Warum die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht wichtig ist

Sie haben ein Grundstück ergattert, doch der Baubeginn zieht sich? Dann sollten Sie unbedingt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen. Denn diese Versicherung ist ein wichtiger Schutz für Besitzer von unbebauten Grundstücken, aber auch für Vermieter und für Eigentümergemeinschaften.

Luftaufnahme von grünen Feldern, in denen ein Grundstück für den Hausbau eingezeichnet wurde  © olmax1975 – stock.adobe.com
Wenn Sie ein noch unbebautes Grundstück besitzen, sollten Sie sich mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gegen Schadensforderungen schützen. 

Das Wichtigste in Kürze

  • Eigentümer und Eigentümerinnen sind dafür verantwortlich, dass niemand durch ihre Immobilie oder ihr Grundstück zu Schaden kommt.
  • Ereignet sich ein Unglück, führt das schnell zu hohen Kosten.
  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt Vermieter, Eigentümer unbebauter Grundstücke und Eigentümergemeinschaften gegen Schadensforderungen, die – ohne Versicherung – Ihr privates Vermögen belasten. Und zwar in unbegrenzter Höhe.
  • Wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnen, schützt Sie i.d.R. bereits Ihre private Haftpflichtversicherung.

Wieso ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eine wichtige Ergänzung zur privaten Haftpflicht?

Die private Haftpflicht ist wohl eine der relevantesten Basisversicherungen für Privatpersonen. Ohne ist man sehr schnell aufgeschmissen. Denn die private Haftpflicht sichert eine Privatperson gegen die von ihr verursachten Schäden ab, für die sie andernfalls mit ihrem gesamten Privatvermögen aufkommen müsste. Auch Eigentümer sind Privatpersonen und profitieren von diesem Schutz. Aber das reicht nicht immer.

Als Eigentümer sind Sie dafür verantwortlich, dass andere Personen Ihr Haus und Grundstück unbeschadet betreten, verlassen und daran vorbeigehen können. Um das zu gewährleisten, müssen Sie zwei Pflichten erfüllen:

  1. Verkehrssicherungspflicht: Die besagt, dass Immobilien- und Grundstückeigentümer regelmäßig kontrollieren müssen, ob von ihrem Besitz mögliche Gefahren für Dritte ausgehen.
  2. Instandhaltungspflicht: Die fordert, Gefahrenquellen möglichst schnell zu beheben.

Fazit: Verkehrssicherungspflicht und Instandhaltungspflicht greifen also ineinander und ergänzen sich. Beispiel: In einem Haus, das Ihnen gehört, fällt das Licht im Treppenhaus aus. Es reicht hier nicht aus, die Gefahrenquelle als solche zu erkennen, um so Ihre Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen. Sie müssen die Beleuchtung im Flur auch so schnell es geht wiederherstellen, um Ihrer Instandhaltungspflicht nachzukommen.
Tun Sie das nicht und es geschieht dann ein Unglück – zum Beispiel, weil eine Person im unbeleuchteten Treppenhaus verletzt –, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen, und zwar in unbegrenzter Höhe. Solche Schäden können sehr teuer werden. Tritt ein Schaden ein, können Sie zwei Versicherungen gegen Forderungen schützen: eine private Haftpflicht oder eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Die private Haftpflichtversicherung schützt Immobilienbesitzer, die ihr Haus selbst bewohnen. Auch wenn Sie Ihr Haus gelegentlich als Feriendomizil anbieten oder nur einzelne Zimmer temporär vermieten, sind Sie durch die Haftpflichtversicherung abgesichert.  Oft unterscheiden sich Beitragshöhen und Leistungsumfang einzelner Anbieter deutlich. Lassen Sie sich daher von unserem Kooperationspartner – der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen – beraten. Ausführliche Informationen zum Thema Haftpflichtversicherung liefert die Verbraucherzentrale in diesem Artikel.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtpolice richtet sich dagegen speziell an Eigentümergemeinschaften, Besitzer von unbebauten Grundstücken und Vermieter.

Wichtig für Eigentümergemeinschaften

Bei Eigentümergemeinschaften sind oftmals nicht alle Risiken über die privaten Haftpflichtversicherungen der einzelnen Personen abgesichert. Das ist bei Mehrfamilienhäusern zum Beispiel dann der Fall, wenn sich ein Unfall – wie oben geschildert – im Treppenhaus ereignet. Durch den Abschluss einer gemeinsamen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtpolice können Sie sich umfassend gegen Risiken schützen, die von ihrem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen.

