der Bedarfsausweis als „großer“ Energieausweis bezeichnet wird.
Die wichtigsten Vor- und Nachteile von Verbrauchs- und Bedarfsausweis im Vergleich:
Vorteil: Die Erhebung der Daten ist einfach und dadurch weniger anfällig für Fehler.
Nachteil: Da die Angaben auf individuellem Verhalten basieren, aber Leerstände oder die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen nicht erfasst werden, kann es zu Verzerrungen kommen.
Vorteil: Die Daten werden unabhängig vom individuellen Heizverhalten erhoben.
Nachteil: Die genaue Erfassung der Daten ist entscheidend. Hier liegen jedoch oftmals deutliche Qualitätsunterschiede vor. Das erschwert auch den Vergleich verschiedener Energieausweise miteinander.
Ein Energieausweis ist immer dann Pflicht, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Auch für bebaute Grundstücke, bei denen ein Erbbaurecht vorliegt, das begründet oder übertragen werden soll, benötigen Sie einen Energieausweis. Auch wenn Sie durch eine Sanierung Ihres Hauses den energetischen Zustand des Gebäudes insgesamt verbessern wollen und hierzu Fördermittel – zum Beispiel bei der Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) beantragen – ist ein Energieausweis bzw. seine Erneuerung zwingend vorgeschrieben.
Tipp: Schon bei einer Immobilienanzeige sollte der Energieausweis vorliegen. Spätestens aber, wenn Kauf- oder Mietinteressenten nach dem Energieausweis fragen, müssen Sie ihn – und zwar vollständig – vorlegen.
Grundsätzlich gilt: Ein Energieausweis ist maximal zehn Jahre gültig. Danach muss er aktualisiert werden. Es lohnt sich aber ohnehin, den Ausweis auf dem neuesten Stand zu halten. Das gilt vor allem dann, wenn Sie vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist den Verkauf oder die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung planen und in der Zwischenzeit Maßnahmen ergriffen hatten, die die Energiebilanz Ihrer Immobilie verbessern.
Übrigens: Wenn Sie Wohnraum vermieten, dürfen Sie die Kosten zur Erstellung des Energieausweises nicht auf Mieter oder Mieterinnen umlegen.
Alles Wesentliche zum Energieausweis regelt seit November 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das aktuell 2023 erneuert wurde. Hier ist auch festgelegt, wann Sie selbst entscheiden können, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erstellen lassen, und wann nicht. Bei Neubauten liegen noch keine Verbrauchsdaten vor. Entsprechend ist der Bedarfsausweis Pflicht. Wenn Sie einen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt haben und Ihr Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt, schreibt der Gesetzgeber ebenso einen Bedarfsausweis vor. Sobald Ihr Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde, können Sie zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
Die Regelung gilt allerdings jeweils nur für Gebäude mit maximal 4 Wohneinheiten.
Ausnahmen: Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz? Hat Ihr Haus eine Wohnfläche, die kleiner als 50 Quadratmeter ist? Bewohnen Sie Ihr Haus selbst und haben weder vor, es zu verkaufen oder zu vermieten? In diesen drei Fällen entfällt die Pflicht, einen Energieausweis zu erstellen.
Jeder Energieausweis – egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – besteht aus fünf Seiten.
Auf der ersten Seite – die bei beiden Ausweisarten gleich ist – befinden sich allgemeine Daten wie die Adresse, Informationen zu den wesentlichen Energieträgern für Heizung und Warmwasser und das Baujahr des Gebäudes. Dort steht auch, ob es Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis in den Händen halten.
Auf der zweiten oder der dritten Seite des Energieausweises (je nach Ausweisart) befinden sich Informationen zum Energiebedarf des Gebäudes. Der Energiebedarf wird durch eine Farbskala dargestellt, die einer Ampel gleicht und von A+ bis H reicht.
A+ ist besonders energieeffizient: Passivhäuser oder ein KfW 40+-Haus erreichen diesen Status. Das entspricht einem Energieverbrauch von weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr [(kWh/(m2a)]. Von A+ bis H steigt der benötigte Energieverbrauch an; der energetische Zustand des Hauses wird also schlechter.
