Grundbesitzabgaben – welche Gebühren gehören dazu? Tipps zu Kosten für Grundstückeigentümer

Praktische Informationen zu den Grundbesitzabgaben enthält die Broschüre „Abfall, Abwasser, Grundsteuer & Co.“ unseres Kooperationspartners „Bund der Steuerzahler NRW e.V.“. Wir haben diese für alle Grundstückseigentümer wertvollen Tipps für Sie zusammengefasst.

Haus aus Euro-Geldschein, Lupe vergrößert einen Münzstapel  © Goodpics – stock.adobe.com
Grundstückseigentümer müssen zahlreiche Kosten im Rahmen der jährlich zu entrichtenden Grundbesitzangaben einkalkulieren. Ein genaues Hinsehen lohnt sich, um Geld zu sparen. 

Grundstückseigentümer erhalten jährlich von den Kommunen einen Bescheid über die Grundbesitzabgaben. Hierzu gehören beispielsweise die Grundsteuer B, Gebühren für Abfall, Wasser, Abwasser sowie Straßenreinigung und Winterdienst.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Formen der direkten Besteuerung und knüpft an den Steuergegenstand "Grundstückswert" an. Zur Ermittlung der Steuer wird vom Finanzamt zunächst ein Einheitswert ermittelt. Dieser wird mit unterschiedlichen Messzahlen, die sich aus den Grundstücksarten und -nutzungen ergeben, multipliziert.

Die Grundsteuer trägt in erheblichem Maß zur Finanzierung der Gemeindehaushalte bei. Dadurch erklärt sich auch der vielerorts erfolgte Anstieg des Hebesatzes der Grundsteuer B.

In der aktuellen Reformdiskussion setzt sich der Bund der Steuerzahler und der Verband Wohneigentum für ein „Einfachmodell" ein, das als Basis die Grundstücks- und Gebäudefläche berücksichtigt. Dies würde ständigen automatischen Steuererhöhungen durch dynamisch steigende Immobilienpreise einen Riegel vorschieben. Außerdem reduziert dieses Modell den bürokratischen Aufwand der Erhebung der Grundsteuer.

TIPP Als Vermieter können Sie einen Grundsteuererlass beantragen, wenn Sie unverschuldet einen erheblichen Mietausfall hatten.

Worin unterscheiden sich Gebühren und Beiträge von Steuern?

Die Gebühr wird als Gegenleistung für eine besondere Leistung der Verwaltung erhoben. Das sind einerseits die Gebühren für öffentliche Leistungen ohne Benutzungsgebühren bzw. die Verwaltungsgebühren, z. B. für beglaubigte Kopien.

Der Unterschied zur Steuer liegt vor allem darin, dass die Steuer ohne eine konkrete Gegenleistung erhoben wird. Ein Beitrag hingegen (z.B. Erschließungsbeitrag für den Bau einer Straße) ist eine Geldleistung für den teilweisen Aufwandsersatz für die Herstellung, Anschaffung oder Erweiterung öffentlicher Einrichtungen. Die Einnahmen aus der Gebühr sollen insgesamt nicht höher sein als die der Gemeinde tatsächlich entstehenden Kosten.

Es gibt ein gesetzliches Rangfolgeprinzip. Danach sollen sich Städte und Gemeinden vorrangig aus sonstigen Erträgen (wie Mieten, Pachten oder Landeszuweisungen), dann aus Gebühren und Beiträgen und erst dann aus Steuern finanzieren.

Gebühren

Abwassergebühr

Die Erhebung der Abwassergebühr erfolgt getrennt nach häuslichem Schmutzwasser (Schmutzwassergebühr) und Regenwasserabfluss (Niederschlagswassergebühr).

Gebühr für Schmutzwasser

Die Gebühren werden nach der Schmutzwassermenge berechnet, die von Ihrem Grundstück in die öffentliche Abwasseranlage unmittelbar oder mittelbar eingeleitet wird.

TIPP Sie können beantragen, dass bei der Gebührenberechnung eine nachweislich nicht eingeleitete Wassermenge unberücksichtigt gelassen wird. Das kommt in Frage für Privatpersonen, die Gärten und Pflanzen regelmäßig wässern.

Gebühr für Niederschlagswasser

Die Gebühr errechnet sich aus der bebauten oder sonst befestigten Grundstücksfläche, von der das Niederschlagswasser in die öffentliche Abwasseranlage gelangt. Befestigte Flächen sind zum Beispiel Wege, Parkplätze, Terrassen, Zufahrten und Höfe. Diese bebauten bzw. befestigten Flächen müssen allerdings abflusswirksam sein. Die Regenwassergebühr darf nur verlangt werden, wenn das Regenwasser von den befestigten oder bebauten Flächen in die Kanalisation gelangen kann. Beispiel: Terrassenflächen hinter dem Haus, von denen kein Regenwasser in den Kanal in der Straße vor dem Haus gelangen kann, können nicht mit der Gebühr belastet werden.

TIPP Bei Dachbegrünungen oder Rasengittersteinen kann auf Antrag die Niederschlagswassergebühr gemindert werden.

Abfallgebühr

Für die Zuteilung, Aufstellung und Entleerung der Abfallbehälter sowie die Verwertung der Abfälle wird die Abfallgebühr erhoben.