Wichtig für Besitzer von unbebauten Grundstücken

Wenn Sie ein Grundstück erworben haben, um dort eventuell in Zukunft ihr neues Eigenheim zu errichten, dann sind Sie für das Grundstück auch im unbebauten Zustand verantwortlich. In der Regel werden Sie aber ein unbebautes Grundstück weniger gut kontrollieren können als ein Eigenheim, in dem Sie leben. Erst eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kann Sie hier gegen mögliche Schadensfälle schützen.

Wichtig für Vermieter

Auch für Immobilienbesitzer, die Wohnungen dauerhaft vermieten, ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung unbedingt zu empfehlen. Denn als Immobilienbesitzer können Sie wohl Sicherungspflichten an Ihre Mieter übertragen – etwa Schnee zu räumen oder rutschiges Laub zu entfernen –, für die Haftung, die sich aus der Verkehrssicherungspflicht ergibt, bleibt jedoch immer der Eigentümer verantwortlich. Diese Pflicht können Sie nicht auf andere Personen übertragen.

Übrigens: Auch wenn Sie Ihr Haus und Grundstück anderen unentgeltlich für längere Zeit überlassen, sollten Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Vor welchen Schäden schützt sie?

Der Leistungsumfang einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann je nach Anbieter variieren. Daher lohnt sich der Vergleich verschiedener Policen, um die Versicherung auf Ihre persönlichen Bedürfnisse bzw. die jeweiligen Besonderheiten Ihres Hauses und Ihres Grundstücks anzupassen.

Diese Schäden sind immer durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht versichert:

  • Sachschäden sind dann gegeben, wenn etwas kaputt geht. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein parkendes Auto von einem herunterfallenden Dachziegel beschädigt wird.
  • Personenschäden entstehen zum Beispiel dann, wenn sich jemand verletzt, etwa weil ein Besucher Ihres Grundstücks auf einem vereisten Gehweg ausrutscht.
  • Vermögenschäden entstehen zum Beispiel dann, wenn eine Person, die sich in Ihrem Haus oder auf Ihrem Grundstück verletzt hat, für längere Zeit nicht arbeiten kann.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen umfassen zudem standardmäßig auch einen passiven Rechtsschutz. Das bedeutet, dass Ihr Versicherer prüft, inwiefern Schadensansprüche, die andere Personen Ihnen gegenüber erheben, berechtigt sind. Der passive Rechtsschutz beinhaltet auch die Übernahme der Kosten für einen Strafverteidiger, sollte es zu einem Gerichtsprozess kommen.

Ebenso sind in der Regel neben allen Eigentümern auch Hausmeister oder Verwalter durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftplicht versichert. Es kann sich aber lohnen, im Einzelfall zu prüfen, inwiefern der Versicherungsschutz auch für Helfer gilt, die Sie unentgeltlich und gelegentlich bei der Pflege von Haus und Grundstück unterstützen. Der Versicherungsumfang kann hier bei verschieden Anbietern Unterschiede aufweisen.

Manche Versicherer bieten zudem den Schutz vor Umweltschäden an. Das kann für Sie zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn Sie einen Öltank in Ihrem Haus oder auf Ihrem Grundstück haben. Auch Blockheizkraftwerke oder Photovoltaikanlagen lassen sich versichern. Bei PV-Anlagen können Schäden zum Beispiel dadurch entstehen, dass sich Teile durch starken Wind lösen und vom Dach herabfallen. Wird die Haftung für solche Schäden nicht durch das Unternehmen übernommen, das die Anlage installiert hat, ist es ratsam, auch dieses Risiko durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzusichern.

Zudem bieten einige Versicherer auch eine Forderungsausfalldeckung an. Diese Versicherungsleistung schützt Sie für den Fall, dass Sie selbst von einem Schaden betroffen sind, der eigentliche Verursacher des Schadens diesen aber nicht bezahlen kann. Zum Beispiel, wenn einer Ihrer Mieter die vereinbarten Mietzahlungen nicht mehr begleichen kann.

Manche Schäden werden erst nach Jahren offensichtlich, wie zum Beispiel Schimmelbildung, die durch undichte Wasserleitungen verursacht wird. In der Fachsprache heißt das Allmählichkeitsschaden.
Manche Anbieter von Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen ermöglichen es Ihnen, sich auch vor solchen Risiken zu schützen. Ratsam ist zudem, in den Leistungsumfang der Versicherung auch solche Schäden aufzunehmen, die durch kleinere Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen bzw. Sanierungen verursacht werden. Die meisten Versicherer begrenzen den Schutz, den sie gewähren, allerdings. Maßgeblich sind hier die jeweiligen Kosten einer Baumaßnahme.