Übrigens: Energieausweise, die vor April 2014 ausgestellt wurden, weisen noch keine Energieeffizienzklassen aus. Diese Ausweise sind aber wegen des Ablaufs der 10-Jahresfrist ohnehin 2024 nicht mehr gültig.
Je nach Ausweisart finden Sie auf Seite 2 oder 3 auch Begriffe wie Primärenergie und Endenergie vor.
Die Unterscheidung zwischen der primären und der endgültigen Energie hat einen Grund: In der Regel ist Energie eben nicht einfach da, sondern sie muss erst unter Zunahme von weiterer Energie zur Verfügung gestellt werden. Wie viel zusätzliche Energie notwendig ist, um die Endenergie für das Haus bereitzustellen, das beziffert die sogenannte Primärenergie. Ein wichtiger Wert, weil er den tatsächlichen Endenergieverbrauch/-bedarf abbildet.
So ist zum Beispiel die Bereitstellung von fossilen Rohstoffen wie Öl, Gas und Kohle besonders energieintensiv. Denn diese Stoffe müssen erst aus dem Boden geholt, transportiert und eventuell in einem Kraftwerk verarbeitet werden, bevor sie als Energieträger das Gebäude bzw. Wasser erwärmen oder kühlen. Wer fossile Energiestoffe nutzt, verbraucht also oft mehr Primärenergie, um die Endenergie des Gebäudes zu stillen. Entsprechend hoch ist also der Primärenergiewert. Bei regenerativen Energien fällt diese Bilanz geringer aus. So hat jede Energieform eine Art individuellen Fußabdruck, die sie ökologisch hinterlässt. Diesem Umstand hat der Gesetzgeber Rechnung getragen und bildet das im Energieausweis ab. Jedem Energieträger wird im Ausweis deshalb ein fester Faktor zugeordnet. Für Heizöl und Erdgas liegt er derzeit bei 1,1, für Holz bei 0,2 und für Sonnenenergie bei 0,0 (Quelle 11/2023: https://www.energie-experten.org/energie-sparen/energie-berechnen/energieeffizienz/primaerenergiefaktor). Die Faktoren sind in Anlage 4 des Gebäudeenergiegesetz (GEG) nachzulesen. Wird ein Gebäude mit regenerativen Energien beheizt, ist der Primärenergiekennwert meistens kleiner als der Endenergiekennwert. Bei fossilen Brennstoffen verhält es sich genau umgekehrt. So kann jeder Verbraucher erkennen, wie viel zusätzlichen Aufwand und natürliche Ressourcen es braucht, um sein Zuhause im Endeffekt mit der notwendigen Energie zu versorgen.
Beim Bedarfsausweis wird auf der Skala entsprechend der Primärenergiebedarf und der Endenergiebedarf ausgewiesen. Beim Verbrauchsausweis steht der Primärenergieverbrauch und der Endenergieverbrauch im Fokus.
Heißt also für Ihren Check: Je kleiner der Primärenergiekennwert ist, umso besser ist das langfristig für Ihren Geldbeutel und für die Klima- und Energiebilanz des Gebäudes.
Auf Seite vier des Energieausweises stehen Vorschläge zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes, auf Seite fünf Angaben zu den Berechnungsverfahren.
Tipp: Ein Energieausweis bezieht sich immer auf ein ganzes Objekt, einzelne Wohneinheiten werden – zumindest bei privat genutzten Objekten – nicht erfasst. Aber auch die Lage im Haus selbst ist entscheidend für den Energieverbrauch: Je weniger Außenwände eine Wohneinheit zum Beispiel hat, umso günstiger wirkt sich das auf den Energieverbrauch aus. Hat eine Wohnung sehr viele Außenwände, ist es genau andersherum.
Der direkte Vergleich von Energieausweisen ist nicht einfach. Das hängt einerseits mit den Unterschieden der Erfassung bei Bedarfs- und Verbrauchsausweis zusammen, andererseits mit der Genauigkeit der Daten.