Die Höhe der zu entrichtenden Abfallgebühren hängt ab von

  • der Größe und Anzahl der Behälter
  • der Häufigkeit der vorgesehenen Entleerungen
  • der Art des Abfalls (Restmüll oder Biomüll)
  • der Art der Entleerung (Vollservice oder Teilservice)

TIPP Prüfen Sie, ob eine geringere Anzahl oder Größe der Behälter, ein anderer Abfuhr-Rhythmus oder ein Verzicht auf Serviceleistungen zu Einsparungen bei der Gebühr führen können.

Frischwasser

Die Gebühr oder ein Preis für den Bezug von Frischwasser richtet sich nach dem tatsächlichen Verbrauch.

TIPP Wenn Ihr Wasserzähler abgelesen wird, sollten Sie sich den entsprechenden Wasserstand notieren, damit Sie später den Gebührenbescheid bzw. die Rechnung prüfen können. Zahlendreher können teuer werden.

Gebühr für Straßenreinigung und Winterdienst

Die örtliche Straßenreinigungssatzung legt fest, durch wen (Stadt/Gemeinde oder Eigentümer) und wie oft eine Straße zu reinigen ist. Sofern die Stadt/Gemeinde die Straße reinigt, wird dafür eine Benutzungsgebühr erhoben. Die Höhe der Gebühren berechnet sich nach der Frontlänge des Grundstückes, der Anzahl der wöchentlichen Reinigungen und dem Gebührensatz.

Der jeweilige Gebührensatz ist abhängig von der Kategorie (z. B. Anliegerstraße, Haupterschließungsstraße u.a.) der gereinigten Straße.

TIPP Behalten Sie im Auge, ob Ihre Straße regelmäßig gereinigt wird. Möglicherweise können Sie bei Reinigungsausfall die Gebühr mindern.
Die Berechnung von Gebühren von „Hinterliegergrundstücken" ist rechtlich umstritten und kompliziert.

Beiträge

Erschließungsbeitrag

Er wird von den Grundstückseigentümern zur teilweisen Deckung des gemeindlichen Aufwands für die erstmalige, endgültige Herstellung einer Erschließungsanlage erhoben. Die Gemeinde hat mindestens einen Eigenanteil an dem umlagefähigen Erschließungsaufwand von zehn Prozent zu tragen.

Straßenbaubeitrag

Die Gemeinden sollen für die dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Straßen, Wege und Plätze einen Beitrag zum Ersatz des Aufwandes für die Herstellung, Anschaffung, Erweiterung und die Verbesserung erheben. Für die laufende Unterhaltung und Instandsetzung darf kein Beitrag erhoben werden.

Der Bund der Steuerzahler und der Verband Wohneigentum fordern, den Straßenbaubeitrag abzuschaffen, weil er Existenzen gefährdet, willkürlich ist und Mieten verteuert.

TIPP Wenn bei Ihnen eine Straßenausbaumaßnahme geplant wird oder Sie einen Abrechnungsbescheid erhalten, wenden Sie sich an den Bund der Steuerzahler oder die Vertragsanwälte des Verband Wohneigentum. Hier erhalten Sie Hinweise zur Berechnung, zu den Regelungen in der Satzung und zur aktuellen Rechtsprechung.

Anschlussbeitrag und Kostenersatz

Der Grundstückseigentümer kann an den Kosten für den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz beteiligt werden (Kanalanschlussbeitrag nach § 8 KAG NRW).

TIPP Bringen Sie sich in die Diskussion ein, wenn Straßenbaumaßnahmen geplant werden. Nutzen Sie die Gelegenheit, an Anwohnerversammlungen teilzunehmen oder eine Anregung (§ 24 Gemeindeordnung NRW) vorzubringen.

Ihre Rechte

Anregung und Beschwerde nach § 24 Gemeindeordnung NRW

Wenn Ihre Stadt/Gemeinde Steuern oder Gebühren drastisch anheben möchte, können Sie sich mit einer Petition an Ihren Rat wenden.

Was können Sie tun, wenn Sie mit einem Bescheid nicht einverstanden sind?

Wenn Sie der Auffassung sind, dass Sie zu Unrecht einen Gebührenbescheid erhalten haben oder dass die Gebühr falsch berechnet wurde, haben Sie die Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten, um den Bescheid anzufechten.

Widerspruch

In einem ersten Schritt können Sie innerhalb eines Monats nach Zugang des Bescheids Widerspruch einlegen. Sie haben die Möglichkeit, eine Begründung nachzureichen. Wenn Sie Widerspruch einlegen, müssen Sie dennoch innerhalb der auf dem Gebührenbescheid angegebenen Frist die Zahlung leisten. Der Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Klage vor dem Verwaltungsgericht

Wird Ihr Widerspruch ganz oder teilweise zurückgewiesen und wollen Sie diese Zurückweisung nicht akzeptieren, haben Sie die Möglichkeit, gegen den Widerspruchsbescheid innerhalb eines Monats ab Zugang Klage vor dem Verwaltungsgericht zu erheben.

TIPP Sollten Sie den Rechtsweg zu Ihren Gunsten entscheiden können, müssen Sie darauf achten, dass Sie die bereits gezahlten Gebühren zurückerhalten.

Ratenzahlung

Sofern Sie eine Forderung nicht vollständig zur Fälligkeit bezahlen können, können Sie eine Stundung beantragen.

Die vollständige Broschüre und Antworten auf weitere Fragen erhalten Sie beim Bund der Steuerzahler NRW e.V.
Ansprechpartner ist hier der Gebührenexperte Harald Schledorn (Tel. 0211-99175-34; Mail an schledorn@steuerzahler-nrw.de).