Tipp: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gilt jeweils nur für ein Objekt. Für den Fall, dass Ihnen mehrere Häuser, Wohnungen in verschiedenen Häusern oder mehrere Grundstücke gehören, sind diese jeweils einzeln zu versichern. Wenn Sie mehr als eine Wohnung in einem Haus vermieten, sollten Sie zudem prüfen, ob die Police, die Sie abschließen möchten, alle Wohnungen mit abdeckt.

Wie vermeide ich eine Über- oder eine Unterversicherung?

Prüfen Sie, welche Haftungsrisiken bereits durch Ihre bestehenden Versicherungen übernommen werden. Denn es kommt durchaus vor, dass verschiedene Versicherungen sich in ihrem Leistungsumfang „überlappen“ – in einem solchen Fall würden Sie also die Absicherung gegen ein bestimmtes Haftungsrisiko doppeltzahlen. Ebenso kann die Prüfung Ihrer bestehenden Versicherungen Sie davor bewahren, gar nicht gegen bestimmte Risiken geschützt zu sein.

Bevor Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung neu abschließen, sollten Sie insbesondere die Bedingungen Ihrer privaten Haftpflicht noch einmal anschauen: In manchen Policen ist bereits eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht enthalten.

Falls Sie über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung  verfügen, sollten Sie auch diese Police noch einmal lesen, um eine „Doppelversicherung“ auszuschließen.
In manchen Fällen übernehmen auch Wohngebäudeversicherungen  Risiken, die Sie ebenso über eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abdecken können.

Neben dem Leistungsumfang ist es sinnvoll, sich die Deckungssummen genauer anzuschauen: Sind die jeweiligen Risiken in ausreichender Höhe abgesichert?
Insbesondere, wenn Personen dauerhaft Schaden nehmen, entstehen schnell Kosten in Millionenhöhe. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sollte Sie hier entsprechend schützen. Viele Versicherer bieten Deckungshöhen an, die von drei bis 50 Millionen Euro reichen. Oftmals sind höhere Deckungssummen für einen relativ geringen Aufpreis der Jahresprämie zu erhalten. Wenn Sie sich dazu entscheiden, kleine Baumaßnahmen über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitversichern zu lassen, sind 100.000 Euro ein guter Richtwert für die Höhe möglicher Baukosten.

Tipp: Oft lohnt sich ein Gespräch mit einem unabhängigen Experten, um die für Ihr Eigentum passenden Deckungshöhen zu bestimmen.

Wann zahlt die Versicherung nicht?

Wie bei den meisten Versicherungen, so ist auch die Leistungspflicht einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht daran geknüpft, dass Sie als Versicherungsnehmer Ihrer Sorgfaltspflicht nachkommen. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie wissen seit längerer Zeit, dass sich auf dem Dach Ihrer Immobilie lose Ziegel befinden. Sie haben sich aber nicht darum gekümmert, die Ziegel wieder befestigen zu lassen. Entsteht dann einer anderen Person ein Schaden, kann Ihnen die Versicherung grobe Fahrlässigkeit vorwerfen. Im schlimmsten Fall erlischt nun die Leistungspflicht des Versicherers ganz, auf jeden Fall wird die Versicherung aber versuchen, einen Teil der Kosten auf Sie abzuwälzen.

Tipp: Erfragen Sie bei Ihrem Versicherer, für welche Situationen grobe Fahrlässigkeit gilt.

Behalten Sie hierbei immer im Blick: Schäden am Gebäude werden nicht durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung übernommen. Um sich hier zu schützen, benötigen Sie eine Wohngebäudeversicherung.

Was muss ich tun, wenn ein Schadensfall eintritt?

Kommt es zu einem Schadensfall, sollten Sie unbedingt zeitnah mit Ihrem Versicherungsanbieter in Verbindung setzen. Am besten dokumentieren Sie alles Wesentliche schriftlich. Vergessen Sie dabei nicht, die Gefahrenquelle, die den Schaden verursacht hat, so schnell als möglich zu beseitigen. Denn Sie als Versicherungsnehmer sind dafür verantwortlich, den Schaden so gering wie möglich zu halten.

Was kostet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?

Die Kosten einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung richten sich nach der Grundstücksgröße und der Anzahl sowie Größe der zu versichernden Wohnungen. Zudem ist der jeweilige Leistungsumfang der Versicherung entscheidend. Auch die vereinbarten Deckungssummen beeinflussen die Jahresprämie. Vermieter haben den Vorteil, dass sie die Kosten für die Versicherung an die Mieter weitergeben können. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für ein Zweifamilienhaus sollte deutlich unter 100 Euro pro Jahr kosten.