Um die Qualität von Energieausweisen zu verbessern, enthalten ab 2014 ausgestellte Energieausweise eine Registriernummer. Die Nummer wird vom Institut für Bautechnik vergeben und ist dort von Ausstellern und Ausstellerinnen eines Energieausweises zu beantragen. Durch regelmäßige Überprüfungen der ausgestellten Energieausweise, soll deren Qualität – und damit auch die Vergleichbarkeit – verbessert werden.
Wer selbst kein Energieexperte ist, der erhält anhand der Energieeffizienzklasse aber zumindest einen Indikator, ob sich das Gebäude in einem energetisch schlechten oder in einem guten Zustand befindet.
Annähernd ja! Allerdings gilt das nur für Bedarfsausweise und Sie müssen hierzu auch eine kleine Berechnung anstellen.
Da ein Bedarfsausweis Verkehrsflächen wie Flure oder Treppen nicht beinhaltet, die aber in der Regel mit beheizt werden, sollten Sie auch diese Flächen berücksichtigen. Der Gesetzgeber empfiehlt, die ermittelte Nutzfläche, die im Ausweis steht, mit dem Faktor 1,35 bei Ein- bis Zweifamilienhäusern und mit dem Faktor 1,2 bei Wohnungen zu multiplizieren. Danach müssen Sie diesen Wert noch mit dem im Energieausweis angegebenen Endenergiebedarf multiplizieren. Jetzt kennen Sie den Energieverbrauch pro Jahr.
Ein Beispiel: Für ein Haus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche und einem im Energiepass ausgewiesenen Endenergiewert von 150 kWh/m2a ergibt sich folgender Verbrauch pro Jahr:
Gebäudenutzfläche: 100 m2 x 1,35 = 135 m2
Verbrauch: 135 m2 x 150 kWh/m2a = 20250 kWh/m2a
Über den so ermittelten Verbrauch können Sie, je nachdem welchen Brennstoff bzw. welche Energiequelle Sie nutzen, auch Ihre wahrscheinlich anfallenden Energiekosten abschätzen.
Tipp: Bei Bedarfsausweisen, die ab 2014 erstellt wurden, wird eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20 Grad angenommen. Weicht Ihr persönliches Heizverhalten davon ab, sollten Sie auch das berücksichtigen: Jedes zusätzliche Grad Raumtemperatur erhöht den Energieverbrauch um 6 Prozent.
Um einen Energieausweis ausstellen zu dürfen, bedarf es Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufserfahrung. So gibt es der Gesetzgeber vor. Diese Anforderungen erfüllen beispielsweise Architektinnen, Physiker oder Handwerkerinnen. Aber auch Schornsteinfeger. Ein amtliches Zertifikat gibt es leider nicht. In einem Online-Portal des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) können Sie jedoch nach Energieeffizienz-Experten in Ihrer Nähe suchen. Die Listung gibt Ihnen Sicherheit, dass die dort aufgeführten Berater die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetztes (GEG) für Energieausweise kennen und berücksichtigen.
Der Sanierungsrechner der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erlaubt es Ihnen zudem, die Plausibilität von Energieausweisen zu prüfen.
Übrigens: Wer einen Energieausweis ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, oder vorsätzlich bzw. fahrlässig falsche Angaben in einem Energieausweis macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden.
Als größter gemeinnütziger Verband für private Wohneigentümer in Deutschland beraten wir unsere Mitglieder zu allen Fragen rund um das Thema Energieausweis. Diese Beratung ist nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Friederike Hollmann-van Kempen, unsere Expertin zu Bau- und Energiefragen, freut sich, Ihr Wissen an unsere Verbandsmitglieder weiterzugeben. Vereinbaren Sie gern einen Telefontermin mit ihr (Tel. 0231 941138-62).
Die Höhe der Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängt von der Größe des Gebäudes und der Art des Energieausweises ab. Außerdem sind die Preisspannen je nach Aufwand und Aussteller zum Teil sehr groß. Insofern sind die folgenden Preise nur Richtwerte: Für ein Zweifamilienhaus müssen Sie mit etwa 150 – 200 Euro für einen Verbrauchsausweis und mit etwa 600 – 900 Euro für einen Bedarfsausweis kalkulieren.
Unsere Expertin
Dipl.-Ing. Architektin
